Апелляционное определение № 33-237/2026 33-4091/2025 от 21 января 2026 г.

40RS0004-01-2025-000736-24

Судья Гришина Л.В. № 33-237/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ



дело № 2-875/2025
22 января 2026 года
город Калуга
Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Ариничева С.Н.,

судей Дулишкович Е.В., Силаевой Т.Г.,

при секретаре Никишиной В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Силаевой Т.Г.

дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Боровского районного суда Калужской области от 5 сентября 2025 года по делу по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛА:

23 апреля 2025 года ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1, уточнив исковые требования, просила расторгнуть заключенный 26 июня 2024 года договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:112 площадью 600 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> участок №; вернуть указанный земельный участок в собственность ФИО1; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права собственности на земельный участок за истцом, взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные по договору в размере 930 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 23600 руб., а также расходы на оплату услуг представителя в размере 72500 руб.

В обоснование требований ссылалась на то, что земельный участок приобретала для строительства дома. После заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности истцу стало известно, что земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории - в зоне минимальных расстояний объекта магистрального газопровода. Вблизи данного земельного участка проходят объекты Единой системы газоснабжения, принадлежащие ПАО «Газпром» и эксплуатируемые филиалом ООО «Газпром трансгаз Москва» «Белоусовские ЛПУМГ»: магистральные газопроводы (далее - МГ) Тула-Торжок DN 1200, Белоусово-Ленинград DN1000, Серпухов - Ленинград DN700, и полностью расположен в пределах МР МГ Тула-Торжок. Между тем при заключении договора купли-продажи истец не был проинформирован продавцом об указанных обстоятельствах, наличие которых влечет ограничение прав истца как собственника земельного участка ввиду невозможности осуществления на нем строительства.

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали.

Ответчик ФИО1 исковые требования не признала.

Представитель СНТ «Кривское» ФИО4 в судебном заседании указал, что о наличии магистрального газопровода ему известно. Однако о внесении в ЕГРН сведений об ограничении земельного участка в пределах зоны с особыми условиями использования территории в садоводческом товариществе «Кривское» ему известно не было.

Представители третьих лиц администрации МО СП «Деревня Кривское» Боровского района Калужской области, Управления Росреестра по Калужской области, ООО «Газпром межрегионгаз Калуга», ООО «Газпром трансгаз Москва» филиал Белоусовское ЛПУМГ в судебное заседание не явились.

Решением Боровского районного суда Калужской области от 5 сентября 2025 года исковые требования удовлетворены частично, постановлено:

расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 600 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>:112, расположенного по адресу: <адрес> участок №, заключенного между ФИО1 (паспорт №) и ФИО2 (паспорт №) от 26 июня 2024 года;

возвратить в собственность ФИО1 земельный участок, площадью 600 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>:112, расположенный по адресу: <адрес> участок №;

исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о регистрации права собственности ФИО2 в отношении земельного участка площадью 600 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>:112, расположенного по адресу: <адрес> участок №;

взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежную сумму 930 000 (девятьсот тридцать тысяч) руб.;

взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 судебные расходы на уплату госпошлины в размере 23600 (двадцать три тысячи) руб., а также расходов на представителя в размере 50000 (пятьдесят тысяч) руб.;

в остальной части иска отказать.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Истцом ФИО2 поданы возражения, в которых просит решение суда оставить без изменения.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения ответчика ФИО1, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, истца ФИО2 и ее представителя ФИО3, возражавших против отмены решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 26 июня 2024 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>112 общей площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> участок №, вид разрешенного использования: для садоводства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Из материалов дела, в частности переписки между сторонами, следует, что истец сообщала ответчице о намерении построить на участке дом.

Цена договора определена сторонами в размере 930000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью, что ими не оспаривается.

В пункте 1.3 договора указано, что земельный участок ранее не отчуждался, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Земельный участок свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент подписания договора продавец и покупатель не могли знать.

Пунктом 4.1.3 договора предусмотрено, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Право собственности за ФИО2 на указанный земельный участок зарегистрировано 1 июля 2024 года.

Согласно полученной ФИО2 расширенной выписке из ЕГРН от 09 декабря 2024 года земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:112 полностью расположен в границах зоны с реестровым номером № от 21 апреля 2023 года, вид зоны «магистральные трубопроводы». Данная охранная зона внесена в ЕГРН на основании решения Арбитражного суда Калужской области от 13 сентября 2022 года по делу № А23-5209/2022 и решения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 октября 2009 года № АА 000170. Кроме того, в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:112 с 30 июня 2023 года установлены ограничения прав, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации.

28 января 2025 года ФИО2 направила в ООО «Газпром трансгаз Москва» заявление о согласовании строительства одноэтажного жилого дома с мансардой на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>:112.

Как следует из письма ООО «Газпром трансгаз Москва» от 11 февраля 2025 года на имя истца, ООО «Газпром трансгаз Москва» не согласовывает строительство одноэтажного дома на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>:112 ввиду следующего. Вблизи данного земельного участка проходят объекты Единой системы газоснабжения, принадлежащие ПАО «Газпром» и эксплуатируемые филиалом ООО «Газпром трансгаз Москва» «Белоусовские ЛПУМГ»: магистральные газопроводы (далее- МГ) Тула-Торжок DN 1200, Белоусово-Ленинград DN1000, Серпухов- Ленинград DN700.

Земельный участок ориентировочно расположен на расстоянии 248 м – 72 м от оси МГ Тула-Торжок DN 1200, на расстоянии 258 м – 299 м от оси МГ Белоусово – Ленинград DN1000, на расстоянии 260 м – 290 м от оси МГ Серпухов - Ленинград DN700 и полностью расположен в пределах МР МГ Тула-Торжок.

Строительство и размещение указанных в СП 36.13330.2012 объектов в пределах МР МГ не допускается.

Как следует из информации, представленной Управлением Росреестра по Калужской области от 25 февраля 2025 года, запись о том, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:112 расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, внесена в ЕГРН 3 июля 2023 года.

17 марта 2025 года истец направил в адрес ответчика требование о расторжении договора купли-продажи.

Истец, обращаясь с требованиями, указала, что ей был продан земельный участок с существенными ограничениями и недостатками, о которых продавец при заключении договора купли-продажи не сообщил, зная о свойствах приобретаемого товара, учитывая, что земельный участок покупался для строительства жилого дома, и при наличии информации об ограничениях в его использовании он не был бы приобретен.

Согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 56 Земельного Кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Кодексом, федеральными законами, в том числе путем установления ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации к зонам с особыми условиям использования территорий относятся в том числе охранные и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 6 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации к зоне с особыми условиями использования территорий относится охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов).

В настоящее время порядок установления, изменения, прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий регулируется статьей 106 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 26 Федерального закона от 03 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Пунктом 1 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что Правительство Российской Федерации утверждает положение в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий, за исключением тех зон, которые возникают в силу федерального закона (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия), в котором должны быть определены, в том числе исчерпывающий перечень объектов, территорий, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается зона с особыми условиями использования территорий, или критерии таких объектов, виды территорий.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

Таким образом, ФИО1, являясь собственником спорного земельного участка, не могла не знать об ограничениях в использовании этого объекта.

ФИО1 до заключения сделки предоставила выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, при этом выписка из ЕГРН об объекте недвижимости, содержащая подробные сведения, в том числе информацию об огранчениях, предоставлена не была.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 450, 469, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 37 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из того, что ФИО1 как собственник земельного участка должна быть осведомлена об ограничениях и обременениях в отношении спорного земельного участка, установив, что истцу ответчиком продан земельный участок, который не может быть использован им по целевому назначению, в том числе для возведения объектов капитального строительства, поскольку земельный участок полностью расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций, и какое-либо строительство на данном участке запрещено, данные ограничения в использовании земельного участка являются существенными, так как истец в значительной степени лишалась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Несмотря на намерение покупателя в дальнейшем осуществить строительство жилого дома, о чем ФИО2 было заявлено до подписания договора, продавец не предоставил покупателю информацию об установленных ограничениях, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи, могло повлиять на принятие покупателем решения о заключении договора и в силу пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора купли-продажи и возмещения истцу убытков в виде уплаченной по договору денежной суммы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что покупатель должна была проявить осмотрительность и получить сведения в ЕГРН в полном объеме, нельзя признать обоснованными, поскольку закон возлагает на продавца обязанность предоставить всю необходимую информацию.

В соответствии с положениями статей 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом с ответчика в пользу истца правомерно взысканы расходы на представителя.

Оснований для изменения определенного судом размера подлежащих взысканию судебных расходов на оплату услуг представителя с учетом характера спора, количества судебных заседаний не имеется.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения решения суда.

Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Боровского районного суда Калужской области от 5 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено

в окончательной форме 26 января 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: