Решение № 2-151/2025 2-3/2026 2-3/2026(2-151/2025;2-3994/2024;)~М-3343/2024 2-3994/2024 М-3343/2024 от 19 марта 2026 г. по делу № 2-151/2025

Дело №2-3/2026

УИД 23RS0006-01-2024-005652-32


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Армавир Краснодарского края 11 марта 2026г.

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Волошиной С.В.

при секретаре Акопян Г.А.

с участием

представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующей на основании доверенности № от 11.06.2024,

представителя ответчика администрации муниципального образования городской округ г. Армавир Краснодарского края - ФИО3, действующей на основании доверенности № от 10.01.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ город Армавир Краснодарского края о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, и признании права собственности на реконструированный объект недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в Армавирский городской суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ город Армавир Краснодарского края о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, и признании права собственности на реконструированный объект недвижимости.

Свои требования мотивирует тем, что ему на праве собственности на основании договора купли-продажи от 28.06.2000, удостоверенного нотариусом Армавирского нотариального округа Краснодарского края, принадлежит квартира, расположенная по адресу <адрес>. Остальными совладельцами малоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>, являются ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12. Земельный участок, площадью 2418 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, принадлежит на праве собственности собственникам квартир многоквартирного жилого дома, имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации малоэтажного многоквартирного жилого дома. С целью улучшения жилищных условий в 2011 году им была произведена перепланировка принадлежащей ему на праве собственности квартиры, за счет чего площадь квартиры, расположенной по адресу <адрес>, увеличилась с 34,1 кв.м., до 56 кв.м., при этом была пристроена кухня №5 Литер «еб», площадью 22,2 кв.м., и данные изменения внесены в технический паспорт многоквартирного жилого дома по указанному адресу. Далее им была построена мансарда Литер «Ее6», которая включает в себя коридор №6 Литер «надЕе6», площадью 5 кв.м., жилую комнату №7 Литер «надЕе6», площадью 17,2 кв.м., кладовую №8 литер «надЕе6», площадью 22,8 кв.м. Законченное строительство надлежащим образом не зарегистрировано, однако при перепланировке и реконструкции объекта строительные и технические нормы не нарушены, данный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В настоящее время возникла необходимость признать право собственности на реконструированный объект недвижимости, но при обращении в администрацию муниципального образования город Армавир Краснодарского края ему было отказано в узаконении объекта в реконструированном виде, поскольку реконструкция была произведена без получения необходимых разрешений, разрешение на реконструкцию не выдавалось, и к компетенции органов местного самоуправления не относится функция признания права собственности на объекты капитального строительства, возведенные без оформления в установленном порядке разрешительных документов, в связи с чем поставить указанную квартиру на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на реконструированный объект недвижимости кроме как в судебном порядке не представляется возможным. Считая, что перепланированное и реконструированное помещение пригодно для проживания, состояние объекта удовлетворительное, прочность и устойчивость несущих и ограждающих конструкций обеспечена, возведенная пристройка не нарушает градостроительных норм и правил, построена в соответствии со СНиП, действующими на территории Российской Федерации, не представляет опасности для жизни и здоровья людей при эксплуатации объекта, в обоснование заявленных требований ссылаясь на положения п.1 и п.4 ст.218, п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч.5 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ч.1 ст.16, ст.25, ч.1 и ч.4 ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации, п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и учитывая согласие и отсутствие возражений собственников жилых помещений в многоквартирном доме на оставление его квартиры в реконструированном виде, просит суд: - сохранить принадлежащую ему – ФИО1 квартиру, с кадастровым номером №, расположенную по адресу <адрес>, в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером №, общей площадью 101 кв.м., в перепланированном и реконструированном виде; - признать за ним – ФИО1 право собственности на квартиру, с кадастровым номером №, расположенную по адресу <адрес>, общей площадью 101 кв.м., состоящую из следующих помещений: - жилой комнаты №1 литер «Е», площадью 15,3 кв.м., коридора №2 Литер «Е», площадью 6,2 кв.м., ванной комнаты №3 Литер «Е», площадью 7,8 кв.м., коридора №4 Литер «е1», площадью 4.5 кв.м., кухни №5 литер «е6», площадью 22,2 кв.м., коридора №6 Литер «надЕе6», площадью 5 кв.м., жилой комнаты №7 Литер «надЕе6», площадью 17,2 кв.м., кладовой №8 литер «надЕе6», площадью 22,8 кв.м., указав, что решение суда является основанием для подготовки технического плана, государственного кадастрового учета объекта недвижимости и государственной регистрации за ним права собственности на квартиру в перепланированном и реконструированном виде.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом в установленном законом порядке, в адрес суда представил заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя по доверенности ФИО2, просил суд удовлетворить исковые требования в полном объеме, сохранить квартиру № кадастровый № по адресу: <адрес>, в реконструированном виде, признав за ним право собственности на указанный объект. В соответствии с ч.5 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО1.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2, действующая на основании доверенности № от 11.06.2024, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила суд их удовлетворить.

Представитель ответчика - администрации муниципального образования городской округ город Армавир Краснодарского края - ФИО3, действующая на основании доверенности № от 10.01.2025, в судебном заседании возражений против исковых требований не представила, оставила рассмотрение вопроса об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда, при этом пояснив, что единичное выявленное нарушение в реконструированном объекте недвижимости в части ширины входной площадки и дверного полотна, полагала не существенным.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. В представленных ранее в адрес суда письменных заявлениях ФИО4, ФИО5, ФИО12, ФИО6 просили рассмотреть данное гражданское дело в их отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражали. Иные третьи лица о причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо об отложении судебного разбирательства по делу не ходатайствовали, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание и каких-либо возражений относительно исковых требований суду не представили. В соответствие с ч.5 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц ФИО4, ФИО5, ФИО12, ФИО6. В соответствии с ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц –ФИО7, ФИО8, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Межмуниципального отдела по г.Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. В адрес суда от начальника Межмуниципального отдела по г.Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - ФИО13 поступило письмо, в котором последний просит рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица с учетом ранее направленного отзыва. В соответствие с ч.5 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя указанного третьего лица.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, всесторонне оценив обстоятельства по делу и представленные доказательства, суд считает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Судом установлено, что истцу ФИО1 на основании договора купли-продажи от 28.06.2000, удостоверенного нотариусом Армавирского нотариального округа Краснодарского края ФИО14, зарегистрированном в реестре за №, принадлежит квартира, общей площадью 34,1 кв.м., жилой площадью 23,4 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается Договором купли-продажи от 28.06.2000, Свидетельством о государственной регистрации права серии № №, выданным 05.08.2000, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № от 02.10.2024.

Согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от 02.10.2024 третьему лицу ФИО4 на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Третьему лицу ФИО5 на основании договора купли-продажи от 23.09.2005 на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № №, выданным 21.10.2005, а также Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от 02.10.2024.

Третьему лицу ФИО6 на основании договора купли-продажи от 21.10.2005 на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № №, выданным 23.11.2005, а также Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от 02.10.2024.

Третьему лицу ФИО12 на основании решения Армавирского городского суда от 21.12.2017 по делу № на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от 02.10.2024.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости № от 02.10.2024, право собственности на объект недвижимого имущества – квартиру, расположенную по адресу <адрес>, в Едином государственном реестре не зарегистрировано, при этом по сведениям ГБУКК «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ» от 24.10.2024 - согласно архивного инвентарного материала собственниками квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, являются в 1/6 доле каждый ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО8.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости № от 01.10.2024 указанные выше квартиры с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, расположены в многоквартирном доме с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, в пределах земельного участка площадью 2418+/-17 кв.м., с кадастровым номером № и видом разрешенного использования «для эксплуатации малоэтажного многоквартирного жилого дома», что подтверждено Выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от 01.10.2024.

Как следует из выписки из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от 02.10.2024 - квартира №, расположенная по адресу: <адрес>, имеет следующие характеристики: общая площадь 34,1 кв.м., в том числе жилая 23,4 кв.м., назначение - жилое, этаж 1.

Из технического паспорта по состоянию на 10.09.2012, выполненного ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г.Армавиру следует, что квартира №, расположенная по адресу <адрес>, состоит из следующих основных конструктивных элементов: фундамент-бутовый, бетонный; наружные стены-деревянные сборно-щитовые, облицованы кирпичом, толщина стен 0,3м; перегородки: кирпичные, отепленные; кровля - шиферная, стальная, полы-дощатые, линолеум; окна-пластиковые, спаренные двустворчатые, деревянные двустворные; двери -деревянные, филенчатые; внутренняя отделка-побелка известковая, оклеено обоями; наружная отделка-расшивка швов кладки; вид отопления-АГВ; электричество-скрытая проводка; водопровод от городской сети; канализация - общесплавная; газаснабжение-сетевое. Квартира №4 состоит из следующих помещений: помещение №1 - жилая комната, площадью 15,3 кв.м.; помещение №2 - коридор, площадью 6,2 кв.м.; помещение №3 ванная, площадью 7,8 кв.м., помещение №4 - коридор (литер е1), площадью 4,5 кв.м.; помещение №5 - кухня (литер е6), площадью 22,2 кв.м. Итого общая площадь квартиры № составляет 56 кв.м., без учета литера «е6» - 33,8 кв.м., при этом в техническом паспорте разрешение на строительство пристройки литер «е6» не отражено.

Согласно технического паспорта по состоянию на 08.05.2024, выполненного ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г.Армавиру, квартира №, расположенная по адресу <адрес>, состоит из следующих основных конструктивных элементов: наружные стены - деревянные сборно-щитовые, облицованы кирпичом, толщина стен 0,3м.; перегородки: кирпичные, отепленные; кровля - шиферная, стальная, полы - дощатые, керамическая плитка; окна - металлопластиковые; двери - деревянные, филенчатые; внутренняя отделка - окраска водными составами, оклейка обоями, штукатурка; вид отопления - АГВ; электричество - скрытая проводка; водопровод от городской сети; канализация - общесплавная; газаснабжение -сетевое. Квартира №4 состоит из следующих помещений: помещение №1 -жилая комната, площадью 15,3 кв.м. h-2.6м; помещение №2 - коридор, площадью 6,2 кв.м. h-2.6м; помещение №3 ванная, площадью 7,8 кв.м. h-2.6м, помещение №4 - коридор (литер е1), площадью 4,5 кв.м. h-2.6м; помещение №5 - кухня (литер е6), площадью 22,2 кв.м. h-2.66м, помещение №6 коридор (е6 мансарда) площадью 5,0 кв.м. h-2.5м, помещение №7 (жилая комната (над «е6», мансарда) площадью 17,2 кв.м. h-2.9м, помещение №8 кладовая (над «е6», мансарда) площадью 22,8 кв.м. h-1,8-2,72м. Итого общая площадь квартиры составляет 101,0 кв.м., в том числе жилая 32,5 кв.м., вспомогательная 68,6 кв.м.

Как следует из искового заявления и объяснений представителя истца, ФИО1 в 2011 году с целью улучшения жилищных условий произвел реконструкцию (перепланировку) в квартире №, расположенной по адресу: <адрес>, а именно: пристроена кухня №5 литер «е6», площадью 22,2 кв.м, после чего общая площадь квартиры увеличилась с 34,1 кв.м. до 56 кв.м. Впоследствии им построена мансарда литер «Ее6», которая в себя включает коридор №6, площадью 5,00 кв.м., жилую комнату №7, площадью 17,2 кв.м., кладовую №8 площадью 22,8 кв.м., в связи с чем, общая площадь квартиры после реконструкции составила 101 кв.м., в том числе площадь жилая 32,5 кв.м.

В целях сохранения принадлежащего жилого помещения в перепланированном состоянии истец ФИО1 обратился с соответствующим заявлением в администрацию муниципального образования город Армавир Краснодарского края, при этом письмом от 05.08.2024 № администрация муниципального образования город Армавир отказала ФИО1 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорной квартиры, указав, что к компетенции органов местного самоуправления не относится функция признания права собственности на объекты капитального строительства, возведенные без оформления в установленном порядке разрешительных документов.

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации - реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу положений ст.25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

При этом переустройство и перепланировку, определяемые статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации следует отличать от реконструкции жилого помещения.

Пунктом 1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170 установлено, что настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда, в том числе с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере.

Указанные технические нормы действуют и имеют обязательную силу в соответствии со статьей 46 Федерального закона от 27.12.2002 №184-ФЗ «О техническом регулировании».

Пунктом 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» предусмотрено, что переоборудование (переустройство) жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Согласно п.1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170, переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

В п.п.1.7.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170 указано, что перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Как указано в пункте 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023) изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома.

Жилищное и градостроительное законодательство предусматривают различный порядок и требования к проведению работ по переустройству и (или) перепланировке помещений, расположенных в многоквартирном доме, и по реконструкции многоквартирного дома.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе - крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В силу части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации - пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно подп.«в» п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации №491 от 13.08.2006 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» - в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Из смысла п.1 ст.246, п.1 ст.247 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» - в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Как следует из разъяснений, изложенных в п.27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» - для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

Истцом представлен Протокол №1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, проведенного 03.08.2024, одним из вопросов обсуждения на котором стояло рассмотрение вопроса о возможности сохранении жилого помещения №, кадастровый номер №, общей площадью 101 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в реконструированном виде, признании права собственности на реконструированный объект в судебном порядке, в связи с произведенными - перепланировкой, реконструкцией собственником данного жилого помещения ФИО1 в 2011-2012 (пристроена кухня, площадью 22,2 кв.м., построена мансарда, общей площадью 45 кв.м.). При голосовании от собственников многоквартирного дома возражений не поступило.

К указанному протоколу приложен реестр собственников помещений в многоквартирном доме, участвовавших в заочном голосовании посредством оформленных в письменной форме решений собственника, согласно которому в голосовании участвовали ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, соответственно собственники всех помещений в многоквартирном доме, за исключением ФИО8, при этом в судебном заседании представителем истца суду были представлены все решения вышеуказанных собственников по указанному вопросу, согласно которым участвовавшие в голосовании собственники единогласно проголосовали за положительное решение указанного вопроса.

Помимо этого, всеми третьими лицами – ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, являющимися собственниками помещений в вышеуказанном многоквартирном доме, ранее в адрес суда были представлены имеющиеся в материалах дела письменные заявления, согласно которых данные лица не возражают против сохранения квартиры № по адресу <адрес> в реконструированном виде, поскольку на момент реконструкции не возражали против ее осуществления, в связи с чем просят признать за истцом право собственности на указанный объект.

Учитывая выраженное в адресованных суду заявлениях согласие всех собственников вышеуказанного многоквартирного дома на произведенную истцом реконструкцию, требования действующего законодательства в указанной части соблюдены.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей общие основания приобретения права собственности, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из содержания указанной нормы следует, что для признания права собственности на недвижимое имущество необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Согласно п.1 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации – самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации – право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из содержания приведенных положений в их системной взаимосвязи с нормами ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет частный случай возникновения права собственности, допускающий признание в судебном порядке права собственности на возведенный собственником на своем земельном участке без соблюдения закона и иных правовых актов объект недвижимости, который имеет признаки самовольной постройки, а именно: когда он создан без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п.1 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации), однако при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, и допущенные при его создании нарушения не являются существенными (абзац третий п.4 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании определения суда от 01.03.2025 по делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам Адыгейского филиала Федерального бюджетного учреждения Краснодарской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно выводам эксперта, изложенным в Заключении эксперта Адыгейского филиала Федерального бюджетного учреждения Краснодарской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО15 № от 09.02.2026 - техническое состояние квартиры №, расположенной по адресу <адрес>, характеризуется как работоспособное. Квартира, в которой произведена реконструкция, по адресу: <адрес>, расположена на первом этаже многоквартирного дома. В соответствии с Картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования г.Армавир, утвержденных 04.09.2025 №769, исследуемый объект расположен в зоне Ж-3- «зона застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами». В соответствии с выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от 28.06.2024 земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации малоэтажного многоквартирного жилого дома, что соответствует основному виду разрешенного использования территориальной зоны Ж-3. В ходе реконструкции квартиры, расположенной по адресу <адрес>, были произведены следующие работы: - возведена пристройка литер «е6», состоящая из помещения №5 – кухня, площадью 22,2 кв.м.; - устроен мансардный этаж, состоящий из 3 помещений, общей площадью 45 кв.м.; - для доступа к помещениям, расположенным на мансардном этаже в помещении №2 - коридор устроена лестница. Реконструированная квартира №4, расположенная по адресу: <адрес>, соответствует действующим требованиям в следующих параметрах: - п.п.5.2, 5.3, 5.7, 5.11, 5.12, 6.1.2, 6.3.1, 6.3.4, 7.12, 7.28, 9.1, 9.2, 9.10, 9.11, 9.12, 9.23 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»; - п.п. 6.1.8, 6.1.9, 6.1.11, 6.1.13 СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий»; - ст. 19 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; - ст.53 ФЗ от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; - п.166 СанПин 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания»; - п.п. 4.2.18, 4.2.19, 4.2.21 (частично соответствует в части длины входной площадки перед лит. el), 4.3.2, 4.3.3 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»; - п.п. 4.3, 8.1.1, 8.1.4 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты». Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»; - п.п. 9.1, 9.7, 9.11 СП 17.13330.2017 «Кровли»; - п.п. 1.2.4, 2.5, 2.7 ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования»; п.п 9.2.4, 9.2.5 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции»; п.3.182 «Пособие по проектированию оснований зданий и сооружений (к СНиП 2.02.01-83)»; - п.п.5.9.3, 5.9.7 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»; - п.п. 6.1.5, 6.14.9, 6.14.10 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах»; - п.5.1.6* СП 62.13330.2011* «Газораспределительные системы»; - правилам землепользования и застройки муниципального образования г.Армавир в части этажности, которая равна - 2 (менее 4); - правилам землепользования и застройки муниципального образования г.Армавир в части максимального процента застройки, который равен 23,1 % (менее 60%); - правилам землепользования и застройки муниципального образования г.Армавир в части отступов реконструированной квартиры до сторон земельного участка (более 3 м), при этом не соответствует действующим требованиям в следующих параметрах: - п.п. 4.2.21 (частично не соответствует в части ширины входной площадки перед лит.el менее 1,5 ширины дверного полотна, фактическая - 0,83 м., требуемая 1,2 м.) СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». В соответствии с п.46 ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции» данное несоответствие относятся к категории устранимый дефект. Экспертом также установлено, что объективные причины, препятствующие дальнейшей эксплуатации реконструированной квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, по целевому назначению отсутствуют. Реконструированная квартира № не создает препятствий пользованию собственников многоквартирным домом и земельным участком. Реконструированная квартира в настоящее время по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) и по своему техническому состоянию обеспечивает безопасность нахождения людей в помещениях и в случае экстремальной ситуации -безопасную и своевременную эвакуацию людей через эвакуационные выходы и в рассматриваемой ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Суд принимает вышеуказанное заключение эксперта за допустимое и достоверное доказательство по делу и соглашается с выводами эксперта, поскольку оно соответствует требованиям закона, исследование проведено компетентным экспертом Федерального бюджетного учреждения Краснодарской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, в соответствии с требованиями закона, который состоит в должности государственного судебного эксперта, имеет высшее образование и соответствующую квалификацию специалиста и судебного эксперта, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, при этом в заключении не содержится каких-либо противоречий, а сделанные выводы достаточно мотивированы. Не доверять данному доказательству у суда оснований не имеется, так как оно выполнено на основании непосредственного исследования экспертом спорного объекта, содержит подтверждающие фотоматериалы, полностью согласуется с другими доказательствами по делу, в том числе имеющейся в деле технической документации, какой-либо заинтересованности эксперта в исходе дела судом не установлено. Каких-либо заслуживающих внимание суда доводов и доказательств, позволяющих поставить под сомнение содержащиеся в заключении эксперта выводы, лицами, участвующими в деле, суду не представлено. Представленное суду заключение отвечает предъявленным законом требованиям, является относимым и допустимым доказательством и в совокупности с иными доказательствами достаточным для разрешения спора. Сторонами заключение эксперта не оспаривалось.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что само по себе отсутствие у истца разрешения на реконструкцию (строительство), при установленных судом обстоятельствах соответствия реконструированного объекта в целом градостроительным и строительным нормам и правилам, установленным действующим законодательством в качестве обязательных требований для объектов данного вида, не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, и приходит к выводу, что поскольку признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на переустройство квартиры, при этом проведенная реконструкция соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением эксперта Адыгейского филиала Федерального бюджетного учреждения Краснодарской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 09.02.2026, не нарушает целевое назначение многоквартирного дома, при этом иные правообладатели выразили свое единогласное согласие относительно сохранения указанной реконструкции, а установленное экспертом несоответствие объекта в части ширины входной площадки и ширины дверного полотна, не являются существенными, исковые требования ФИО1 о сохранении квартиры в реконструированном и перепланированном состоянии, и признании права собственности истца на реконструированный объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу <адрес>, общей площадью 101,0 кв.м., подлежат удовлетворению.

Поскольку принадлежащая истцу квартира №, с кадастровым номером №, площадь которой за счет реконструкции увеличилась на 66,9 кв.м., расположена в многоквартирном доме с кадастровым номером №, по адресу <адрес>, суд считает необходимым также сохранить в реконструированном состоянии вышеуказанный многоквартирный дом, общая площадь которого за счет реконструкции указанной квартиры, также увеличилась на 66,9 кв.м., соответственно составляет 370,6 кв.м.

Согласно пп.3 п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации – гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации – право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч.3 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с ч.4 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Учитывая вышеизложенное, суд считает возможным также указать в решении, что оно является основанием для постановки спорного объекта недвижимости на кадастровый учет.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ город Армавир Краснодарского края о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, и признании права собственности на реконструированный объект недвижимости – удовлетворить в полном объеме.

Сохранить квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу <адрес>, общей площадью 101,0 кв.м., жилой площадью 32,5 кв.м., в реконструированном состоянии.

Сохранить многоквартирный дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, общей площадью 370,6 кв.м., в реконструированном состоянии.

Признать за ФИО1 право собственности на реконструированную квартиру, с кадастровым номером №, расположенную по адресу <адрес>, общей площадью 101 кв.м., состоящую из следующих помещений: - жилой комнаты №1 литер «Е», площадью 15,3 кв.м., коридора №2 Литер «Е», площадью 6,2 кв.м., ванной комнаты №3 Литер «Е», площадью 7,8 кв.м., коридора №4 Литер «е1», площадью 4,5 кв.м., кухни №5 литер «е6», площадью 22,2 кв.м., коридора №6 Литер «надЕе6», площадью 5 кв.м., жилой комнаты №7 Литер «надЕе6», площадью 17,2 кв.м., кладовой №8 литер «надЕе6», площадью 22,8 кв.м..

Настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в регистрационный и кадастровый учет в отношении указанного недвижимого имущества, подготовки технического плана, технического плана здания и всех необходимых для постановки на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности документов и основанием для осуществления постановки на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, с кадастровым номером №, расположенную по адресу <адрес>, в реконструированном состоянии общей площадью 101 кв.м., а также основанием для внесения соответствующих изменений и осуществления постановки на кадастровый учет многоквартирного дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, в реконструированном состоянии общей площадью 370,6 кв.м..

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Армавирский городской суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 20 марта 2026 года.

Судья Армавирского городского суда

Краснодарского края С.В. Волошина