Решение № 2-3732/2019 2-3732/2019~М-2724/2019 М-2724/2019 от 1 июля 2019 г. по делу № 2-3732/2019

Дело №

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Хитренко А.И.

при секретаре судебного заседания Лоренц К.А.

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт Плюс» о признании предварительного договора участия в долевом строительстве основным договором, признании обязательств по внесению денежных средств по договору участия в долевом строительстве исполненными, государственной регистрации договора участия в долевом строительстве,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Комфорт Плюс», просит признать предварительный договор участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Комфорт Плюс» и ФИО2, основным договором участия в долевом строительстве; признать обязательства ФИО2 по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Комфорт Плюс» и ФИО2, в части оплаты цены договора исполненными в полном объеме; возложить на Управление Росреестра по НСО обязанность произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Комфорт Плюс» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве № №, по которому застройщик и участник долевого строительства обязались заключить основной договор участия в долевом строительстве не позднее двух месяцев после наступления всех следующих условий: разработка и согласование проекта строительства многоквартирного жилого <адрес> помещениями общественного назначения, расположенного по строительному адресу: <адрес>; получение разрешения на строительство жилого дома; оформление застройщиком обеспечения по многоквартирному жилому дому № с помещениями общественного назначения одним из способов, предусмотренных статьей 12.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ. Предметом договора явилось жилое помещение - однокомнатная квартира-студия № (строительный), расположенная по адресу: <адрес>. Цена договора составила 1 292 000 рублей. Оплата договора произведена истцом путем внесения денежных средств ООО «Виакон Инвест» на основании соглашения о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ. Истец указывает, что целью ее обращения к застройщику ООО «Комфорт Плюс» и к ООО «Виакон Инвест» являлось приобретение права собственности на указанную квартиру. Факт того, что договор участия в долевом строительстве и соглашение о предоставлении беспроцентного займа были заключены ФИО2 с разными юридическими лицами не имеет правового значения, поскольку единоличным исполнительным органом ООО «Комфорт Плюс» являлся ФИО3, который является также исполнительным органом ООО «Виакон» - единственного учредителя ООО «Виакон Инвест», более того, указанные юридические лица входят в одну группу компаний ПТК-30, подконтрольную ФИО3, то есть являются аффилированными лицами.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал, дал соответствующие пояснения.

Ответчик ООО «Комфорт Плюс», третье лицо ООО «Виакон Инвест» в судебное заседание представителей не направили, извещены судом по юридическим адресам, письменные отзывы не представили.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> – в суд представителя не направили, извещены надлежащим образом, представили письменный отзыв, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Руководствуясь положениями статьи 233 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд принимает решение о рассмотрении дела в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Комфорт Плюс» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве № №, по которому застройщик и участник долевого строительства обязались заключить основной договор участия в долевом строительстве не позднее двух месяцев после наступления всех следующих условий: разработка и согласование проекта строительства многоквартирного жилого <адрес> помещениями общественного назначения, расположенного по строительному адресу: <адрес>; получение разрешения на строительство жилого дома; оформление застройщиком обеспечения по многоквартирному жилому дому № с помещениями общественного назначения одним из способов, предусмотренных статьей 12.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ. Предметом договора указано жилое помещение - однокомнатная квартира-студия № (строительный), расположенная по адресу: <адрес>. Цена договора составила 1 292 000 рублей.

Из содержания предварительного договора участия в долевом строительстве усматривается, что сторонами фактически были согласованы условия основного договора участия в долевом строительстве, поскольку ООО «Комфорт Плюс» (застройщик) обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой <адрес> помещениями общественного назначения, расположенный по строительному адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи однокомнатную квартиру-студию № (строительный), строительной площадью не менее 35,61 кв.м., общей площадью не менее 34,91 кв.м., расположенную на двадцать втором этаже, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену (пункт 1.1 предварительного договора).

Согласно пункту 2.1 договора цена договора составляет 1 292 000 рублей, которая вносится в течение пяти дней с момента государственной регистрации настоящего договора.

Оплата по договору производится участником денежными средствами в кассу или на расчетный счет застройщика. При наличии у участника встречного требования к застройщику, оно засчитывается в счет оплаты по договору на основании дополнительного соглашения сторон (пункт 2.3 предварительного договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора планируемый срок окончания строительства жилого дома – в соответствии с проектной декларации. Срок передачи объекта долевого строительства участнику – три месяца с даты получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Как следует из искового заявления, оплата по предварительному договору участия в долевом строительстве была совершена истцом ФИО2 путем внесения денежных средств на основании соглашения о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (займодавец) и ООО «Виакон Инвест» (заемщик) было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа, согласно которому займодавец обязался предоставить заемщику беспроцентный заем, а последний обязался возвратить полученную сумму займа в определенный соглашением срок. Заем предоставлялся на беспроцентной основе (пункты 1.1, 1.2 соглашения). Сумма займа составила 1 292 000 рублей, которая подлежала внесению займодавцем в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1 соглашения) (л.д. №).

Согласно представленной в материалы дела квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в кассу ООО «Виакон Инвест» были внесены денежные средства в общей сумме 1 292 000 рублей (л.д. №).

На основании соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 передала ФИО2 принадлежащие ей по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ права займодавца за оплату уступленных прав со стороны ФИО2 в размере 1 292 000 рублей (л.д№).

Распиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается передача ФИО2 денежных средств в размере 1 292 000 рублей ФИО4 (л.№).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 статьи 1 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 апреля 2013 года), действие Закона о долевом участии в строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с ДД.ММ.ГГГГ сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.), в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если заключается договор, в соответствии с которым одна сторона платит деньги, а вторая обязуется передать в собственность квартиру в строящемся доме, вне зависимости от наименования и любых условий соглашения такой договор будет являться договором долевого участия в строительстве.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Оценивая представленные в материалы дела предварительный договор участия в долевом строительстве, соглашение о предоставлении беспроцентного займа, соглашение о передаче прав и обязанностей по соглашению о предоставлении беспроцентного займа, суд приходит к выводу о том, что между сторонами фактически был заключен основной договор участия в долевом строительстве, поскольку между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора участия в долевом строительстве.

Так, несмотря на то, что заключенный между истцом и ООО «Виакон Плюс» договор участия в долевом строительстве именовался «предварительным», данный договор содержал все существенные условия договора участия в долевом строительстве: предмет договора, его стоимость, срок передачи, сведения о гарантийном сроке.

Сопоставляя условия предварительного договора участия в долевом строительстве и соглашения о предоставлении беспроцентного займа, суд приходит к выводу о том, что фактически оплата объекта долевого строительства была осуществлена истцом на основании соглашения о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку дата заключения предварительного договора и соглашения о предоставлении беспроцентного займа совпадали, указанные в предварительном договоре стоимость объекта долевого строительства и размер беспроцентного займа также совпадали.

Сам факт привлечения денежных средств для строительства многоквартирного дома посредством заключения соглашения о предоставлении беспроцентного займа и заключение данного соглашения не с застройщиком, а с иным лицом - ООО «Виакон Инвест», не опровергает факт внесения истцом денежных средств в счет оплаты строительства жилого помещения, поскольку ООО «Комфорт Плюс» и ООО «Виакон Инвест» фактически структурно входят в группу компаний «ПТК-30», что объективно подтверждается соотнесением данных об учредителях, участниках, директорах данных организаций, месте нахождения юридических лиц, что подтверждается соответствующими сведениями, содержащимися в выписках из ЕГРЮЛ в отношении ответчиков и свидетельствует об аффилированности данных лиц и о возможности принятия исполнения по договору, заключенному с одним из них, другим юридическим лицом.

При этом в материалы дела не представлено доказательств того, что соглашение о предоставлении беспроцентного займа было в установленном законом порядке оспорено либо признано недействительным, а также суду не представлено доказательств того, что ООО «Виакон Инвест» возвратило истцу полученную сумму займа.

На основании изложенного, оценивая представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что истец, передавая ФИО4 денежные средства в размере 1 292 000 рублей и приобретая права займодавца перед ООО «Виакон Инвест», преследовала цель – приобретение жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, фактически впоследствии заключила такой договор с застройщиком ООО «Комфорт Плюс». Следовательно, денежные средства, переданные истцом по договору беспроцентного займа, являются способом оплаты по договору долевого участия, в связи с чем суд находит обязательства истца по уплате цены договора долевого участия исполненными в полном объеме путем их внесения по договору беспроцентного займа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Частью 1 статьи 48 Федерального закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из разъяснений, данных в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ).

В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что договор участия в долевом строительстве сторонами фактически был заключен, подписан, не оспорен, цена договора уплачена истцом в полном объеме. Однако ответчик уклоняется от регистрации указанного договора, вследствие чего, нарушаются права истца.

В соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98-103, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать предварительный договор участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт Плюс» и ФИО2, основным договором участия в долевом строительстве.

Признать обязательства ФИО2 по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт Плюс» и ФИО2, в части оплаты цены договора исполненными в полном объеме.

Произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт Плюс» и ФИО2.

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт Плюс» и ФИО2.

Разъяснить сторонам, что ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд <адрес>.

Судья (подпись) Хитренко А.И.

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна: судья Хитренко А.И.