Апелляционное определение № 33-304/2026 33-4181/2025 от 8 февраля 2026 г.

УИД № 40RS0001-01-2023-004314-87

Судья Гудзь И.В. № 33-304/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № 2-1-6882/2025

9 февраля 2026 года город Калуга

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Бирюковой И.В.,

судей Ивашуровой С.В. и Лохмачевой И.А.,

при секретаре Гысевой Ю.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Ивашуровой С.В. дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Калужского районного суда Калужской области от 8 октября 2025 года по иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛА:

13 апреля 2023 года ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о защите прав потребителей, уточнив требования, просил возложить на ответчика обязанность в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу устранить выявленные дефекты в результате строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, зафиксированные в экспертном заключении, подготовленном ИП ФИО25, а именно: выполнить гидроизоляцию фундамента; выполнить заполнение раствором шва кирпичной кладки в местах устройства электрических счетчиков на квартиры в коридорах; произвести утепление дворового и боковых фасадов дома; произвести ремонтные работы по кровле по устройству разуклонки крыши с демонтажем старого покрытия и монтажом нового покрытия верхнего слоя из наплавляемого рулонного материала; установить систему химводоподготовки для подпитки котлового контура с привлечением специализированной организации, оказывающей подобные услуги; оборудовать котельную диспетчеризацией/аварийной сигнализацией; выполнить дренажную систему в котельной, произвести замену оконного блока в котельной с открытием створки окна наружу, установить резервный теплообменник для ГВС, устранить заужение диаметра/сечения трубы на выходе из теплообменника путем переустройства трубопровода; выполнить устройство еще одного приемного колодца (рядом с существующим) из бетонных колец радиусом 1,5 метра, глубиной 4 кольца, а также выполнить новый выпуск канализации из подвала жилого дома на максимально возможной высоте (соблюдая требуемый общий уклон) в новый приемный колодец; произвести замену одного канализационного насоса на два (рабочий, резервный) с установкой поплавковых датчиков; демонтировать и произвести повторную кладку с армированием подпорной стены схода в подвал.

Определением Калужского районного суда Калужской области от 28 июля 2023 года принят отказ ФИО2 от исковых требований к ИП ФИО1 в части осуществления герметизации примыкания кровли, установления счетчика на газ, установления газоанализаторов, производство по делу в указанной части требований прекращено.

Заочным решением Калужского районного суда Калужской области от 10 апреля 2025 года исковые требования были удовлетворены.

Определением суда от 28 апреля 2025 года заочное решение суда по заявлению ответчика отменено, рассмотрение дела по существу возобновлено.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, его представитель ФИО3 исковые требования поддержала, отказавшись от части исковых требований.

Ответчик ИП ФИО1 в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Третьи лица ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, представители третьих лиц ООО «Уютный дом», ООО «РСУ № 1», ГП «Калугаоблводоканал» в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 8 октября 2025 года постановлено:

принять отказ ФИО2 от исковых требований к ИП ФИО1 в части установления ревизионных люков в подъезде № в месте, где сделаны отверстия в стене, где проходят трубы горячей воды и отопления, манометра низкого давления, диагностики приточной вытяжной системы, устранения причин для обеспечения надлежащего притока воздуха, установки датчика СО, датчика погодного регулирования на отопительных приборах, осуществления приемки выполненных работ по решению суда, а также приемки скрытых работ по актам, подписанным со стороны истца ФИО2 Производство по делу в указанной части прекратить;

обязать ИП ФИО1 в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу устранить выявленные дефекты в результате строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, зафиксированные в экспертном заключении, подготовленном ИП ФИО26, а именно:

- выполнить гидроизоляцию фундамента;

- выполнить заполнение раствором шва кирпичной кладки в местах устройства электрических счетчиков на квартиры в коридорах;

- произвести утепление дворового и боковых фасадов дома;

- произвести ремонтные работы по кровле по устройству разуклонки крыши в соответствии с Федеральным законом № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 17.13330.2017 «Кровли» с демонтажем старого покрытия и монтажом нового покрытия верхнего слоя из наплавляемого рулонного материала, согласно способу № выполнения работ по разуклонке крыши, указанному в заключении эксперта, выполненном ИП ФИО27.;

- установить систему химводоподготовки для подпитки котлового контура, с привлечением специализированной организации;

- оборудовать котельную диспетчеризацией/аварийной сигнализацией;

- выполнить дренажную систему в котельной;

- произвести замену оконного блока в котельной с открытием створки окна наружу;

- установить резервный теплообменник для ГВС;

- устранить заужение диаметра/сечения трубы на выходе из теплообменника путем переустройства трубопровода;

- выполнить устройство еще одного приемного колодца (рядом с существующим) из бетонных колец радиусом 1,5 метра, глубиной 4 кольца, а также выполнить новый выпуск канализации из подвала жилого дома на максимально возможной высоте (соблюдая требуемый общий уклон) в новый приемный колодец; произвести замену одного канализационного насоса на два (рабочий, резервный), с установкой поплавковых датчиков;

- демонтировать и произвести повторную кладку с армированием подпорной стены схода в подвал;

экспертное заключение, подготовленное ИП ФИО28, считать неотъемлемой частью решения;

взыскать с ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО29 расходы по оплате судебной экспертизы в размере 150000 руб.;

взыскать с ИП ФИО1 в доход местного бюджета госпошлину в размере 3000 руб.

В апелляционной жалобе ИП ФИО1 ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Выслушав объяснения представителя ответчика ИП ФИО1 – ФИО9, поддержавшей доводы жалобы, представителей истца ФИО2 – ФИО10 и ФИО3, возражавших против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела, обсудив приведенные в апелляционной жалобе и возражениях относительно нее доводы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Калужского районного суда Калужской области от 28 мая 2018 года по делу № по иску ФИО1 к Городской Управе г.Калуги, управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений г.Калуги удовлетворены исковые требования ФИО1, за ним признано право собственности на объект недвижимого имущества: жилой многоквартирный дом и входящие в его состав 27 квартир, по адресу: <адрес>.

При рассмотрении указанного дела судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 26 августа 2014 года ФИО1 приобрел 3-этажный жилой дом, кадастровый номер <данные изъяты>:248, площадью 38 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, общей площадью 838 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>:41, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома коттеджного типа; а также 1-этажное нежилое здание площадью 14,4 кв.м и земельный участок общей площадью 789 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>:18, разрешенное использование: для садоводства, расположенные по адресу: <адрес>.

18 августа 2017 года данные участки были объединены в один участок с кадастровым номером <данные изъяты>:131, общей площадью 1578 кв.м, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома коттеджного типа.

Также судом установлено, что ФИО1 в результате произведенных строительных работ по реконструкции ранее существующего объекта капитального строительства осуществлено возведение 3-х этажного многоквартирного дома, площадью 935,5 кв.м, состоящего из двух подъездов и 27 квартир, по адресу: <адрес>.

Из материалов настоящего дела следует, что ФИО2 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, которая приобретена у ответчика, является председателем Совета многоквартирного дома на основании протокола общего собрания от 29 января 2023 года.

Также судом установлено, что подключение (технологическое присоединение) объекта недвижимости, по адресу: <адрес>, к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения осуществлено в соответствии с техническими условиями от 5 июля 2013 года № к договору от 22 августа 2013 года №, выданными ГП «Калугаоблводоканал» на объект – жилой дом, 3 эт. (1 эт. подземный). Присоединенная мощность объекта составляет по водоснабжению – 16,48 (2,531) куб.м/сут. (куб.м/час), по водоотведению – 16,48 (2,531) куб.м/сут. (куб.м/час). Согласно техническим условиям проектируемая канализация подключается к колодцу К(1) через установленный в доме канализационный насос, водоотведение рекомендуется обеспечить за счет установки мини КНС 200 компании ООО «Концепт». Мини КНС устанавливается внутри подсобного помещения в подвале либо на цокольный этаж.

Присоединение объекта газификации природным газом, по адресу: <адрес>, к газораспределительной сети осуществлено на основании технических условий от 14 августа 2013 года №, где в качестве объекта газификации указан жилой дом, по адресу: <адрес>, здание строящееся площадью 838 кв.м, с учетом изменений в ТУ от 30 февраля 2017 года, согласно которым газоиспользующее оборудование: ПГ – 27 шт. в жилых квартирах, котел BAXI POWER HT 1.650 – 2 шт. – в топочной, установленный объем потребления природного газа 33,75 куб.м/час – жилые квартиры, 15,30 куб.м/час – топочная.

Из акта приемки по завершению строительства и монтажных работ сети газопотребления для газификации жилого дома, по адресу: <адрес>, от 30 ноября 2016 года следует, что на указанном объекте – теплогенераторная жилого дома – принято по внутреннему газообрудованию: котел газовый – 2 шт., СТГ-1 – 1 шт., счетчик газа ВК-G10 – 1 шт., КТЗ, КЭГ согласно проектной документации №, разработанной ООО «ЭнергоГаз». Согласно данной документации к установке в теплогенераторной принимается котел одноконтурный с открытой камерой сгорания N-2 кВТ – 2 шт., КЭГ, КТЗ, СТГ. На вводе газопровода в теплогенераторную предусмотрена установка термозапорного клапана КТЗ-001, электромагнитного клапана КЭГ, отсекающем подачу газа при указанных ситуациях. В районе котлов установить датчик на СО на высоте 1,6 м от уровня пола и датчик по СН на расстоянии 0,2 м от потолка. Вентиляция в теплогенераторной должна обеспечить 3-х кратный воздухообмен в час через форточку и приставной вентканал диаметром не менее 150 мм.

При рассмотрении дела также установлено, что 12 февраля 2019 года между ИП ФИО1 и ООО «Газпром межрегионгаз Калуга» заключен договор поставки газа №, точки подключения – плиты (27 шт.) в жилом многоквартирном доме, по адресу: <адрес>.

На основании договора управления от 30 ноября 2018 года № ООО «Уютный дом» осуществлял управление многоквартирным домом, по адресу: <адрес>. Приложением № к договору между ФИО1 и ООО «Уютный дом» согласован перечень работ по устранению недоделок и недостатков, допущенных при строительстве многоквартирного дома, а именно: по электрике: промаркировать и пронумеровать провода в ВРУ (подвал) и в крышной котельной, закрепить электропроводку в подвале надлежащим способом; по сантехнике: заменить канализационный насос на насос с измельчителем и большей мощности, установить резервный канализационный насос, установить устройство для подъема насоса, установить на системе водоотведения в подвале крышки на ревизиях (2 шт.), уплотнительные кольца, установить на трубах отопления компенсаторы, освободить гильзы или заново монтировать все отопление или закрепить; по кровле: необходима герметизация примыканий; по крышной котельной: отсутствует утепление, установить счетчик на газ, покраска внутри водоэмульсионной краской, установить газоанализаторы, резервные насосы, системы автоматического оповещения и прочей необходимой автоматики.

В соответствии с протоколом общего собрания от 15 января 2019 года № ООО «Уютный дом» с собственниками помещений заключен договор управления МКД №.

11 марта 2019 года между представителем застройщика и представителем ООО «Уютный дом» подписан акт выявления недостатков по данному дому, согласно которому на котельной устранены следующие недостатки: установлен корректор, система телескопии, закреплен грибок на дымоходе, поставлены светильники, подписаны автоматы, установлен подоконник, на крыше: установлена заглушка на ливневый сток, закреплена заглушка на вытяжках квартир, смонтирована полоска примыкания на вытяжках, на 3 этаже № подъезда убран интернет кабель в короб, в № подъездах закреплены трубы отопления на дополнительные хомуты, закреплены батареи на дополнительные кронштейны, закреплены перила дополнительно, в подвале: оборудован монометром счетчик воды.

В материалах настоящего дела имеются обращения собственников помещений данного дома в управляющую организацию, государственную жилищную инспекцию области, УЖКХ г.Калуги по вопросу ненадлежащего горячего водоснабжения начиная с июня 2022 года, наличие протечек с кровли (июль, август 2021 года, январь 2022 года).

В связи с многочисленными обращениями собственников жилых помещений МКД по вопросу ненадлежащего состояния МКД и общего имущества ООО «Уютный дом» были обследованы и выявлены недостатки, зафиксированные в комиссионном акте от 26 мая 2022 года с приложением фотофиксации.

Согласно объяснениям истца и представителя третьего лица, начиная с 2021 года над квартирами №, в районе выхода на кровлю подъезда № происходит протечка кровли. По мнению истца, данные протечки явились следствием некачественно выполненных застройщиком работ по возведению многоквартирного дома. Канализационный выпуск многоквартирного дома находится ниже городского коллектора. На многоквартирном доме установлен насос, который производит откачку канализационных стоков многоквартирного дома в городскую канализацию. Ввиду того, что диаметр канализационной трубы, выходящий из МКД, шире диаметра трубы городской канализации, постоянно ломаются насосы, замена (покупка нового насоса) осуществляется за счет средств собственников многоквартирного дома. Многочисленные требования устранения недостатков строительства, направленные в адрес ответчика, были им проигнорированы.

По ходатайству истца по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта ООО «Негосударственная экспертиза» от 31 октября 2023 года № следует, что многоквартирный жилой дом, по адресу: <адрес>, имеет повреждения: внутренних отделочных покрытий вследствие протечек кровли, вызванных ненадлежащим выполнением кровельных работ; несущих конструкций здания вследствие необеспеченности несущей способности из-за нарушений при выполнении проектно-изыскательских работ и строительных работ; цоколя вследствие отсутствия горизонтальной гидроизоляции фундаментов; нарушение работы системы канализации из-за нарушений при выполнении проектно-изыскательских работ. Для устранения указанных дефектов необходимо проведение работ по усилению грунтов основания, фундаментов, несущих стен, замене кровли, изменению системы канализации на основании специально разработанного проекта по результатам проведения изыскательских работ.

В дальнейшем по ходатайству истца по делу судом дважды назначалась повторная судебная строительно-техническая экспертиза разным экспертам.

Так, по результатам проведенного обследования экспертом ООО «СтройКонтроль» (заключение от 29 июля 2024 года №) выявлены следующие дефекты и повреждения строительных конструкций и сетей жилого дома:

- следы протечек кровли на стенах, потолках квартир №, а также общих коридоров;

- локальные повреждения рулонного покрытия кровли (разрывы, износ покрытия);

- вертикальные и наклонные трещины в швах фундаментных блоков, стенах, перегородках, швах плит перекрытий;

- следы периодических затоплений подвала грунтовыми водами;

- отсутствие дренажного насоса в приямке ввода ХВС;

- недостаточная производительность системы канализации.

Экспертом определены следующие причины образования выявленных дефектов и повреждений:

- повреждение рулонного покрытия, протечки кровли – естественный физический износ материала, механические воздействия (чистка снега, хождение и т.п.);

- трещины в швах и конструкциях фундаментов, стен, перегородок, плит перекрытий – естественные осадки фундаментов здания, а также дополнительные неравномерные осадки фундаментов, вызванные замачиванием грунтов основания вследствие периодических затоплений подвала грунтовыми водами;

- затопление подвала – отсутствие дренажного насоса в приямке ХВС. Данный дефект является строительным недостатком (т.е. образовался в результате некачественного выполнения строительно-монтажных работ);

- частые засорения канализации, выход из строя перекачивающего насоса – недостаточная производительность канализации, неправильный вывод канализационной трубы. Данный дефект является строительным недостатком (т.е. образовался в результате некачественного выполнения строительно-монтажных работ).

По мнению эксперта, все выявленные им дефекты и повреждения конструкций и инженерных сетей жилого дома являются устранимыми. Для устранения дефектов и повреждений рулонной кровли необходимо выполнить текущий ремонт отдельных участков (установить заплатки в местах разрыва покрытия), восстановить защитную сланцевую посыпку в местах повреждений (или наплавить поверх дефектных мест еще один слой рулонного покрытия). Для устранения причины затопления подвала (сезонное поднятие уровня грунтовых вод) необходимо установить дренажный насос в приямок ввода ХВС для организации принудительной откачки поступающей воды в канализационную сеть. Дефекты и повреждения в виде трещин на стенах, перегородках, фундаментах, перекрытиях, цоколе носят косметический характер, не влияют на характеристики прочности, надежности и несущей способности конструкций и не требуют специального устранения. Данные дефекты могут быть устранены в дальнейшем в ходе плановых капитальных ремонтов. Для устранения дефекта недостаточной производительности канализации необходимо выполнить устройство еще одного приемного колодца (рядом с существующим) из бетонных колец диаметром 1,5 метра, глубиной 4 кольца, а также выполнить новый выпуск канализации из подвала жилого дома на максимально возможной высоте (соблюдая требуемый общий уклон) в новый приемный колодец. Канализационную трубу за пределами фундамента дома необходимо утеплить для предотвращения обмерзания в зимний период (поскольку труба будет проложена выше глубины сезонного промерзания грунта). Существующий приемный колодец откачать, очистить от ила, мусора и соединить с новым колодцем переливной трубой в верхней части. Таким образом, первый (новый) колодец будет выполнять роль первичного приемника и отстойника крупного и нерастворимого мусора, из которого предварительно очищенные от мусора и нерастворимых остатков стоки будут попадать во второй (существующий сейчас) колодец и уже из него перекачиваться в городскую канализацию. Данное решение позволит предотвратить постоянные засорения и поломки откачивающего насоса, значительно уменьшит количество включений насоса, что, в свою очередь, продлит его ресурс и снизит общедомовые затраты на электроэнергию.

Согласно выводам в экспертном заключении ИП ФИО11 от 30 января 2025 года, по результатам проведенного обследования выявлены множественные дефекты и повреждения строительных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, кровли, иное) и инженерных коммуникаций (канализация, котельная и т.п.).

Так, при визуальном и инструментальном обследовании фундамента, цоколя и подвального помещения выявлены отсутствие вертикальной гидроизоляции, наличие вертикальной и горизонтальной трещин, неполное заполнение кладочного шва бетоном, активная протечка в месте ввода канализационной трубы, установлены нарушения пункта 9.20 СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (помещения здания должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек из инженерных систем конструктивными средствами и техническими устройствами), а именно: отсутствие горизонтальной и вертикальной гидроизоляции фундамента, образовался данный дефект в результате некачественного выполнения строительно-монтажных работ. Общее техническое состояние фундамента оценивается как ограниченно работоспособное.

В ходе обследования внутренних и внешних стен здания повсеместно зафиксированы множественные вертикальные волосяные трещины на облицовочной кирпичной кладке фасада, стены крышной котельной имеют расхождения между кирпичами значительного дефекта, на внутренних несущих стенах выявлены вертикальные и наклонные трещины, связанные с незаполнением раствором шва кирпичной кладки, дефект значительный.

Экспертом было произведено тепловизионное обследование здания. На термограмме наблюдаются неоднородности теплового поля по всей площади стен многоквартирного жилого жома, свидетельствующие о теплопотерях здания. Дефект значительный, нарушения пункта 5.8 СнИП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий».

По всему подъезду № в коробе, где проходят трубы горячей воды и отопления, наблюдается частичное отсутствие короба ввиду демонтажа для устранения аварийной ситуации (в начале отопительного сезона).

Общее техническое состояние несущих стен оценивается как ограниченно работоспособное состояние.

Также экспертом было проведено обследование железобетонных межэтажных перекрытий на наличие дефектов. В ходе обследования были выявлены локальные повреждения финишной отделки потолочных перекрытий третьего этажа в местах сопряжения плит, сопровождающихся появлением трещин или отслоением штукатурного слоя в этих местах.

На потолке третьего этажа в местах общего пользования и в жилых помещениях (квартиры №) зафиксированы множественные следы протечки кровли. Дефект значительный. При использовании влагомера содержание влаги в бетонной конструкции потолков, стен выявило < 20%, что является недопустимым показателем для жилых помещений ввиду накопления излишней влаги в конструкциях межэтажных перекрытий и дополнительно подтверждает факт залития помещения из-за протечек кровли.

Общее техническое состояние межэтажных перекрытий оценивается как ограниченно работоспособное состояние.

Обследование кровли показало, что крыша состоит из железобетонных плит перекрытия, покрытых наплавляемым кровельным гидроизоляционным материалом на окисленном битуме, состоящего из прочной негниющей основы, на которою с двух сторон наносится битумное вяжущее вещество, основа материала – стеклоткань, верхняя сторона материала состоит из крупнозернистой посыпки (серый сланец), которая защищает слой из стеклоткани от механических повреждений, нижняя сторона материала покрыта защитной полиэтиленовой пленкой, которую необходимо нагреть на этапе монтажа.

В ходе осмотра выявлены множественные дефекты кровли, в большинстве вызванные нарушением технологии монтажа материала, так как имеются характерные следы расслоения/отсутствия верхнего слоя материала из крупнозернистой посыпки, вызванные перегретым полотном при его монтаже газовой горелкой. Кроме того, имеются множественные места с отслоениями перехлестов покрытий друг от друга, некачественно исполненными узлами примыкания и иные деформации, часть из которых образовались в результате ограниченного срока эксплуатации материала.

Выявленные дефекты покрытия не обеспечивают герметичность кровли. Ввиду того, что кровля имеет неровности, вызванные несоблюдением разуклонки кровли, происходит образование зон застоя воды на крыше. Лужа, как правило, является причиной, приводящей к ускоренному выходу из строя кровельного материала и возникновению протечки. При замерзании воды на поверхности кровельного материала лед расширяется и смещает защитную посыпку.

В результате застойные зоны приводят к усиленному сходу крупнозернистой посыпки, защищающей битум от старения. Это ускоряет старение материала, а также способствует ухудшению водоотведения. Оторвавшаяся посыпка скапливается, тем самым ухудшая сток воды.

Кроме того, на кровле имеются «мешки» (воздушные и водяные «мешки» на кровельном ковре появляются из-за того, что кровельный ковер наплавляется на влажное основание, имеется протечка кровли, в результате которой вода проникает под основание изоляционного материала или был нарушен температурно-влажностный режим при монтаже). Вероятнее всего данный дефект вызван проникновением влаги внутрь покрытия.

Ввиду ненадлежащего состояния кровли происходят периодические ее протечки, что подтверждается следами протечек внутри здания, в жилых помещениях третьего этажа и в местах общего пользования (коридор). Выявленные дефекты способствуют проникновению воды под кровельный материал, в результате чего при ее скоплении происходят протечки в различных местах, вне зависимости от места расположения дефекта и конечной точки протечки. Дефект значительный.

Состояние кровли не отвечает требованиям Федерального закона от 30 декабря 2009 года №3 84-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 17.13330.2017 «Кровли». Общее техническое состояние кровли оценивается как недопустимое состояние.

В ходе визуального обследования инженерного оборудования, установленного в помещении котельной, расположенной на крыше, были выявлены следующие недостатки: отсутствует диспетчеризация на котельной/аварийная сигнализация; насосы, установленные за котлами, невозможно обслуживать ввиду стесненности компоновки отопительной системы; отсутствует манометр низкого давления; отсутствует пробка на кране; приточная вытяжная система не обеспечивает надлежащий приток воздуха; отсутствует дренаж/доступ к дренажной системе в котельной; отсутствует датчик СО; распашная створка оконного блока не соответствует котельному помещению; отсутствует датчик погодного регулирования на отопительных приборах, из-за чего происходит пережог; отсутствует резервный теплообменник для ГВС; на выходе из теплообменника внутреннее сечение трубы 57 мм, переходящее на полипропилен 32 мм, из-за чего происходит заужение диаметра/сечения трубы; отсутствуют козырьки на трубах воздуховодах; отсутствует проектная документация на котельную для проверки соответствия смонтированного оборудования и соблюдения режимов работы котельной. Тепломеханическая схема котельной фактически выполнена с нарушениями и не обеспечивает возможности резервирования котлов для бесперебойной работы системы горячего водоснабжения здания. Тепловой мощности котлов не хватает, чтобы работать только одному котлу для обеспечения отопления и ГВС всего здания в отопительный период. На котельной отсутствует система химводоподготовки для подпитки котлового контура, что в значительной степени влияет на срок службы котлоагрегатов и теплообменника котельной. Дефекты значительные.

Общее техническое состояние котельной оценивается как недопустимое состояние.

При визуальном обследовании системы канализирования экспертом установлено, что канализационные стоки из квартир и ливневые стоки с кровли жилого дома объединяются в подвале в одну магистраль 110 мм и выводятся в приемный колодец, расположенный на земельном участке вблизи юго-восточного фасада жилого дома (со стороны <адрес>). Из приемного колодца канализационные стоки принудительно перекачиваются в центральную (городскую) канализацию посредством электрического насоса. Со слов жильцов МКД наблюдаются частые проблемы с канализацией. Дефекты значительные.

Общее техническое состояние канализации оценивается как недопустимое состояние.

Согласно выявленным экспертом дефектам в ходе обследования был проанализирован их характер и сделаны следующие выводы.

Фундамент: дефекты в виде трещин на ФБС блоках (внутри и снаружи) установлены в период эксплуатации многоквартирного жилого дома. Количество, параметры и характер дефектов ФБС блоков свидетельствуют о незначительном ослабевании конструкции, на момент осмотра исключающие внезапную утрату несущей способности конструкции. Данные дефекты требуют дальнейшего мониторинга с целью установления динамики раскрытия трещин. Вероятная причина образования дефектов фундамента – осадка фундаментов здания, вызванная как естественными причинами (любое каменное здание дает осадку в первые 3 года), так и замачиванием грунтов основания, вызванного периодическими затоплениями подвала грунтовыми водами, подтопления канализационными стоками (со слов жильцов МКД). Замачивание грунтов основания приводит к их разуплотнению и дополнительным неравномерным осадкам фундаментов здания, не учтенным проектными расчетами и приводящим к появлению трещин в конструкциях здания. Данный дефект частично вызван в следствии некачественно выполненных строительно-монтажных работ в ходе строительства канализации, из-за которой произошло залитие подвала.

Дефекты оштукатуренного цоколя здания несут комплексный характер причины образования нарушений отделочного слоя, а именно ряд трещин и отслоений штукатурного слоя появились в результате образования трещин на фундаментных блоках ФБС, вызванных замачиванием грунта. Ряд дефектов вызваны некачественным выполнением/отсутствием работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (очистка снега от оштукатуренного цоколя, с целью недопущения переувлажнения конструкции), а также естественный износ.

Причина дефекта в виде затопления подвала грунтовыми водами – отсутствие дренажного насоса в приямке ввода ХВС, а также отсутствие горизонтальной и вертикальной гидроизоляции фундамента. Данный дефект является строительным недостатком (т.е. образовался в результате некачественного выполнения строительно-монтажных работ).

Стены (фасад, внутренние несущие стены): множественные вертикальные волосяные трещины на облицовочной кирпичной кладке фасада, вертикальные и наклонные трещины с шириной раскрытия до 2 мм на внутренних несущих стенах и перегородках общих коридоров (преимущественно вблизи оконных/дверных проемов), лестничных клеток несут комплексную причину их появления. Одна из причин: осадка фундаментов здания, вызванная как естественными причинами (любое каменное здание дает осадку в первые 3 года), так и замачиванием грунтов основания, вызванного периодическими затоплениями подвала грунтовыми водами, подтопления канализационными стоками. Замачивание грунтов основания приводит к их разуплотнению и дополнительным неравномерным осадкам фундаментов здания, не учтенным проектными расчетами и приводящим к появлению трещин в конструкциях здания. Также причиной появления трещин служит некачественное заполнение раствором швов кирпичной кладки несущих стен из силикатного кирпича, что снижает несущую способность конструкции. Данные дефекты требуют дальнейшего мониторинга с целью установления динамики раскрытия трещин. Данные дефекты частично вызваны в следствии некачественно выполненными строительно-монтажными работами в ходе строительства канализации, из-за которой произошло залитие подвала, а также нарушением технологии устройства кирпичной кладки.

Межэтажные перекрытия: на перекрытиях № этажей дефектов не выявлено. Зафиксированы локальные повреждения финишной отделки потолочных перекрытий третьего этажа в местах сопряжения плит, сопровождающихся появлением трещин или отслоением штукатурного слоя в этих местах. Данный дефект частично вызван в следствии некачественно выполненных строительно-монтажных работ в ходе строительства канализации, из-за которой произошло залитие подвала. Кроме того из-за протечек кровли на крышном перекрытии наблюдаются следы повреждения отделки, переувлажнение конструкции. Данный дефект вызван в результате некачественного выполнения строительно-монтажных работ в ходе строительства дома, некачественного выполнения/отсутствия работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, естественный износ.

Кровля: выявлены множественные дефекты кровли, в большинстве вызванные отсутствием разуклонки крыши, а также нарушением технологии монтажа материала, так как имеются характерные следы расслоения/отсутствия верхнего слоя материала из крупнозернистой посыпки, вызванные перегретым полотном при его монтаже газовой горелкой. Кроме того, имеются множественные места с отслоениями перехлестов покрытий друг от друга, некачественно исполненными узлами примыкания и иные деформации, часть из которых образовались в результате ограниченного срока эксплуатации материала.

Выявленные дефекты покрытия не обеспечивают герметичность кровли. Ввиду того, что кровля имеет неровности, вызванные несоблюдением разуклонки кровли, происходит образование зон застоя воды на крыше. Лужа, как правило, является причиной, приводящей к ускоренному выходу из строя кровельного материала и возникновению протечки. При замерзании воды на поверхности кровельного материала лед расширяется и смещает защитную посыпку.

В результате застойные зоны приводят к усиленному сходу крупнозернистой посыпки, защищающей битум от старения. Это ускоряет старение материала, а также способствует ухудшению водоотведения. Оторвавшаяся посыпка скапливается, тем самым ухудшая сток воды.

Кроме того, на кровле имеются «мешки» (воздушные и водяные «мешки» на кровельном ковре появляются из-за того, что кровельный ковер наплавляется на влажное основание, имеется протечка кровли, в результате которой вода проникает под основание изоляционного материала или был нарушен температурно-влажностный режим при монтаже). Вероятнее всего данный дефект вызван проникновением влаги внутрь покрытия.

Ввиду ненадлежащего состояния кровли происходят периодические ее протечки, что подтверждается следами протечек внутри здания, в жилых помещениях третьего этажа и в местах общего пользования (коридор). Выявленные дефекты способствуют проникновению воды под кровельный материал, в результате чего при ее скоплении происходят протечки в различных местах, вне зависимости от места расположения дефекта и конечной точки протечки.

Оборудование котельной: согласно проектной документации (пояснительная записка) на жилой дом по адресу: <адрес>, №, подготовленного ЗАО «Алгоритм» (том 1 л.д.162-184), для отопления и горячего водоснабжения многоквартирного жилого дома предусмотрено автономное, от 2 газовых котлов BAXI POWER НТ 1.650 (65кВт), расположенных в помещении крышной теплогенераторной. Система отопления предусмотрена двухтрубная. В качестве отопительных приборов в жилых помещениях запроектированы биметаллические радиаторы. Фактически в котельной установлены 2 котла BAXI Slim 1.620 iN. Мощность одного котла составляет 62 кВт. Из-за данного различия тепловой мощности котлов не хватает, чтобы работать только одному котлу для обеспечения отопления и ГВС всего здания в отопительный период. Отсутствие системы химводоподготовки для подпитки котлового контура является причиной снижения срока службы, а также частые загрязнения/поломки котлоагрегатов и теплообменника котельной. Отсутствует диспетчеризация на котельной/аварийная сигнализация. Насосы, установленные за котлами невозможно обслуживать ввиду стесненности компоновки отопительной системы. Отсутствует манометр низкого давления. Отсутствует пробка на кране. Приточная вытяжная система не обеспечивает надлежащий приток воздуха. Отсутствует дренаж/доступ к дренажной системе в котельной. Отсутствует датчик СО. Распашная створка оконного блока не соответствует котельному помещению. Отсутствует датчик погодного регулирования на отопительных приборах, из-за чего происходит пережог. Отсутствует резервный теплообменник для ГВС. На выходе из теплообменника внутреннее сечение трубы 57 мм, переходящее на полипропилен 32 мм, из-за чего происходит заужение диаметра/сечения трубы. Тепломеханическая схема котельной фактически выполнена с нарушениями и не обеспечивает возможности резервирования котлов для бесперебойной работы системы горячего водоснабжения здания. Все вышеуказанные дефекты являются следствием некачественного выполнения строительно-монтажных работ в ходе строительства дома или не запроектированных технических решений, используемых при строительстве и обустройстве котельной.

Канализация: причина дефекта канализации (недостаточная производительность) – неправильный выбор объема приемного колодца с установленным внутри оборудованием в виде насоса; слишком низкий ввод трубы канализации в приемный колодец, отсутствие сороулавливающих и иных систем канализирования, препятствующих забитию канализации и выходу из строя оборудования. Насос, установленный в колодце, не обеспечивает возможность его обслуживания, ввиду стесненности пространства. Данный дефект является строительным недостатком (т.е. образовался в результате некачественного выполнения строительно-монтажных работ).

Перечень работ, которые необходимо произвести для устранения выявленных недостатков, подробно изложены экспертом при ответе на вопрос 3 заключения (том 3 л.д.50-59).

Оценив вышеуказанное заключение эксперта в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признал его отвечающим требованиям статей 84, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В заключении содержится подробное описание проведенного исследования, выводы последовательны, согласуются с имеющимися в деле доказательствами и установленными по делу обстоятельствами, экспертом приняты во внимание и проанализированы все материалы, представленные на экспертизу, каких-либо нарушений при проведении экспертизы не установлено.

Разрешая спор, суд первой инстанции, проанализировав представленные сторонами доказательства, в том числе объяснения сторон, показания экспертов и специалистов, с учетом правоотношений сторон по поводу выявленных недостатков, принимая во внимание, что ответчик не представил каких-либо доказательств, подтверждающих качество выполненных им работ, а также наличие обстоятельств, освобождающих его от ответственности, руководствуясь положениями пункта 5 статьи 454, пункта 1 статьи 475, статьями 477 и 756 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 19 и 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», пришел к правильному выводу о наличии оснований для возложения обязанности на ответчика течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу устранить выявленные дефекты в результате строительства многоквартирного дома, зафиксированные в экспертном заключении.

Также судом указано на то, что избранный второй способ производства работ по разуклонке крыши, по мнению эксперта, изложенному в заключении, является наиболее оптимальным с применением теплоизоляционных плит клиновидной формы, изготовленных в заводских условиях на профессиональном оборудовании. Данное решение существенно облегчает строительно-монтажные работы, при этом не приводит к увеличению нагрузки на несущее основание.

Выбранный второй вариант устранения дефекта недостаточной производительности канализации, по мнению эксперта, изложенному в заключении, позволит предотвратить постоянные засорения и поломки откачивающего насоса, значительно уменьшат количество включений насоса, что в свою очередь, продлит его ресурс и снизит общедомовые затраты на электроэнергию.

Вопреки доводам апелляционной жалобы суд дал надлежащую оценку представленным в совокупности доказательствам по делу, в том числе объяснениям стороны ответчика, заключению проведенной по делу судебной экспертизы.

Суд обоснованно исходил из экспертного заключения ИП ФИО30, поскольку данная экспертиза проведена уполномоченным на проведение подобного рода экспертиз экспертным учреждением и квалифицированным экспертом, с осмотром объекта и инструментальным обследованием, эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Каких-либо доказательств, дающих основание сомневаться в результатах проведенного исследования, а также свидетельствующих о наличии менее затратного способа устранения дефектов, ответчиком не представлено.

При разрешении спора судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, принято законное и обоснованное решение.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые ставили бы под сомнение законность и обоснованность решения суда, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения жалобы.

В соответствии с положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика обоснованно взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 150000 руб.

Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения суда, не допущено.

Руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 8 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 февраля 2026 года.

Председательствующий

Судьи