Решение № 3А-1584/2017 3А-503/2018 3А-503/2018 (3А-1584/2017;) ~ М-1554/2017 М-1554/2017 от 2 февраля 2018 г. по делу № 3А-1584/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 февраля 2018 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Рафиковой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-503/2018 по административному исковому заявлению ООО «Сервис-Ресурс» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Сервис-Ресурс» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общей площадью 7 328,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.03.2014 года в размере 72 197 767 рублей 36 копеек.

В обоснование заявленных требований ООО «Сервис-Ресурс» указало, что вышеуказанный объект недвижимости принадлежит обществу на праве собственности.

Кадастровая стоимость установлена по состоянию на 11.03.2014 года и составляет 88 891 513 рублей 33 копейки.

Согласно отчету об оценке от 26.11.2017 года № №, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № на дату оценки составляет 72 197 767 рублей 36 копеек, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости.

Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого помещения равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель административного истца по доверенности от 07.11.2017 года № б/н ФИО1 в судебном заседании поддержала административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации г.о.Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель Правительства Самарской области представил письменный отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении административного иска.

Представитель министерства имущественных отношений Самарской области представил письменный отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении административных исковых требований.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Представитель Администрации г.о.Тольятти Самарской области представил письменный отзыв, в котором указал, что административные исковые требования не затрагивают права и интересы Администрации г.о.Тольятти Самарской области.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 10.11.2014 г. № 107-ГД «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права как собственника, 28.11.2017 ООО «Сервис-Ресурс» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта капитального строительства.

18.12.2017 года Комиссия приняла решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что в соответствии с п.22 ФСО № 7 в отчете об оценке оценщик должен указывать правила отбора аналогов. В соответствии с разделом 12 отчета правилами отбора аналогов земельных участков являются: назначение (коммерческое), площадь (от 10 000 кв.м.), право пользования (собственность), расположение относительно красной линии (1-я линия). При исполнении указанных правил отбора аналогов оценщиком выбрано 4 аналога (один из которых расположен не на 1-ой линии), назначение – коммерческое у всех 52 аналогов в анализе рынка, информация об исполнении правила отбора аналогов по факторам «право пользования» и «выход на красную линию» в отчете отсутствует. Кроме того, по фактору «площадь» в отчете на стр.39 на графике 18 указано на наличие 10 аналогов с площадью больше 10 000 кв.м. Правила отбора аналогов неясны и частично не исполняются (в аналоге № 4 на стр.64 отчета указано на расположение объекта «позади «Парк-Хауса», т.е. крупного торгового центра. Таким образом делать из указанной информации вывод о расположении его на красной (1-ой линии) неверно). Отчет вводит в заблуждение – нарушен п.5 ФСО № 3.

В соответствии с п.11 ФСО № 3 в отчете об оценке должны содержаться ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо, в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. На странице 41 отчета указана карта (схема) развития объектов инженерной инфраструктуры г.о.Тольятти Самарской области. Отсутствует копия указанного документа или ссылка на место его размещения – нарушен п.11 ФСО № 3.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «Сервис-Ресурср» на основании соглашения об отступном от 02.11.2012 года принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества - нежилое здание с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общей площадью 7 328,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 09.11.2017 года, свидетельством о праве собственности от 24.07.2014 года, соглашением об отступном от 02.11.2012 года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет на дату определения кадастровой стоимости 11.03.2014 года 88 891 513 рублей 33 копейки.

Согласно отчету об оценке ООО «Глобал Апрайс» от 26.11.2017 года № №, рыночная стоимость объекта оценки на дату определения кадастровой стоимости составляет 72 197 767 рублей 36 копеек.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения – на 11.03.2014 года.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного, доходного подходов, от применения затратного подхода для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик принял решение отказаться. При применении затратного подхода была рассчитана стоимость доли земельного участка, приходящаяся на оцениваемое здание, стоимость доли земельного участка была рассчитана методом сравнения продаж (стр.42-45 отчета).

В соответствии с п.18-20 ФСО № 1, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

В рамках затратного подхода определяется стоимость земельного участка, на котором расположено здание – объект оценки. Определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объекта капитального строительства. Для согласования рыночной стоимости, определенной в рамках затратного подхода, принималась только стоимости улучшений (объект оценки), расположенные на земельном участке.

При определении стоимости доли земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости был применен метод сравнения продаж, все расчеты производились на 1 кв.м., с последующим перемножением на площадь земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости.

Учитывая ретроспективный характер оценки, были использованы данные об объектах-аналогах, содержащиеся в доступных источника. В качестве объектов-аналогов были выбраны 4 земельных участков коммерческого (торгово-офисного) назначения, на праве собственности, расположенные в Автозаводском и Центральном районах г.о.Тольятти Самарской области, площадью от 20 000 кв.м. до 35 500 кв.м., то есть сопоставимые по ценообразующим факторам. Затем применены корректировки: скидка на торг, на местоположение, на масштаб. Определена стоимость доли земельного участка, приходящейся на оцениваемое здание на дату оценки, которая составила 42 177 682 рубля 73 копейки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, все расчеты проводились на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь объекта оценки.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации. В качестве объектов-аналогов выбраны 4 объекта-аналога – торгово-офисные помещения на праве собственности, расположенные в Автозаводском, Центральном и Комсомольском районах г.Тольятти Самарской области, площадью от 1 300 кв.м. до 4 015 кв.м., т. е. сопоставимые по ценообразующим факторам. Затем были произведены корректировки на торг, на местоположения, на масштаб. Корректировки внесены, произведено согласование результатов и расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода(стр.50-53 отчета).

Стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода на дату оценки, составила 83 343 738 рублей 74 копейки.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Для определения стоимости объекта недвижимости методом доходного подхода был использован метод капитализации по расчетным моделям. Все расчеты были произведена на 1 кв.м. площади здания.

По состоянию на дату оценки была собрана информация о продаже и сдаче в аренду аналогичных объектов содержащаяся в доступных источниках информации. Проведя анализ информации по объектам было подобрано 4 объекта-аналога, торгово-офисного назначения, расположенные в Автозаводском и Центральном районах г.Тольятти Самарской области, площадью от 1 555 кв.м. до 3 794 кв.м. К данным объектам применены корректировки (стр.57-58 отчета), произведен расчет арендной ставки единого объекта недвижимости, которая составила 325,31 руб./кв.м., рассчитан коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости, который составил 0,1594, и произведен расчет операционных издержек, чистого операционного дохода, приносимого за год объектом ЕОН.

В результате расчета была определена величина стоимости объекта недвижимости, рассчитанная в рамках доходного подхода, которая составила 87 042 992 рубля 22 копейки.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки без учета НДС составляет 72 197 767 рублей 36 копеек.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО2 пояснил, что информация об исполнении правила отбора аналогов по факторам «право пользования» и «выход на красную линию» в отчете имеется на стр.36-26 отчета. Позади «Парк-хауса» находится 1-я линия ул.Кудашева (что и указано в источнике информации на стр.64 отчета). Не все земельные участки площадью более 10 000 кв.м. были отобраны по той причине, что они отличались по остальным ценообразующим факторам. Таким образом, п.22 ФСО № 7 и п.5 ФСО № 3 не нарушены.

Карта (схема) развития объектов инженерной инфраструктуры г.о.Тольятти Самарской области размещена в свободном доступе на сайте администрации г.о.Тольятти Самарской области. Отсутствие копии данного документа либо ссылки на место его размещения никаким образом не опровергает рыночную стоимость объекта оценки, определенную в отчете об оценке.

Считает, что решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не содержит каких-либо доводов, опровергающих рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную в отчете об оценке.

Суд полагает, что отчет об оценке от 26.11.2017 года № №, выполненный ООО «Глобал Апрайс», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 11.03.2014 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке.

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 28.12.2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 28.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Сервис-Ресурс» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общей площадью 7 328,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.03.2014 года в размере 72 197 767 рублей 36 копеек.

Дата подачи административного иска в суд – 28.12.2017 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 28.11.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07 февраля 2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова