Решение № 33-116/2025 3А-263/2025 3А-263/2025~М33-116/2025 от 4 августа 2025 г. по делу № 33-116/2025

Дело № 3а-263/2025

УИД 36OS0000-01-2025-000166-34


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 29 июля 2025 г.

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сошиной Л.А.,

при секретаре Шоминой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Град-Сервис» к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Град-Сервис» обратилось в суд с административным иском (с учетом уточнения заявленных требований), в котором просили установить в отношении здания с кадастровым номером № площадью 2348,4 кв. м, назначение – нежилое, наименование – нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость, равную его рыночной стоимости в размере 40293 517 руб. по состоянию на 1 января 2023 г.

В подтверждение заявленных требований административным истцом был представлен отчет <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО8

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № являются завышенными, что приводит к увеличению налога на имущества, и, как следствие, затрагивает права и обязанности общества как собственника объекта недвижимости.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Обществу с ограниченной ответственностью «Град-Сервис» на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером № площадью 2348,4 кв. м, назначение – нежилое, наименование – нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, запись регистрации права <данные изъяты>

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости <данные изъяты> кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2023 г. и составляет 49860923, 51 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2023 г. утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 02.10.2023 № 2750.

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 06.10.2023 г. № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 г.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение первоначальных требований административным истцом представлен отчет об оценке <данные изъяты>, выполненный частнопрактикующим оценщиков ФИО8 согласно которому по состоянию на 1 января 2023 г. определена рыночная стоимость здания с кадастровым номером № в размере 36105000 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 29 апреля 2025 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России <данные изъяты> в отчете частнопрактикующего оценщика ФИО8 <данные изъяты> допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достаточной, проверяемой, а именно, выявлены нарушения п.п. 1 п. 2, п.п. 2 п. 2 ФСО VI, п. 22 ФСО № 7, в связи с чем была определена по состоянию на 1 января 2023 г. рыночная стоимость здания с кадастровым номером № в размере 40293 517 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебные эксперты, проводившие судебную экспертизу, ответили на поставленные перед ними вопросы, мотивировали свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертами применен метода прямой капитализации в рамках доходного подхода, основными процедурами оценки при использовании данного метода были расчет капитализируемого дохода (потенциальный валовый доход), включающий оценку арендных ставок, оценку валового потенциального дохода, выбор величины прибыли, которая будет капитализирована; расчет ставки капитализации; расчет текущей стоимости; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертами подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта.

Экспертное заключение выполнено экспертами ФИО11 и ФИО12

Эксперт ФИО11 имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 2012 г., стаж в оценочной деятельности с 2006 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Эксперт ФИО12 имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 2007 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В свою очередь, административным ответчиком каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. Напротив, в адресованном суду заявлении административный истец уточнил заявленные требования на основании выводов судебной экспертизы. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 г., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной экспертизы.

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, в точности, в размере, определенном заключением судебной экспертизы, подлежит удовлетворению.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости было подано в суд 10 апреля 2025 г., то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 36:19:0103056:64 площадью 2348,4 кв. м, назначение – нежилое, наименование – нежилое здание, расположенного по адресу: <...>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 40293517 (сорок миллионов двести девяносто три тысячи пятьсот семнадцать) руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 10 апреля 2025 г.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий Л.А. Сошина

Мотивированное решение составлено 05.08.2025.