Решение № 2-662/2025 2-9/2026 2-9/2026(2-662/2025;)~М-738/2025 М-738/2025 от 12 марта 2026 г. по делу № 2-662/2025

Дело №2-9/2026 (2-662/2025)

27RS0020-01-2025-001247-05


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 марта 2026 года г. Николаевск-на-Амуре

Николаевский-на-Амуре городской суд Хабаровского края в составе председательствующего судьи Дорогой А.С.,

при секретаре Зинковой Н.Л.,

с участием:

истца ФИО4,

представителя истца ФИО4 – ФИО5,

ответчика ФИО6,

представителя ответчика ФИО6 – ФИО7,

представителя Отдела опеки и попечительства по Николаевскому муниципальному району управления опеки и попечительства министерства социальной защиты Хабаровского края – ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО4 к ФИО6 о расторжении договора мены квартиры, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО6 о расторжении договора мены квартиры, взыскание судебных расходов. В обоснование заявленных требований указал, что 02.12.2024 между истцом и ответчиком, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей был заключен договор мены квартир, в соответствии с которым ФИО6 обязалась передать в собственность ФИО4 квартиру, расположенную по адресу: <адрес> обмен на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Техническое состояние квартиры истца устраивало. При визуальном осмотре жилого помещения имелись подтеки на стыке потолков и стен как будто грибок, но данные пятна были сухие. Он думал, что это старые следы течи и на момент обмена проблема устранена, поскольку был произведен ремонт крыши многоквартирного дома. Истец планировал сделать ремонт, в ходе которого хотел устранить данную проблему, однако, во время ремонта в весенний период был обнаружен существенный недостаток – протечка крыши. Данные недостатки объекта ответчику были известны на момент обмена квартирами, однако не было указано, что это следствие серьезной технической неполадки, проявление которой носит сезонный и регулярный характер. Если бы он знал о таком состоянии квартиры, то не согласился бы на обмен. Истец лишился возможности продать квартиру, на что рассчитывал при заключении договора. Кроме того, в нарушение п.9 Договора квартира была передана с долгами по коммунальным платежам, которые им были оплачены в полном объеме в размере 30 000 руб.

С учётом уточненных исковых требований просит суд расторгнуть договор мены квартир серия 27 АА № 2130475 от 02.12.2024, взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 45 000 руб., расходы на оплату услуг эксперта в сумме 80 000 руб.

Определением судьи от 02.10.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Отдел опеки и попечительства по Николаевскому муниципальному району управления опеки и попечительства министерства социальной защиты Хабаровского края.

В письменных возражениях на исковое заявление ФИО6 просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что в исковом заявлении истец признает, что его в полном объеме устраивало состояние передаваемой ему квартиры, претензий по её качеству у него не было. Техническая эксплуатация и ремонт кровли МКД осуществляется управляющей компанией, собственник жилья не несет ответственности за содержание кровли МКД. Ответчик вынужден испытывать аналогичные трудности, так как в квартире истца тоже имелись протечки кровли. Доводы о нарушении п. 9 Договора несостоятельны, так как задолженность по квартире имелась у обоих сторон. Гашение ФИО4 задолженности по коммунальным платежам в размере 30 000 руб. не является основанием для расторжения договора мены, так как данная задолженность образовалась после заключения указанного договора. Кроме того, расторжение договора мены ухудшает положение её несовершеннолетних детей. Расходы на оплату услуг представителя полагает завышенными и необоснованными.

В судебном заседании истец ФИО4 поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что до заключения договора мены о наличии задолженности по коммунальным платежам он не знал. После того, как он обратился в управляющую компанию с заявкой на ремонт, ему было сообщено о наличии долга. Задолженность была указана в квитанции за июнь 2025 год, раннее задолженность в квитанции не было отображена. На его заявки из управляющей компании приходил плотник и утверждал, что никакой течи нет. Комиссия из управляющей компании пришла к выводу, что вины общества нет, что истец сам проделал отверстия в стене. Он действительно в ходе ремонта перфоратором проделал отверстия и часть стены выпало, на ней появились дыры. Он начал делать ремонт в апреле 2025 года, в середине мая пошел дождь и всё затопило. До ремонта залива не было, имело место намокание.

В судебном заседании представитель истца ФИО4- ФИО5 поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что согласно экспертизе, причиной образования течи явились периодические проникновения атмосферной влаги через кровлю и ограждающие конструкции здания, что подтверждает обоснованность заявленных истцом требований. На момент продажи квартиры существенных недостатков визуально видно не было, поскольку ответчик каким-то образом их скрыла, о их наличии истец поставлен в известность не был.

В судебном заседании ответчик ФИО6 исковые требования не признала по доводам, изложенным в возражениях. Дополнительно пояснила, что дом панельный, 1989 года постройки, с указанной даты в квартире проживала её семья, она с детьми, которых воспитывает одна, жила в служебном жилье. Собственником спорного жилого помещения с 2018 года является она, однако в квартире проживала её мама. Протечек в квартире с 2018 года не было, косметический ремонт давно никто не делал, наличие недостатков в жилом помещении она не скрывала. Об имеющихся недостатках в квартире она не знала и видеть их не могла, что подтверждается выводами эксперта о наличии скрытой формы развития дефекта. Сильная течь появилась после того, как ФИО4 начал делать ремонт и перфоратором проделал отверстия в стене. При осмотре квартиры истец видел подтеки от воды на потолке в кухне, но они были старые, свежих подтёков не было. Задолженности за коммунальные услуги во время обмена квартир не было, о том, что имеется долг стало известно после заключения между сторонами сделки. У истца также имелась задолженность по коммунальным платежам, которую она погасила.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО6- ФИО9 исковые требования не признал, по доводам, изложенным в возражениях. Дополнительно пояснил, что у ФИО6 умысла скрывать недостатки, имеющиеся в квартире, не было, ремонт в квартире был давно. Экспертом установлены скрытые недостатки, которые незначительны и не являются основанием для расторжения договора мены. Ремонтные работы, произведенные истцом, являлись катализатором для повышения влажности в квартире.

В судебном заседании представитель Отдела опеки и попечительства по Николаевскому муниципальному району министерства социальной защиты Хабаровского края – ФИО8 возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку расторжение договора мены приведет к ухудшению жилищных условий детей.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 14.11.2024 министерством социальной защиты Хабаровского края выдано распоряжение № 298-ропн, 299-ропн, которым дано предварительное разрешение ФИО6 и ФИО1, законным представителям несовершеннолетних ФИО2, ФИО3 на совершение сделки по отчуждению (мене) 1/3 доли жилого помещения каждого, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащих несовершеннолетним на праве общей долевой собственности, на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с условием выделения по 1/3 доли в жилом помещении несовершеннолетним ФИО2, ФИО3.

02.12.2024 между ФИО6, действующей от себя и как законный представитель несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, и ФИО4 заключен договор мены квартир, удостоверенный нотариусом Николаевского нотариального округа Хабаровского края ФИО10, из которого следует, что стороны произвели обмен принадлежащих им на праве собственности квартир. ФИО6, ФИО2, ФИО3 принадлежит по праву долевой собственности (1/3 доля каждому) квартира, находящаяся по адресу: <адрес>. ФИО4 принадлежит по праву собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>. В результате договора мены ФИО6, ФИО2, ФИО3 передали в собственность ФИО4 квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. ФИО4 передал в собственность по 1/3 доле каждому квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. По соглашению сторон обмен квартир произведен без доплаты.

Из пункта 9 Договора следует, что стороны заверяют друг друга, что до заключения данного договора отчуждаемые объекты недвижимости свободны от любых обязательств, долгов, права удержания за долги, свободны от любых притязаний, различных служб и органов по оплате числящихся за квартирами не оплаченных платежей.

В соответствии с п. 13 Договора, стороны обязаны передать друг другу недвижимость в качественном состоянии, пригодном для проживания и в исправном техническом состоянии, обеспечивающем сторонам договора возможность нормальной эксплуатации квартир.

В п. 14 Договора, установлено, что стороны принимают друг у друга квартиры в том состоянии, в каком они были на момент подписания настоящего договора. Техническое состояние квартир сторон устраивает, претензий по качеству квартир у сторон к друг другу не имеется. Если вследствие недостатков переданной недвижимости, будет причинен вред жизни и здоровью или имуществу одной из сторон договора, то другая сторона обязана возместить вред в соответствии с правилами, изложенными в главе 59 ГК РФ, если будет доказано, что эти недостатки возникли до передачи квартиры данному лицу, не относятся к числу явных, и владелец квартиры, хотя и знал о них, но не предупредил о них другую сторону.

11.12.2024 произведена государственная регистрация жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, собственниками жилого помещения по 1/3 доли являются ФИО6 и несовершеннолетние ФИО2, ФИО3, что следует из выписки ЕГРН от 05.03.2026.

13.12.2024 ФИО4 произвел государственную регистрацию жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, что следует из выписки ЕГРН от 27.12.2024.

15.08.2025 ФИО4 направил в адрес ФИО6 требование (претензию) о расторжении договора мены квартир, где просил в добровольном порядке расторгнуть договор мены. Указанные требования в добровольном порядке ответчиком не исполнены.

Из ответа ООО «Частный ЖЭК» от 19.09.2025 следует, что от собственника жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> ФИО4 поступали обращения: 13.05.2025 – обращение об отсутствии вентиляции, течи крыши; 15.08.2025 – заявление с просьбой произвести осмотр жилого помещения и составить акт по затоплению квартиры после дождей; 09.06.2025 - заявление с просьбой принять меры по устранению протечки крыши, так как квартира становится не пригодной для проживания, течет вода по стенам с потолка и растет черный грибок.

Кроме того, ООО «Частный ЖЭК» представлены наряд-задания от 02.10.2023, 03.10.2023 по обращению собственника жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> об отсутствии отопления в квартире. Доказательств иных обращений в управляющую компанию не представлено.

Согласно ответу ООО «Наше домоуправление» от 08.10.2025 последний ремонт кровли многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> производился в октябре 2023 года.

В обоснование исковых требований, ФИО4 ссылается на то, что квартира, принадлежавшая ответчику, имеет скрытые недостатки, о которых он не был поставлен в известность, проживание в регулярно затапливаемом помещении наносит вред его здоровью и имуществу.

Учитывая, что требования истца к ответчику основаны на том, что ему был предоставлен товар ненадлежащего качества, о чем ответчик его не уведомил, указание ФИО6 на право истца требовать устранения недостатков помещения от управляющей организации не основано на законе, поскольку избрание способа защиты нарушенного права в силу положений статьи 12 ГК РФ, статьи 1 ГПК РФ принадлежит истцу.

В силу статьи 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Определением суда от 05.11.2025 по делу назначена и проведена строительно-техническая экспертиза, на разрешение экспертов поставлены вопросы: 1) Какова причина, сроки образования течи и образования грибка в квартире, расположенной по адресу: <адрес> (кроме спальни)? 2) Устранимы ли недостатки в квартире (течь и грибок)? 3) Какова стоимость восстановительных работ для устранения причин образования течи и её последствий в квартире по адресу: <адрес>? 4) Когда был сделан косметический ремонт в данной квартире? 5) На момент заключения договора мены квартиры от 02.12.2024 находилась ли квартира в состоянии, не соответствующем обязательным требованиям, позволяющим использовать данное недвижимое имущество в целях проживания?

11.02.2026 ООО «Департамент оценочной деятельности» произведена строительно-техническая экспертиза № 1102-1/26 жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, путем визуального и инструментального обследования объекта экспертизы.

Согласно выводам строительно-технической экспертизы, причиной образования течи в квартире, расположенной по адресу: <адрес> (за исключением спальни), является периодическое проникновение атмосферной влаги через кровлю и ограждающие конструкции многоквартирного дома, обусловленное нарушением их герметичности. Черные образования в помещениях квартиры является вторичным процессом, возникшим в результате длительного и систематического увлажнения строительных конструкций и отделочных материалов. По характеру и локализации повреждений, наличию ранее выполнявшихся ремонтных работ кровли, а также по степени развития черных образований установлено, что протечки не носят разовый аварийный характер, а имеют накопительный и продолжительный характер.

Нарушения герметичности кровли и ограждающих конструкций, повлёкшие увлажнение строительных элементов, возникли до заключения договора мены квартиры от 02.12.2024, при этом визуальные проявления течи и грибка на момент заключения договора могли отсутствовать либо носить невыраженный характер, что указывает на скрытую форму развития дефекта. Активное визуальное проявление течи и образование грибка, в том числе на отделочных материалах, установленных после заключения договора, произошло в течение нескольких месяцев до момента обследования квартиры 23.01.2026.

Выявленные в квартире недостатки в виде течи и черных образований являются устранимыми. Устранение течи возможно путём выполнения ремонтных работ, направленных на восстановление герметичности кровли и ограждающих конструкций здания и прекращение поступления атмосферной влаги. Устранение черных образований возможно при условии предварительного устранения источника увлажнения и выполнения комплекса восстановительных мероприятий, включающего удаление поражённых отделочных материалов, просушку конструкций, противогрибковую обработку и последующий восстановительный ремонт. Проведение только косметического ремонта без устранения причины поступления влаги не обеспечивает устойчивого результата и приводит к повторным черным образованиям.

Стоимость восстановительных работ для устранения причин образования течи и её последствий в квартире по адресу: <адрес> составленный на 4 квартал 2025 года, с учетом износа, составляет: 164 648,65 руб.

Точная дата выполнения косметического ремонта в квартире не установлена ввиду отсутствия документальных подтверждений и объективной невозможности определения сроков по визуальному состоянию отделочных материалов. По характеру выявленных повреждений установлено, что косметический ремонт был выполнен до начала длительного воздействия влаги на строительные конструкции, при этом выявленные дефекты отделки носят вторичный характер и обусловлены последующим увлажнением и развитием черных образований. В отношении помещения кухни установить сроки выполнения косметического ремонта не представляется возможным в связи с демонтажем отделки стен и потолка.

На момент заключения договора мены квартиры от 02.12.2024 в квартире уже существовали скрытые технические и санитарно-гигиенические недостатки, связанные с периодическим проникновением влаги и нарушением влажностного режима помещений. Указанные недостатки не имели выраженных визуальных проявлений на дату заключения договора и не могли быть достоверно выявлены при обычном осмотре, однако объективно влияли на соответствие квартиры обязательным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, позволяющим использовать данное недвижимое имущество в целях проживания.

Эксперт является незаинтересованным лицом в исходе дела, предупрежден о уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения и по уровню своего образования, квалификации, стажу работы отвечает требованиям законодательства для проведения соответствующего вида исследования. Заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования.

Оценивая заключения эксперта в совокупности с иными доказательствами по делу суд принимает заключение судебной экспертизы в качестве допустимого доказательства, вместе с тем не связан выводами эксперта по вопросу являлись ли выявленные недостатки жилого помещения скрытыми на момент заключения договора, поскольку данные вопросы являются правовыми и относятся к компетенции суда.

Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (пункт 1).

В соответствии с п. 2 ст. 567 ГК РФ, к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В силу п. 2 ст. 474 ГК РФ, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Последствия передачи товара ненадлежащего качества определены в ст. 475 ГК РФ.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Из п. 2 ст. 450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцу надлежало доказать, что в приобретенном жилом помещении имеются недостатки, которые носят неустранимый характер, что на устранение недостатков требуются несоразмерные расходы или затраты времени, а также, что данные недостатки являются скрытыми, не могли быть обнаружены при обычном визуальном осмотре.

Оценивая указанные обстоятельства в совокупности, принимая во внимание, что выявленные в квартире недостатки являются устранимыми, расходы на устранения недостатков являются соразмерными (поскольку стоимость восстановительных работ для устранения причин образования течи в квартире составляет 164 648 руб., тогда как кадастровая стоимость объекта составляет 732 972 руб.) с учётом того, что при визуальном осмотре истцом были обнаружены подтёки воды в квартире, отсутствие доказательств того, что ответчик скрывал данные недостатки и доказательств их неоднократного проявления до заключения договора мены, принимая во внимание проявление недостатков в результате действий самого истца (образование дыр в стене в результате работы с перфоратором, отсутствие обращений в управляющую компанию о заливе квартиры до её ремонта), суд приходит к выводу об отсутствии нарушений условий договора мены жилого помещения со стороны ответчика, и как следствие отсутствие оснований для его расторжения.

При этом сомо по себе наличие недостатков в приобретенном имуществе, в силу положений п.2 ст. 475 ГК РФ, не является основанием для расторжения договора при отсутствии такого критерия как существенность.

Доказательств в подтверждении того, что спорная квартира имеет неустранимые недостатки, которые не могут быть устранены путем несоразмерных расходов или затрат времени, доказательств того, что квартира является непригодной для постоянного проживания, либо имеет существенные недостатки, относительно которых истец был введен в заблуждение ответчиком, не представлено. На момент заключения договора квартира могла выступать объектом мены.

Нарушений условий договора мены жилого помещения со стороны ответчика не имеется, так как при подписании договора ФИО4 каких-либо претензий и замечаний по техническому состоянию квартиры ФИО6 не предъявлял, не смотря на то, что он видел подтёки в квартире при её осмотре, что свидетельствует о том, что недостатки внутренней отделки помещения, являлись очевидными, был ознакомлен с качеством приобретаемого имущества, выразил свое согласие на приобретение данного жилого помещения в том техническом состоянии, которое существовало на момент передачи квартиры, квартира передана и принята без каких-либо отмеченных недостатков.

Доказательств, свидетельствующие о том, что ФИО4 был лишен возможности детально осмотреть квартиру перед ее приобретением, а также, что при заключении договора мены в ней присутствовали именно скрытые недостатки, о которых собственник знал, и которые объективно не могли быть обнаружены при осмотре квартиры, не представлено. Несмотря на то, что пятна в квартире были сухие выявление подтёков при визуальном осмотре, могло указывать на потенциальные проблемы с кровлей.

Кроме того, приобретая имущество, ФИО4 при достаточной степени разумности, осмотрительности и должной заботливости, какая от него требуется в нормальных условиях гражданского оборота при приобретении недвижимого имущества, не был лишен возможности проверить техническое состояние отдельных элементов приобретаемой им квартиры и всего дома в совокупности, в том числе с помощью лиц, обладающих специальными познаниями. Однако, доказательств того, что истец имея реальную возможность достоверно проверить качество приобретаемой квартиры до заключения договора мены, в том числе при участии специалистов, этой возможностью воспользовалась, не представлено. Объективных доказательств того, что истцу ответчиком чинились препятствия при осмотре жилого помещения, также не представлено. Учитывая, что приобретаемая квартира расположена на пятом этаже пятиэтажного панельного дома, истец должен был осознавать возможность залива квартиры с крыши и проявлять осторожность и осмотрительность при заключении сделки.

Вышеуказанные обстоятельства в своей совокупности свидетельствуют о том, что договор мены квартир от 02.12.2024 заключен истцом не под влиянием заблуждения в отношении предмета сделки, а также качества продаваемого жилого помещения, которое в действительности позволяет использовать его по назначению.

Доводы истца о наличии задолженности по коммунальным платежам не являются основанием для расторжения договора, поскольку на момент заключения договора мены и до июня 2025 года сведений о наличии задолженности не имелось. Кроме того, долг относится к обязательствам прежнего собственника, а не к самому объекту недвижимости. Покупатель имеет право требовать возмещение убытков, связанных с погашением чужих долгов, но это не является основанием для расторжения договора.

На основании вышеизложенного, требования ФИО4 о расторжении договора мены квартиры и производных требований о взыскании расходов на оплату услуг представителя, и расходов на оплату услуг эксперта удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО6 о расторжении договора мены квартиры, взыскании судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Николаевский-на-Амуре городской суд Хабаровского края в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения суда.

Судья А.С. Дорогая

Мотивированное решение изготовлено 13.03.2026.