Решение № 2-171/2017 2-171/2017~М-154/2017 М-154/2017 от 18 июля 2017 г. по делу № 2-171/2017

Дело № 2-1-171(1)/2017 г.


РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

19 июля 2017 года г. Калининск

Калининский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Диановой С.В.

при секретаре Ереминой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Калининске Саратовской области гражданское дело по исковым заявлениям ФИО1, ФИО2 и ФИО3, а так же ФИО4, ФИО5 к ФИО6 о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения,

у с т а н о в и л:

истцы ФИО1, ФИО2 и ФИО3, а так же ФИО4, ФИО5 обратились в суд с вышеуказанными заявлениями, мотивируя свои требования тем, что 29.10.2012 года между истцами и ИП ФИО7 КФХ ФИО8 был заключен договор аренды земельного участка, п.3.3 которого предусмотрена выплата арендной платы, которая должна выплачиваться ежегодно не позднее 30 ноября соответствующего календарного года. Однако в 2013, 2014, 2015 и 2016 годах арендная плата не выплачивалась. Поскольку ФИО6 является правопреемником ИП ФИО7 КФХ ФИО8 истцы направили ей претензию в том числе с требованием досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка в течение 10 дней с момента поступления к ней претензии. Поскольку в установленный срок ответчик не выполнил требования о расторжении договора аренды, просят суд расторгнуть вышеуказанный договор аренды.

В ходе рассмотрения дела 10 мая 2017 года, в связи с тем, что 11 июля 2016 года между ФИО3, ФИО4 и ФИО5 было заключено соглашение об определении долей в праве на выделенный земельный участок и на основании заключения кадастрового инженера произошел выдел земельного участка и образовалось два земельных участка, на которые распространяется действие спорного договора аренды, истцы уточнили заявленные требования и просили расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства от 29 декабря 2012 года общей площадью 111 га пашни кадастровый № расположенный по адресу <адрес>, ныне земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства, категория земель земли сельскохозяйственного назначения общей площадью 85 га пашни, кадастровый №, расположенный по адресу <адрес> и земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения общей площадью 26 га пашни, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> заключенный между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО9, ФИО10 с одной стороны и ИП ФИО7 КФХ ФИО8 с другой стороны с 6 марта 2017 года, а так же уточнил требования в части того, что иск предъявлен к ФИО6 как к ИП ФИО7 КФХ.

Определениями Калининского районного суда Саратовской области от 10 мая 2017 года указанные исковые заявления были объединены в одно производство и к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика привлечены ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 и ФИО16

Определением Калининского районного суда Саратовской области от 16 мая 2017 года к участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена ФИО17

Определением Калининского районного суда Саратовской области от 05 июля 2017 года к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечены ФИО18 и ФИО19.

Дело рассмотрено в отсутствие истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ответчика ИП главы ГФХ ФИО6, третьего лица на стороне истца ФИО17, третьих лиц на стороне ответчика ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО16, ФИО18 и ФИО19, извещенных надлежащим образом, причина неявки которых, не известна.

В судебном заседании представитель истцов ФИО20, действующий на основании доверенностей от 01 июля 2016 года со сроком действия три года и от 28 июня 2016 года со сроком действия три года, заявленные требования поддержал в полном объеме, считая их законными и обоснованными.

Представитель ответчика ФИО21, действующий на основании доверенности от 11 мая 2016 года со сроком действия три года, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что в 2013, 2014, 2015 годах арендная плата истцам ФИО1, ФИО2, как и третьему лицу ФИО17, была выплачена. Арендная плата истцов ФИО3, ФИО4, ФИО5 находиться на складе крестьянского фермерского хозяйства, истцы не являются за её получением, а ответчик не может обеспечить доставку арендной платы в г. Энгельс Саратовской области где проживают истцы. Факт того, что арендная плата выплачивалась подтверждается так же тем, что ответчик оплачивал земельный налог и подоходный налог за арендодателей. Кроме того истцами нарушен порядок расторжения договора, поскольку протоколом общего собрании ФИО6 была избрана ФИО7 КФХ после смерти ФИО7 КФХ ФИО8 13 января 2017 года, а зарегистрировалась в качестве главы КФХ только 18 апреля 2017 года. При этом претензии о расторжении договора от истцов она получила 6 марта 2017 года, то есть до того как она была зарегистрирована в качестве ФИО7 КФХ и не могла принимать ни каких мер так как не являлась главой КФХ. После 18 апреля 2017 года никаких претензий ей никто не направлял. Кроме того, представитель ответчика не оспаривал, что за 2016 год арендная плата не была выплачена, однако вины главы КФХ в этом нет, поскольку сами истцы препятствовали КФХ обрабатывать спорный земельный участок, незаконно передав его в пользование третьему лицу.

Третье лицо на стороне ответчика ФИО15 в судебном заседании пояснила, что она не возражает против удовлетворения заявленных истцами требований, поскольку они являются законными и обоснованными, в связи с тем, что арендная плата истцам за указанные ими года действительно не выплачивалась.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено в судебном заседании на 29 октября 2012 года истцы являлись собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью 111 га пашни, расположенный по адресу: <адрес> для ведения сельскохозяйственного производства: ФИО4 13/222 долей в праве; ФИО5- 13/111долей в праве; ФИО1 – 13/111 долей в праве; ФИО2- 36/111 долей в праве; ФИО3- 13/222 долей в праве, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.07.2016 года.

Собственниками других долей являлись: ФИО17 – 13/11 долей в праве; ФИО10-23/111 долей в праве ( гражданское дело №- т.1 л.д. 36-38).

29 октября 2012 года между ФИО4, ФИО5, ФИО17, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО10 с одной стороны и ИП ФИО7 КФХ ФИО8 был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:15:190606:17, общей площадью 111 га пашни, расположенный по адресу: <адрес> для ведения сельскохозяйственного производства сроком на 10 лет, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области 22 марта 2013 года.

Согласно п. 3 указанного договора арендатор обязан ежегодно выплачивать арендную плату ( п.п. 3.1). Размер арендной платы за использование арендуемого земельного участка составляет 1 центнер зернофуража с одного гектара пашни ; 0,7 литра подсолнечного масла с одного гектара пашни; 3,8 кг муки с одного гектара пашни. Данные продукты могут быть заменены денежными средствами по ценам сложившимся на текущий календарный год, каждому собственнику земельного участка в год ( п.п. 3.2). Арендная плата передается арендатором арендодателям ежегодно не позднее 30 ноября соответствующего календарного года ( п.п. 3.3).

Договором так же предусмотрено, что арендодатели имеют право требовать досрочного расторжения договора в том числе при систематическом не внесении арендной платы в установленные договором сроки (два раза подряд) ( п.п. 4.1.2).

11 июня 2016 года истцы ФИО3, ФИО5 и ФИО4 заключили соглашение о выделении земельного участка общей площадью 26 га пашни в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка № из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью 111 га пашни, расположенный по адресу: <адрес> для ведения сельскохозяйственного производства

Право собственности на выделенный земельный участок было зарегистрировано за истцами ФИО3, ФИО5 и ФИО4 19 июля 2016 года.

В соответствии с протоколом общего собрания членов крестьянского фермерского хозяйства ФИО8 от 13 января 2017 года в связи со смертью главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО8 главой крестьянского фермерского хозяйства была избрана ФИО6, которая зарегистрировалась в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей 18 апреля 2017 года, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 28 апреля 2017 года.

16 января 2017 года истцы, а так же ФИО17, заявившая о принятии наследства после смерти мужа ФИО10 (дата смерти – 4 января 2013 года) приняли решение досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка заключенного 29.10.2012 года с ИП главой КФХ ФИО8, в связи с тем, что истцам с 2012 года арендная плата не выплачивалась, что подтверждается протоколом собрания арендодателей от 16 января 2017 года.

27 февраля 2017 года в адрес ИП ФИО7 КФХ ФИО6 от истцов были направлены претензии в которых содержалось предложение досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.10.2012 года с момента обращения и рассмотреть указанное обращение в срок не превышающий 10 дней с момента поступления данного обращения в адрес получателя.

Указанные претензии были получены ответчиком 6 марта 2017 года, что не оспаривалось в судебном заседании сторонами и подтверждается уведомлениями о получении почтовой корреспонденции.

По утверждению истцов, арендная плата не вносилась арендатором на протяжении всего периода действия договора аренды. Доказательств, опровергающих утверждения истцов о наличии задолженности по выплате арендной платы, и подтверждающих факт полного либо частичного внесения арендной платы арендодателям (платежных документов о перечислении денежных средств либо о выплате арендной платы в натуральной форме), ответчиком не представлено.

К показаниям третьих лиц на стороне ответчика ФИО12 и ФИО11 о том, что крестьянско-фермерское хозяйство выплачивало арендную плату ФИО1 и ФИО2, а именно развозили зерно, суд относится критически, поскольку они являются лицами заинтересованными в исходе дела, так являются членами КФХ, в аренде у которых находится земельный участок, а так же в связи с тем, что каких- либо документов о выплате арендной платы в натуральной форме, указанными лицами не представлено и в материалах дела не имеется.

Доводы представителя ответчика о том, что арендная плата выплачивалась, что подтверждается документами об уплате налога, суд находит необоснованными, поскольку уплата налогов, в соответствии с договором аренды земельного участка, не включено в арендную плату.

Учитывая невнесение арендатором арендной платы более двух периодов подряд- 2013, 2014, 2015 годы, у арендодателей имелись предусмотренные ст. 619 ГК РФ основания для инициирования вопроса о расторжении договора, а потому доводы представителя ответчика о том, что в 2016 году арендная плата не выплачивалась по вине арендодателей, не имеет юридического значения при разрешении данного конкретного дела.

Доводы представителя ответчика о несоблюдении истцами порядка урегулирования спора, суд полагает несостоятельными.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Положения статьи 247 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Статья 12 указанного закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 14 приведенного закона (пункты 1, 3, 4) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо обязано информировать участников долевой собственности об осуществлении переданных ему общим собранием участников долевой собственности полномочий.

В соответствии со ст. 14.1 приведенного закона (п. 1, 2, 5, 6, 8, 11) общее собрание участников долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомляется в письменной форме.

Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Решения принимаются общим собранием открытым голосованием.

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании.

Участниками общей долевой собственности на земельный участок, находящийся в аренде у крестьянско-фермерского хозяйства, было инициировано проведение общего собрания участников долевой собственности по вопросу досрочного расторжения договора аренды.

Из протокола общего собрания участников долевой собственности от 16 января 2017 года видно, что в общем собрании принимали участие все участники долевой собственности на земельный участок. Решение о досрочном расторжении договора аренды принято участниками собрания единогласно.

Таким образом, истцами соблюден установленный ст. 247 ГК РФ и Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» порядок принятия решения о расторжении договора.

Письма о необходимости исполнения обязательств по договору аренды в полном объеме и о расторжении договора аренды досрочно в добровольном порядке направлены всеми участниками долевой собственности по месту нахождения ФИО7 КФХ ФИО6 Данное обстоятельство подтверждается почтовыми отправлениями от 27 февраля 2017 года, приобщенными в судебном заседании представителем ответчика, полученными ответчиком 6 марта 2017 года, что не оспаривалось в судебном заседании ответчиком.

До настоящего времени арендная плата не выплачена, договор аренды не расторгнут.

Тот факт, что глава КФХ ФИО6 была зарегистрирована в качестве таковой только 18 апреля 2017 года не имеет юридического значения для рассмотрения конкретного дела и не свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, поскольку даже после регистрации главы КФХ ФИО6 в качестве таковой арендная плата до настоящего времени не выплачена и договор аренды не расторгнут.

Доводы представителя ответчика о том, что истцы, проживающие в г. Энгельсе, а именно ФИО3, ФИО4 и ФИО5 не воспользовались своими правами на получение арендной платы, не обратились к ответчику за её получением, не обратились к ответчику с заявлением о замене её денежными средствами, что свидетельствует об отсутствии вины со стороны ответчика, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, так как согласно договора аренды обязанность по передаче арендной платы арендодателям возложена именно на арендатора (п.п. 3.3) и ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательств по внесению арендной платы в отношении всех арендодателей в период действия договора аренды.

Принимая решение по заявленным истцами требованиям о расторжении договора аренды с 06 марта 2017 года суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из смысла приведенных положений, если договор подлежит государственной регистрации, все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации и вступают в силу и становятся обязательным для сторон с момента их государственной регистрации.

Поскольку договор аренды земельного участка от 29 октября 2012 года подлежит государственный регистрации суд считает, что требования истца о его расторжении в части указания даты расторжения «с 06.03.2017 года» удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО22, ФИО4, ФИО5 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства общей площадью 111 га пашни кадастровый № расположенный по адресу <адрес>, ныне земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства, категория земель земли сельскохозяйственного назначения общей площадью 85 га пашни, кадастровый №, расположенный по адресу <адрес> и земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства, категория земель-земли сельскохозяйственного назначения общей площадью 26 га пашни, кадастровый №, расположенный по адресу <адрес> от 29 декабря 2012 года заключенный между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО17, ФИО10 с одной стороны и ИП ФИО7 КФХ ФИО8 с другой стороны.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Саратовской областной суд через Калининский районный суд.

Председательствующий :

Мотивированный текст решения составлен 24 июля 2017 года.

Председательствующий: