Решение № 2-274/2024 2-4/2025 2-4/2025(2-274/2024;)~М-218/2024 М-218/2024 от 22 января 2025 г. по делу № 2-274/2024

Дело № 2-4/2025

УИД 22RS0034-01-2024-000340-56


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Михайловское 23 января 2025 г.

Михайловский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Махрачевой О.В.,

при секретаре Михалевой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3 о соразмерном уменьшении стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском о соразмерном уменьшении стоимости земельного участка и жилого дома, возврате излишне уплаченной денежной суммы, в обоснование указав, что 11.04.2024 между ней и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. После приобретения дома в нем выявились существенные недостатки вызванные подтоплением дома, о котором ответчик умолчал, а именно на стенах и полу появились грибок и плесень. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена письменная претензия, содержащая требование об соразмерном уменьшении покупной цены и о возврате излишне уплаченной за дом денежной суммы в размере 500 000 руб. Ответчик претензию оставил без ответа. Ссылаясь на положения ст. ст.557, абз. 2 п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым покупатель в случае обнаружения недостатков, не оговорённых продавцом, имеет право требования от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, просили уменьшить покупную цену объектов недвижимости земельного участка и жилого дома, расположенных по <адрес>, на 500 000 руб. Взыскать с ФИО5 в свою пользу излишне уплаченные по договору купли-продажи от 11.04.2024 денежные средства в сумме 500 000 руб., судебные расходы по оплате госпошлины в размере 8200 руб., расходы на оказание услуг представителя в размере 7 000 руб.

В судебном заседании ФИО4 на удовлетворении заявленных требований настаивала, дополнительно просила взыскать с ответчика расходы понесенные на проведение экспертизы в сумме 49200 руб., дополнительно пояснила, что дом фактически приобретен за 1500 000 руб., по договоренности с продавцом, в договоре сумма указана меньше фактически оплаченной. Указала, что продавец ФИО6 скрыла от нее информацию о том, что приобретенный дом подвергся подтоплению, после вселения, в период проживания, а именно в июне 2024г. на полу и стенах комнат дома появился грибок, неприятный запах. Полагает, что появление грибка и плесени является скрытым недостатком дома, который она не могла обнаружить в момент осмотра дома при его покупке, а также полагает, что указанные дефекты имели место до продажи ей дома. Во время осмотра стены были сухими, на полу лежал ковролин и линолеум, которые закреплены под плинтус, поэтому при осмотре дома возможности его поднять и проверить пол не имелось.

Ответчик ФИО6, ее представитель ФИО7, возражали против удовлетворения заявленных требований, ответчик подтвердила, что фактически дом продала за 1 500 000 руб., расчет по договору произведен в полном объеме. Пояснила, что до оформления договора она ставила в известность ФИО4 о том, что дом подвергся подтоплению, кроме того подтопление Михайловского района в результате весеннего паводка в 2024г. являлось общеизвестным фактом, на момент осмотра на улице и во дворе дома стояла вода, а нижние бревна дома были сырыми, что являлось очевидным фактом. Также она открывала погреб и показывала супругу истице ФИО8 что под полом на момент осмотра стояла вода, дом требовалось просушивать. Полагает, что истец ФИО4 зная что дом подвергся подтоплению не приняла мер к его просушке, не открывала отдушины в фундаменте дома, что привело к появлению грибка и плесени.

Суд, выслушав пояснения сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1); при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2); по соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке (п. 4).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Как усматривается из материалов дела между ФИО4 и ФИО8 и ФИО5, действующей от себя и как законный представитель несовершеннолетних детей ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. заключен договор купли-продажи от 11.04.2024, по условиям которого ФИО4 и ФИО8 приобрели в общую совместную собственность земельный участок и дом находящиеся по адресу: <адрес>. По условиям договора стоимость приобретенного имущества составила 800 000 руб., из них 50 000 руб. стоимость земельного участка, 750 000 руб. стоимость жилого дома (л.д. 7-9).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости (л.д. 23).

Как установлено в ходе судебного разбирательства из пояснений истца и ответчика, реальная стоимость объектов недвижимости за которую приобретен дом и земельный участок составила 1 500 000 руб.

В силу п. 3.1 договора, он одновременно является передаточным актом о фактической передаче объектов недвижимости.

Согласно п. 5.2 договора по заявлению покупателя до заключения договора он ознакомился с качественным состоянием земельного участка и техническим состоянием жилого дома и не обнаружил недостатков и дефектов, о которых ему не сообщил продавец, жилое помещение самовольно не переустроено и не перепланировано.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец в обоснование требований о соразмерном уменьшении покупной цены жилого помещения ссылалась на выявленные в период проживания в жилом доме скрытые недостатки, поскольку жилой дом находился в зоне подтопления, о чем истцу не было известно.

Постановлением Администрации Михайловского района Алтайского края от 30.03.2024 № 131 с 11-00 часов 30 марта 2024 в связи с ухудшением паводковой обстановки установлен режим «Чрезвычайная ситуация» в границах Михайловского района до особого указания (л.д.34).

Согласно акту обследования жилого дома, пострадавшего от подтопления паводковыми водами, от 02.04.2024, расположенного по адресу: <адрес> установлено, что вода над уровнем пола поднималась в зале и спальне на 5 см, напольное покрытие повреждено, на стенах следы намокания, в подполе вода стоит на момент обследования, начинает уходить (л.д.33).

Из информации первого заместителя главы Михайловского района предоставленной по запросу суда на основании справки по паводковой обстановке в Михайловском районе, по состоянию на 20:00 04.04.2024 подтопленных приусадебных участков в с.Михайловское нет (л.д. 32).

Для установления юридически значимых обстоятельств судом назначено проведение судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО ЦНПЭ «Алтай-Эксперт».

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № 342С/24 от 20.12.2024 на дату проведения экспертного осмотра имеются следы воздействия воды, дефекты (недостатки) в виде грибка, плесени, гнили конструктивных элементов ограждающих конструкций помещений жилого дома по адресу: <адрес>, в частности скрытые дефекты:

- в помещении поз.2 на поверхности дощатого основания пола, как со стороны помещения, так и со стороны подпольного пространства (в том числе, в углу, образованном наружными стенами), на внутренней поверхности линолеума (при его отворачивании) в указанном углу, на поверхности опорных балок пола (лаг) выявлено наличие плесневого грибка, местами гнили;

- в помещении поз. 3 на поверхности дощатого основания пола, как со стороны помещения, так и со стороны подпольного пространства (в том числе, в углу, образованном внутренними стенами со смежными помещениями поз.4, 7), на внутренней поверхности линолеума (при его отворачивании), на поверхности опорных балок пола (лаг), нижних венцов стен, местами на поверхности кирпичных столбиков, на поверхности грунта выявлено наличие плесневого грибка;

- в помещении поз.4 наличие плесневого грибка на внутренней поверхности обоев в местах сопряжения с поверхностью пола, на всем протяжении стены правого фасада, наличие плесневого грибка, местами гнили на поверхности опорных балок пола (лаг), нижних венцов стен, местами на поверхности кирпичных столбиков, на поверхности грунта в углу, образованном стеной правого фасада и стеной главного фасада, вследствие гниения произошло разрушение опорной балки пола (лаги), нижний венец стены, смежной с помещением поз. 3 поражен гнилью;

- в помещении поз.5 следы увлажнения под вновь наклеенными истцом обоями на поверхности основания ранее существовавших обоев в местах сопряжения с поверхностью пола, на поверхности дощатого основания пола в углу, образованном наружной стеной левого фасада и стеной со смежным помещением поз.6, на поверхности дощатого основания пола в указанном углу выявлено наличие плесневого грибка, на поверхности дощатого основания пола со стороны подпольного пространства, на поверхности опорных балок пола (лаг), нижних венцов стен, местами на поверхности кирпичных столбиков, на поверхности грунта выявлено наличие плесневого грибка, два нижних венца стены, смежной с помещениями поз.6, 7 поражены гнилью;- в помещении поз.6 выявлено наличие плесневого грибка на поверхности покрытия пола из ДВП, на поверхности дощатого основания пола, как со стороны помещения, так и со стороны подпольного пространства, на поверхности опорных балок пола (лаг), местами на поверхности кирпичных столбиков, на поверхности грунта выявлено наличие плесневого грибка, в углу, образованном стеной левого фасада и стеной, смежной с помещением поз.5, в углу, образованном стеной, смежной с помещением лит.а и перегородкой с помещением поз.7, вследствие гниения произошло разрушение опорных балок пола (лаг);

- в помещении поз.7 на поверхности дощатого основания пола со стороны подпольного пространства, на поверхности опорных балок пола (лаг), местами на поверхности кирпичных столбиков, на поверхности грунта выявлено наличие плесневого грибка;

а также явные дефекты:

- в помещении поз. 2 в подпольном пространстве (доступ предоставляется через крышки лазов, оборудованных в конструкции пола) наблюдается увлажнение грунта, цокольной части бетонного фундамента лит. А1, кирпичных столбиков, увлажнение, наличие плесневого грибка, местами гнили опорных балок (лаг), досок конструкции пола, наличие влаги, ржавчины на поверхности стального трубопровода водоснабжения и отсекающего крана;

- в помещении поз.4 следы увлажнения, наличие плесневого грибка на наружной поверхности обоев в местах сопряжения с поверхностью пола на всем протяжении стены правого фасада, на наружной поверхности обоев в местах сопряжения с поверхностью пола в углу со смежной стеной главного фасада, доски в указанном углу поражены гнилью с частичным разрушением;

- в помещении поз.6 выявлено наличие плесневого грибка на поверхности покрытия пола из ДВП, на поверхности обоев в местах сопряжения с поверхностью пола левого фасада и стеной со смежным помещением лит.а.

Причиной возникновения всех указанных выше дефектов (недостатков) исследуемого жилого дома, за исключением разрушения опорной балки пола (лаги) в углу, образованном стеной правого фасада и стеной главного фасада в помещении поз.4, поражения гнилью двух нижних венцов стены, смежной с помещениями поз.6, 7 в помещении поз.5, разрушения опорных балок пола (лаг) в углу, образованном стеной левого фасада и стеной, смежной с помещением поз.5, в углу, образованном стеной, смежной с помещением лит.а и перегородкой с помещением поз.7, в помещении поз.6, является воздействие воды на конструктивные элементы исследуемого жилого дома, вследствие подтопления, произошедшего в период с 27.03.2024 по 01.04.2024.

Причиной возникновение таких дефектов (недостатков) исследуемого дома, как разрушение опорной балки пола (лаги) в углу, образованном стеной правого фасада с стеной главного фасада, поражение гнилью нижнего венца стены, смежной с помещением поз. 3, в помещении поз. 4, поражения гнилью двух нижних венцов стены, смежной с помещениями поз. 6,7в помещении поз. 5, разрушения опорных балок пола (лаг) в углу, образованном стеной левого фасада и стеной, смежной с помещением поз. 5, в углу, образованном стеной, смежной с помещением лит. а и перегородкой с помещением поз. 7, в помещении поз. 6, является естественный физический износ как указанных конструктивных элементов, так и всего строения в целом.

После проведения работ по устранению выявленных и указанных в исследовании по первому и второму вопросам скрытых недостатков (дефектов), использование исследуемого жилого дома по его прямому назначению, будет технически возможно.

Кроме того, в соответствии с экспертным заключением рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, с учетом имеющихся дефектов (недостатков) жилого дома, на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 1 303 500 руб., из них жилой <адрес> 205 000 руб., земельный участок 98500 руб., стоимость затрат на устранение скрытых недостатков по устранению скрытых дефектов жилого дома с учетом физического износа конструктивных элементов, не связанного с подтоплением составляет 298139 руб. (л.д. 148-196).

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу п.2 ст. 474 ГК РФ, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Согласно п.1 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (п.2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п.1 ст. 483 ГК РФ покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.

По общему правилу п.1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, а при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующий требованиям о качестве.

При этом по спору об уменьшении цены факт приобретения товара, ненадлежащее качество товара, если при продаже оно не было оговорено продавцом, факт обращения покупателя к продавцу с просьбой об уменьшении покупной цены, действительная цена товара с неоговоренными недостатками подлежат в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказыванию истцом, заявившем такое требование. На ответчике лежит бремя доказывания факта возникновения недостатков уже после передачи товара покупателю.

Материалами дела подтверждено наличие скрытых недостатков жилого помещения, о которых истец не знал и не мог знать, которые он не мог обнаружить при осмотре жилого помещения до его покупки, характер выявленных скрытых недостатков, неочевидных при обычном способе приемки, свидетельствует о том, что данные недостатки имели место на момент заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения, имущество передано истцу с этими недостатками. Так, истцом были обнаружены недостатки не позднее июня 2024 года в виде плесени на стенах и полу жилого помещения, то есть через непродолжительный период времени после совершения сделки, спустя два месяца, дефекты выявлены вследствие возникновения запаха плесени, появления грибка на стыках стен и пола, ковровом покрытии.

Ответчиком не представлены доказательства того, что до покупателя продавцом была доведена информация о действительном состоянии (качестве) жилого помещения и истец была поставлена в известность о скрытых недостатках продаваемого жилого помещения в виде плесневого грибка, гнили на поверхности пола, опорных балок пола, нижних венцов стен, кирпичных столбиков, венцов стены, равно как и не представлено доказательств определения сторонами цены объекта с учетом данных недостатков. Из совокупности представленных по делу доказательств следует, что выявленное состояние спорного объекта указывает на то, что он качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует. Наличие плесени, грибка на стенах, полу, балках требует выполнения определенных ремонтных работ. Соответственно, цена товара зависела от осведомленности покупателя о необходимости в дальнейшем несения указанных затрат. Вместе с тем, истец не была осведомлена о наличии скрытых недостатков (дефектов) в жилом помещении, согласовав стоимость квартиры без учета указанных дефектов.

В данном случае, истец, пользуясь правом выбора в силу п.1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявила требования об уменьшении покупной цены жилого помещения.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась, как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Исходя из норм материального права, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению.

Принимая во внимание, что рыночная стоимость жилого помещения с выявленными скрытыми недостатками, о которых покупатель ФИО4 не была поставлена в известность продавцом, установленная в экспертном заключении (1 303 500 рублей), ниже той стоимости, по которой оно фактически приобретено (1 500 000 рублей), характер выявленных скрытых недостатков влияет на определение стоимости жилого помещения, в то время как сторонами при определении цены товара не было учтено снижение его качества (скрытые дефекты), суд приходит к выводу об уменьшении стоимости жилого помещения до 1 303 500 рублей (рыночной стоимости жилого помещения с учетом выявленных недостатков) и взыскании с ответчика в пользу истца разницы между уплаченной стоимостью и уменьшенной судом (196 500 рублей).

В соответствии со статьями 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО5 в пользу ФИО4 подлежат взысканию судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины пропорционально удовлетворенным к ним требованиям (39,3 %) в размере 3222,60 руб. (л.д. 4), расходы по составлению экспертного заключения 19335,60 руб. (л.д. 61, 105), юридические расходы за составление искового заявления 2751 руб. (л.д. 5).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить частично.

Уменьшить соразмерно покупную цену жилого дома и земельного участка по адресу <адрес> по договору купли-продажи от 11.04.2024 заключенного между ФИО5 и ФИО4, ФИО8 до 1 303 500 рублей, взыскав с ФИО5 (№ №) в пользу ФИО4 (паспорта серии 5020 №) денежные средства в размере 196500 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 3222,60 руб., юридические расходы за составление искового заявления 2751 руб., по оплате стоимости экспертизы в сумме 19335,60 руб., а всего 221809,20 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Михайловский районный суд Алтайского края.

Мотивированное решение изготовлено 06.02.2025.

Судья О.В. Махрачева