Решение № 2-2368/2017 2-8/2018 2-8/2018 (2-2368/2017;) ~ М-1062/2017 М-1062/2017 от 7 февраля 2018 г. по делу № 2-2368/2017

№ 2-8/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

8 февраля 2018 года г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Корольковой И.А.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 .... к Комитету жилищно-коммунального хозяйства .... об изъятии жилого помещения, определении возмещения, обязании выплатить возмещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд к Комитету жилищно-коммунального хозяйства .... (далее – КЖКХ ....) просит с учетом уточнений, принятых судом: изъять у нее с предоставлением возмещения за принадлежащее ей жилое помещение с учетом стоимости доли общего имущества, расположенное по адресу .... в ....; определить размер возмещения за жилое помещение с учетом стоимости доли общего имущества в размере 1 123 643 руб., в том числе 612 053 руб. – рыночная стоимость доли с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество, 441 590 руб. – стоимость работ по капитальному ремонту дома; обязать КЖКХ .... выплатить в течении 30 дней с момента вступления решения в законную силу возмещение за изымаемое жилое помещение.

В уточненном иске, принятом к производству суда ДД.ММ.ГГГГ также было заявлено требование о прекращении права собственности ФИО1 с момента выплаты стоимости за изымаемое имущество. Отказа от требований в данной части судом не принималось. Таким образом, суд приходит к выводу, что требование о прекращении права собственности при выплате стоимости за изымаемое имущество заявлено к рассмотрению.

В обоснование иска указано, что ФИО1 является собственником 54/340 доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу ..... Распоряжением администрации .... от ДД.ММ.ГГГГ №-р жилой дом по указанному адресу признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ администрацией .... принято постановление об изъятии земельного участка и расположенного на нем дома. Однако до настоящего времени мер по выкупу у собственников жилых помещений администрацией ...., комитетом жилищно-коммунального хозяйства .... не принято. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано истцу в заключении соглашения и выплате возмещения за принадлежащее ей имущество. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции к собственникам помещений в этом доме органом, принявшим такое решение, предъявляется требование о его сносе или реконструкции, для чего предоставляется разумный срок. Если собственники помещений не осуществили в установленный срок снос аварийного дома, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд.

ДД.ММ.ГГГГ представителем истца по электронной почте направлено уточненное исковое заявление, заявлены требования, ранее не являвшиеся предметом рассмотрения о взыскании затрат по подбору нового жилья 50000 руб., услуг по переезду 20000 руб. в качестве убытков, которые будут понесены ФИО1 С учетом длительности рассмотрения спора, в принятии к рассмотрению части требований о взыскании затрат на поиск нового жилья и услуг по переезду судом было отказано. Данные требования не были заявлены ранее к рассмотрению, не были предметом исследования судебных экспертиз, возникает новый предмет разбирательства, по которому следует проводить подготовку по делу, осуществлять сбор доказательств. ФИО1 не лишена возможности обратиться в суд с самостоятельным иском в отношении вновь заявленных к суду требований, поскольку принятие указанных уточнений повлечет затягивание рассмотрения дела.

Из числа третьих лиц исключено Министерство имущественных отношений ...., поскольку права данного лица не затрагиваются разрешением спора.

В судебном заседании представитель ответчика с требованиями не согласился, указал, что не подлежит взысканию стоимость работ по не проведенному капитальному ремонту, стоимость земельного участка следует определять с учетом его аренды.

Истец, его представитель в судебное заседание не явились, извещены надлежаще о дне, месте и времени судебного разбирательства, что подтверждается почтовыми уведомлениями, представленными в материалы гражданского дела.

Заявлено ходатайство ФИО3, ФИО2 об отложении дела слушанием, в связи с нахождением представителя за пределами .....

В удовлетворении ходатайства об отложении дела слушанием судом отказано в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. 167 ГПК РФ. Представителем истца, ФИО2 не подтверждены невозможность участия в судебном заседании, уважительность не явки.

Согласно ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, данных об уважительности неявки участников процесса не представлено, ходатайство об отложении судом разрешено.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив собранные по делу доказательства, дав им оценку в совокупности по своему внутреннему убеждению, как того требует статья 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что истцу ФИО1 принадлежит на праве собственности 27/170 долей в праве общедолевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу ...., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Заключением межведомственной комиссии администрации .... от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по ...., признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением администрации .... от ДД.ММ.ГГГГ №-р установлен срок выполнения работ по сносу дома по .... в ...., сроки отселения физических лиц из указанного дома установлены до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией .... вынесено постановление № об изъятии земельного участка и долей в праве общедолевой собственности на жилой дом по .... в .....

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ КЖКХ .... отказало истцу в заключении соглашения и возмещении за принадлежащее ей имущество.

Частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации установлено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно положениям п.1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Процедура изъятия жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлена в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно части 10 которой признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В силу частей 6, 7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату постановления об изъятии от 2 октября 2015 года) возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Действовавшая до 1 апреля 2015 года редакция частей 6, 7 ст.32 Кодекса предусматривала вместо возмещения за жилое помещение понятие выкупной цены, которая формировалась также.

Разъяснения о порядке определения выкупной цены (возмещения) даны в пп. «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" о том, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С целью определения стоимости жилого помещения, включая земельный участок, была назначена экспертиза в ООО ЦНПЭ «Алтай-Эксперт».

Согласно заключению №С/17 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость доли ФИО1 в праве собственности на жилой дом по .... в ...., определенная с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом, на момент проведения экспертизы составляет 612 503 руб., в ценах октября 2015 года – 672 646 руб.

Определение рыночной стоимости доли ФИО1 (27/170 долей) в праве собственности на жилой дом по .... в .... с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, без учета земельного участка определено условно, на основании удельных весов земельного участка в общей стоимости объекта оценки. Данная стоимость составляет: с учетом права аренды земельного участка: в ценах на момент проведения экспертизы – 547 279 руб.; в ценах октября 2015 года – 601 460 руб. С учетом права собственности земельного участка: в ценах на момент проведения экспертизы – 544 727 руб.; в ценах октября 2015 года – 598 655 руб.

Рыночная стоимость принадлежащих истцу ФИО1 27/170 доли в многоквартирном жилом доме по .... в ...., определенная без учета аварийности жилого дома (при условии его удовлетворительного состояния), а также с учетом права аренды земельного участка площадью 90,7 кв.м., расположенного в составе общего земельного участка, выделенного для эксплуатации данного жилого дома, составляет: в ценах октября 2015г – 660 944 руб.; в ценах на момент проведения экспертизы – 601 405 руб.

По делу проведена дополнительная судебная экспертиза с целью установления назначения дома по .... в ...., нуждаемости жилого дома в капитальном ремонте на 2006 год и стоимости работ по капитальному ремонту дома.

Согласно заключению эксперта ЦНПЭ «Алтай-эксперт» №С/17 от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по .... в .... является многоквартирным. По состоянию на 2006 год требовалось проведение капитального ремонта всех конструктивных элементов и инженерного оборудования жилого дома по .... в ..... Ненадлежащее техническое обслуживание и несвоевременное проведение требуемого в 2006 году капитального ремонта (либо некачественного его проведения) привело в дальнейшем к развитию существующих повреждений (прогрессирующему физическому износу его конструктивных элементов и инженерных систем) и возникновению аварийного состояния жилого дома в целом.

В части определения стоимости не проведенного капитального ремонта указано, что расчет размера денежной компенсации за не произведенный капитальный ремонт должен производиться в ценах на период проведения экспертизы исходя из видов и объемов требуемого капитального ремонта на дату приватизации собственником жилого помещения в данном жилом доме, при условии, что проведение данного ремонта на указанный период требовалось.

Стоимость капитального ремонта по данным «Методики определения физического износа гражданских зданий» составит 2 673 386 руб. Размер денежной компенсации собственнику .... за не произведенный капитальный ремонт, который требовался по состоянию на 2006 год, в ценах на дату проведения экспертизы составляет 441 590 руб.

Определяя размер возмещения за изымаемое жилое помещение с учетом стоимости земельного участка и общедомового имущества, с учетом возражений представителя ответчика об аренде земли, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, распоряжением ГУ имущественных отношений .... № от ДД.ММ.ГГГГ собственникам жилого дома по ...., был предоставлен в аренду земельный участок сроком на 49 лет, расположенный по указанному адресу для эксплуатации жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками дома и ГУ имущественных отношений заключен договор аренды земельного участка по .... в .... сроком до ДД.ММ.ГГГГ, для эксплуатации жилого дома.

В соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок зарегистрирован за собственниками на праве аренды.

Заключением экспертизы установлено, что дом по .... в .... является многоквартирным.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ предусмотрена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме включая земельный участок.

Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Частью 1 ст. 38 ЖК РФ установлено, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из анализа указанных положений следует, что общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок под многоквартирным домом, являющийся элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, неразрывно связаны с ним, и не могут самостоятельно оцениваться и отчуждаться, лишены самостоятельной оборотоспособности. Действующее законодательство не предусматривает включение в состав возмещения отдельно стоимости общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка.

Таким образом, в силу Жилищного законодательства РФ, земельный участок принадлежит собственникам многоквартирного жилого дома по .... в .... на праве собственности и не мог быть им передан в аренду на основании постановления органов муниципалитета. В силу положений закона должен был быть предоставлен в собственность всем жильцам дома, пропорционально их долям в праве собственности.

Экспертом установлена многоквартирность дома и принадлежность истцу ..... Данные выводы не опровергнуты ответчиком в ходе судебного разбирательства.

При изложенном, судом не принимается во внимание договор аренды для оценки стоимости доли земельного участка на данном праве, приходящегося на ФИО1 и в расчет берется стоимость квартиры (определенной экспертом эквивалентно долям) с учетом стоимости права собственности на общедомовое имущество и земельный участок в ценах на дату исследования – 612053 руб. Суд принимает цены на дату исследования, а не на дату принятия решения об изъятии, поскольку мер по выкупу по настоящее время не принято и определение стоимости на период 2015 года не будет обеспечивать баланс интересов сторон, нарушит право истца на полноценное возмещение при принятии решения судом.

При определении возмещения за изымаемое жилое помещение экспертами верно определена рыночная стоимость с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе на земельный участок домовладения).

Оценивая заключение экспертиз, суд находит их объективными, полными и обоснованными, с учетом соответствующей предмету исследования квалификации экспертов, проведенного ими всестороннего исследования рынка жилья указанного сегмента, в соответствии с требованиями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Оснований сомневаться в выводах экспертов, данных о наличии какой – либо заинтересованности с их стороны, у суда не имеется, в связи с чем рыночная стоимость жилого помещения, включая земельный участок, судом определяется в размере 612 053 руб.

С учетом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, суд приходит к выводу о том, что в размер возмещения за изымаемое у истца жилое помещение подлежит включению денежная компенсация за не произведенный капитальный ремонт. При этом судом учтено, что экспертом определялась стоимость аварийного жилья, таким образом взыскание стоимости не проведенного ремонта будет иметь компенсационный характер для истца, с учетом установления не исполнения обязанности муниципалитетом в должной мере на момент приватизации.

В экспертном заключении с достаточной долей вероятности сделан вывод о том, что исходя из нормативных сроков службы жилому дому требовался капитальный ремонт дома. Не проведение капитального ремонта влечет увеличение износа дома, и соответственно, к аварийности дома в результате превышения допустимого уровня износа. Доказательств проведения такого ремонта, как до приобретения истцом жилого помещения, так и после ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено. Дата, на которую определена нуждаемость в капитальном ремонте определена исходя из даты приобретения в собственность истца жилого помещения на основании договора приватизации в 2006 году.

С учетом изложенного, при определении размера возмещения за изымаемое у истца жилое помещение суд учитывает размер рыночной стоимости и стоимости не проведенного капитального ремонта, определенные в заключениях ООО ЦНПЭ «Алтай-Эксперт» - 612 053 руб. и 441 590 руб., всего 1 053 643 руб.

Как разъяснено в пп. «л» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Из указанного следует, что при удовлетворении иска о выкупе жилого помещения суд должен разрешить вопрос о прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение, а также определить размер денежной компенсации, подлежащий выплате муниципальным образованием собственнику жилого помещения.

В уточненном иске, принятом к производству суда ДД.ММ.ГГГГ данное требование заявлялось.

Поскольку требования истца направлены на изъятие имущества, то суд полагает необходимым указать в резолютивной части решения о прекращении права собственности на 27/170 долей в праве собственности на жилой дом по .... в .... с момента выплаты за изымаемое жилое помещение.

Надлежащим ответчиком суд признает комитет жилищно-коммунального хозяйства ...., в чьей компетенции находится разрешение вопросов, связанных с выплатой возмещения за изымаемые жилые помещения в связи с их аварийностью.

При установленных обстоятельствах иск подлежат удовлетворению в части (с учетом изменения судом формулировки удовлетворенных требований при взыскании заявленных сумм по принятому к производству спору).

В соответствии со ст. 210 ГПК РФ решение суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном федеральным законом.

Суд полагает возможным установить трехмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу для выплаты истцу возмещения за изымаемое жилое помещение. Установление данного срока будет способствовать обеспечению баланса интересов сторон.

Согласно ст. 98 ГПК РФ с КЖКХ .... в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб.

Вопрос о взыскании в пользу истца расходов по оплате судебных экспертиз (а также иных судебных расходов) может быть разрешен по заявлению стороны с подтверждением их несения. При рассмотрении дела по существу заявлений о взыскании судебных расходов от ФИО1, ее представителя не поступало.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 .... удовлетворить в части.

Изъять для муниципальных нужд в собственность муниципального образования горд Барнаул у ФИО1 .... путем выкупа принадлежащее ей жилое помещение по адресу: ....3 (27/170 долей в праве собственности на жилой .... в ....).

Определить возмещение за изымаемое жилое помещение в размере в размере 1053643 руб.

Возложить на комитет жилищно-коммунального хозяйства .... обязанность в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу выплатить ФИО1 .... возмещение за жилое помещение, расположенное по адресу: ....3 (27/170 долей в праве собственности на жилой .... в ....) в размере 1053643 руб., с прекращением права собственности ФИО1 .... с момента выплаты возмещения за жилое помещение.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с Комитета жилищно-коммунального хозяйства .... в пользу ФИО1 .... расходы по уплате государственной пошлины 300 руб.

Решение может быть обжаловано в ....вой суд через Центральный районный суд .... в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Королькова И.А.

....

....