Решение № 3А-0510/2025 3А-0510/2025(3А-3991/2024)~МА-3171/2024 3А-3991/2024 МА-3171/2024 от 21 апреля 2025 г. по делу № 3А-0510/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва15 апреля 2025 г.

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Казакова М.Ю., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-0510/2025 по административному исковому заявлению ООО «Маяк Эстейт-Менеджмент» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами 50:27:0000000:130092, 77:01:0003020:1099, 77:01:0003020:2269, 77:01:0003020:1044, 77:01:0003020:1102, 77:01:0003020:1105, 77:01:0003020:1046 (далее – объекты капитального строительства) равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование своих требований административный истец ссылается на то, что им на праве собственности принадлежат названные выше объекты капитального строительства, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки значительно превышает рыночную стоимость, в связи с чем, административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждении которой представляет отчеты об оценке № 19/10/24, № 16/10/24, № 17/10/24, № 14/10/24, № 15/10/24, № 18/10/24, № 20/10/24 от 13 ноября 2024 года, подготовленные оценщиком ООО «Консалтинговая Компания «БизнесЭксперт».

В настоящее судебное заседание представитель административного истца явился, настаивал на удовлетворении требований административного искового заявления.

Остальные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направили, об отложении слушания дела не просили.

Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом постановлено о рассмотрении дела при данной явке.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с указанными положениями Правительством Москвы 21 декабря 2016 года принято постановление № 910-ПП «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года № 99-ПП», в соответствии с пунктом 1 которого установлено, что с 1 января 2017 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в городе Москве осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость – часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ООО «Маяк Эстейт-Менеджмент» является Доверительным управляющим Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированный «Маяк-Комбинированный», которому на праве собственности принадлежат объекты капитального строительства с кадастровым номером 50:27:0000000:130092, расположенного по адресу г. Москва, адрес, адрес и с кадастровыми номерами 77:01:0003020:1099, 77:01:0003020:2269, 77:01:0003020:1044, 77:01:0003020:1102, 77:01:0003020:1105, 77:01:0003020:1046, расположенных по адресу адрес.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 8 ноября 2023 года № 91214 утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории города Москвы, по состоянию на 1 января 2023 года в следующих размерах:

1. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 50:27:0000000:130092, общей площадью 968,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, адрес, адрес, в размере 73 531 396,45 рублей;

2. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1099, общей площадью 1593 кв.м., расположенного по адресу: адрес, в размере 203 940 798,3 рублей;

3. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:2269, общей площадью 2395,5 кв.м., расположенного по адресу: адрес, в размере 276 851 671,98 рублей;

4. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1044, общей площадью 3163,4 кв.м., расположенного по адресу: адрес, в размере 401 966 753,03 рублей;

5. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1102, общей площадью 2657,2 кв.м., расположенного по адресу: адрес, в размере 321 901 870,47 рублей;

6. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1105, общей площадью 899,1 кв.м., расположенного по адресу: адрес, в размере 126 778 674,42 рублей;

7. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1046, общей площадью 203,8 кв.м., расположенного по адресу: адрес, в размере 31 566 296,68 рублей.

В Единый государственной реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года.

Названные результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку он является плательщиком налога на имущество и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Оспаривая приведенную выше кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчеты об оценке № 19/10/24, № 16/10/24, № 17/10/24, № 14/10/24, № 15/10/24, № 18/10/24, № 20/10/24 от 13 ноября 2024 года, подготовленные оценщиком ООО «Консалтинговая Компания «БизнесЭксперт», в котором определена по состоянию на 1 января 2023 года рыночная стоимость:

1. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 50:27:0000000:130092, общей площадью 968,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, адрес, адрес, в размере 30 617 257,13 рублей;

2. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1099, общей площадью 1593 кв.м., расположенного по адресу: адрес, в размере 138 631 831,03 рублей;

3. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:2269, общей площадью 2395,5 кв.м., расположенного по адресу: адрес, в размере 213 042 917,71 рублей;

4. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1044, общей площадью 3163,4 кв.м., расположенного по адресу: адрес, в размере 252 688 945,62 рублей;

5. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1102, общей площадью 2657,2 кв.м., расположенного по адресу: адрес, в размере 232 514 322,19 рублей;

6. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1105, общей площадью 899,1 кв.м., расположенного по адресу: адрес, в размере 83 746 342,59 рублей;

7. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1046, общей площадью 203,8 кв.м., расположенного по адресу: адрес, в размере 21 826 248,72 рублей.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определённых статьёй 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административные ответчики, возражающие против удовлетворения заявленных требований, обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Определением суда от 19 ноября 2024 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ГБУ «БТИ Московской области».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчеты об оценке № 19/10/24, № 16/10/24, № 17/10/24, № 14/10/24, № 15/10/24, № 18/10/24, № 20/10/24 от 13 ноября 2024 года, подготовленные оценщиком ООО «Консалтинговая Компания «БизнесЭксперт», не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая оценщиком в отчёте рыночная стоимость объектов капитального строительства не подтверждается. Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2023 года определена в следующем размере:

1. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 50:27:0000000:130092, общей площадью 968,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, адрес, адрес, в размере 57 675 000 рублей;

2. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1099, общей площадью 1593 кв.м., расположенного по адресу: адрес, в размере 185 394 000 рублей;

3. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:2269, общей площадью 2395,5 кв.м., расположенного по адресу: адрес, в размере 257 507 000 рублей;

4. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1044, общей площадью 3163,4 кв.м., расположенного по адресу: адрес, в размере 376 589 000 рублей;

5. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1102, общей площадью 2657,2 кв.м., расположенного по адресу: адрес, в размере 294 552 000 рублей;

6. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1105, общей площадью 899,1 кв.м., расположенного по адресу: адрес, в размере 102 921 000 рублей;

7. для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1046, общей площадью 203,8 кв.м., расположенного по адресу: адрес, в размере 30 998 000 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность, содержащихся в нём, выводов.

В целях разъяснения или дополнения заключения суд может вызвать эксперта для допроса. При наличии в деле нескольких противоречивых заключений могут быть вызваны эксперты, проводившие как первичную, так и повторную экспертизу.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом и её производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объёме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подходы и, применяемые в их рамках, методы оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчёты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Возражения представителя административного истца на заключение эксперта не подтверждают наличие ошибок в заключении эксперта и являются исключительно его субъективным мнением, не основанном на фактах, в связи с чем, не могут быть положены в основу настоящего решения суда.

При этом на представленные административным истцом возражения, эксперт дал развернутые и полные пояснения, письменный текст которых приобщен к материалам дела. Данные пояснения эксперта, которым суд доверяет, по причинам изложенным выше, полностью опровергают доводы административного истца о несоответствии заключения судебной оценочной экспертизы требованиям законодательства.

Достоверных данных об иной рыночной стоимости объектов капитального строительства сторонами в суд не представлено.

Выводы о величине рыночной стоимости объектов капитального строительства, содержащиеся в отчетах об оценке № 19/10/24, № 16/10/24, № 17/10/24, № 14/10/24, № 15/10/24, № 18/10/24, № 20/10/24 от 13 ноября 2024 года, подготовленных оценщиком ООО «Консалтинговая Компания «БизнесЭксперт», опровергаются заключением проведённой судебной экспертизы, в связи с чем суд относится критически к названным отчётам.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым положить в основу решения заключение судебной оценочной экспертизы и установить кадастровую стоимость равной рыночной, определённую по состоянию на 1 января 2023 года для объектов капитального строительства в размерах, установленных экспертом ГБУ «БТИ Московской области».

С доводами, изложенными в письменных пояснениях, представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – 5 сентября 2024 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Маяк Эстейт-Менеджмент» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость, равной рыночной, определенной по состоянию на 1 января 2023 года для объекта капитального строительства с кадастровым номером 50:27:0000000:130092 в размере 57 675 000 рублей, для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1099 в размере 185 394 000 рублей, для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:2269 в размере 257 507 000 рублей, для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1044 в размере 376 589 000 рублей, для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1102 в размере 294 552 000 рублей, для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1105 в размере 102 921 000 рублей, для объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0003020:1046 в размере 30 998 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 октября 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского судаМ.Ю. Казаков

Решение изготовлено в окончательной форме 22 апреля 2025 года.