Решение № 2-318/2017 2-318/2017(2-7276/2016;)~М-6190/2016 2-7276/2016 М-6190/2016 от 24 апреля 2017 г. по делу № 2-318/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Центральный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Чижовой Н.А.,

при секретаре ФИО3,

с участием представителя истцов ФИО4, представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Фонд жилищного строительства» о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства, взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи объекта, неустойки за неисполнение требований потребителя, денежной компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фонд жилищного строительства» о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства, взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи объекта, неустойки за неисполнение требований потребителя, денежной компенсации морального вреда.

В обоснование иска указали, что между истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям в котором ответчик обязан передать двух комнатную квартиру – жилое помещение, площадью ориентировочно 61,81 кв.м. (с учетом площадей лоджий с понижающим коэффициентом). Цена жилого помещения составила <данные изъяты> Обязанность по оплате стоимости указанной квартиры Истцами исполнена своевременно и в полном объеме. Вместе с тем, по результатам технической инвентаризации в купленной истцами квартире имеются две лоджии площадью 7,7 кв.м. и 1,8 кв.м. Однако, фактически вместо строительства одной из лоджий в жилом помещении построен общий балкон площадью 7,7 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ при осмотре квартиры были выявлены недостатки, которые в последующем были устранены ответчиком, но не в полном объеме. В акте от ДД.ММ.ГГГГ было указано о несогласии истцов принять квартиру в связи с тем, что вместо лоджии построен балкон, что противоречит условиям договора участия в долевом строительстве. Досудебная претензия, направленная в адрес ответчика, оставлена без удовлетворения, более того, поскольку истцами не принят объект долевого строительства, ДД.ММ.ГГГГ ответчик составил акт о передаче квартиры в одностороннем порядке. В настоящее время недостатки не устранены, квартира не передана застройщиком в надлежащем виде.

Просят взыскать с Ответчика в пользу Истцов денежную сумму в размере <данные изъяты> за расхождение площади квартиры, неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере <данные изъяты>, неустойку за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере <данные изъяты>, денежную компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя.

В судебное заседание истцы не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дело в их отсутствие, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Представитель истцов ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям указанным в иске, представила заявление об увеличении исковых требований, согласно которым истцы просили также взыскать с ответчика убытки в размере <данные изъяты> за проведение строительно технического исследования и судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере <данные изъяты>.

Представитель ответчика ООО «Фонд жилищного строительства» ФИО5 в судебном заседании с иском не согласился, ссылаясь на то, что вопрос об определении вида конструктивного элемента помещения разрешается в рамках осуществления кадастровой деятельности, довод о том, что лоджией являются только встроенные помещения, противоречит установленным техническим нормам. Просит отказать в удовлетворении иска.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, на основании договора участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «Фонд жилищного строительства» заключен договор участия в долевом строительстве № (далее - Договор) /с учетом изменений, внесенных соглашением от ДД.ММ.ГГГГ/.

В соответствии с п. 1.1. договора Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект: «группа жилых домов по <адрес>» <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>. (кадастровый номер земельного участка №), и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать соответствующий объект долевого строительства участникам в общую долевую собственность, а участники обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Согласно п. 1.2 Договора участники финансируют строительство Объекта в части 2-х комнатной квартиры, находящейся на 3-м этаже во 2-ом подъезде, площадью ориентировочно 61,81 кв.м. (с учетом площади балконов/лоджий с понижающими коэффициентами), расположенной под номером 5 на 3 этаже при счете слева направо.

Согласно п. 2.1.1, 2.1.2 предварительная цена договора составляет <данные изъяты>, стоимость одного квадратного метра площади – <данные изъяты>

Стоимость объекта долевого строительства оплачена истцами в полном объеме, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.

Согласно приложению № к указанному договору площадь квартиры составляет 61,81 кв.м. ( учетом лоджий).

Согласно справке о техническом состоянии объекта от ДД.ММ.ГГГГ площадь лоджий <адрес> составляет 7,7 кв.м. и 1,8 кв.м.

Данные замеров сторонами не оспаривались, доводы истцов основаны на несогласии с возведением балкона, вместо лоджии площадью 7,7 кв.м.

Истцы обратился к ответчику с заявлением, в котором потребовали привести объект долевого строительства в соответствие с Договором, ссылаясь на наличие балкона, вместо предусмотренной Договором лоджии.

Согласно ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 4 статьи 4).

В соответствии со ст. 5 указанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу указанных правовых норм, стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

Договором участия в долевом строительстве заключенным между сторонами, предусмотрено включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате застройщиком, площади жилых помещений и площади помещений вспомогательного использования с учетом площади балконов/лоджий с применением понижающих коэффициентов.

Анализируя тексты Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ с приложениями, представленную проектную документацию, суд не усматривает, что условия договора участия в долевом строительстве, заключённого между истцами и ответчиком предусматривали строительство лоджии в виде, описанном истцами в исковом заявлении.

Отступлений от условий договора и проектной документации при строительстве объекта долевого строительства суд не установил.

Как установлено судом, многоквартирный дом введен в эксплуатацию в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, построен в соответствии с проектной документацией.

В силу ст. 7 ч. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости "Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 указанной статьи закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу п. 5 ст. 8 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 4.2.4. Договора застройщик обязался обеспечить сдачу объекта недвижимого имущества в эксплуатацию не позднее четвёртого квартала ДД.ММ.ГГГГ г.

В силу п. 6.3. Договора передача объекта долевого строительства должна быть произведена не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства предъявлен участникам по акту, в котором отражены ряд недостатков, которые, по мнению истца, препятствовали принятию жилого помещения, в том числе строительство балкона, а не лоджии и установленного ограждения в виде решетки.

Дальнейшие претензии участников долевого строительства были связанны именно со строительством балкона вместо лоджии и ограждением в виде решетки.

ДД.ММ.ГГГГ застройщик, найдя претензии необоснованными, при отказе участников долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, составил односторонний акт передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 6 ст. 8 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ.

Суд с учетом установленных и изложенных выше обстоятельств полагает, что несогласие истцов со строительством балкона вместо лоджии не является недостатком объекта строительства, предполагающим наличие у истцов права требования его устранения и отказа от подписания передаточного акта.

Доказательств наличия у построенного объекта иных существенных или неустранимых недостатков, препятствующих ее использованию по назначению, при подписании одностороннего акта передачи объекта долевого строительства не представлено.

В связи с чем суд приходит к выводу о том, что вина ответчика в нарушении сроков передачи истцам квартиры при рассмотрении дела не подтверждена, поэтому оснований для взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства и применения к ответчику штрафных санкций, в связи с нарушением сроков не исполнением требований потребителя о приведении объекта долевого строительства в соответствии с договором не имеется.

Также с учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что вопрос об отнесении спорного помещения к лоджии либо балкону при рассмотрении требований истца может иметь значение только для решения вопроса об уменьшении цены договора в связи с изменением площади фактически построенного объекта.

Как было указано выше право участника долевого строительства требовать соразмерного уменьшения цены договора возникает в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник, если иное не установлено договором.

В соответствии с договором участия вы долевом строительстве площадь объекта определена ориентировочно.

Стороны в п. 2.2 Договора установили, что окончательный размер цены договора может быть изменен на основании уточненной площади Объекта долевого строительства, подлежащего передаче Участникам. Данное правило применяется в случае, если отличие фактической величины площади квартиры составит более чем 3 процента, от проектной величины площади квартиры.

В пунктах 2.2.1., 2.2.2 Договора стороны предусмотрели, что если фактическая величина площади объекта передаваемого в собственность участника по результатам обмеров БТИ окажется менее либо чем на три процента от проектной величины площади объекта долевого строительства, стороны обязуются возвратить либо соответственно отплатить разницу в площади.

Таким образом, основанием для изменения цены Договора в соответствии с его условиями являются данные обмеров БТИ (КГУП «<адрес>техинвентаризация»).

Согласно указанным данным результаты обмеров площади спорного помещения составляют: 57,9 кв.м. общая площадь квартиры (без учета лоджий) и 1,8 кв.м., 7,7 кв.м, площадь лоджий, проектная величина площади помещений составляла 58,07 кв.м. общая площадь квартиры (без учета лоджий) и 61,81 кв.м. с их учетом.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что применение понижающего коэффициента для расчета площади лоджии и балкона не повлечет разницу между проектной и фактической площадью более 3%.

Так при применении понижающего коэффициента для балкона - 0,3 площадь объекта долевого строительства составит: <данные изъяты>.м,, что составляет разницу в 1,1%, от проектной величины площади объекта долевого строительства, а соответственно не влечет обязанности возврата указанной разницы в соответствии с условиями Договора.

Представленное истцами заключение специалиста ООО «Независимая экспертиза и оценка» от ДД.ММ.ГГГГ №, заключение судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненное АНО «Хабаровская лаборатория судебной и независимой экспертизы» на возникшие между сторонами правоотношения не влияют и не свидетельствуют о наличии оснований для привлечения застройщика к материальной ответственности.

Кроме того, судом принимается во внимание и то обстоятельство, что данные технического и кадастрового учета стороной истца не оспорены, изменения в указанные данные в установленном порядке не внесены.

Поскольку судом не установлено факта нарушения застройщиком прав участника долевого строительства оснований для взыскания компенсации морального вреда не имеется.

Требования о взыскании убытков в связи с проведением технического исследования, расходов на проведение судебной экспертизы удовлетворению также не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Фонд жилищного строительства» о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства, взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи объекта, неустойки за неисполнение требований потребителя, денежной компенсации морального вреда отказать

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ, через суд постановивший решение.

Копия верна.

Судья Н.А. Чижова