Решение № 2-594/2017 от 15 ноября 2017 г. по делу № 2-594/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 ноября 2017 г. <адрес>

Черняховский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи – Кузнецова М.В.,

при секретаре – Калиновской Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кехяна <данные изъяты> к администрации муниципального образования «Черняховский городской округ» о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на нежилые здания,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО «Черняховский городской округ» о признании права собственности на здание <данные изъяты>, расположенные по следующим адресам: <данные изъяты><данные изъяты> по адресу <адрес>, <данные изъяты><адрес>, <данные изъяты><адрес>, <данные изъяты>: <адрес>, до №, <данные изъяты>

В обоснование своего иска ФИО1 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> (Продавец) и им (Покупатель) заключен договор купли-продажи указанного выше недвижимого имущества в виде зданий, принадлежащих на праве собственности Продавцу. Им (истцом) в соответствии с условиями данного договора, в полном объеме оплачена стоимость вышеперечисленного недвижимого имущества. В <данные изъяты> году и в <данные изъяты> году им (ФИО1) были фактически заново восстановлены здания <данные изъяты> в связи с их разрушением. В дальнейшем им как собственником указанного недвижимого имущества изготовлены технические паспорта на все нежилые здания по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности юридического лица - <данные изъяты>» - на основании п. 2 ст. 21.1 Федерального закона от 08 августа 2001 года № 129-ФЗ, в связи с чем решить вопрос об установлении права собственности на данное недвижимое имущество во внесудебном порядке невозможно.

В судебное заседание ФИО1 не явился, направив в суд своих представителей.

Представители истца ФИО1 ФИО2 и ФИО3 в суде исковые требования поддержали в полном объеме, дополнительно указав, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи между <данные изъяты>» и ФИО1 содержит все существенные условия, сторонами выполнен, а потому должен быть признан состоявшимся. Указанная в договоре купли-продажи недвижимости сумма <данные изъяты> рублей была оплачена наличными денежными средствами, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, накладной <данные изъяты>». Здания фактически были ему переданы ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема-передачи зданий от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик администрация МО «Черняховский городской округ» в лице представителя ФИО4 возражали относительно удовлетворения иска, поскольку находят, что составленный письменный договор не содержит все необходимые условия для договора купли-продажи. У ФИО1 в случае, если такой договор действительно имел место, имелось достаточно времени зарегистрировать право собственности в органах БТИ, а поздней в юстиции. Земельный участок, на котором расположены спорные объекты недвижимости никогда не принадлежал ФИО1 по какому-либо праву. Кроме того, письменный договор, заключенный между <данные изъяты>» и ФИО1 как договор, заключенный между юридическим лицом и физическим лицом, должен быть утвержден либо общим собранием членов <данные изъяты> либо правлением <данные изъяты>», что сделано не было.

Привлеченный в дело в качестве третьего лица конкурсный управляющий КФХ «Рось» ФИО5 возражал относительно иска ФИО1, указав, что спорные объекты недвижимого имущества находятся в фактическом владении КФХ «Рось», которое ими пользуется более 15 лет как своими собственными. В указанных зданиях находится <данные изъяты>, принадлежащая КФХ «Рось», последним осуществляется их охрана. Более того, КФХ «Рось» были сформированы земельные участки под объектами, проведено их межевание и постановка на кадастровый учет. Кроме того, земельные участки, на которых расположены спорные объекты недвижимости, никогда Кехяну не принадлежали и не передавались. При этом, спорное здание <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, литера <данные изъяты>, находится в аренде у ФИО6 и право аренды заложено по договору ипотеки в пользу <данные изъяты>», правопреемником которого в настоящее время является ИП ФИО7 Считает, что истец при предъявлении иска в суд скрыл существенные для дела обстоятельства, связанные с фактическим владением спорными объектами недвижимого имущества КФХ «Рось», а также с принадлежностью земельных участков, на которых они находятся. В настоящее время КФХ «Рось» находится на стадии банкротства, а потому иск Кехяна затрагивает как интересы КФХ «Рось», так и кредиторов банкрота. Считает, что договор купли-продажи, представленный истцом, составлен задним числом. В отношении КФХ «Рось» в настоящее время возбуждена процедура банкротства, проводится инвентаризация всего находящегося в его пользовании имущества с целью последующей его реализации. При этом, кредитор последнего ИП ФИО7 заинтересован в приобретении имущества КФХ «Рось», как единого сельскохозяйственного производственного комплекса с использованием и сохранением целевого назначения.

Решением Черняховского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ с КФХ «Рось» и ФИО6 солидарно в пользу <данные изъяты>» взыскана задолженность в размере <данные изъяты> руб., а также обращено взыскание на принадлежащее ФИО6 нежилое здание – <данные изъяты>, и право аренды на земельный участок (для обслуживания нежилого здания - <данные изъяты>) площадью <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты> находящиеся по адресу: <адрес>. Определением Черняховского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по вышеуказанному судебному акту произведена замена взыскателя на ИП ФИО7 В связи с вышеизложенным ИП ФИО12 привлечен по делу в качестве третьего лица.

В судебном заседании ИП ФИО7 не явился, направил в суд своего представителя, представив письменные возражения на иск (том <данные изъяты>

Представитель ИП ФИО7 ФИО8 в суде исковые требования просила суд не удовлетворять, указав, что стороной по делу ФИО1 были представлены сфальсифицированные доказательства, а именно договор купли-продажи и передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ, квитанции к приходному ордеру и накладная. Основанием считать указанные доказательства подложными является тот факт, что с <данные изъяты> года ни одна из сторон сделки не обращалась за регистрацией сделки ни в БТИ, ни в юстицию или Росреестр. Право собственности ФИО1 оформлено никак не было. Кроме того, считает, что один из спорных объектов, на который претендует ФИО1 – здание <данные изъяты> не является самостоятельным объектом недвижимости, а является вспомогательным сооружением к зданию <данные изъяты> которое принадлежит ФИО6 и расположено на земельном участке, находящимся в аренде ФИО6 по договору №-<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, на которые наложены обременения.

ФИО6 в суд не явился, будучи извещенным о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд находит, что надлежит отказать в иске.

К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, один из четырех объектов недвижимого имущества - нежилое здание <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м расположено по адресу: <адрес>, то есть на земельном участке, находящемся на праве аренды у ФИО6, на которое обращено взыскание в пользу ИП ФИО7

Представитель администрации МО «Черняховский городской округ» в судебном заседании не оспаривала, что земельные участки под спорными объектами недвижимости, находятся в муниципальной собственности, и на каком-либо праве ФИО1 никогда не передавались, а также подтвердила о фактическом владении данными объектами КФХ «Рось».

Допрошенный в предыдущем судебном заседании в качестве свидетеля Свидетель №1 показал, что будучи директором <данные изъяты>» подписывал договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, по которому передавал ФИО1 объекты недвижимости, из которых большая часть была в полуразрушенном или не достроенном состоянии, получив крупную сумму денег от ФИО1 Каким образом оформлялись в бухгалтерии деньги не помнит. Все деньги были потрачены на заработную плату в <данные изъяты> и покупку <данные изъяты>. Бухгалтерских документов у него не сохранилось, так как после увольнения оставались другие руководители <данные изъяты>», которым вся документация передавалась. Кто затем восстанавливал спорные объекты недвижимости, ему не известно. Для оформления сделки купли-продажи спорных объектов разрешение на общем собрании членов <данные изъяты>» не получалось, вероятней всего было одобрение правления хозяйства. Однако, где хранится протокол правления по указанному вопросу, ему не известно.

Из объяснений ФИО6, данных в предыдущем заседании в суде следует, что между ФИО1 и им, как бывшим руководителем КФХ «Рось» была достигнута устная договоренность, согласно которой КФХ «Рось» после ремонта в фактическое пользование и безвозмездно были переданы спорные объекты недвижимого имущества, однако в настоящее время ФИО1 решил вернуть данные объекты себе.

Таким образом, приведенные выше фактические обстоятельства нахождения спорных объектов недвижимого имущества во владении, пользовании и распоряжении КФХ «Рось» в течении длительного времени, объективно имели место на момент предъявления иска в суд, что в свою очередь опровергает довод стороны истца, что ДД.ММ.ГГГГ данные объекты были переданы ФИО1 по акту приема-передачи и до настоящего времени находятся в фактическом владении истца.

Доказательств, подтверждающих возможность осуществления ФИО1 правомочий в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся на земельных участках, не предоставленных истцу на каком-либо праве, не установлено.

Представителем ИП ФИО7 в суде было заявлено ходатайство о фальсификации доказательства - договора купли-продажи зданий в <данные изъяты> Кехян <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. Тем не менее, суд не находит оснований считать указанный выше договор сфальсифицированным, а именно подписанным в другую дату, нежели указано в тексте договора, поскольку судом доказательств этому не получено.

Тем не менее, суд находит, что представленный со стороны истца договор купли-продажи зданий в <данные изъяты>» Кехян <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, не отвечает всем требованиям ст. 554 ГК РФ. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. Если эти сведения отсутствуют в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор - незаключенным.

Как следует из текста договора купли-продажи зданий в <данные изъяты>» Кехян <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, продавец продал, а покупатель приобрел здания в <адрес> и <адрес><данные изъяты> в <адрес>; <данные изъяты> в <адрес>; <данные изъяты> в <адрес>; <данные изъяты> в <адрес>. Далее по договору прописана стоимость проданного имущества.

Таким образом, в представленном договоре отсутствуют данные, которые позволяют установить конкретное недвижимое имущество, переданное от продавца покупателю, а именно площадь зданий, привязка к конкретному земельному участку или другому недвижимому имуществу.

Кроме того, согласно пункта <данные изъяты> Устава <данные изъяты>», зарегистрированного Решением Горсовета народных депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ, принятие решения о продаже недвижимости, состоящей на балансе <данные изъяты> входит в компетенцию органа управления – общего собрания товарищества. Однако, суду со стороны истца не представлено доказательств проведения такого собрания. Более того, допрошенный бывший директор <данные изъяты>» Свидетель №1 подтвердил, что вопрос о продаже спорных объектов недвижимости на общем собрании членов <данные изъяты>» не обсуждался.

При такой ситуации, суд не находит оснований считать договор купли-продажи между <данные изъяты>» и ФИО1 заключенным, в связи с чем нет оснований для признания за истцом права собственности на объекты недвижимости, указанные в исковом заявлении.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Кехяна ФИО14 к администрации муниципального образования «Черняховский городской округ» о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности на нежилые здания, расположенные по адресам: <адрес>, <данные изъяты><адрес>, <данные изъяты>; <адрес>, <данные изъяты>; <адрес>, до №, <данные изъяты> – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Черняховский городской суд в течение месяца со дня принятия мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 17 ноября 2017 года.

Председательствующий: М.В. Кузнецов