Решение № 2-189/2025 2-189/2025(2-3047/2024;)~М-2536/2024 2-3047/2024 М-2536/2024 от 26 марта 2025 г. по делу № 2-189/2025

УИД 25RS0004-01-2024-004142-59

Дело № 2-189/2025 (2-3047/2024)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2025 года г. Владивосток

Советский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:

председательствующего судьи Самусенко Ю.А.,

при помощнике судьи Витько Д.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2 на основании нотариальной доверенности от 14.08.2023,

представителя третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации г. Владивостока и Управления муниципальной собственности г. Владивостока ФИО3 на основании доверенностей от 13.12.2024 № 1-3/5784, от 23.12.2024 № 28/40237-исх,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой квартал «Бархат» о признании права собственности на объект недвижимости, возложении обязанности с учетом уточнения исковых требований,

установил:

истец ФИО1 обратилась в суд к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой квартал «Бархат» с вышеназванным иском в обоснование указав, что 13.04.2022 между ООО «Жилой квартал «Бархат»» и ФИО1 заключен договор об инвестиционной деятельности на строительство индивидуального жилого дома № 1300, предметом которого является реализация инвестиционного проекта «Строительство коттеджных поселков и здания в Приморском крае» в районе <адрес> путем инвестирования в рамках которого общество передает истцу по акту приема-передачи недвижимого имущества объект-жилой дом для постановки на учет и регистрации права собственности на него. Строительство объекта осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050058:1300, общей площадью 1979 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес> в районе <адрес>, принадлежащему ответчику на праве аренды по договору аренды земельного участка от 26.12.2018 № 28-10-23544. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 13.04.2022 № 39 ответчик принял от ФИО1 денежные средства в размере 3 858 000 руб. Из акта № 1300 следует, что ООО «Жилой квартал «Бархат»» передало, а ФИО1 приняла - индивидуальный жилой дом, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером <номер>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 767 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадь объекта 36,3 кв.м. 13.05.2022 здание с кадастровым номером <номер>, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером <номер>, постановлено на кадастровый учет. Право собственности на здание с кадастровым номером <номер> зарегистрировано за ООО «Жилой квартал «Бархат». 05.10.2022 ООО «Жилой квартал «Бархат» проинформировало ФИО1 о том, что передать ей в собственность здание с кадастровым номером с кадастровым номером <номер> не представляется возможным ввиду того, что постановлением ОСП по ИДЮЛ по ВГО УФССП России по ПК от 12.09.2022 наложен запрет на совершение действий по регистрации в отношении здания. 25.10.2022 истец самостоятельно обратилась в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о регистрации перехода права собственности на здание, в удовлетворении отказано по тем же основаниям. Истец просит признать право собственности на здание с кадастровым номером <номер>, площадью 36,3 кв.м., расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером <номер>; возложить обязанность на Управление Росреестра по Приморскому краю зарегистрировать право собственности ФИО1 на здание с кадастровым номером <номер>, площадью 36,3 кв.м., расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером <номер>.

В ходе судебного заседания представитель истца ФИО1 – ФИО2 в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ уточнила исковые требования, просила признать за истцом право собственности на здание с кадастровым номером <номер>, площадью 36,3 кв.м., расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером <номер>; исключить из ЕГРН сведения о регистрации права собственности ООО «Жилой квартал «Бархат» на здание с кадастровым номером <номер>, площадью 36,3 кв.м., расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером <номер>; возложить обязанность на Управление Росреестра по Приморскому краю зарегистрировать право собственности ФИО1 на здание с кадастровым номером <номер>, площадью 36,3 кв.м., расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером <номер>.

Определением Советского районного суда г. Владивостока от 18.09.2024 к участию в гражданском деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципальной собственности г. Владивостока.

08.10.2024 Советским районным судом г. Владивостока протокольно к участию в гражданском деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики».

27.11.2024 Советским районным судом г. Владивостока протокольно к участию в гражданском деле в качестве соответчика привлечен конкурсный управляющий ООО «Жилой квартал «Бархат» Топчу Т.В.

В ходе судебного заседания представитель истца поддержала уточненные исковые требования по доводам и основаниям, изложенным в иске.

Представитель третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации г. Владивостока и Управления муниципальной собственности г. Владивостока ФИО3 возражала относительно исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве. Пояснила, что инвестиционное соглашение было расторгнуто судом, так как ООО «Жилой квартал «Бархат» не исполнил его условия, коттеджи и офисные здания не построил. Возведенные на земельных участках объекты идентичны, какой именно объект был поставлен на кадастровый учет и передан истцу, установить невозможно. При этом имеются сомнения в том, что объект является капитальным, так как никто за разрешением на строительство объектов капитального строительства либо с уведомлением о планируемом строительстве на указанном земельном участке не обращался.

Истец ФИО1, ответчики ООО «Жилой квартал «Бархат», конкурсный управляющий ООО «Жилой квартал «Бархат» - Топчу Т.В., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Приморскому краю, АО «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом о дате и времени рассмотрения гражданского дела, каких-либо ходатайств об уважительности причин неявки в суд не представили. С учетом положений ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников гражданского процесса.

Выслушав представителя истца, представителя третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации г. Владивостока и Управления муниципальной собственности г. Владивостока, исследовав письменные материалы гражданского дела и представленные доказательства в совокупности, исходя из требований ст. ст. 56, 67, 157 ГПК РФ, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из письменных материалов гражданского дела, 22.03.2018 между АО «Корпорация развития Дальнего Востока» и ООО «Оранжевые дома» (в настоящее время - ООО «Жилой квартал «Бархат») заключено соглашение № СПВ-548/18 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, по условиям которого ООО «Оранжевые дома» обязалось реализовать в период с 2018 года по 2023 год инвестиционный проект «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае», в соответствии с бизнес-планом и планом-графиком.

Согласно п. 1.3 соглашения от 22.03.2018 №СПВ-548/18, резидент в рамках нового инвестиционного проекта осуществляет, в том числе, строительство жилых и нежилых зданий; аренду и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

В соответствии с п.1.4 соглашения, резидент осуществляет деятельность, указанную в пункте 1.3 соглашения, на территории Владивостокского городского округа в границах земельного участка, ориентировочной площадью 10 га в кадастровых кварталах <номер>, <номер>, в районе массива «Синяя сопка»; земельного участка, ориентировочной площадью 9 га в кадастровом квартале <номер>, в районе <адрес>; земельного участка, ориентировочной площадью 11 га, в кадастровом квартале <номер>, в районе <адрес>; земельного участка, ориентировочной площадью 5 га в кадастровом квартале <номер> (в районе земельного участка с кадастровым номером <номер>); земельного участка, ориентировочной площадью 3 400 кв.м., в кадастровом квартале <номер>, в районе <адрес>; указанные земельные участки подлежат образованию и будут оформлены резидентом на праве владения и пользования по договору аренды земельного участка в соответствии с планом-графиком.

В соответствии с п.п. 33 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

26.12.2018 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Оранжевые дома» заключен договор № 28-Ю-23544 аренды земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 1 979 кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 767 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае», на срок аренды до 21.03.2068.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.06.2022 по делу № А51-11960/2021 расторгнуто соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 22.03.2018 № СПВ-548/18, заключенное между АО «Корпорация развития Дальнего Востока» и ООО «Оранжевые дома»( в настоящее время ООО «Жилой квартал «Бархат»).

13.04.2022 между ООО «Жилой квартал «Бархат» как инвестором и ФИО1 как субинвестором был заключен договор № 1300 об инвестиционной деятельности на строительство индивидуального жилого дома, предметом которого является реализация инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка» в районе <адрес> путем опосредованного инвестирования инвестора, а инвестор обязуется передать сyбинвестору по акту приема-передачи недвижимого имущества объект – индивидуальный жилой дом, общей площадью 36,3 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер>, находящийся по адресу: <адрес>, для регистрации права собственности субинвестора на индивидуальный жилой дом.

Согласно п. 2.1. договора, инвестор обязуется использовать переданные субинвестором денежные средства для строительства индивидуального жилого дома, площадью 36 кв.м., и передать его субинвестору по акту приема-передачи для регистрации права собственности субинвестора на индивидуальный жилой дом.

Строительство объекта осуществляется на земельном участке с кадастровым номером <номер>, общей площадью 1 979 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенном по адресу: <адрес>, принадлежащему инвестору на праве аренды по договору аренды земельного участка от 26.12.2018 № 25-Ю-23544.

Технические характеристики, объемно-планировочное решение, расположение и комплектация объекта определены индивидуальным проектом, предоставленным инвестору субинвестором.

В соответствии с абз. 2 п. 2.4 договора, результат инвестиционной деятельности, в соответствии с п.1.2 настоящего договора, принадлежит субинвестору с момента подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества. Из п.3.1. договора следует, что инвестиционный взнос субинвестора в участие в реализации инвестиционного проекта составляет 3 858 000 рублей. Инвестор вносит указанную сумму до подписания акта приема-передачи недвижимого имущества (п.3.2. договора).

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № 39 от 13.04.2022, ООО «Жилой квартал «Бархат» приняло от ФИО1 денежную сумму 3 858 000 рублей на основании договора № 1300 об инвестиционной деятельности на строительство индивидуального жилого дома от 13.04.2022.

На данной квитанции к приходному кассовому ордеру стоит оттиск печати ООО «Жилой квартал «Бархат», однако подпись уполномоченного лица – <ФИО>6 на квитанции, подтверждающая фактическое получение денежных средств ответчиком, на квитанции отсутствует.

Согласно п.5.2. договора, инвестор в течение 120 календарных дней с даты начала строительства, обязан завершить строительство объекта. После завершения строительства объекта стороны обращаются в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации права собственности субинвестора на объект.

В соответствии с п.5.3 договора, инвестор передает субинвестору объект, указанный в п.2.1 договора, по акту приема-передачи недвижимого имущества в течение 20 календарных дней с момента обращения в орган регистрации прав собственности.

Объект должен находиться в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии с параметрами, указанными в приложении <номер> к настоящему договору.

Таким образом, положения договора об инвестиционной деятельности № 1300 от <дата> не предусматривали возможность регистрации права собственности на результат строительства за инвестором (ООО «Жилой квартал «Бархат») до его передачи субинвестору (ФИО1). Договором был предусмотрен порядок регистрации права собственности самого субинвестора после подписания акта приема-передачи.

Из акта приема-передачи от <дата>, являющегося приложением № 2 к договору № 1300 от <дата>, следует, что ООО «Жилой квартал «Бархат»» в лице <ФИО>6, действующего по доверенности, передало, а ФИО1 приняла индивидуальный жилой дом, площадью 36,3 кв.м., расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером <номер>, по адресу: <адрес>.

В соответствии с выпиской из ЕГРН, на здание с кадастровым номером <номер>, объектом учета является жилой дом, площадью 36,3 кв.м., завершенный строительством в 2022 году, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером <номер>, поставленный на кадастровый учет <дата>. Право собственности на жилой дом зарегистрировано <дата> за ООО «Жилой квартал «Бархат».

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по ИДЮЛ по ВГО УФССП России по Приморскому краю от <дата> на здания, возведенные ООО «Жилой квартал «Бархат» в рамках реализации соглашения об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от <дата> № СПВ-548/18, в том числе на здание, площадью 36,3 кв.м., с кадастровым номером <номер>, был наложен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из ЕГРН, а также регистрации ограничений и обременений в отношении указанного имущества.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (ч.1 ст. 131 ГК РФ).

В соответствии с положениями ч.ч. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом, по общему правилу, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Оценивая доводы сторон, суд принимает во внимание, что истцом не предоставлены индивидуальный проект на жилой дом, необходимый для строительства дома в рамках договора № 1300 от 13.04.2022, акт законченного строительства, которые могли бы идентифицировать спорный объект с кадастровым номером <номер> как результат инвестиционной деятельности по договору № 1300.

В обоснование исполнения договора № 1300 от 13.04.2022, истцом предоставлен бизнес-план строительства коттеджных поселков и офисного здания в Приморском крае, в соответствии с которым было предусмотрено строительство 280 жилых домов, в том числе 80 домов в районе <адрес>, планировочная площадь которых предусматривалась от 137 кв.м. до 214 кв.м. Жилые дома, площадью 36 кв.м., данным проектом не предусматривались.

Таким образом, достаточных доказательств, подтверждающих как исполнение ФИО1 обязанности по внесению инвестиционного взноса в размере 3 858 000 рублей, так и самого факта строительства индивидуального жилого дома в период с апреля по май 2022 года, являющегося объектом капитального строительства, который был принят ФИО1 по акту от 13.05.2022 во исполнение заключенного договора, суду в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не предоставлено.

Сведений о выдаче разрешения на строительство объектов капитального строительства, уведомлений о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в границах земельного участка с кадастровым номером <номер>, суду не представлено.

Также, суд полагает обоснованными доводы администрации г. Владивостока и УМС г. Владивостока о том, что, заключая с <ФИО>1 <дата> договор № 1300 об инвестиционной деятельности на строительство индивидуального жилого дома, общество знало о существовании судебного спора, в рамках которого стоял вопрос о расторжении соглашения об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от <дата> № СПВ-548/18, заключенного между АО «Корпорация развития Дальнего Востока» и обществом.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п.33 ч.3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

В пп.18 п.18 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ закреплено условие о том, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с резидентом свободного порта Владивосток на срок реализации соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом «О свободном порте Владивосток».

Принимая во внимание, что возникновение права на объект недвижимости влечет право собственника такого объекта требовать выкупа земельного участка без проведения торгов, с учетом принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, договор аренды земельного участка заключался для реализации инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае», который фактически не был реализован, арендатор как лицо, владеющее земельным участком, не является резидентом свободного порта Владивосток, суд приходит к выводу, что настоящие требования заявлены с нарушением требований ст. 10 ГК РФ.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 13, 194-199 ГПК РФ суд

р е ш и л:

в удовлетворении уточненных исковых требований ФИО1 (паспорт гражданина РФ серии <номер>) к ООО «Жилой квартал «Бархат» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности на здание с кадастровым номером <номер>, площадью 36,3 кв.м., расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером <номер>; исключении из ЕГРН сведений о регистрации права собственности ООО «Жилой квартал «Бархат» на здание с кадастровым номером <номер>, площадью 36,3 кв.м., расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером <номер>; возложении обязанности на Управление Росреестра по Приморскому краю зарегистрировать право собственности ФИО1 на здание с кадастровым номером <номер>, площадью 36,3 кв.м., расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером <номер> – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Советский районный суд г. Владивостока в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда будет изготовлено в течение десяти дней со дня окончания разбирательства дела.

Мотивированное решение суда составлено 10.04.2025.

Судья Ю.А. Самусенко