Решение № 2-55/2018 2-55/2018~М-7/2018 М-7/2018 от 5 февраля 2018 г. по делу № 2-55/2018

Дело № 2-55/2018


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

п. Октябрьский 06 февраля 2018 года

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего Заостровцевой И.А., при секретаре Летавиной Н.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства жилого дома. В обоснование указал, что в соответствии с договором аренды земельного участка от 08.06.2012, заключённого с КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район по итогам проведения открытого аукциона ему было предоставлено право аренды на данный участок. ...г. им получено разрешение на строительство со срок действия до 13.12.2022, этот срок считал возможным для строительства жилого дома и его дальнейшей регистрации, упустив из внимания срок аренды земельного участка. В конце августа 2017 года узнал, что в государственном кадастровом учёте и государственной регистрации права собственности на дом будет отказано, т.к. он не является правообладателем этого земельного участка, поскольку срок договор аренды истёк 08.06.2017. В ответ на общение в администрацию МО «Октябрьское» с заявлением о продлении договора аренды получил отказ на основании пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. С данным решением администрации МО «Октябрьское» не согласен, так как в соответствии с ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-Ф3 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. В настоящее время на данном земельном участке им построен жилой дом.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивает в полном объеме.

Представитель ответчика администрации МО «Октябрьское» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, согласно письменному отзыву возражений относительно исковых требований не имеет.

Представитель третьего лица КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Председатель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» ФИО2 просила рассмотреть дело в отсутствие их представителя. Согласно письменному отзыву с исковыми требованиями не согласна, полагая, что в силу пунктов 3-5 ст. 39.6 ЗК РФ оснований для продления срока договора или заключения нового договора аренды не имеется, поскольку срок аренды истек, арендатор в течение срока действия договора не обращался за заключением нового договора.

Исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В силу абз. 3 п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных данным пунктом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 08.06.2012 между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) на основании протокола № ... заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права аренды земельных участков от 29.05.2012, постановления администрации МО «Устьянский муниципальный район» ... от 16.04.2012 заключен договор ... аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., с местоположением примерно в 25 метрах по направлению на восток от ориентира -жилого дома, расположенного за пределами участка, по адресу: ..., с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства. Часть земельного участка, площадью ... кв.м., обременена правом беспрепятственного доступа эксплуатирующей организации проводит ремонтные работ и эксплуатационные работы. Срок действия договора установлен 5 лет с 08.06.2012 по 07.06.2017.

По условиям договора аренды (п.4.2.1) в течение 6 месяцев с момента вступления договора в силу арендатор обязан получить разрешение на строительство жилого дома в администрации МО «Октябрьское».

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.07.2012.

В связи с заключением указанного договора аренды администрацией МО «Октябрьское» арендатору ФИО1 24.12.2012 выдано разрешение на строительство двухэтажного индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером ..., со сроком действия разрешения до 23.12.2022.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.01.2018 право аренды спорного земельного участка зарегистрировано за истцом, срок аренды с 08.06.2012 по 07.06.2017.

В судебном заседании, в том числе на основании технического плана здания от 23.08.2017, постановления администрации МО «Октябрьское» от 21.08.2017 ..., выписки из ЕГРП от 26.01.2018 установлено, и не оспаривается сторонами, что ФИО1 к августу 2017 года завершил основные работы по возведению индивидуального жилого дома, произвел работы по устройству фундамента, перекрытий, стен, крыши. Жилому дому присвоен адрес: ..., право собственности на дом до настоящего времени не зарегистрировано.

Из п. 4.2.11 договора аренды ... от 08.06.2012 следует, что арендатор обязан соблюдать сроки строительства зданий и сооружений (в случае, если строительство не было завершено в установленный срок, договор по соглашению сторон пролонгируется на новый срок).

Установлено, что в настоящее время срок действия разрешения на строительство не закончился, а срок действия договора аренды земельного участка истек 07.06.2017, соглашение сторон о пролонгации указанного договора аренды земельного участка на новый срок не заключалось, вместе с тем ни одна из сторон по истечении срока договора о его расторжении не заявила.

В соответствии с ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент заключения договора) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

До истечения срока действия договора аренды земельного участка, и не позднее чем через три месяца по его истечении, истец с заявлением о заключении с ним нового договора аренды на новый срок не обращался.

Как следует из материалов дела, ФИО1 с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ... обратился в администрацию МО «Октябрьское» только 14.08.2017.

Между тем, требований о расторжении указанного договора аренды к истцу не предъявлялось, действий по изъятию земельного участка не предпринимались.

Федеральным законом № 171–ФЗ от 23.06.2014 в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, вступившие в силу с 01.03.2015, в частности, исключен п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды, а п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствуют основания для преимущественного права ФИО1 для заключения договора аренды земельного участка по данному основанию.

Как следует из ответа администрации МО «Октябрьское» истцу отказано в заключение нового договора аренды земельного участка, без проведения торгов, в связи с несоблюдением требований ст. 39.6 ЗК РФ.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившим в силу с 01.03.2015) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Данный случай предоставления земельного участка в аренду без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них.

На основании п. 3-4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 ст. 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащее гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01марта 2015 года, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что истцом на предоставленном ему в аренду земельном участке ведется строительство жилого дома: выполнены работы по устройству фундамента, перекрытий, стен, крыши, вставлены оконные блоки.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Отсутствие государственной регистрации права истца на объект строительства не может являться основанием для отказа в заключении с истцом договора аренды.

Таким образом, суд признает вышеуказанный жилой дом, возведенный истцом на предоставленном ему по договору аренду земельном участке, правомерно строящимся объектом - недвижимой вещью. По окончании срока договора аренды истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено.

В связи с тем, что истец является владельцам объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 29:18:100201:108, предоставленном для строительства жилого дома по договору аренды до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, ему должно быть предоставлено право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ.

Исходя из совокупности установленных обстоятельств и приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения строительства жилого дома без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Каких-либо обстоятельств, безусловно исключающих право истца на заключение такого договора, судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на администрацию МО «Октябрьское» обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства жилого дома.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий Заостровцева И.А.