Решение № 2-10514/2025 2-2620/2026 2-2620/2026(2-10514/2025;)~М-7549/2025 М-7549/2025 от 29 апреля 2026 г. по делу № 2-10514/2025

Дело № 2-2620/2026

УИД № 23RS0047-01-2025-010488-51


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Краснодар 16 апреля 2026 годаСоветский районный суд г. Краснодара в составе:судьи Кантимира И.Н.

при секретаре Черкашиной И.В.

с участием:

представителя истца Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края – ФИО1 (доверенность от 23.12.2025 года № 69-04-6185/25),

представителя ответчика ООО Специализированный застройщик «АЛЬФАСТРОЙКОМПЛЕКТ» - ФИО2 (доверенность от 12.01.2026 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края в интересах неопределенного круга физических лиц – участников долевого строительства, к ООО Специализированный застройщик «АЛЬФАСТРОЙКОМПЛЕКТ» о признании незаконным бездействия и обязании устранить выявленные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края в интересах неопределенного круга физических лиц – участников долевого строительства, обратился в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «АЛЬФАСТРОЙКОМПЛЕКТ», в котором просит:

- признать незаконным бездействие ООО СЗ «Альфа-СК» по неисполнению обязательств по договорам участия в долевом строительстве перед участниками долевого строительства объекта «Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой по адресу: <адрес>», расположенному по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, требования которых включены в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений в рамках дела № А32-30435/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Юг-ГарантСтрой»;

- обязать ООО СЗ «Альфа-СК» исполнить обязательства по договорам участия в долевом строительстве перед участниками долевого строительства объекта «Строительство многоэтажного жилого дома со встроено – пристроенными помещениями и автостоянкой по адресу: <адрес>», расположенному по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, требования которых включены в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений в рамках дела № А32-30435/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Юг-ГарантСтрой», в срок не позднее двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

В обоснование исковых требований указано, что в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ ООО «Юг-ГарантСтрой» являлся застройщиком, осуществлявшим деятельность в области долевого строительства, а именно осуществлял строительство объекта «Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой по адресу: <адрес>» (далее - Объект) в соответствии с разрешение на строительство от 20.03.2015 № RU 23306000-3913-р на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403017:1373. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2019 по делу № А32-30435/2017 ООО «Юг-ГарантСтрой» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. ООО Специализированный застройщик «Альфа-СтройКомплект» (далее - ООО СЗ «Альфа-СК») в рамках дела № А32-30435/2017 подано заявление о намерении стать приобретателем прав на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, прав требования к участникам строительства, и о намерении исполнить обязательства ООО «Юг-ГарантСтрой» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 заявление ООО СЗ «Альфа-СК» удовлетворено, обществу передано имущество ООО «Юг-ГарантСтрой», в том числе:

земельный участок общей площадью 9026 м.кв., с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, принадлежащий ООО «Юг-ГарантСтрой» на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершённого строительства;

права застройщика в соответствии с разрешением на строительство;

обязательства застройщика ООО «Юг-ГарантСтрой» в полном объеме, в том числе, по передаче жилых помещений и нежилых помещений площадью до 7 кв.м., машино – мест участникам долевого строительства в соответствии с реестром требований о передаче жилых помещений ООО «Юг-ГарантСтрой».

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2025 по делу № АЗ2-30435/2017 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.11.2023 по делу № А32-30435/2017 отменено, удовлетворено заявление ООО СЗ «Альфа-СК» о намерении стать приобретателем прав ООО «Юг-ГарантСтрой». Первоначальный срок исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенных ООО «Юг-ГарантСтрой» устанавливался в 2017 году, то есть участники долевого строительства более 8 лет не могут получить объекты долевого строительства. В рамках реализации полномочий департамента в адрес ООО СЗ «Альфа-СК» направлены предостережения от 24.09.2024 № АДС-222-СС о недопустимости нарушения обязательных требований, предусмотренных статьей 4 Федерального закона № 214-ФЗ. Однако, на момент подачи настоящего заявления сведениями о передаче ООО СЗ «Альфа-СК» участникам долевого строительства их квартир департамент не располагает. Учитывая изложенное, ООО СЗ «Альфа-СК» взятое на себя обязательство перед участниками долевого строительства не исполнило. Следовательно, бездействие ООО СЗ «Альфа-СК», выражающееся в непринятии мер по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства, нарушают права и законные интересы граждан на жилище, предоставленные Конституцией Российской Федерации.

Представитель истца Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края – ФИО1, в судебном заседании поддержала заявленные требования и просила удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «АЛЬФАСТРОЙКОМПЛЕКТ» - ФИО2, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснила, что на сегодняшний день строительство многоквартирного дома по адресу <адрес> завершено, объект введен в эксплуатацию. В связи с этим, ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект» осуществило передачу жилых помещений участникам долевого строительства, соответствующие требования которых были включены в реестр требований кредиторов ООО «Юг-ГарантСтрой» и которые надлежащим образом оформили свои правоотношения с новым застройщиком. Доводы истца об отказе в передаче объекта долевого строительства является надуманными и не соответствующими действительности. ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект» не отказывало участникам долевого строительства в передаче объектов долевого строительства.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, установив юридически значимые обстоятельства, выслушав пояснения участников процесса, суд приходит к следующему.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.12.2015 № 1245 «О департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края» (далее - Постановление № 1245), департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края является органом исполнительной власти Краснодарского края, уполномоченным осуществлять в установленном законом порядке функции по государственному контролю (надзору) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ ООО «Юг-ГарантСтрой» являлся застройщиком, осуществлявшим деятельность в области долевого строительства, а именно осуществлял строительство объекта «Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями т автостоянкой по адресу: <адрес>» (далее - Объект) в соответствии с разрешение на строительство от 20.03.2015 № RU 23306000-3913-р на земельном участке с кадастровым номером №.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2019 по делу № А32-30435/2017 ООО «Юг-ГарантСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

ООО Специализированный застройщик «Альфа-СтройКомплект» (далее - ООО СЗ «Альфа-СК») в рамках дела № А32-30435/2017 подано заявление о намерении стать приобретателем прав на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, прав требования к участникам строительства, и о намерении исполнить обязательства ООО «Юг-ГарантСтрой» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 201.15.1 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Федеральный закон № 127-ФЗ) при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.11.2023 по делу № А32-30435/2017 заявление ООО СЗ «Альфа-СК» удовлетворено, обществу переданы имущество ООО «Юг-ГарантСтрой», в том числе:

земельный участок общей площадью 9026 м.кв., с кадастровым номером 23:43:0403017:1373, расположенный по адресу <адрес>, принадлежащий ООО «Юг-ГарантСтрой» на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершённого строительства;

права застройщика в соответствии с разрешением на строительство;

обязательства застройщика ООО «Юг-ГарантСтрой» в полном объеме, в том числе, по передаче жилых помещений и нежилых помещений площадью до 7 кв.м., машино – мест участникам долевого строительства в соответствии с реестром требований о передаче жилых помещений ООО «Юг-ГарантСтрой».

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2025 по делу № А32-30435/2017, определение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.11.2023 по делу № А32-30435/2017 отменено, удовлетворено заявление ООО СЗ «Альфа-СК» о намерении стать приобретателем прав ООО «Юг-ГарантСтрой».

Согласно части 6 статьи 201.15.2 Федерального закона № 127-ФЗ на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства.

Частью 9 статьи 201.15.2 Федерального закона № 127-ФЗ предусмотрено, что перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

Согласно части 6 статьи 201.15.2 Федерального закона № 127-ФЗ на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства.

Из изложенного следует, что в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО «Юг-ГарантСтрой» произведена замена застройщика с должника на ООО СЗ «Альфа-СК» в отношении его прав и обязанностей, то есть ООО «Юг-ГарантСтрой» после погашения требований участников строительства путем передачи земельного участка и находящегося на нем Объекта в порядке статьи 201.15.1 Федерального закона № 127-ФЗ соответственно утратил права на земельный участок и, следовательно, права и обязанности застройщика, а статус застройщика перешел к приобретателю ООО СЗ «Альфа-СК».

Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 201.1 Федерального закона № 127-ФЗ.

По смыслу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12 по делу № А71-13368/2008, положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из реестров (о передаче жилых помещений или денежный) включены их требования, поскольку тем самым преследуется один и тот же материально-правовой интерес. При этом форма изложения требования для его учета в реестре (о включении денежного требования либо о включении требования о передаче квартиры) не свидетельствует о разной правовой природе этих притязаний и не может приводить к различным подходам при определении уровня правовых гарантий участников строительства.

Верховный Суд Российской Федерации последовательно формирует судебную практику в отношении требований участников долевого строительства в делах о банкротстве застройщиков, где права данной категории граждан выделяется особое значение среди иных кредиторов должника, а также подчеркивается уязвимость их статуса по сравнению с иными участниками подобных правоотношений.

Указанное в первую очередь связано с необходимостью обеспечения жилищных прав граждан, которые относятся к одним из конституционно значимых (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации) и находящихся под особой государственной защитой (статья 2, часть 1 статьи 7 Конституции Российской Федерации). Эти права в значительной степени реализуются через участие граждан в жилищном строительстве.

В свою очередь, как следует из части 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище. Из социального характера государства, принципов равенства граждан перед законами, смысл, содержание и применение которых определяется правами и свободами человека и гражданина (статьи 7, 18, 19 Конституции Российской Федерации), следует: коль скоро государство решило предоставить помощь своим гражданам, то она должна в равной степени распространяться на граждан, находящихся в одной категории лиц. Иной подход разумного объяснения не находит (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2023 № 305-ЭС19-22493(38) по делу № А40-245757/2015).

Одним из инструментов защиты прав участников строительства, связанный с получением причитающегося им предоставления, является механизм замены застройщика, предусмотренный положениями статьи 201.15.1 Федерального закона № 127-ФЗ.

В рассматриваемом случае лицом, принявшим на себя обязательства завершить мероприятия по строительству Объекта, является ООО СЗ «Альфа-СК», осуществляющее профессиональную деятельность в сфере строительства и способное при вступлении в соответствующие отношения провести полный и всесторонний анализ возможных рисков и экономической целесообразности принятия на достройку проблемного объекта.

Вследствие чего, исходя из буквального толкования вышеуказанных положений Федерального закона № 127-ФЗ, требования участников долевого строительства к ООО «Юг-ГарантСтрой» о передаче жилых помещений считаются погашенными в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика и подлежат исключению из реестра требований кредиторов застройщика, так как должны быть исполнены новым застройщиком - приобретателем ООО СЗ «Альфа-СК» в рамках специальной процедуры, предусмотренной данным федеральным законом.

Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 07.12.2023 № 812 в разрешение на строительство от 20.03.2015 № RU23306000-3913-р внесены изменения в части наименования застройщика.

Таким образом, в настоящий момент ООО СЗ «Альфа-СК» в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ является застройщиком, осуществляющим деятельность в области долевого строительства по спорному Объекту.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар ООО СЗ «Альфа-СК» в отношении Объекта выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.07.2025 № 23-43-46-2025.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В адрес департамента поступают обращения граждан по указанному Объекту, согласно которым застройщик ООО СЗ «Альфа-СК» отказывает в передаче объекта долевого строительства тем участникам долевого строительства, кто не урегулировал правоотношения по передаче требований от ООО «Юг-ГарантСтрой» к ООО СЗ «Альфа-СК», ссылаясь на отсутствие правовой возможности перезаключить с такими гражданами договор участия в долевом строительстве и передать объект долевого строительства, предлагая участникам долевого строительства обратиться в суд общей юрисдикции для установления законности своих прав на объект долевого строительства.

При этом, требование ООО СЗ «Альфа-СК» является избыточным и не основано на нормах закона, поскольку ни Федеральный закон № 214-ФЗ, ни Федеральный закон № 127-ФЗ не содержит положений, обязывающих участника строительства перезаключить договор участия в долевом строительстве с приобретателем, которому перешли права и обязанности первоначального застройщика.

Следовательно, такое требование является нарушением прав участников строительства и может рассматриваться, как злоупотребление правом, направленное на лишение граждан, вложивших денежные средства в приобретение объектов долевого строительства, возможности получить такие объекты.

При этом, следует отметить, что первоначальный срок исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенных ООО «Юг-ГарантСтрой» устанавливался в 2017 году, то есть участники долевого строительства более 8 лет не могут получить объекты долевого строительства.

В рамках реализации полномочий департамента в адрес ООО СЗ «Альфа-СК» направлено предостережение от 24.09.2025 № АДС-222-СС о недопустимости нарушения обязательных требований, предусмотренных ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Таким образом, Федеральный закон № 214-ФЗ направлен на обеспечение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, повышение доступности приобретения гражданами жилья.

Основная цель Федерального закона № 214-ФЗ - защита прав и законных интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Частью 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Учитывая изложенное, ООО СЗ «Альфа-СК» взятое на себя обязательство перед участниками долевого строительства не исполнило.

Следовательно, бездействие ООО СЗ «Альфа-СК», выражающееся в непринятии мер по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства, нарушают права и законные интересы граждан на жилище, предоставленные Конституцией Российской Федерации.

На основании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края в интересах неопределенного круга физических лиц – участников долевого строительства, к ООО Специализированный застройщик «АЛЬФАСТРОЙКОМПЛЕКТ» о признании незаконным бездействия и обязании устранить выявленные нарушения – удовлетворить.

Признать незаконным бездействие ООО СЗ «Альфа-СК» по неисполнению обязательств по договорам участия в долевом строительстве перед участниками долевого строительства объекта «Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой по адресу: <адрес>», расположенному по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, требования которых включены в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений в рамках дела № А32-30435/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Юг-ГарантСтрой».

Обязать ООО СЗ «Альфа-СК» исполнить обязательства по договорам участия в долевом строительстве перед участниками долевого строительства объекта «Строительство многоэтажного жилого дома со встроено – пристроенными помещениями и автостоянкой по адресу: <адрес>», расположенному по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, требования которых включены в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений в рамках дела № А32-30435/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Юг-ГарантСтрой», в срок не позднее двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Советский районный суд города Краснодара в течение месяца.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара И.Н. Кантимир

Мотивированное решение изготовлено 30 апреля 2026 года.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара И.Н. Кантимир