Решение № 2-2353/2018 2-2353/2018 ~ М-1561/2018 М-1561/2018 от 25 июня 2018 г. по делу № 2-2353/2018

Дело № 2-2353/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Северодвинск 26 июня 2018 года

Северодвинский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Дружинина И.А.,

при секретаре Савицкой Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда города Северодвинска гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки. В обоснование требований указано, что 10.11.2016 между истцом и ответчиком, в лице представителя по доверенности ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого ФИО2 продала, а ФИО1 купила земельный участок с кадастровым номером ....., площадью 1012 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства и огородничества, расположенный по адресу: <адрес> (далее – земельный участок). Стоимость земельного участка по договору купли-продажи составила 1850000 рублей. Денежная сумма в размере 1400000 рублей была выплачена покупателем продавцу в согласованный договором срок безналичным путем. Оставшаяся сумма по договору купли-продажи земельного участка в размере 450000 рублей должна была быть передана покупателем продавцу в срок до 10.05.2017. До момента полной оплаты стоимости земельного участка он находился в залоге у продавца (ипотека в силу закона). Переход права собственности на земельный участок, а также имеющиеся обременение прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке. При передаче ФИО1 земельного участка на нем располагались объекты недвижимости – нежилые строения в виде бани и сарая, заложен ленточный фундамент, по периметру земельного участка имелось искусственное ограждение в виде забора. До заключения договора купли-продажи земельного участка ФИО2 и ее представитель были поставлены в известность о том, что ФИО1 приобретает земельный участок с целью фактического использования имеющихся на нем нежилых строений, а также с целью возведения жилого дома на заложенном на земельном участке фундаменте. После передачи земельного участка ФИО1 стало известно, что имеющийся на земельном участке фундамент не может быть использован для строительства дома, фундамент под баней частично разрушен, что подтверждается заключением эксперта. В связи с изложенным, ФИО1 пыталась в досудебном порядке согласовать с ФИО2 вопрос о соразмерном уменьшении стоимости перешедшего ей по договору купли-продажи земельного участка до 1400000 рублей. Между тем, ФИО2, не согласившись с изложенными требованиями, обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка в размере 450000 рублей. ФИО1 обратилась в суд с встречным иском к ФИО2 об уменьшении цены проданного земельного участка до 1400000 рублей. Решением Северодвинского городского суда Архангельской области от 13.09.2017 по делу № 2-3167/2017 исковые требования ФИО2 удовлетворены. С ФИО1 в пользу ФИО2 взыскана задолженность по договору купли-продажи земельного участка в размере 450000 рублей. В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка отказано. В ходе рассмотрения указанного гражданского дела суд пришел к выводу, что, находящиеся на земельном участке нежилые строения, фундамент, забор, а также технологические коммуникации, связанные с подключением к электросетям, по договору купли-продажи земельного участка ФИО1 не передавались.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 07.12.2017 решение Северодвинского городского суда Архангельской области оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения. Поскольку отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу недопустимо, истец просит суд признать договор купли-продажи земельного участка от 10.11.2016 недействительными и применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон по сделке в первоначальное состояние (л.д. 3-7).

Уточнив исковые требования, истец также просила суд установить порядок исполнения решения суда, предусматривающий переход права собственности на земельный участок к ФИО2 после полного возврата ФИО1 денежных средств, полученных ФИО2 по договору купли-продажи земельного участка от 10.11.2016 (л.д. 20-24).

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала заявленные требования, просила суд иск удовлетворить. Дополнительно пояснила суду, что фактическая площадь приобретенного ею земельного участка превышает площадь земельного участка, указанную в договоре купли-продажи от 10.11.2016. Находящий на земельном участке фундамент не может быть использован для постройки дома, а фундамент под баней частично разрушен, техническое подключение к электросетям произведено ответчиком незаконно, кроме того, баня частично расположена на смежном земельном участке, ее перенос, а также устранение других выявленных недостатков связано с существенными денежными затратами.

Представитель истца по доверенности – ФИО4 поддержал заявленное истцом требование с учетом его уточнения, просил суд иск удовлетворить в полном объеме. Дополнительно обратил внимание суда, что согласно представленному в материалы дела экспертному заключению от 31.01.2018, подготовленному инженером-строителем ФИО5 по результатам обследования спорного земельного участка, расположенные на земельном участке фундамент, сарай и баня относятся к объектам недвижимости, перемещение которых без несоизмеримого ущерба их назначению невозможно.

Ответчик ФИО2, извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика по доверенности – ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований. Пояснил суду, что по договору купли-продажи от 10.11.2016 земельный участок перешел в собственность истца в том качественном состоянии, в каком он был на момент подписания договора, в том числе, с находящимися на земельном участке нежилыми строениями.

В соответствие со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения истца и ее представителя, пояснения представителя ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах настоящего гражданского дела доказательства в их совокупности, изучив материалы гражданского дела № 2-3167/2017, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 10.11.2016 между истцом и ответчиком, в лице представителя по доверенности ФИО3, заключен договор купли-продажи земельного участка (далее – договор купли-продажи), по условиям которого ФИО2 продала, а ФИО1 купила земельный участок с кадастровым номером ....., площадью 1012 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства и огородничества, расположенный по адресу: <адрес>. (пункт 1.1. договора купли-продажи).

Стоимость земельного участка по договору купли-продажи составила 1850000 рублей (пункт 3 договора купли-продажи).

Денежная сумма в размере 1400000 рублей была выплачена покупателем продавцу в согласованный договором срок безналичным путем, что подтверждается распиской ФИО3 от 10.11.2016 (л.д. 11).

Оставшаяся сумма по договору купли-продажи земельного участка в размере 450000 рублей должна была быть перечислена покупателем на банковский счет продавца в срок до 10.05.2017 (пункт 3 договора купли-продажи).

Переход права собственности на земельный участок, а также имеющееся обременение (ипотека в силу закона) прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке 17.11.2016 (л.д. 32-34).

Между тем, к установленному в договоре купли-продажи сроку, оставшаяся сумма за проданный земельный участок в размере 450000 рублей не была перечислена ФИО1 на банковский счет ФИО2

Решением Северодвинского городского суда Архангельской области от 13.09.2017 по делу № 2-3167/2017 удовлетворены исковые требования ФИО2 о взыскании с ФИО1 задолженности по договору купли-продажи земельного участка в размере 450000 рублей. В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка отказано. Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска суд пришел к выводу о том, что забор, расположенный по периметру земельного участка, находящиеся на земельном участке нежилые строения, фундамент для строительства дома, технологические коммуникации, связанные с подключением к электросетям, не являлись товаром, проданным по рассматриваемому договору купли-продажи, что усматривается из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 07.12.2017 решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 13.09.2017 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Северодвинского городского суда Архангельской области от 13.09.2017 по делу № 2-3167/2017, представленными в материалы дела доказательствами, объяснениями сторон, ни кем не оспариваются, в связи с чем, суд считает их установленными.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Таким образом, в рамках настоящего гражданского дела, для признания сделки купли-продажи земельного участка от 10.11.2016 недействительной из-за нарушения принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости истец должен доказать принадлежность ответчику, как собственнику, расположенных на спорном земельном участке строений и сооружений.

Обращаясь в суд с настоящим иском ФИО1, в качестве основания для признания договора купли-продажи земельного участка от 10.11.2016 недействительной сделкой и о применении последствий ее недействительности указала на то, что расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости в виде бани, сарая, ленточного фундамента и забора по спорному договору купли-продажи ей не передавались, что установлено вступившим в законную силу решением Северодвинского городского суда Архангельской области от 13.09.2017 по делу № 2-3167/2017.

Между тем, в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ истцом не представлено в материалы дела каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что указанные объекты недвижимости находятся в собственности ФИО2

Более того, в ходе судебного заседания сторонами не оспаривался факт отсутствия зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности ответчика на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.

В рамках настоящего гражданского дела сторонами также не оспаривался тот факт, что волеизъявление сторон по договору купли–продажи от 10.11.2016 было направлено как на отчуждение самого земельного участка, таки и на отчуждение находящихся на земельном участке объектов недвижимости.

Содержащийся в решении Северодвинского городского суда Архангельской области от 13.09.2017 по делу № 2-3167/2017 вывод о том, что расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости не являлись товаром, переданным по договору купли-продажи от 10.11.2016, не может быть положен в основу решения о признании спорного договора купли-продажи недействительным, поскольку данный вывод сделан судом применительно к спору о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка.

Доводы ФИО1 о том, что фактическая площадь приобретенного ею земельного участка превышает площадь земельного участка, указанную в договоре, находящийся на земельном участке фундамент не может быть использован для постройки дома, а фундамент под баней частично разрушен, баня частично расположена на смежном земельном участке, ее перенос, а также устранение других выявленных недостатков связано с существенными денежными затратами, не могут свидетельствовать о недействительности самого договора купли-продажи.

При изложенных обстоятельствах, суд не находит оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от 10.11.2016 недействительной сделкой и применения последствий недействительности сделки, в связи с чем, отказывает истцу в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий подпись И.А. Дружинин

Мотивированное решение по делу изготовлено 02.07.2018.

Верно:

Председательствующий И.А. Дружинин