Решение № 2-338/2025 2-338/2025~М-225/2025 М-225/2025 от 26 июня 2025 г. по делу № 2-338/2025

Гражданское дело № 2-338/2025

УИД: 61RS0012-01-2025-000318-69


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 июня 2025 года город Цимлянск

Цимлянский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего Степановой И.В.,

при секретаре судебного заседания Менгель М.А.,

с участием:

представителя истца по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

установил:

истец Квинт А.В. обратился в суд с иском к ФИО3, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о расторжении договора купли-продажи земельного участка, указав следующее: 08.08.2024 между истцом и ответчиком заключен договор купли продажи земельного участка кадастровый № площадью 1201кв.м. категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, находящегося по адресу: <адрес>. Деньги в сумме 1 600 000 рублей 00 копеек ответчик истцу не заплатил, в соответствии с распиской от 08.10.2024, обязался оплатить денежные средства до 10.03.2025 года, но свои обязательства не выполнил. Право собственности ответчика было зарегистрировано в установленном законом порядке. Он стал собственником указанного недвижимого имущества. Однако, фактически земельный участок не был передан покупателю, поскольку покупатель отказывается его принять. Несмотря на наличие условия в договоре о том, что он имеет силу передаточного акта, фактически объект находится во владении и пользовании истца. В свою очередь, покупатель не оплатил истцу всю стоимость недвижимого имущества, указанную в договоре. По договоренности стороны в договоре купли продажи указали, что расчет произведен полностью и денежные средства получены продавцом для отсутствия обременения в пользу продавца. Истцом в адрес покупателя была направлена претензия с требованием об оплате, в противном случае истец обращается в суд с заявлением о расторжении договора. Однако, им не удалось достигнуть соглашения о расторжении указанного договора, что и послужило причиной для обращения в суд. Истец желает расторгнуть указанный договор купли-продажи, в связи с тем, что он фактически не исполнен. Требование (претензию) истца от 12.03.2025 года о расторжении Договора ответчик добровольно не удовлетворил, оставил без ответа.

На основании вышеизложенного, и, руководствуясь ч. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310, п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452, п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи от 08.08.2024 земельного участка с кадастровым номером № площадью 1201кв.м. категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, находящегося по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок кадастровый № площадью 1201кв.м. категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, находящегося по адресу: <адрес>, и возвратить указанный объект недвижимого имущества в собственность ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № выдан <данные изъяты>.

В ходе судебного разбирательства истцом были уточнены исковые требования, в которых он просит суд взыскать с ФИО3 в пользу Квинта А.В. проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 79 167,12 руб. и до дня фактического исполнения судебного решения.

Расторгнуть договор купли-продажи от 08.08.2024 земельного участка с кадастровым номером № площадью 1201кв.м. категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, находящегося по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок кадастровый № площадью 1201кв.м. категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, находящегося по адресу: <адрес>, и возвратить указанный объект недвижимого имущества в собственность ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № выдан <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины.

Истец Квинт А.В., будучи надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыл, представил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие с участием его представителя по доверенности ФИО1

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании настаивал на уточненных исковых требованиях в полном объеме, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО3, будучи надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыл, представил в суд заявление о признании иска от 19.06.2025, в связи с тем, что требования истца обоснованны, исковые требования признает в полном объеме. Положения статей 35, 39, 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о том, что суд принимает признание иска, когда это признание не противоречит закону, не нарушает прав и законных интересов других лиц, при принятии судом признания иска суд выносит решение об удовлетворении исковых требований, ему известны.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, будучи надлежащим образом извещенное о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направило, о причинах неявки суд не уведомило.

Суд, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело по существу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителя истца, изучив позицию ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу о следующем.

В силу пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным, а основания для признания договора незаключенным отсутствуют.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено, что 08.08.2024 года между ФИО2, именуемым в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и ФИО3, именуемым в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключен Договор купли-продажи земельного участка (л.д. 3), согласно которому продавец обязуется передать, а покупатель обязуются купить и принять в собственность земельный участок площадью 1201кв.м. с кадастровым номером №, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

Указанный земельный участок принадлежит продавцу по праву собственности, на основании Договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена и на котором расположен объект недвижимости, приобретенный в собственность, № от 06.09.2013, Договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена и на котором расположен объект недвижимости, приобретенный в собственность, № от 25.04.2014, Договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена и на котором расположен объект недвижимости, приобретенный в собственность, № от 14.05.2015, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.02.2020 сделана запись регистрации №.

Согласно пунктов 2.1, 2.2 Договора купли-продажи, указанный земельный участок продается по соглашению сторон за 1 600 000,00 рублей. Указанная сумма уплачена до подписания настоящего договора покупателем продавцу наличными денежными средствами.

10.10.2024 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован переход права на земельный участок площадью 1201кв.м. с кадастровым номером №, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, за покупателем ФИО3.

Из расписки от 08.10.2024 (л.д. 4) следует, что ФИО3 обязуется передать ФИО2 в счет оплаты по Договору купли-продажи земельного участка площадью 1201кв.м. с кадастровым номером №, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, от 08.08.2024 деньги в сумме 1 600 000,00 рублей до 10.03.2025 путем передачи их наличными денежными средствами.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом (§1 Общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанностью покупателя является оплата товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При этом выбор способа защиты нарушенного права - требовать оплаты либо возврата товара, принадлежит продавцу.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как установлено судом, в качестве основания для расторжения договора и возврата земельного участка истец указывает на отсутствие оплаты со стороны покупателя.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Согласно разъяснениям пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако, не произвел оплаты имущества, продавец, на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов, в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные нормы предоставляют продавцу, не получившему оплату за проданный объект, возможность избрать способ защиты права либо в виде требования об уплате покупной цены с процентами, либо о расторжении договора.

Пунктом Постановления Пленума разъяснено, что, в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного, в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества, на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также указанные разъяснения информационного письма № 21, договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по причине невыполнения покупателем обязательств по оплате, в том случае, если продавец докажет, что допущенное покупателем нарушение условий договора имеет существенный характер.

При этом, обязательства по оплате стоимости земельного участка в размере 1 600 000,00 рублей не исполнены, что является существенным нарушением обязательств ответчика, как покупателя, по осуществлению расчетов по Договору купли-продажи земельного участка от 08.08.2024.

12.03.2025 ответчику была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи земельного участка, которая была лично ему вручена 12.03.2025. Однако, от добровольного расторжения договора купли-продажи ответчик отказался.

С учетом того, что денежные средства в счет оплаты земельного участка в распоряжение истца не поступили, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца, поскольку ответчик не выполнил надлежащим образом свои обязательства по оплате приобретенного недвижимого имущества.

При этом, суд исходит из того, что ответчиком допущено существенное нарушение условия договора купли-продажи об оплате переданного по договору недвижимого имущества.

Доказательств, подтверждающих факт оплаты приобретенного недвижимого имущества, в материалы дела не представлено. Таким образом, имеет место необоснованное нарушение исполнения обязательств должником. В данной ситуации за истцом было прекращено право собственности на объект недвижимости, при этом он не получил денежных средств по договору в существенном размере 1 600 000,00 рублей, что является существенным нарушением договора со стороны ответчика и основанием для расторжения договора.

В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Правовым последствием договора купли-продажи является прекращение права собственности у продавца и возникновение права собственности у покупателя.

Расторжение договора купли-продажи влечет его прекращение, а, следовательно, не наступление тех правовых последствий, которые предполагались сторонами при его заключении. Таким образом, основания прекращения права собственности истца отпали, стороны договора вернулись к существовавшему до заключения договора положению. Регистрация права собственности за истцом в ЕГРН, в связи с расторжением договора купли-продажи является не регистрацией вновь возникшего права, а восстановлением раннее существовавшего положения и не прерывает давности владения спорными объектами недвижимого имущества.

Кроме этого, учитывая мнение ответчика ФИО3, изложенное в заявлении о признании исковых требований, суд приходит к выводу, что признание иска ответчиком не противоречит требованиям закона и не нарушает законные интересы других лиц.

В силу части 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение о частичном удовлетворении заявленных истцом требований.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд приходит к выводу, что истец вправе требовать расторжения договора купли-продажи, в связи с чем имущество, переданное по этому договору, исходя из положений, предусмотренных статьями 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит возврату ответчиком.

В силу статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество. В данном случае, вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации права на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном части 3 статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, исходя из конкретных обстоятельств дела, допуская избранный способ защиты права, суд считает исковые требования Квинта А.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и прекращении права собственности подлежащими удовлетворению, что касается исковых требований о взыскании процентов в порядке статьи 395 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об оставлении указанных требований без удовлетворения.

Разрешая настоящий спор, суд учитывает требования статей 12, 35, 39, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об осуществлении гражданского судопроизводства, на основании равноправия и состязательности сторон, когда каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанном на соблюдении принципов, закрепленных в частях 1-3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленными статьями 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и, вследствие изложенного содержат доказательства, которые имеют значения для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливают обстоятельства, которые могут быть подтверждены только лишь данными средствами доказывания.

Таким образом, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из указанного доказательства, представленного истцом, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, учитывая при этом, то обстоятельство, что ответчиком в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств в опровержение доводов истца суду не представлено.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Статьей 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Истец понес судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 3 000,00 рублей (л.д. 2), которые просил взыскать с ответчика. В связи, с тем, что исковые требования удовлетворены частично, то с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в указанном размере, поскольку данные расходы являются необходимыми и связаны с рассмотрением данного дела.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

уточненные исковые требования ФИО2 к ФИО3, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о расторжении договора купли-продажи земельного участка – удовлетворить частично.

Расторгнуть Договор купли-продажи от 08.08.2024 земельного участка с кадастровым номером № площадью 1201кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2, родившимся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, (паспорт №) и ФИО3, родившимся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, (паспорт №).

Прекратить право собственности ФИО3, родившегося ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, (паспорт №) с погашением записи о регистрации № от 10.10.2024 в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности ФИО2, родившегося ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, (паспорт №) на земельный участок с №, расположенный по адресу: <адрес>.

В остальной части исковые требования ФИО2 оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО3, родившегося ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, (паспорт №) в пользу ФИО2, родившегося ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, (паспорт №) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000,00 (Три тысячи) рублей.

Настоящее решение является основанием для аннулирования записи регистрации собственности ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1201кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Цимлянский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья подпись И.В. Степанова

Решение в окончательной форме изготовлено 27 июня 2025 года.