Решение № 3А-952/2017 3А-952/2017~М-858/2017 М-858/2017 от 13 ноября 2017 г. по делу № 3А-952/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 14 ноября 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре Гуриной К.О.,

с участием представителя административного истца ООО «РИТМ» - ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-952/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «РИТМ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «РИТМ» (далее ООО «РИТМ») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью ** ***,** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013г.

Требования мотивированы тем, что указанный земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности, его кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и по состоянию на 01.01.2013г. составила 26 539 003,20 рубля.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, установленной на ту же дату в соответствии с отчетом об оценке № с13409 от 10.08.2017 года, выполненным ООО «Многопрофильный деловой центр» в размере 11 515 284 рубля, в связи с чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога.

Однако, решением Комиссии при Управлении Росреестра по Самарской области заявление ООО «РИТМ» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено.

Административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности № от 08.09.2017 года, доводы административного иска поддержал в полном объеме.

Представители административных ответчиков: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, а также заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрации городского округа Сызрань Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда.

Представитель администрации городского округа Сызрань Самарской области в письменном отзыве просил в иске отказать, дело рассмотреть в его отсутствие.

Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области не направили своего представителя в судебное заседание, отзыв по делу не представили, о дате слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что на основании решения единственного акционера ЗАО «РИТМ» от 30.09.2014г. ООО «РИТМ» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью ** ***,** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.12.2014г., выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11.10.2017г. /л.д. 16, 40/.

Приложением № 1 к постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеуказанного - в размере 26 539 003,20 рубля.

Дата определения кадастровой стоимости земельного участка – 01.01.2013 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18.09.2017 года /л.д.14/.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 21.08.2017 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № 17/16с-41 от 06.09.2017 года заявление отклонено.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «РИТМ» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного /бессрочного/ пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости, одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № с13409 от 10.08.2017 года, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» - ФИО1 по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого на дату оценки составляет 11 515 284 рубля без учета НДС.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 01.01.2013 года, на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет об оценке соответствует заданию на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Для определения стоимости земельного участка № оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/. Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, сооценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах 30-69 отчета.

На стр. 44 отчета оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый земельный участок – под производственно-складское назначение.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ её наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта оценки является использование в качестве земельного участка под производственно-складскую недвижимость /страница 29 отчета/.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщик учел возможность их применения исходя из объекта оценки, а также целей и задач оценки.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода, в рамках которого был использован метод сравнения продаж, что изложено на страницах 80-90 отчета. Выбор подходов, используемых оценщиком, обоснован / пункт 11 ФСО №1/. Отказ от применения затратного и доходного подходов оценщиком аргументирован на страницах 78-79, 90-92 отчета.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использовал относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка объекты-аналоги, сопоставимые с исходным по ценообразующим факторам (вид права, категория земель, местоположение, масштаб, транспортная доступность, наличие коммуникаций).

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м земельного участка /страница 81 отчета/.

Учитывая ретроспективный характер оценки (01.01.2013г.), оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации: рекламно-информационный справочник «Волга-Инфо», «Недвижимость Тольятти», газета Волга Инфо.

В связи с тем, что рынок земельных участков под производственно-складскую застройку в г. Сызрань слабо развит, оценщик расширил территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

В качестве объектов-аналогов оценщиком подобрано 4 незастроенных земельных участка для ведения производственной деятельности, находящиеся в собственности, расположенных в Автозаводском и Центральном районах г.о. Тольятти Самарской области и сопоставимых с исходным по ценообразующим факторам /вид права, месторасположение, рельеф земельного участка, площадь, наличие инженерных коммуникаций, наличие и качество подъездных путей/. Описание объектов-аналогов приведено в таблице на странице 57 отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его на страницах 82-89 отчета: введены корректировки на торг, на расположение (подгруппа населенного пункта), на площадь.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки отражен в таблице на страницах 84-86 отчета.

Стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка составила 534,60 руб., данная стоимость попадает в средний ценовой диапазон для земельных участков расположенных в промышленных зонах Автозаводского района г. Тольятти от 400 до 1 300 рублей за 1 кв.м., для земельных участков расположенных в промышленных зонах Центрального района г. Тольятти от 400 до 1 500 рублей за 1 кв.м., для земельных участков расположенных в промышленных зонах г. Сызрань от 300 до 800 рублей за 1 кв.м.

Итоговая рыночная стоимость земельного участка, согласно отчету, по состоянию на 01.01.2013 года составила 11 515 284 рубля без учета НДС.

В материалы дела представлены письменные пояснения оценщика ФИО1 на замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, из которых следует, что анализ рынка выполнен в последовательности, согласно п. 11 ФСО №7, а именно:

- на стр. 30-42 отчета отражен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки /п. 11 а) ФСО №7/;

- определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, что изложено на стр. 42-44 отчета /п. 11 б) ФСО №7/. На стр. 44-52 подробно проведен анализ иных населенных пунктов Самарской области по ценообразованию в аналогичном сегменте рынка. Определены подгруппы, приведены ссылки на источники информации;

- на стр. 48-52 отчета проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. На стр. 63 отчета подробно описан ценообразующий фактор «месторасположение» (подгруппа населенного пункта). Оценщиком на основании опроса риэлторов установлено, что имеется существенное различие цен на земельные участки под производственно-складскую недвижимость в зависимости от расположения в различных типах населенных пунктов: г. Самара, г. Тольятти, г. Сызрань, прочие города и пгт Самарской области. При этом если в г. Самаре и г. Тольятти имеется достаточное количество предложений по продаже земельных участков под производственно-складскую недвижимость, то в г. Сызрани и прочих населенных пунктах рынок земельных участков не развит.

При этом имеется прямая зависимость цен земельных участков под производственно-складскую недвижимость в различных населенных пунктах от цен на саму производственно-складскую недвижимость. Чем дороже единые объекты производственно-складской недвижимости, тем дороже земельные участки под ними.

В отчете четко определен сегмент рынка - земельные участки под производственно-складскую недвижимость в Самарской области и проведен анализ имеющихся предложений по земельным участкам рассматриваемого типа с выделением основных значений фактора «местоположения»: развитость промышленной зоны. Обоснование значения ценообразующего фактора – местоположение указаны на стр. 63-65 отчета. Проведена корректировка на местоположение, в связи с различием фактора промышленной развитости города. Именно поэтому по соотношению цен производственных объектов в Сызрани и Тольятти определена корректировка на местоположение. Различие цен проведено методом попарного сравнения продаж по рыночным данным, т.е. опрос риэлторов о различии подтвержден рыночной информацией.

Для корректировки объектов-аналогов к объекту оценки использовались корректировки, полученные, как на основании данных рынка недвижимости, так и на основании «Справочника оценщика недвижимости» ФИО3, ФИО4, г. Нижний Новгород, от 25.11.2012г. Использование данного справочника обусловлено отсутствием достаточного объема рыночных данных, относящихся к сегменту объекта оценки. Сам справочник является обобщенным результатом статистической обработки материалов экспертного опроса специалистов рынка недвижимости и включает в себя результаты исследований рыночных характеристик, отражающих соотношения цен однотипных объектов, расположенных на различных территориях и зонах. Приведенные в справочнике данные могут использоваться в отсутствии достаточного количества рыночных данных.

Кроме того, в отчете об оценке на стр. 58-68 приведен исчерпывающий перечень ценообразующих факторов, влияющих на спрос, предложения и цены земельных участков под производственно-складскую недвижимость. В п. 11 г) ФСО № 7 приводятся примеры факторов (но не обязанность их применения для установленного в данном случае сегмента рынка). Для рынка земельных участков производственного назначения ставка доходности, период окупаемости инвестиций на рынке не являются ценообразующим фактором. Данные примеры более подходят для улучшений (т.е. зданий или сооружений), а не земельных участков, на что указано на стр. 67-68 отчета.

Давая оценку выводам оценщика, приведенным в Отчете об оценке, суд полагает, что они не допускают неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Таким образом, суд приходит к выводу, что итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждаются приложенными к Отчету об оценке документами.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке № с13409 от 10.08.2017 года, подготовленный ООО «Многопрофильный деловой центр» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, у суда не имеется.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной в Отчете рыночной стоимости спорного земельного участка. Ходатайств о назначении и проведении по делу экспертизы не заявлено.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2013 года в размере 11 515 284 рубля без учета НДС, подлежат удовлетворению.

Доводы заинтересованного лица Администрации г.о. Сызрань Самарской области, о том, что в результате пересмотра кадастровой стоимости земельного участка уменьшится земельный налог, что приведет к снижению поступлений доходов в бюджет городского округа, не могут быть приняты во внимание, поскольку целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

В соответствии со ст.24.20 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие судом решения о возложении обязанности по внесению таких изменений не требуется.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 18.10.2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 21.08.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «РИТМ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью ** ***,** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 11 515 284 рубля без учета НДС.

Датой подачи ООО «РИТМ» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 21.08.2017 года, в суд – 18.10.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20.11.2017г