Решение № 2-1980/2019 2-1980/2019~М-1436/2019 М-1436/2019 от 3 июня 2019 г. по делу № 2-1980/2019

Дело № 2- 1980 / 2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июня 2019 года г. Барнаул

Индустриальный районный суд г. Барнаула Алтайского края

в составе:

председательствующего судьи Ненашевой Е.Н.

при секретаре Покормяха М.В.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

установил:

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее - Комитет) обратился в суд с требованием об изъятии у ФИО2 путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, имеющего кадастровый ***, расположенного по адресу <адрес>.

В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (в настоящее время - Управление имущественных отношений Алтайского края)и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, *** (далее - договор ***), по условиям которого ответчику предоставлен за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером ***, площадью **** кв.м, расположенный по адресу <адрес>, для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком на ДД.ММ.ГГГГ с момента вступления договора в силу.

Данный договор вступил в силу с момента его государственной регистрации в управлении Росреестра по Алтайскому краю - ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, срок его действия был установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор был заключен на основании подпункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РоссийскойФедерации», следовательно, срок аренды по Договору не подлежит продлении и не возобновляется на неопределенный срок. По истечении указанного в Договоре срока Договор считается прекращенным. Более того, согласно пункту 15 статьи Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

О прекращении срока действия Договора ответчик был уведомлен письмом отДД.ММ.ГГГГ ***.

Поскольку срок действия Договора истек (договорные отношения прекратились с ДД.ММ.ГГГГ), в Едином государственном реестре недвижимости запись об аренде земельного участка погашена.

Согласно сведениям из ЕГРН, в границах земельного участка расположен объект незавершенного строительства, назначение жилой дом, кадастровый ***, право собственности зарегистрировано за ответчиком ФИО2

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Управление уведомило ответчика не только о прекращении срока действия договора, но и о необходимости завершения строительства и регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, расположенный на земельном участке, до истечения срока действиядоговора. Кроме того, Управление сообщило ответчику, что в случае невыполнения действий по завершению строительства объекта недвижимости, будет вынужден обратиться в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строители путем продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ. Однако строительство объекта незавершенного строительства (строительство жилого дома), в установленном законом порядке, завершено не было.

Установленные обстоятельства, послужили основанием для предъявления в суд настоящего искового заявления.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, о чем представил соответствующее заявление. Участвуя в состоявшемся 15 мая 2019 года судебном заседании, представитель истца ФИО3 на удовлетворении иска настаивала по приведенным выше основаниям.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, пояснив, что строительство объекта незавершенного строительства было завершено ответчиком в ДД.ММ.ГГГГ, т.е. еще в период срока действия договора. ФИО2 обратилась в администрацию Индустриального района г. Барнаула с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако получила отказ в этом по мотиву отсутствия на дату рассмотрения ее обращения данных о территориальной зоне, в границах которой выполнено строительство жилого дома. Последующие многочисленные обращения ответчика и иных жителей поселка в органы местного управления с заявлениями, направленными на получение возможности оформления права собственности на жилой дом, в который ФИО2 вселилась и в котором фактически проживает до настоящего времени, результатов не дали. Поскольку ответчик предприняла все меры для исполнения установленных для нее договором аренды земельного участка обязанностей, ее действия нельзя признать как действия, нарушающие права истца, в связи с чем просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица Управления имущественных отношений Алтайского края (Алтайкрайимущество) в судебное заседание не явился, ранее представил письменный отзыв, в котором принятие решения оставил на усмотрение суда.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, будучи надлежаще извещенным о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направил, представил письменный отзыв, в котором полагал требования истца подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ст. 167, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом определено о возможности рассмотрения дела при имеющейся явке и представленных доказательствах.

Выслушав пояснения представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование осуществляется в порядке, предусмотренном главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 23 июня 2014 года №171-ФЗ.

Согласно ч. 1 и ч.2 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Согласно ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Соответственно, одним из оснований прекращения договора аренды является истечение срока, указанного в договоре.

В силу пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В частности, согласно подпунктам 5 и 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта; земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пункт 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает общее правило, согласно которому принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, проводится, в частности, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1-3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ФИО2 заключен договор аренды *** земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (л.д. 6-8).

Согласно п. 1.3 договора участок предоставляется для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В силу п. 2.1-2.2 договора срок аренды по настоящему договору устанавливается ДД.ММ.ГГГГ с момента вступления договора в силу. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Договор аренды *** земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 60 оборот). Соответственно, срок действия договора аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ ***, администрацией Индустриального района города Барнаула выдано разрешение на строительство ***, согласно которому ФИО2 на земельном участке, расположенном по адресу <адрес>, разрешено строительство объекта недвижимости общей площадью **** кв.м.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ *** Министерство имущественных отношений Алтайского края уведомило ФИО2 о том, что срок действия договора аренды не подлежит продлению, договор будет считаться прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ. До указанной даты необходимо завершить строительство объекта и зарегистрировать право собственности на жилой дом (л.д.15-16).

Из выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, сведения об аренде на земельный участок по указанному выше адресу отсутствуют (л.д.17-18, 19), право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ФИО2 (л.д.20,47).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, завершив строительство объекта на условиях, установленных разрешением на строительство, обратилась в Администрацию Индустриального района г. Барнаула с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома по адресу <адрес>.

Постановлением Администрации Индустриального района г. Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ *** ФИО2 в выдаче такого разрешения отказано (л.д. 46), ввиду того, что по месту расположения данного земельного участка не определена территориальная зона.

В силу п. 7 ч. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) <…> автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

На основании коллективного обращения граждан по вопросу отказа в приватизации земельных участков в <адрес> в связи с расположением индивидуальных жилых домов в границе территории, предназначенной для строительства транспортной магистрали, Главным управлением строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Алтайского края предоставлена информация о том, что согласно Правилам землепользования и застройки городского округа - города Барнаула АК, земельные участки <адрес> (в числе которых спорный - расположенный по <адрес>), попадают в территориальную зону внешнего транспорта ИТ.3 (Северный обход).

При этом Главное управление строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Алтайского края в своем ответе признало факт наличия противоречий между исходно-разрешительной документации на земельные участки и жилые дома - с одной стороны и существующим градостроительным регламентом, установленным для зоны ИТ.3, - с другой, в связи с чем указало, что оформление рассматриваемых земельных участков в собственность будет возможно только после внесения изменений в генеральный план городского округа - города Барнаула и правила землепользования и застройки.

Как следует из информации, представленной в том числе ответчику Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города от ДД.ММ.ГГГГ, на обращение жителей поселка Лесной по вопросу снятия ограничений с земельных участков для оформления их в собственность, спорные земельные участки расположены в территориальной зоне внешнего транспорта (ИТ.3) и частично на территории, в отношении которой градостроительный регламент не установлен. Градостроительным регламентом территориальной зоны ИТ.3 индивидуальное жилищное строительство не предусмотрено. На основании Генерального плана городского округа - города Барнаула АК указанные земельные участки расположены на территории перспективного строительства транспортной магистрали «северный обход». Рассмотрение вопроса об оформлении земельных участков в собственность будет возможно только после утверждения проектов Генплана и Правил, которые находятся на доработке.

Также из представленной ответчиком переписки следует, что изменение вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального (незавершенного) строительства, расположенных в <адрес> и ограниченных <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, - на «индивидуальные жилые дома» в период срока действия договора аренды градостроительным регламентом территориальной зоны ИТ.3. предусмотрено не было.

По информации предоставленной Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города на момент рассмотрения дела спорный земельный участок расположен на территории, в отношении которой территориальная зона не определена. Градостроительный регламент на указанную территорию не устанавливается. В Генплан изменения не вносились с ДД.ММ.ГГГГ, в Правила землепользования и застройки - с ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем в соответствии с проектом Генплана, рассматриваемый земельный участок расположен в функциональной зоне застройки индивидуальными жилыми домами. Утверждение проекта Генплана запланировано на ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из технического паспорта на жилой дом Лит. *** по адресу <адрес>, подготовленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, при натуральном обследовании выявлено, что на арендуемом земельном участке общей площадью **** кв.м., расположен одноэтажный жилой дом, площадь застройки составляет **** кв.м., площадь благоустройства строения (электроосвещение, центральное отопление, водопровод, канализация, газоснабжение) составляет **** кв.м. (л.д. 61-66).

Согласно акту визуального обследования объекта от ДД.ММ.ГГГГ и приложенной фототаблице, по адресу <адрес> на момент составления акта выявлено, что на земельном участке по указанному адресу располагается объект капитального строительства (л.д. 11 оборот, 12).

В связи с завершением строительства (возведения) объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома по указанному адресу, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в адрес администрации Индустриального района города Барнаула с заявлением о выдаче разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию, с указанием конструктивных особенностей и площадей объекта, согласно техническому паспорту.

О завершенности объекта капитального строительства также свидетельствуют представленные ответчиком документы, подтверждающие степень его готовности к эксплуатации и использовании в качестве индивидуального жилого дома в части подключения к объектам коммуникаций (канализация, водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение).

Таким образом суд считает достоверно установленным, что обстоятельства, препятствующие получению ответчиком разрешения на ввод завершенного строительством в период срока действия договора аренды земельного участка жилого дома в эксплуатацию и оформление права собственности на него стало следствием отсутствия надлежащего взаимодействия органов исполнительной власти Алтайского края и муниципального образования - города Барнаула, выразившегося в несогласованности действий в вопросах установления территориальных зон застройки, определения их категорий, установления существующих в связи с этим обременений и их отмены, а также наличием возникших противоречий между положениями действующих Правил землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края и данными о целевом назначении земельного участка, предоставленного ответчику администрацией района для строительства жилого дома, тогда как, несмотря на возникшие препятствия для ответчика, ФИО2 были предприняты все возможные меры к оформлению своих прав на возведенный жилой дом в предусмотренном законом порядке.

В силу пункта 1 статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ФИО2 до прекращения права аренды земельного участка осуществила строительство жилого дома, суд в соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не усматривает оснований для удовлетворения требований истца, в связи с чем отказывает в изъятии у ФИО2 путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства имеющего кадастровый ***, площадью застройки **** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула в удовлетворении исковых требований об изъятии у ФИО2 объекта незавершенного строительства, имеющего кадастровый ***, площадью застройки **** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд г. Барнаула.

Председательствующий Е.Н. Ненашева

Решение в окончательной форме принято 10.06.2019.