Решение № 2-661/2025 2-661/2025~М-515/2025 М-515/2025 от 1 сентября 2025 г. по делу № 2-661/2025

Дело № 2-661/2025

УИД 22RS0051-01-2025-000892-37


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Тальменка Тальменского района 19 августа 2025 года

Тальменский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Третьяковой Е.Ю.,

при секретаре Болгерт Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о прекращении обременения в виде ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратилась в Тальменский районный суд с иском к ФИО4 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер: №, расположенного по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ указанный жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, приобретены ею у ФИО2 Покупная цена жилого дома с надворными постройками и земельным участком составила <данные изъяты> руб., цена домовладения определена в сумме <данные изъяты> руб., земельного участка <данные изъяты> руб.. Домовладение и земельный участок проданы с рассрочкой платежа до ДД.ММ.ГГГГ. До подписания договора истица оплатила <данные изъяты> руб., а <данные изъяты> руб. имела право оплатить и ранее срока, указанного в договоре. С момента передачи земельного участка и домовладения покупателю, они находились в залоге у продавца, для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате земельного участка и домовладения, в целях предотвращения спора между сторонами. Покупатель после полного расчета, должен был предоставить нотариально заверенное заявление в Тальменский филиал Алтайского краевого центра государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по адресу: <адрес> об исполнении обязанности по выплате покупной цены в полном размере. После сделки, истицей получены свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок, в котором указано, что ограничения (обременения) права не зарегистрированы и на жилой дом, в котором имеется отметка об ограничении (обременении) права: ипотека. Сумма <данные изъяты> руб. выплачена продавцу в срок, указанный в договоре, наличными денежными средствами, о чем была составлена расписка в получении денег. Таким образом, истица выполнила свои обязательства перед продавцом и много лет была уверена в том, что ипотека погашена. ДД.ММ.ГГГГ истица составила договор купли-продажи принадлежащего ей жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> с покупателем и подала заявление на регистрацию перехода права на объекты недвижимости к покупателю, но ДД.ММ.ГГГГ ей выдано уведомление от Управления Росреестра по Алтайскому краю о том, что в ходе правовой экспертизы было установлено, что в отношении жилого дома, кадастровый номер: №, расположенного по адресу: <адрес> имеется непогашенная запись о регистрации ипотеки в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ, залогодержателем является ФИО2. Для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилой дом, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя, однако, этого сделать невозможно, поскольку продавец ФИО2 умер около 10 лет назад. Кроме того, по истечении более 20 лет, расписка о полном расчете по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не сохранилась. После смерти продавца остался единственный наследник – ответчик ФИО4, который на приобретенное истицей недвижимое имущество не претендует.

В судебном заседании истица ФИО6 исковые требования просила удовлетворить, по основаниям изложенным в иске.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании полностью признал исковые требования, пояснил, что расчет за дом со стороны истицы произведен в полном объеме, иных наследников к имуществу ФИО2 нет.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Алтайскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, в отзыве на заявление просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дела без участия не явивших участников процесса.

Выслушав истца, ответчика, исследовав представленные доказательства, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Согласно ст.ст. 11, 12 названного Федерального закона государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По общему правилу, установленному в п.1 ст.25 Закона об ипотеке, регистрационная запись об ипотеке, в случае, если не выдана закладная, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя, а также по решению суда о прекращении ипотеки.

Из системного толкования ст.25 Закона об ипотеки и п.52 Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010, следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, чем нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения. При этом право выбора способа защиты права, а именно о признании обременения отсутствующим, либо о прекращении обременения, принадлежит истцу.

В силу п.4 ст.334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Статьей 352 ГК РФ установлено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Факт приобретения ФИО1 жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> подтверждается договором купли-продажи с одновременным обременением ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что недвижимое имущество приобретается покупателем с рассрочкой платежа.

Цена договора купли-продажи определена сторонами в размере <данные изъяты> руб., из которых сумма <данные изъяты> руб. оплачена продавцу до подписания настоящего договора, оставшаяся сумма <данные изъяты> руб. оплачивается до ДД.ММ.ГГГГ, покупатель имеет право выплатить сумму долга и ранее ДД.ММ.ГГГГ, а продавец обязан ее принять. С момента передачи земельного участка и домовладения, покупателю до полного расчета с продавцом, выше указанные земельный участок и дом с надворными постройками переданы в кредит с условием о рассрочке платежа и признаются находящимися в залоге у продавца, для обеспечения покупателем его обязанности по выплате земельного участка и домовладения, в целях обеспечения предотвращения споров между сторонами. Покупатель, после полного расчета должен предоставить нотариально заверенное заявление в Тальменский филиал Алтайского краевого центра государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по адресу: <адрес> об исполнении обязанности по выплате покупной цены в полном размере (п. 16 договора).

Таким образом, в судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, стоимость спорного объекта имущества составила <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. переданы покупателем продавцу до заключения договора купли продажи; <данные изъяты> руб. подлежали передаче с рассрочкой платежа до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации прав, за ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, с ограничением (обременением) права на жилой дом – ипотекой с ДД.ММ.ГГГГ под №.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав Управления Росреестра по Алтайскому краю от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 уведомлена о приостановлении процедуры регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, в связи с непогашенной записью о регистрации ипотеки в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ, залогодержателем является ФИО2

Согласно записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ. На момент смерти у ФИО2 имелась супруга ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которая умерла ДД.ММ.ГГГГ и двое детей – ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершая ДД.ММ.ГГГГ.

Из общедоступного Реестра наследственных дел, формируемого Нотариальной палатой Российской Федерации, усматривается, что информации о заведении наследственного дела после смерти ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., не имеется. Суд учитывает и то, что для возникновения правопреемства в спорном правоотношении необходимо открытие наследства, каковое могло быть принято наследниками или считаться выморочным имуществом. Вместе с тем, из доступных источников усматривается, что наследство после смерти ФИО2 не открывалось. Сведений о наличии у умершего какого бы то ни было имущества, каковое могло считаться выморочным, материалы дела также не содержат.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что истица обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнила надлежащим образом, учитывая отсутствие возражений относительно прекращения ипотеки у ответчика и отсутствие возможности у залогодателя и залогодержателя обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о прекращении ипотеки, ввиду смерти залогодержателя, суд находит, что заявленные требования о прекращении записи в виде ипотеки в силу закона подлежат удовлетворению, поскольку сохранение записи об ипотеке нарушает права истицы как собственника жилого дома, ограничивает её в правах владения, пользования и распоряжения.

руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Тальменский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Третьякова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.