Решение № 2-580/2025 2-9/2026 от 2 марта 2026 г.

дело № 2-9/2026

УИД22RS0001-01-2025-000610-41


решение в мотивированном

виде изготовлено

03 марта 2026 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 марта 2026 года г. Алейск

Алейский городской суд Алтайского края в составе председательствующего Луханиной О.В., при секретаре Феденко О.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края, ФИО2, кадастровому инженеру ФИО3 о признании аукциона недействительным, признании недействительными договоров аренды и соглашения о расторжении договора аренды, признании объекта незавершенного строительства отсутствующим, снятии с государственного кадастрового учета, прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, применении последствий недействительности ничтожных сделок и внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости и встречному иску ФИО2 к ФИО1, Индивидуальному предпринимателю ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8 о признании недействительными договоров купли - продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании отсутствующим права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Алейский городской суд с заявлением, указывая на то, что по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ он прибрел в собственность в числе прочего нежилое здание (здание административного корпуса), общей площадью 501,3 кв. метра, 1975 года постройки, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №, стоимостью 100 000 рублей, соответствующее его ветхому состоянию.

Договор зарегистрирован, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, на сегодняшний день он является собственником указанного здания, соответственно имеет право на оформление в пользование земли под ним, а так же право на защиту нарушенного права собственника.

Согласно указанной выписки из ЕГРН, после уточнения местоположения здания, оно находится на земельном участке с кадастровым номером 22:62:031302:1.

Согласно инвентарного дела №, приобретенное ФИО1 здание административного корпуса имело необходимую техническую документацию, кадастровой номер, сведения в ЕГРОКС о нем были внесены ДД.ММ.ГГГГ.

Для оформления технической документации на объект он обратился к кадастровому инженеру ФИО4, которая подготовила технический план здания с указанием поворотных точек здания, который был им сдан с необходимым пакетом в МФЦ.

Было уточнено местоположение здания административного корпуса по представленному техническому плану, подготовленному кадастровым инженером ФИО4

Согласно технического плана и пояснений кадастрового инженера ФИО4, здание административного корпуса с кадастровым номером № фактически располагается на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 4 632 кв. метра, по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для размещения производственной базы, который по подложным документам, либо ошибочно, был передан Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края по договору аренды № от 01 февраля 2024 года ФИО2 на три года.

Указанное делает невозможным законное предоставление истцу земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, находящийся в его собственности с кадастровым номером №.

В сложившейся ситуации нарушено его исключительное право, предусмотренное п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, так как земельный участок, который находится под зданием находящимся в его собственности передан в аренду незаконно, либо ошибочно, ответчику ФИО2

Восстановить права во внесудебном порядке не представляется возможным, так как в Комитете по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края ФИО1 устно разъяснили, что земля уже передана ФИО2 и ему ее не отдадут. Письменные ответы не приводят к исправлению ситуации.

Здание административного корпуса с кадастровым номером № (год постройки 1975) было поставлено на учет в 2009 году Алейским производственным отделом ФГУП «Алтайтехинвентаризация» и ему был присвоен кадастровый №, что следует из инвентарного дела №.

Из структуры номера видно, что здание первоначально находилось на земельном участке с кадастровым номером №. Тем не менее согласно информации с сайта torgi.gov.ru, ДД.ММ.ГГГГ был проведен аукцион на заключение договора аренды земельного участка по <адрес> до этого все объекты капитального строительства размещенные на нем были ошибочно отнесены на земельный участок с кадастровым номером № который удален от этих объектов. После чего у земельного участка был изменен адрес на <адрес>.

26 января 2024 года кадастровый инженер ФИО3 подготовила недостоверную техническую документацию на объект незавершенного строительства, находящийся якобы в собственности ФИО2, 73% степени готовности уже под новым адресом по <адрес>, который расположен по мнению указанных лиц на земельном участке с кадастровым номером № и ему ДД.ММ.ГГГГ присвоен кадастровый №.

По факту такой объект отсутствует на земельном участке с кадастровым номером №, на участке расположен объект недвижимости ФИО1 с признаками временного разрушения - здание административного корпуса с кадастровым номером №, что подтверждается заключением кадастрового инженера ФИО4 № от 13 октября 2024 года.

Созданная ситуация нарушает права истца, так как он не может оформить право аренды на земельный участок под зданием. Земельный участок передан ФИО2 в аренду, несмотря на то, что ее здание - объект незавершенного строительства с кадастровым номером № на этом участке отсутствует.

По делу № 2-11/2025 была проведена судебная экспертиза и из заключения эксперта № указано, что при проведении кадастровых работ по образованию границ земельного участка с кадастровым номером № путем выделения из участка с кадастровым номером №, сведения об объектах капитального строительства с кадастровым номером № и № не отражены в соответствующих разделах межевого плана, и соответственно не отражены в ЕГРН, что является реестровой ошибкой, выразившейся в несоблюдении требований кадастровым инженером ФИО9 к отображению необходимой информации о наличии ОКС в межевом плане, в том числе сведений о границах пятна застройки выявленных объектов при образовании земельного участка с кадастровым номером №.

В отношении земельного участка с кадастровым номером № следует, что согласно выписке из ЕГРН, земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером № и поставлен на кадастровый учет 22 апреля 2009 года с площадью 17 790 кв. метров в границах которого в том числе зарегистрированы объекты капитального строительства с кадастровыми номерами №, №.

Реестровое дело, в том числе межевое дело, входящее в состав первого, в материалах дела не содержатся. По дополнительному запросу суда предоставлено описание земельных участков и схема землеустройства в отношении земельного участка с кадастровым номером №, из которых усматривается, что земельный участок образован путем перераспределения из земельного участка №, площадью 27 183 кв. метра.

В пределах образуемого земельного участка располагалось одно нежилое здание, которое являлось ориентиром для установления опорных точек Н1 и Н3 границ образуемого земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно приказу Росреестра от 22 мая 2023 года № «Об утверждении порядка кадастрового деления на территории Российской Федерации, порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ» кадастровый номер объекта недвижимости состоит из учетного номера кадастрового квартала, разделителя в виде двоеточия и порядкового номера записи об объекте недвижимости в ЕГРН в пределах данного кадастрового квартала в виде десятичного числа, записанного арабскими цифрами.

Кадастровый номер присваивается объекту недвижимости в кадастровом квартале, в границах которого такой объект находится целиком (помещение, машино - место в кадастровом квартале, в границах которого находится здание, сооружение, в котором расположено такое помещение, машино - место), за исключением случаев, установленных настоящим порядком.

Таким образом, экспертом усматривается наличие технической ошибки, которая выражается в ошибочно учтенных сведениях в Росреестре о земельном участке с кадастровым номером №, в пределах границ которого учтены объекты капитального строительства, расположенные в квартале №.

Сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН о расположении в границах земельного участка объектов капитального строительства с номерами №, №, №, №, №, № предположительно были внесены в том числе, на основании договора купли - продажи от 17 июня 2024 года, в котором ошибочно (безосновательно) указан кадастровый номер земельного участка №, в пределах которого они якобы находятся.

Земельный участок с кадастровым номером № изначально был поставлен на учет 02 июня 2005 года и его площадь была намного больше, сейчас она составляет 4 632 кв. метра. Изменением границ земельного участка занимались кадастровые инженеры ФИО11, ФИО10 Принадлежащее истцу здание административного корпуса было ошибочно перенесено с земельного участка с кадастровым номером № на земельный участок с кадастровым номером №, который территориально удален от здания.

Учитывая, что кадастровые работы, связанные с земельным участком с кадастровым номером № а позднее и заключение Администрацией г. Алейска договора аренды земельного участка №-ф от 01 февраля 2024 года с ФИО2 на срок три года, произошло некорректно, без учета того, что на нем расположено сооружение, имеющее собственника, в настоящее время здание административного корпуса принадлежит ФИО1 и никаких иных зданий и сооружений не имеется, в том числе объект незавершенного строительства с готовностью 75%, с кадастровым номером №.

Исходя из изложенного договор аренды земельного участка № от 01 февраля 2024 года, заключенный между ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края является незаконным, потому как заключен на основе недостоверных сведений, нарушает право ФИО1 на заключение договора аренды на земельный участок по зданием административного корпуса.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края не имел права передавать в аренду землю под зданием административного корпуса, имеющего собственника, которое на нем расположено с 1975 года. ФИО2 не имела права часть здания административного корпуса истца, общей площадью 501,3 кв. метра, 1975 года постройки, кадастровый № регистрировать на свое имя под видом вновь возведенного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №

Указанная сделка является недействительной в силу положений ст.ст. 166, 167, 168 ГК РФ.

Согласно ст. 39.20 п. 1 ЗК РФ никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность либо в аренду земельного участка, занятого таким объектом.

Кадастровый инженер ФИО4 полагает, что в сведениях ЕГРН об объектах недвижимости с кадастровыми номерами № и № содержится реестровая ошибка, которая может быть устранена в судебном порядке.

Просит признать реестровой ошибкой постановку на кадастровой учет объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № с датой присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, 73 % готовности, площадью 37,5 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>. Погасить сведения о нем из реестра государственного кадастрового учета.

Признать отсутствующим право собственности, снять с государственного кадастрового учета, прекратить право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, с датой присвоения кадастрового номера 30 января 2024 года, 73 % готовности, площадью 37,5 кв. метров по адресу: <адрес> Погасить сведения о нем из реестра государственного кадастрового учета.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № от 01 февраля 2024 года с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, земельный участок 11, площадью 4 632 кв. метра между ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края. Погасить сведения о нем из реестра государственного кадастрового учета.

Указать в решении, что оно является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

29 сентября 2025 года от представителя ФИО1 - ФИО21 поступило уточненное исковое заявление, в котором дополнительно истцом указано, что из ответа Росреестра от 12 августа 2025 года следует, что на основании технического плана, подготовленного в 2024 году в отношении здания с кадастровым номером №, в ЕГРН внесены сведения о размерах наружных стен и конфигурации указанного здания, которые соответствуют сведениям о размерах наружных стен и конфигурации, указанным в техническом паспорте, подготовленном 12 октября 2009 года Алейским отделом филиала ФГУП «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ» по Алтайскому краю, на основании которого сведения о здании с кадастровым номером № внесены в ЕГРН в 2012 году как о ранее учтенном объекте.

16 октября 2023 года на основании протокола о результатах проведения оспариваемого аукциона от 04 октября 2023 года между Муниципальным образованием г. Алейска Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № на срок 10 лет, с ежегодной арендной платой в сумме 101 289 рублей 93 копейки.

30 октября 2023 года земельному участку, переданному ФИО2 в аренду был изменен адресу на <адрес>, с целью еще больше запутать ситуацию.

08 декабря 2023 года изготовлена проектная документация по заказу ФИО2 на постройку здания.

19 декабря 2023 года получено разрешение на строительство здания складского назначения со сроком действия 19 мая 2024 года.

18 января 2024 года ФИО2 заключила договор на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером ФИО3

30 января 2024 года на основании недостоверной технической документации, подготовленной кадастровым инженером ФИО3 (технического плана от ДД.ММ.ГГГГ) на объект незавершенного строительства 73 % степени готовности по адресу: <адрес>, который расположен по мнению указанных лиц на земельном участке с кадастровым номером №, было зарегистрировано право собственности ФИО2, объекту присвоен кадастровый №, однако фактически указанного объекта не существует.

31 января 2024 года от ФИО2 поступило заявление о расторжении договора аренды № от 16 октября 2023 года с ежегодной суммой арендной платы в размере 101 289 рублей 93 копейки, которое было рассмотрено в оперативном режиме и 01 февраля 2024 года стороны подписали соглашение о его расторжении, заключив новый договор аренды №-ф от 01 февраля 2024 года, но уже со стоимостью аренды в сумме 32 361 рубль в год на срок 3 года, то есть до 01 февраля 2027 года, несмотря на то, что срок действия разрешения на строительство истекал 19 мая 2024 года, что является самостоятельным нарушением.

Полагает, что ответчики действовали оперативно, сплоченно, по заранее разработанному ими плану, не учитывая, что на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект недвижимости истца с признаками временного разрушения.

Проведение аукциона на заключение договора аренды и последующих сделок с земельным участком с кадастровым номером № без учета того, что на нем расположен объект капитального строительства, имеющий собственника противоречит нормам действующего законодательства, как и оформление права собственности на несуществующий объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, который на участке отсутствует.

При оценке законности проведения электронного аукциона от 04 октября 2023 года необходимо учитывать положения п.п. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ. Так как на земельном участке расположено нежилое здание - здание административного корпуса, имеющее собственника, организатор торгов не имел права проводить аукцион. Земельный участок с несоответствующим классификатору видом разрешенного использования (классификатор утвержден Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков») не может быть предметом аукциона ввиду того, что невозможно определить максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства.

При этом в аукционной документации отсутствуют обязательные сведения о предмете аукциона, предусмотренные п.п. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ.

Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Данные параметры должны быть определены Правилами землепользования и застройки соответствующей территориальной зоны и соответствующего вида разрешенного использования земельного участка - для размещения производственной базы.

Соответственно организатор торгов не имел права проводить аукцион в соответствии с п.п. 5 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ.

Помимо изложенного, в аукционной документации отсутствуют обязательные сведения о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель в соответствии п.п. 4 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ. Под разрешенным использованием земельного участка понимаются все виды его разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок, которые согласно п.п. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ подлежат указанию в извещении о проведении аукциона.

В извещении не указано, в какой территориальной зоне расположен земельный участок, и какие виды разрешенного использования установлены для данной зоны.

Извещением установлен срок аренды земельного участка - 10 лет.

Вместе с тем, в соответствии с п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, приказом Минстроя России от 15 мая 2020 года № 264/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно - строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», максимальный срок для объектов площадью до 5 000 кв. метров: 29 месяцев х 2 = 58 месяцев. То есть максимально возможный срок аренды 4 года 10 месяцев, а не 10 лет, как заявлено в оспариваемом аукционе.

В связи с чем организаторами торгов нарушен п.п. 9 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ.

В разделе «отмена и приостановление аукциона» указано, что организатор вправе отменить аукцион и данное решение размещается на официальном сайте организатора аукциона www.perv-ait.ru. Однако, в информационно - телекоммуникационной сети интернет данный адрес является официальным сайтом <адрес> Алтайского края.

Таким образом, нарушена процедура и порядок проведения аукциона, что является самостоятельным основанием для признания результатов аукциона недействительным.

Аукцион от 04 октября 2023 года в отношении земельного участка с кадастровым номером № проведен незаконно с множественными нарушениями действующего законодательства ФИО2 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края не имел права передавать в аренду земельный участок, на котором расположено здание административного корпуса ни на 10 лет с арендной платой в сумме 101 289 рублей 93 копейки ни на 3 года с арендной платой в сумме 32 361 рубль.

Реестровое дело, поступившее в материалы дела на земельный участок с кадастровым номером № содержит сведения о Постановлении Администрации г. Алейска Алтайского края № от ДД.ММ.ГГГГ о разделе земельного участка, на схеме отчетливо отражено здание истца с кадастровым номером № то есть у ответчиков до оспаривания аукциона имелись сведения о нахождении на участке объекта недвижимости, что так же подтверждает что аукцион по нему проводить было недопустимо, как и передавать его в аренду ФИО2 и выдавать ей разрешение на строительство.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

В сведениях ЕГРН об объекте недвижимости с кадастровым номером № содержится реестровая ошибка, которая может быть устранена только в судебном порядке.

В случае если решением суда установлено отсутствие существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН, снятие с государственного кадастрового учета таких объектов осуществляется без предоставления акта обследования.

В соответствии с ч. 7 ст. 40 Закона № 218-ФЗ снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства в связи с прекращением его существования осуществляется одновременно с государственной регистрацией прекращения прав на него.

Просит восстановить процессуальный срок для признания электронного аукцион от 04 октября 2023 года недействительным, признав причины пропуска уважительными.

Признать проведение Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края электронного аукциона от 04 октября 2023 года на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № недействительным, в связи с нарушением правил установленных законом, вернуть стороны в исходное положение, применить последствия, предусмотренные ст. 167 ГК РФ.

Земельный участок с кадастровым номером № вернуть в распоряжение Муниципального образования г. Алейск Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № от 16 октября 2023 года с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 4 632 кв. метра между ФИО2 и Муниципальным образованием г. Алейск Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края.

Признать недействительным соглашение № от 01 февраля 2024 года о расторжении договора аренды земельного участка № от 16 октября 2023 года с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 4 632 кв. метра между ФИО2 и Муниципальным образованием г. Алейск Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № от 01 февраля 2024 года с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 4 632 кв. метра между ФИО2 и Муниципальным образованием г. Алейск Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края.

Признать объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, дата присвоения кадастрового номер 30 января 2024 года, 73% готовности, площадью 37,5 кв. метров, по адресу: <адрес> отсутствующим, снять его с государственного кадастрового учета и прекратить ранее зарегистрированное право на него ФИО2, погасить сведения о нем из реестра государственного кадастрового учета.

Применить последствия недействительности сделки в виде исключения (погашения) из ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 4 632 кв. метра в виде аренды земельного участка, номер государственной регистрации № от 05 февраля 2024 года.

При необходимости, в соответствии со ст. 166 ч. 4 ГК РФ применить последствия недействительности ничтожных сделок по инициативе суда.

Указать в решении, что оно является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

14 октября 2025 года от ФИО2 поступило встречное исковое заявление к ответчикам ФИО4, ФИО1, в котором указано, что 16 октября 2023 года между ФИО2 и Муниципальным образованием г. Алейск Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края был заключен договор аренды земельного участка № 2964-ф, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 04 октября 2023 года.

Помимо нее к участию в аукционе были допущены следующие участники - ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19

ФИО1, ФИО6, ФИО5 и ФИО8 в этом списке нет.

17 октября 2023 года произведена регистрация права аренды земельного участка с кадастровым номером № что подтверждается выпиской из ЕГРН (в которой объекты капитального строительства отсутствуют), после чего ФИО2 стала заниматься получением разрешительной документации для начала строительства на арендованном ей земельном участке.

В процессе подготовки земельного участка для строительства стало известно, что на нем ведутся работы неизвестными лицами.

Как следует из Постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 20 ноября 2023 года, на земельном участке с кадастровым номером № находилось заброшенное после пожара здание, которое в 2008 году было продано и в ноябре 2023 года покупатель принял решение демонтировать здание, и продать строительный материал.

Данное событие помешало запланированному строительству на земельном участке с кадастровым номером № здания складского помещения.

В конце декабря 2023 года было получено разрешение на строительство, а в январе 2024 года было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

После чего был расторгнут ранее заключенный договор № от 16 октября 2023 года, и 01 февраля 2024 года между ФИО2 и Муниципальным образованием г. Алейск Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края был заключен договор аренды земельного участка №, на основании Постановления Администрации г. Алейска Алтайского края № от 01 февраля 2024 года «О прекращении права аренды земельного участка и предоставлении земельного участка в аренду», который в настоящее время ФИО1 просит признать недействительным.

05 февраля 2024 года произведена государственная регистрация права аренды земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН, в которой указан принадлежащий истице объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. После оформления документов на вышеуказанные объекты недвижимости, стали появляться люди, называющие себя собственниками и говорить о незаконности ее владения.

В мае 2024 года ранее незнакомый ей ФИО5 при личной встрече утверждал о своих правах на земельный участок с кадастровым номером №, называя себя собственником здания по адресу: <адрес>, зная, что оно разобрано.

ДД.ММ.ГГГГ поступил звонок от представителя нового собственника здания по адресу: <адрес>, которая так же утверждала о незаконности владения ей земельным участком, на котором располагается их здание.

Позже позвонил ФИО1, который так же говорил о здании и земельном участке, что он вернет земельный участок в свое владение. ФИО1 и его представителю кадастровому инженеру ФИО4 было известно о том, что здание демонтировано в ноябре 2023 года, что на земельном участке с кадастровым номером № располагается объект недвижимости истицы с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05 июня 2024 года на земельный участок с кадастровым №, направленной кадастровым инженером ФИО4 истице в личном сообщении.

23 июля 2024 года ФИО1 в личном сообщении направил выписку из ЕГРН от 23 июля 2024 года, в которой содержалась информация о приобретаемом на основании договора купли - продажи от 17 июня 2024 года здания с кадастровым номером №, в соответствии с которой в границах земельного участка с кадастровым номером № находится объект недвижимости с кадастровым номером №, который отсутствовал при заключении истицей договоров аренды № от 16 октября 2023 года и № от 01 февраля 2024 года, а так же в выписке направленной ей ФИО4 05 июня 2025 года.

Данный объект представляет собой нежилое здание административного корпуса, адрес объекта: <адрес>, площадью 501,3 кв. метра, 1975 года постройки, сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные. В качестве правообладателя здания на праве собственности указан ФИО1

Указанное здание было поставлено на кадастровый учет 19 июля 2024 года на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО4 по договору подряда № от 19 июля 2024 года.

Полагает, что указанное здание незаконно поставлено на кадастровый учет в качестве объекта недвижимости, поскольку не обладает соответствующими характеристиками и оно разобрано еще в ноябре 2023 года.

Указанный объект отсутствовал в границах земельного участка на момент предоставления ей земельного участка на праве аренды.

Право собственности ФИО1 на демонтированное в 2023 году здание возникло в июне 2024 года, а предыдущий собственник ФИО7 зарегистрировал на него свое право 28 ноября 2023 года, то есть после проведения аукциона и заключения с ней договора аренда земельного участка, и следовательно после демонтажа объекта недвижимости.

Запись в ЕГРН о праве ФИО1 на здание является дополнительным обременением арендуемого ей земельного участка, ограничивает в пользовании и продолжении начатого строительства.

Просит признать отсутствующим право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества - нежилого здания административного корпуса, площадью 501,3 кв. метра, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, запись о регистрации внесена 20 июня 2024 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером №.

31 октября 2025 года от ФИО2 поступило уточненное встречное исковое заявление к ответчикам ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8, в соответствии с которым дополнительно ФИО2 указала, что право собственности ФИО1 на фактически не существующее здание (демонтированное в 2023 году) возникло в июне 2024 года на основании договора купли - продажи от 17 июня 2024 года, где продавцом выступала ФИО6 через представителя ФИО5, которая в свою очередь приобрела его 30 ноября 2023 года у предыдущего собственника ФИО8

ФИО8 зарегистрировал свое право 28 ноября 2023 года, то есть после проведения аукциона и заключения истицей договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, следовательно, после демонтажа объекта.

Таким образом, договор купли продажи фактически несуществующего объекта недвижимости от 30 ноября 2023 года - нежилого здания по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО8 и ФИО6 является ничтожной сделкой, как и его последующее отчуждение ФИО1. В связи с чем подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки: признание права собственности ФИО1 на нежилое здание, кадастровый №.

Запись в ЕГРН о праве ФИО1 на здание является дополнительным обременением арендуемого истицей земельного участка, ограничивает в пользовании и продолжении начатого строительства.

Просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли - продажи от 30 ноября 2023 года нежилого здания, общей площадью 501,3 кв. метра, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный между ФИО22 и ФИО6

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли - продажи от 17 июня 2024 года нежилого здания, общей площадью 501,3 кв. метра, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Алейск, <адрес>, кадастровый №, заключенный между ФИО6 через представителя ФИО5 и ФИО1, применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества - нежилого здания административного корпуса, площадью 501,3 кв. метра, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, запись о регистрации внесена 20 июня 2024 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером №

В судебное заседание истец по основному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1 не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Представитель ФИО1 - ФИО21 поддержала заявленные ФИО1 уточненные исковые требования, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 просила отказать в том числе и в связи с пропуском срока исковой давности для предъявления заявленных требований. Дала пояснения аналогично изложенному в исковом заявлении, уточненном исковом заявлении и пояснениям, данным при рассмотрении дела. Просила исковые требования удовлетворить и взыскать судебные расходы, понесенные ФИО1 в связи с рассмотрением дела.

Ответчик по основному иску (истец по встречному иску) ФИО2 поддержала заявленные требования, исковые требования ФИО1 не признала. Поддержала пояснения ранее данные при рассмотрении дела, кроме того указала, что ФИО8 решением сам себе передал объекты недвижимости, вместе с тем указанное решение нотариально не удостоверено. Только после этого в соответствии с действующим законодательством, ФИО8 имел возможность зарегистрировать право собственности. Просила в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, уточненное встречное исковое заявление удовлетворить.

Представитель ответчика по основному иску (третьего лица по встречному иску) Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края ФИО20 в ходе рассмотрения дела поддержала ранее направленные письменные возражения и дополнительно пояснила, что Комитет не согласен с ответом эксперта по вопросу имеется ли информация об объектах капитального строительства на ортофопланах прежних лет земельного участка с кадастровым номером №, в котором указано, что имеется информация от 07 января 2018 года и 25 апреля 2022 года. Указанные даты не охватывают период организации и проведение аукциона, не учтена возможность сноса объектов между датами съемки и после 25 апреля 2022 года. Информация полученная через «Google east pro» не имеет юридической силы в качестве доказательства в спорах, представленные ортофопланы не могут являться исчерпывающими доказательствами отсутствия или наличия объектов капитального строительства на участке с кадастровым номером №, кроме того, представленный сервис является коммерческим интернет- ресурсом, а не официальным государственным источником данных о капитальном строительстве. Данные ортофопланов не прошли верификацию в Едином государственном реестре недвижимости - отсутствие записи в реестре о капитальном строительстве перевешивает визуальные предположения. Просит уточненное исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения.

Ответчик по основному иску кадастровый инженер ФИО3, ответчики по встречному иску ИП ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8, представители третьих лиц по основному и встречному иску - Администрации г. Алейска Алтайского края, ФГБУ «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, третьи лица ФИО6, ФИО5, АО «Алейский маслосыркомбинат», в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

С учетом мнения представителя истца ФИО21, ответчика ФИО2, представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края ФИО23, суд полагает возможным рассмотреть заявленные требования в отсутствие неявившихся участников по делу.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между ФИО1 и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли - продажи, в том числе и нежилого здания, общей площадью 501,3 кв. метра, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с п. 1.1 договора, вышеуказанные объекты недвижимости находятся на земельном участке с кадастровым номером №, на котором имеется ограничение - аренда.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 03 июня 2024 года следует, что нежилое здание с кадастровым номером № находилось на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно ответа Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края от 22 августа 2024 года № на заявление ФИО1 о предоставлении земельного участка, на котором находится нежилое здание в аренду, ему дан ответ о том, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости здание с кадастровым номером № расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером №, в связи с неоднозначностью вышеуказанных сведений в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, отказано. В подтверждение приложены выписки из Единого государственного реестра недвижимости на земельные участки с кадастровыми номерами № и №

По сведениям реестровых дел Единого государственного реестра недвижимости - 02 июня 2005 года в кадастр недвижимости как о ранее учтенном объекте недвижимости на основании Постановления Администрации г. Алейска Алтайского края «О предоставлении земельного участка в аренду» № от 06 ноября 2004 года внесены сведения о земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №, способ образования - землепользование, категория земель - земли населенных пунктов, установленное разрешенное использование - для размещения производственной базы, площадью 10 250 кв. метров.

На земельном участке расположены - здание складского назначения с кадастровым номером № и нежилое здание с кадастровым номером №

Здание административного корпуса с кадастровым номером № (год постройки 1975) было поставлено на учет в 2009 году Алейским производственным отделом ФГУП «Алтайтехинвентаризация» и ему был присвоен кадастровый №, что следует из инвентарного дела №.

В отношении земельного участка с кадастровым номером № следует, что согласно выписке из ЕГРН, земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером № и поставлен на кадастровый учет 22 апреля 2009 года с площадью 17 790 кв. метров в границах которого в том числе зарегистрированы объекты капитального строительства с кадастровыми номерами №, №

23 июля 2024 года право собственности ФИО1 на нежилое здание с кадастровым номером № зарегистрировано на земельном участке с кадастровым номером №

Таким образом, судом установлено, что в настоящее время приобретенное ФИО1 по договору купли - продажи от 17 июня 2023 года нежилое здание с кадастровым номером № расположено по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

На основании Постановления Администрации г. Алейска Алтайского края № от 24 августа 2023 года назначено проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, формируемого из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, местоположение: <адрес> площадью 4 632 кв. метра. Разрешенное использование - для размещения производственной базы. Разрешенное использование земельных участков предусматривает строительство объектов недвижимости

16 октября 2023 года по итогам проведения аукциона от 04 октября 2023 года между Муниципальным образованием г. Алейск Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № №-ф на срок 10 лет.

30 октября 2023 года земельному участку с кадастровым номером № присвоен адрес: <адрес>

18 декабря 2023 года ФИО2 обратилась с заявлением в Администрацию г. Алейска Алтайского края о выдаче разрешения на строительство здания складского назначения на земельном участке с кадастровым номером № и приложила проектную документацию ФИО27 на строительство. Вид строительства - новое строительство.

22 декабря 2023 года Постановлением Администрации г. Алейска Алтайского края № ФИО2 выдано разрешение на строительство здания складского помещения, расположенного по адресу: г. <адрес>

22 января 2024 года ФИО2 обратилась в Администрацию г. Алейска Алтайского края с заявлением о выдаче разрешения на ввод здания складского помещения в эксплуатацию.

29 января 2024 года в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания складского назначения отказано, так как строительство здания не завершено, отсутствует кровля.

30 января 2024 года согласно выписки из ЕГРН за ФИО2 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадью 37,5 кв. метров, степень готовности 73% расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> и объекту присвоен кадастровый №.

31 января 2024 года в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края поступило заявление ФИО2 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № от 16 октября 2023 года и предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду сроком на три года.

На основании соглашения о расторжении договора аренды № от 01 февраля 2024 года, между Муниципальным образованием г. Алейск Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края и ФИО2 расторгнут договор аренды земельного участка № от 16 октября 2023 года.

Постановлением Администрации г. Алейска Алтайского края № от 01 февраля 2024 года право аренды земельным участком ФИО2 с кадастровым номером № прекращено, договор аренды земельного участка от 16 октября 2023 года № расторгнут.

01 февраля 2024 года между Муниципальным образованием г. Алейск Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № № на срок года.

ФИО1 просит восстановить процессуальный срок для признания аукциона, проведенного 04 октября 2023 года недействительным, признать проведение аукциона недействительным и вернуть стороны в исходное положение, применив последствия, предусмотренные ст. 167 ГК РФ.

Частью 2 ст. 3.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа

В соответствии со ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности проводится в соответствии с положениями ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации на основании заявления ФИО2 от 19 июля 2023 года о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, формируемого из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 4 632 кв. м, сроком на 10 лет, Администрацией г. Алейска Алтайского края ДД.ММ.ГГГГ вынесено Постановление о проведении электронного аукциона с разрешенным использованием - для размещения производственной базы. Разрешенное использование предусматривает строительство объектов недвижимости. Проведение аукциона назначено на 04 октября 2023 года на 08 часов 00 минут. Организатором аукциона назначен Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края.

ФИО1 обратился в суд с иском о признании аукциона недействительным 12 мая 2025 года, спустя 1 год и 7 месяцев после начала его исполнения.

В пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года « 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Суд принимает решение о восстановлении срока для разрешения заявленных требований о признании электронного аукциона недействительным, поскольку о нарушении своих прав ФИО1 узнал после заключения договора купли продажи 23 июля 2024 года нежилого здания (здания административного корпуса), а соответственно на дату обращения с иском указанный срок не истек.

При оценке законности проведения электронного аукциона 04 октября 2023 года необходимо учитывать положения п.п. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, в соответствии с которой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 03 июня 2024 года следует, что нежилое здание с кадастровым номером № находилось на земельном участке с кадастровым номером №, 23 июля 2024 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на указанное здание, которое находится на земельном участке с кадастровым номером №. На дату обращения с заявлением ФИО2 в адрес Администрации г. Алейска Алтайского края - 19 июля 2023 года в ЕГРН отсутствовали сведения об иных объектах недвижимости на земельном участке с кадастровым номером №.

Вместе с тем реестровое дело, поступившее в материалы дела на земельный участок с кадастровым номером № содержит сведения о Постановлении Администрации г. Алейска Алтайского края № от 29 сентября 2021 года о разделе земельного участка, на схеме имеется здание истца с кадастровым номером 22:62:031302:51.

Доводы представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края о том, что в полномочия Комитета не входит обязанность по проверке наличия объектов капитального строительства на местности, а по выпискам ЕГРН объекты недвижимости отсутствовали, не являются основанием для отказа в иске, поскольку принимая решение о проведении аукциона, ответчик должен убедиться об отсутствии на земельном участке объектом капитального строительства.

По смыслу п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ нахождение на спорном земельном участке строения независимо от наличия на данный объект зарегистрированных прав является объективным препятствием для реализации ФИО2 права на заключение договора аренды земельного участка, поскольку до урегулирования вопросов, связанных с законностью нахождения в границах испрашиваемого к предоставлению земельного участка имущества, не принадлежащего заявителю, земельный участок не может считаться свободным от прав третьих лиц.

В соответствии с п.п. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

В извещении о проведении электронного аукциона отсутствуют сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Помимо изложенного, в аукционной документации отсутствуют обязательные сведения о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель в соответствии п.п. 4 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ. Под разрешенным использованием земельного участка понимаются все виды его разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок, которые согласно п.п. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ подлежат указанию в извещении о проведении аукциона.

В извещении не указано, в какой территориальной зоне расположен земельный участок, и какие виды разрешенного использования установлены для данной зоны.

Таким образом, Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края нарушен порядок проведения аукциона.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет требования ФИО1 о признании недействительным проведение Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края электронного аукциона от 04 октября 2023 года на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

В соответствии с п. п. 2 и 4 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенного, земельный участок с кадастровым номером № полежит возврату Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края, поскольку Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края в соответствии с Постановлением от 24 августа 2023 года являлся только организатором аукциона.

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ определено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в абз. 2 п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В судебном заседании установлено, что договоры аренды земельного участка от 16 октября 2023 года, от 01 февраля 2024 года соглашение № от 01 февраля 2024 года, заключенные между Гороховой АА и Муниципальным образованием г. Алейска Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края заключены вследствие проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, а соответственно суд принимает решение о признании недействительными указанных договоров и соглашения, применении последствий недействительности данных договоров и возложении на ФИО2 обязанности возвратить Муниципальному образованию г. Алейск земельный участок с кадастровым номером №.

Истцом заявлены требования о признании объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № отсутствующим и снятии его с государственного кадастрового учета, погашении сведений о нем из реестра кадастрового учета.

Определением Алейского городского суда от 20 ноября 2025 года по делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Согласно заключения экспертов Независимой экспертной организации ООО «Бюро оценки и консалтинга» от 06 февраля 2026 года следует, что конфигурация здания, технические характеристики, местоположение параметрам объекта незавершенного строительства 73% готовности с кадастровым номером №, периода строительства декабрь 2023 года - январь 2024 года, не соответствует.

Информация об объектах капитального строительства на ортофопланах прежних лет земельного участка с кадастровым номером № имеется на дату 07 января 2018 года и 25 апреля 2022 года.

Границы местоположения здания с кадастровым номером № и объекта незавершенного строительства 73 % готовности с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: г. <адрес> экспертом определены в ведомости координат раздела земельного участка о координатах ориентиров фактических границ, как и вариант раздела земельного участка с целью расположения на нет объектов капитального строительства.

В экспертном заключения экспертами указано, что в присутствии заинтересованных лиц 09 декабря 2025 года произведена фиксация объемно - планировочного решения, изучены технические характеристики конструктивных элементов и фактическое месторасположение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, находящего по адресу: <адрес>

По результатам проведенных на местности работ составлена схема расположения исследуемого здания по отношению к границам земельных участков, зарегистрированных в ЕГРН, составлена ведомость координат конфигурации пятна застройки исследуемого объекта незавершенного строительства. Из схемы расположения фактических границ объекта незавершенного строительства по отношению к зарегистрированным границам, объект исследования смещен севернее на 3 кв. метра, чем по техническому плану здания. Координаты разрушенного здания с кадастровым номером № зафиксированы в виде руин и куч из ломаного кирпича.

Фактическая конфигурация объекта незавершенного строительства отличается от конфигурации, указанной в техническом плане. Так в части объемно - планировочного решения согласно поэтажному плану, объект должен иметь стены тамбура с юго - западной стороны основного здания и оконные проемы с северной стороны здания. Дверной проем основного здания должен располагаться с западной стороны в 1,15 м от юго- западного угла. По факту дверной проем смещен на 1,8 м. от указанного угла, оконные проемы не предусмотрены, а фактический периметр основного здания имеет соотношение 5,08х6,14. Фактическая толщина стен составляет (полкирпича) - 0,125 м, согласно техническому плану - 0,25 м. ( в 1 кирпич).

Площадка застройки объекта незавершенного строительства как внутри наружных стен, так и снаружи имеет заросли деревьев клена и вяза, произрастающих, в том числе, в непосредственной близости (примыкая к фундаменту объекта исследования). Некоторые деревья, снаружи здания, имеющие стволы диаметром до 15 см были спилены под основание комля дерева в 10-20 см от поверхности земли, где из пеньков выросли новые деревья толщиной до 6-7 см. Внутри объекта произрастают побеги и молодые клены толщиной ствола у основания до 7 см. К экспертному заключение предоставлена фототаблица объекта незавершенного строительства.

Оценивая указанное заключение экспертов, суд находит его объективным, полным и обоснованным, отвечающим принципам относимости, допустимости и достоверности. Оснований сомневаться в выводах экспертов, данных о наличии какой-либо заинтересованности с их стороны у суда не имеется, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложного заключения. Основания для назначения повторной либо дополнительной экспертизы у суда отсутствуют, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы, содержащих мотивированные доводы, свидетельствующие о наличии неясности, неполноты, противоречий экспертного заключения либо сомнений в правильности или обоснованности заключения сторонами не заявлено, в том числе и по доводам о несогласии с экспертным заключением Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ и разъяснениям, содержащимся в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства - это капитальный объект недвижимости, который еще не достроен, но у него как минимум есть фундамент.

Степень готовности объекта незавершенного строительства является основной характеристикой такого объекта, которая вносится в ЕГРН и отражается в процентах (п.п. 1 ч. 2 ст. 7, п. 11 ч. 4 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости, п.п. 8 п. 35 Порядка ведения ЕГРН).

Учитывая, что в соответствии с заключением эксперта объект исследования с кадастровым номером 22:62:031302:309 не соответствует параметрам объекта незавершенного строительства 73%, его фактическое расположение не соответствует техническому плану здания, суд приходит к выводу, что такой объект отсутствует и подлежит снятию с государственного кадастрового учета с прекращением регистрации права за ФИО2 и аннулировании сведений о нем из ЕГРН.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 (в редакции от 12 декабря 2023 года) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН.

В качестве последствий признания недействительной сделки в виде исключения (погашения) из ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 4 632 кв. метра в виде аренды земельного участка, в силу п. 4 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности сделки. Не может быть удовлетворен иск лица о применении последствий недействительности сделки, если это лицо не является стороной сделки, нет специально предусмотренного законом случая или не доказано, что не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности сделки (п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ). С учетом установленных по делу обстоятельств,, суд приходит к выводу, что нарушенное право ФИО1 может быть восстановлено путем применения последствий недействительности сделки, заключенной между Муниципальным образованием г. Алейск Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края и ФИО2

На основании ст. ст. 88, 94, 98 ГПК РФ с ФИО2 в пользу Вяткина С..С. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей, оплаченной по квитанция ПАО Сбербанк России от 23 сентября 2024 года и расходы по оплате экспертизы в сумме 30 000 рублей, оплаченные платежным поручением № от 26 февраля 2026 года.

Как следует из ходатайства ООО «Бюро оценки и консалтинга» стоимость экспертизы составила 40 000 рублей. С учетом удовлетворения исковых требований ФИО1 в полном объеме, с Гороховой в пользу ООО «Бюро оценки и консалтинга» подлежит взысканию 10 000 рублей по оплате стоимости экспертизы.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2 о признании недействительными в силу ничтожности договоров купли -продажи нежилого здания, общей площадью 501,3 кв. метра, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенных: 30 ноября 2023 года между ФИО22 и ФИО6, 17 июня 2024 года между ФИО6 и ФИО1, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании представителем ФИО21 заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствии недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Оспариваемы сделки заключены 30 ноября 2023 года и 17 июня 2024 года, исковое заявление ФИО2 предъявлено 31 октября 2025 года, соответственно срок исковой давности не пропущен.

Из материалов дела следует, что 17 августа 2021 года составлен акт приема - передачи между ООО «Старт» в лице директора ФИО22 и ФИО22 о передаче ФИО22 в том числе и административного здания, общей площадью 501,3 кв. метра с кадастровым номером №.

Исходя из норм ст. 163 ГК РФ и Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11 февраля 1993 года № 4462-1, цель нотариального удостоверения сделки, при которой нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, заключается в проверке ее законности, включая соблюдение прав каждой из сторон (в данном случае в первую очередь других сособственников).

Отсутствие нотариального удостоверения передачи недвижимого имущества между ООО «Старт» в лице директора ФИО22 и ФИО22 не свидетельствует о ничтожности сделки. Иных собственников нежилого здания не имеется.

30 ноября 2023 года между ФИО22 и ФИО6 был заключен договор купли - продажи, в том числе и нежилого здания, общей площадью 501,3 кв. метра, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

30 декабря 2022 года ФИО6 выдала доверенность в отношении ФИО5 о приобретении за цену и на условиях по своему усмотрению любого объекта недвижимости, находящегося на территории Российской Федерации.

17 июня 2024 года между ФИО6 в лице представителя ФИО5 и ФИО1 заключен договор купли - продажи нежилого здания, общей площадью 501,3 кв. метра, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, право на которое зарегистрировано ФИО1 в ЕГРН.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица. ФИО2 не представлено доказательств, подтверждающих наличие исключительного права для предъявления заявленных требований, в то время как стороной по сделке ФИО2 не является.

В качестве основания заявленных требований встречного искового заявления ФИО2 указано на незаконную постановку здания с кадастровым номером № на кадастровый учет 19 июля 2024 года, здание отсутствует и разобрано еще в 2023 году, данный объект недвижимости отсутствовал в границах земельного участка на момент предоставления ей земельного участка.

Вместе с тем ФИО2 не представлено доказательств в обоснование заявленных требований, и доводы, изложенные во встречном исковом заявлении опровергается выводами суда при разрешении исковых требований по основному иску ФИО1 В связи с чем в данной части суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО2

Для удовлетворения исковых требований о признании отсутствующим права ФИО1 на здание административного корпуса, истцу необходимо предоставить доказательства отсутствия такого права. Вместе с тем право ФИО1 в установленном законом порядке зарегистрировано, а доводы ФИО2 о том что здание разобрано, не повреждены. ФИО2 не было заявлено ходатайство о назначении экспертизы для определения наличия или отсутствия объекта недвижимости, принадлежащего ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером №. В то время как согласно заключения экспертов ООО «Бюро оценки и консалтинга» координаты разрушенного здания с кадастровым номером № зафиксированы в виде руин и куч из ломаного кирпича. Вместе с тем, предметом исследования данный объект недвижимости не являлся, а в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей.

С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2, в полном объеме.

В судебном заседании представителем ФИО21 заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствии недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Оспариваемые сделки заключены 30 ноября 2023 года и 17 июня 2024 года, исковое заявление ФИО2 предъявлено 31 октября 2025 года, соответственно срок исковой давности не пропущен.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Восстановить ФИО1 процессуальный срок для обращения с заявлением о признании недействительным электронного аукциона, организованного Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края от 04 октября 2023 года по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, формируемого из земель населенных пунктов.

Признать недействительным проведение Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края электронного аукциона от 04 октября 2023 года на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №

Возвратить земельный участок с кадастровым номером № в распоряжение Муниципального образования г. Алейска Алтайского края

Признать недействительным договор аренды земельного участка № от 16 октября 2023 года с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 4 632 кв. метра, заключенный между ФИО2 и Муниципальным образованием г. Алейск Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края.

Признать недействительным соглашение № от 01 февраля 2024 года о расторжении договора аренды земельного участка № от 16 октября 2023 года с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 4 632 кв. метра, заключенное между ФИО2 и Муниципальным образованием г. Алейск Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № от 01 февраля 2024 года с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 4 632 кв. метра, заключенный между ФИО2 и Муниципальным образованием г. Алейск Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края.

Возложить на ФИО2 обязанность возвратить Муниципальному образованию г. Алейск Алтайского края земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 4 632 кв. метра.

Признать объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, со степенью готовности 73 %, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированный в Едином государственном реестре 30 января 2024 года за ФИО2 отсутствующим, и снять его с государственного кадастрового учета.

Данное решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Единый государственный реестр недвижимости сведений об аннулировании записи № от 30 января 2024 года в отношении указанного земельного участка и для аннулирования сведений о его государственном кадастровом учете.

Взыскать с ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации №) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации №) оплаченную при подаче иска государственную пошлину в сумме 6 000 рублей и расходы по оплате экспертизы в сумме 30 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации №) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки и консалтинга» (ОГРН №) оплату за проведение экспертизы в сумме 10 000 рублей.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1, Индивидуальному предпринимателю ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8 о признании недействительными договоров купли - продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании отсутствующим права, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через отдел судопроизводства Алейского городского суда в течение месяца со дня его изготовления в мотивированном виде.

Судья Луханина О.В.