Апелляционное определение № 33А-1077/2026 от 16 февраля 2026 г.

Судья Улитина О.А.

Дело № 2а-8249/2025

УИД 35RS0010-01-2025-011884-46

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от

№ 33а-1077/2026
г. Вологда
17 февраля 2026 года
Судебная коллегия по административным делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Цветковой Л.Ю.,

судей Медведчикова Е.Г., Молоковой Л.К.,

при секретаре Корольковой Н.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Администрации города Вологды на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 07 октября 2025 г. по административному исковому заявлению ФИО1 к Администрации города Вологды о признании решения незаконным, возложении обязанности.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Цветковой Л.Ю., объяснения представителя административного ответчика ФИО2, представителя административного истца ФИО3, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Администрации города Вологды (далее также администрация), в котором просил признать незаконным отказ Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды от 12 июля 2025 г. в продлении срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером №...; возложить на административного ответчика обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка.

В обоснование требований указал, что 14 августа 2019 г. между ним (ФИО1) и администрацией заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, сроком действия до 14 августа 2022 г., разрешённое использование - для строительства здания холодного склада. Дополнительным соглашением от 10 августа 2022 г. срок действия договора аренды продлен до 04 августа 2025 г. 14 сентября 2023 г. ФИО1 выдано разрешение на строительство холодного склада на спорном земельном участке, в настоящее время строительство объекта завершено, однако, здание не сдано в эксплуатацию, несмотря на предпринимаемые административным истцом меры. В июле 2025 года ФИО1 обратился в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка, в чем ему было отказано на основании пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Полагает данный отказ незаконным, поскольку действующее законодательство предусматривает право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды земельного участка, на однократную пролонгацию такого договора для завершения строительства без торгов при условии, что земельный участок ранее не предоставлялся для указанных целей ни одному из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства.

Протокольным определением суда от 01 сентября 2025 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечён начальник Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды ФИО4.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 07 октября 2025 г. признано незаконным решение Администрации города Вологды, изложенное в ответе на обращение от 12 июля 2025 г. №... об отказе ФИО1 в продлении срока действия договора аренды №...гс от 14 августа 2019 г.

На Администрацию города Вологды возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о продлении срока действия договора аренды №...гс от 14 августа 2019 г.

В апелляционной жалобе представитель Администрации города Вологды по доверенности ФИО2 просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административных исковых требований в полном объеме. Указывает, что объект незавершённого строительства находился на земельном участке на момент заключения договора аренды, ФИО1 реализовано право на продление срока договора аренды земельного участка в соответствии с положениями части 3 статьи 8 Федерального закона от 14 марта 2022 г. № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Вместе с тем, в течение срока действия договора аренды цель предоставления земельного участка не была достигнута, объект капитального строительства не введен в эксплуатацию, не поставлен на государственный кадастровый учет, право собственности административного истца на него не зарегистрировано. Обращает внимание, что действующее законодательство не позволяет осуществлять пролонгацию договоров аренды, арендатор земельного участка не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, в связи с чем ФИО1 было отказано в продлении договора аренды. Ответ администрации содержит сведения о том, в связи с чем срок действия договора аренды не может быть продлен, при этом неуказание ссылки на конкретный пункт статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не может служить основанием для признания такого отказа незаконным. Предоставление в аренду без проведения торгов спорного земельного участка на основании части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не представляется возможным, поскольку объект незавершенного строительства не поставлен на кадастровый учет. Ссылка суда первой инстанции на пункт 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2023 г., является неправомерной, шестимесячный срок со дня истечения срока договора аренды ни на момент обращения админисративого истца в администрацию, ни на момент рассмотрения административного искового заявления не истек.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика Администрации города Вологды по доверенности ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержала, просила удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО3 просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явились, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений части 1 статьи 218, пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, входящих в состав главы 22 Кодекса, обязательным условием для удовлетворения судом требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными является установление их противоправности и одновременно нарушение ими прав, свобод либо законных интересов административного истца.

При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

Совокупность таких условий в настоящем деле установлена.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 14 августа 2019 г. между Администрацией города Вологды (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор №...гс о предоставлении в аренду земельного участкадля завершения строительства, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 1000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства холодного склада. Договор заключен сроком на 3 года, до 14 августа 2022 г. (пункт 1.3 Договора) (л.д.11-13).

Постановлением администрации №... от 06 июня 2022 г. изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №... «для строительства холодного склада» на вид разрешенного использования «склад» (л.д.15).

Дополнительным соглашением №... к договору №...гс о предоставлении в аренду земельного участка от 10 августа 2022 г. срок действия договора аренды продлен до 04 августа 2025 г. (л.д.14).

Письмом Департамента градостроительства Администрации города Вологды от 28 декабря 2023 г. ФИО1 отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного здания склада, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №..., по адресу: <адрес>, на основании пункта 4 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что щебеночное покрытие выполнено не в полном объеме, на фасаде здания отсутствует водосточная система (л.д.17).

Письмом Департамента градостроительства Администрации города Вологды от 04 сентября 2024 г. ФИО1 отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного здания склада на основании пункта 4 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со ссылкой на то, что щебеночное покрытие выполнено частично; не удалось установить выполненные работы внутреннего пространства построенного объекта капитального строительства; срок действия разрешения на строительство от 14 сентября 2024 г №... истек 14 января 2024 г. (л.д.19).

27 мая 2025 г. письмом Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Вологды №... ФИО1, действующему по доверенности от ФИО1, отказано в продлении срока действия разрешения на строительство на основании пункта 8 части 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подано с нарушением установленного законом срока (л.д.18).

Письмом начальника Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды ФИО4 от 12 июля 2025 г. №... административному истцу отказано в продлении срока договора аренды земельного участка, поскольку действующее законодательство запрещает продление срока действия оговора аренды земельного участка, основания для предоставления земельного участка без проведения торгов, предусмотренные пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д.6-7).

Разрешая возникший спор и удовлетворяя административные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ органа местного самоуправления носит формальный характер, судебного решения об изъятии у административного истца объекта незавершенного строительства не имеется, что свидетельствует об отсутствии оснований для отказа административному истцу в продлении договора аренды земельного участка для завершения строительства, обратное бы нарушало основополагающий принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Судебная коллегия с указанными выводами соглашается, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида (Кассационное определение Верховного Суда РФ от 19 января 2022 г. № 19-КАД21-17-К5).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание на недопустимость установления одних лишь формальных условий применения нормы, без исследования и оценки всех имеющих значение для правильного разрешения дела фактических обстоятельств, - в противном случае судебная защита прав и законных интересов не может быть обеспечена, а право на судебную защиту будет серьезно ущемленным (постановления от 28 октября 1999 г. № 14-П, от 12 июля 2007 г. № 10-П, от 13 декабря 2016 г. № 28-П, от 10 марта 2017 г. № 6-П, от 11 февраля 2019 г. № 9-П, определения от 18 апреля 2006 г. № 87-О, от 17 июня 2008 г. № 498-О-О).

Формальный подход тем более недопустим в делах, в которых гражданин в отношениях с органами публичной власти выступает как слабая сторона.

Материалами дела подтверждено наличие долгосрочных отношений между арендатором и арендодателем, вопреки доводам апелляционной жалобы административный истец предпринимает меры к завершению строительства объекта, что следует из его неоднократных обращений в уполномоченные органы с заявлениями о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного здания склада, продлении срока действия разрешения на строительство, таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, отказ административного ответчика в продлении договора аренды на основании того, что право на однократное продление договора уже реализовано истцом носит формальный характер, а согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 17 постановления от 28 июня 2022 г. № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм.

Тот факт, что право собственности на объект недвижимости за ФИО1 не зарегистрировано вывод о формальном характере оспариваемого отказа не опровергает, более того, отсутствие договора аренды лишает истца возможности завершить строительство и зарегистрировать право собственности на него.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что ФИО1, имея намерение зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства обратился в Вологодский городской суд с исковым заявлением о признании права собственности на указанный объект (дело № 2-414//2026), в то время как администрация с иском об изъятии объекта незавершенного строительства не обращалась, что не оспаривалось административным ответчиком, при этом, в настоящее время шестимесячный срок со дня истечения срока действия договора аренды истек (04 августа 2025 г. + 6 месяцев = 04 февраля 2026 г.).

Иные доводы жалобы повторяют позицию администрации, изложенную в суде первой инстанции, были предметом исследования и не опровергают выводы суда, с которыми соглашается судебная коллегия, они основаны на ошибочном толковании норм права, а потому не свидетельствуют о незаконности и необоснованности решения.

При таких обстоятельствах правовых оснований для пересмотра выводов, к которым пришел суд, у судебной коллегии не имеется, поскольку они вытекают из всесторонней, полной и объективной оценки имеющихся в административном деле доказательств и правильного применения норм процессуального и материального права, регулирующего спорные правоотношения.

С учетом приведенных выше обстоятельств решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не содержащей оснований для его отмены.

Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского городского суда Вологодской области от 07 октября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Вологды – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:

Л.Ю. Цветкова

Е.Г. Медведчиков

Л.К. Молокова

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 24 февраля 2026 г.