Решение № 3А-1449/2020 3А-78/2021 3А-78/2021(3А-1449/2020;)~М-475/2020 М-475/2020 от 12 января 2021 г. по делу № 3А-1449/2020

Дело №3а-1449/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 января 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола секретарем Романовым Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-1449/2020 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленный комплекс «Бородино» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Торгово-промышленный комплекс «Бородино» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих на праве собственности объектов недвижимости (земельных участков). Просило установить кадастровую стоимость четырех земельных участков расположенных в микрорайоне «Дружба» города Мытищи Московской области, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Торгово-промышленный комплекс «Бородино» ФИО1 в судебном заседании возражал против заключения судебной оценочной экспертизы, представил замечания в письменном виде.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, решение оставили на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав показания представителя административного истца ФИО1, допросив эксперта ФИО2, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат земельные участки:

с кадастровым номером 50:12:0100131:2, площадью 12 504 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>

с кадастровым номером 50:12:0100131:3, площадью 18 693 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>

с кадастровым номером 50:12:0100131:4, площадью 11 706 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>

с кадастровым номером 50:12:0100131:359, площадью 54 355 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>

Указанные сведения подтверждаются выписками из Единого государственного реестра об основных характеристиках объекта недвижимости имеющимися в материалах дела.

В силу требований статьи 391 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка №1103202016 от 11 марта 2020 года, выполненный ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт», согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2018 года составляет:

с кадастровым номером 50:12:0100131:2 - 38 711 377 рублей;

с кадастровым номером 50:12:0100131:3 – 56 528 083 рубля;

с кадастровым номером 50:12:0100131:4 – 36 242 732 рубля;

с кадастровым номером 50:12:0100131:359 – 155 373 652 рубля.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости утверждена актом №15ВР-1633 от 27.11.2018 года и составляет:

с кадастровым номером 50:12:0100131:2 – 66 006 490,32 рубля;

с кадастровым номером 50:12:0100131:3 – 96 875 911,71 рублей;

с кадастровым номером 50:12:0100131:4 – 61 895 357,94 рублей;

с кадастровым номером 50:12:0100131:359 – 277 721 437 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бюро судебных экспертиз и оценки» ФИО2.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2018 года составляет:

с кадастровым номером 50:12:0100131:2 – 62 155 665 рублей;

с кадастровым номером 50:12:0100131:3 – 92 920 331 рубль;

с кадастровым номером 50:12:0100131:4 – 58 188 915 рублей;

с кадастровым номером 50:12:0100131:359 – 242 415 824 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять представленному заключению экспертизы, а также показаниям эксперта в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года №742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2 подтвердил свое заключение и опроверг доводы возражений представителя административного истца.

Так, эксперт пояснил, что в заключении им не сделана корректировка на наличие строений, поскольку в объявлениях о продаже земельных участков нет упоминания о продаже зданий, данное улучшение не влияет на стоимость земельного участка. Также обращает внимание, что в рецензии неверно сделан вывод о необходимости введения понижающей корректировки к аналогам №1, 2 на наличие строений на их территории, согласно данным некоммерческой организации Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриелт» (https://statrielt.ru/), исследование рынков земельных участков показывает, что участки с ветхими зданиями и улучшениями, подлежащими сносу, в среднем несколько дешевле аналогичных свободных участков, корректировка на наличие ветхих зданий и сооружений возможна повышающая - 1,04 (1/0,96). Вариация значений зависит от материалов, капитальности постройки и возможности повторного использования материалов.

Исследуя ценообразующий фактор, эксперт сделал вывод, что диапазон возможной корректировки составит 0,95-1,16. Поскольку вряд ли новый собственник при покупке участка для промышленного строительства планирует повторно использовать материалы от существующих улучшений, Эксперт принял решение не использовать ни повышающую, ни понижающую корректировку.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном экспертном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает необходимым установить рыночную стоимость земельного участка административного истца, равной рыночной стоимости, на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 29 июня 2020 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленный комплекс «Бородино» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 29 июня 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100131:2, площадью 12 504 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение производственно-складского комплекса, определенную по состоянию на 01 января 2018 года в размере 62 155 665 (шестьдесят два миллиона сто пятьдесят пять тысяч шестьсот шестьдесят пять) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100131:3, площадью 18 693 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение производственно-складского комплекса, определенную по состоянию на 01 января 2018 года в размере 92 920 331 (девяносто два миллиона девятьсот двадцать тысяч триста тридцать один) рубль.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100131:4, площадью 11 706 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение производственно-складского комплекса, определенную по состоянию на 01 января 2018 года в размере 58 188 915 (пятьдесят восемь миллионов сто восемьдесят восемь тысяч девятьсот пятнадцать) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100131:359, площадью 54 355 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение производственно-складского комплекса, определенную по состоянию на 01 января 2018 года в размере 242 415 824 (двести сорок два миллиона четыреста пятнадцать тысяч восемьсот двадцать четыре) рубля.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 27 января 2021 года.