Решение № 2-1835/2017 2-1835/2017~М-1689/2017 М-1689/2017 от 1 октября 2017 г. по делу № 2-1835/2017

КОПИЯ

Дело № 2-1835/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 октября 2017 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Порубовой О.Н.

при секретаре Булановой Д.В.

с участием:

представителя истца ФИО1 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на срок 1 год), представителя ответчика ФИО2 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на срок 10 лет),

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску муниципального унитарного предприятия города Томска «Томскстройзаказчик» к ФИО3 о признании права собственности на квартиру отсутствующим, снятии с регистрационного учета, встречному иску ФИО3 к муниципальному унитарному предприятию города Томска «Томскстройзаказчик» о признании незаконным одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ,

установил:

муниципальное унитарное предприятие города Томска «Томскстройзаказчик» (далее- УМП «Томскстройзаказчик») обратилось в суд с иском к ФИО3 о признании отсутствующим права собственности на квартиру, расположенную по адресу: , снятии с регистрационного учета по указанному адресу.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ... и ФИО3 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом договора являлась квартира по адресу: (номер строительный).

В связи с невозможностью завершить строительство между ... и УМП «Томскстройзаказчик» был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ.

В целях завершения строительства между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение № к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ об уплате застройщику дополнительно ..., установлены сроки внесения оплаты по договору. Однако обязательства ФИО3 исполнены не в полном объеме, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности составлял ..., а также начислена неустойка в размере ....

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: введен в эксплуатацию.

Поскольку ФИО3 неоднократно нарушала обязательства по договору, ей направлялись требования о необходимости погашения задолженности, которые не были исполнены ответчиком, истец воспользовался правом на одностороннее расторжение договора, в связи с чем направил в адрес ФИО3 уведомление от ДД.ММ.ГГГГ.

При подаче ДД.ММ.ГГГГ документов в Росреестр для регистрации расторжения договора в одностороннем порядке истцу стало известно, что ответчик зарегистрировала право собственности на квартиру по адресу: (номер строительный ), представив на регистрацию акт приема-передачи квартиры, подписанный сторонами. Однако акт приема-передачи УМП «Томскстройзаказчик» не подписывало и справку об отсутствии задолженности не выдавало.

В судебном заседании представитель истца требования увеличила и просила снять ФИО3 с регистрационного учета в спорной квартире, в остальном требования поддержала по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал.

ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к УМП «Томскстройзаказчик» о признании незаконным одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование указала, что стоимость квартиры, с учетом дополнительное соглашение № к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, составляет ..., задолженность ФИО3 пред истцом составляет ..., однако уведомлений о погашении задолженности ФИО3 не получала.

Жилое помещение фактически было передано ФИО3 в ..., с этого времени она владеет и пользуется квартирой, оплачивает коммунальные услуги, акт приема-передачи жилого помещения был подписан сторонами.

ФИО3 обращалась в УМП «Томскстройзаказчик», предлагая погасить имеющуюся у нее задолженность, однако УМП «Томскстройзаказчик» принимать денежные средства отказалось.

Кроме того указала, что квартира была передана ФИО3 с нарушением установленного срока, просрочка составила 90 дней и неустойка равна .... Кроме того, указала, что при одностороннем расторжении договора УМП «Томскстройзаказчик» обязано возвратить ФИО3 денежные средства, уплаченные по договору. Однако возврат денежных средств не только не произведен, но и в судебных заседаниях представитель УМП «Томскстройзаказчик» полагала, что возвращены будут только денежные средства, уплаченные на основании дополнительного соглашения №, денежные средства, уплаченные ФИО3 по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, не будут ей возвращены.

Полагала, что в действиях УМП «Томскстройзаказчик» имеются признаки злоупотребления правом и односторонний отказ от договора, как и требование о признании права собственности на квартиру отсутствующим, является незаконным.

В судебное заседание ФИО3 не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ФИО3 ФИО2 встречные исковые требования поддержал по основаниям, указанным выше.

Представитель УМП «Томскстройзаказчик» встречный иск не признала, полагала, что позиция об отказе в возврате ФИО3 денежных средств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ..., является верной, злоупотребления правом со стороны УМП «Томскстройзаказчик» не имеется.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При этом лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из приведенных в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способов защиты либо иной, предусмотренный законом, который бы обеспечил восстановление этих права.

Выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.

Истец избрал способ защиты в виде признания права собственности ответчика на квартиру отсутствующим.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

Таким образом, выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом только в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.

Указанный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в определениях от 19.05.2015 №4-КГ15-17 и от 01.07.2016 №305-ЭС16-6839.

Судом установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ... и ФИО3 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом договора являлась квартира по адресу: (номер строительный). Цена по договору составила ..., которую участник долевого строительства обязался оплатить в полном объеме после государственной регистрации договора в срок по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ... и УМП «Томскстройзаказчик» заключен договор купли-продажи, предметом по которому является объект незавершенного строительства по адресу: Согласно п. 1.3 договора указанное имущество поступает в собственность муниципального образования «Город Томск» и в хозяйственное ведение УМП «Томскстройзаказчик».

ДД.ММ.ГГГГ между УМП «Томскстройзаказчик» и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым застройщиком дома по адресу: является УМП «Томскстройзаказчик», которое вязло на себя обязательство завершить строительство дома и сдать его эксплуатацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Также сторонами согласована дополнительная оплата в сумме ..., которую ФИО3 обязалась уплатить в течении 5 дней с момента регистрации настоящего соглашения.

Пунктом 5 соглашения предусмотрено, что ФИО3, уплатившая ... по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, обязуется уплатить задолженность в следующем порядке: ... рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, ... рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, ... рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В случае нарушения установленных сроков предусмотрена уплата неустойки в размере 0,3% за каждый день просрочки от неоплаченной суммы.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом введен в эксплуатацию.

Как следует из материалов регистрационного дела на квартиру по адресу: , ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру. При этом ФИО3 был представлен акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный УМП «Томскстройзаказчик».

Данный акт УМП «Томскстройзаказчик» оспорен не был.

Право собственности ФИО3 на спорное жилое помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из представленных в дело документов (требования ... о погашении задолженности от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, квитанции об оплате ЖКУ, уведомление ... от ДД.ММ.ГГГГ, сведения УФМС о регистрации ФИО3- т.1, л.д.54) ФИО3 фактически жилое помещение передано, она имеет регистрацию по месту жительства в спорной квартире.

Вместе с тем из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ от УМП «Томскстройзаказчик» в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области поступило заявление о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

С заявлением были представлены: расчет задолженности ФИО3 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, претензия от ДД.ММ.ГГГГ, расчет задолженности ФИО3 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, претензия от ДД.ММ.ГГГГ, уведомление о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку право собственности ФИО3 на спорную квартиру было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, на основании заявления УМП «Томскстройзаказчик» государственная регистрация расторжения договора была приостановлена (уведомление от ДД.ММ.ГГГГ №).

Как следует из пояснений представителя ФИО3 в судебном заседании претензию от ДД.ММ.ГГГГ и уведомление от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 не получала. В подтверждение представлен ответ от ДД.ММ.ГГГГ из ..., из которого следует, что указанные отправления вручены ненадлежащему лицу.

Как следует из расчета задолженности ФИО3 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по договору участия в долевом строительстве составляет ..., неустойка- .... Наличие задолженности по договору участия в долевом строительстве ФИО3 не оспаривала.

В соответствии с ч.3,4,5 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Из разъяснений, данных в п. 7 "Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.

В соответствии с частью 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Действительно, установленные дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ сроки для внесения платежей ФИО3 были нарушены, однако до ... года претензии по оплате ей не предъявлялись. Из пояснений представителя ответчика в ходе рассмотрения спора судом следует, что УМП «Томскстройзаказчик» отказывается принимать от ФИО3 задолженность по договору участия в долевом строительстве. Данное обстоятельство представителем УМП «Томскстройзаказчик» не оспаривалось.

При этом воспользовавшись правом на односторонний отказ от договора УМП «Томскстройзаказчик» не выплатило ФИО3 в установленный законом срок денежные средства, уплаченные по договору.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

При таких обстоятельствах суд, учитывая, в том числе, размер задолженности ФИО3 в сравнении с суммой, уплаченной по договору, полагает, что действия УМП «Томскстройзаказчик» по одностороннему расторжению договора участия в долевом строительстве нельзя признать добросовестными, а потому встречные исковые требования ФИО3 о признании незаконным односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Поскольку признание отсутствующим права собственности ФИО3 на квартиру является исключительным способом защиты нарушенного права, в то время как УМП «Томскстройзаказчик» не лишен возможности использовать иные способы защиты, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд полагает, что истцом выбран неверный способ защиты права и в удовлетворении иска надлежит отказать.

Требование о снятии ФИО3 с регистрационного учета в спорной квартире не подлежит удовлетворению, учитывая, что правовые основания для его удовлетворения отсутствуют.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с УМП «Томскстройзаказчик» в пользу ФИО3 подлежат взысканию 300 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований муниципального унитарного предприятия города Томска «Томскстройзаказчик» к ФИО3 о признании права собственности на квартиру отсутствующим, снятии с регистрационного учета отказать.

Встречный иск ФИО3 удовлетворить.

Признать незаконным одностороннее расторжение муниципальным унитарным предприятием города Томска «Томскстройзаказчик» договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО3.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия города Томска «Томскстройзаказчик» в пользу ФИО3 300 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Копия верна

Судья: О.Н. Порубова

Секретарь: На дату публикации решение не вступило в законную силу.

Оригинал находится в деле № 2-1835/2017 в Советском районном суде г. Томска