Решение № 2-1776/2019 2-1776/2019~М-1095/2019 М-1095/2019 от 27 ноября 2019 г. по делу № 2-1776/2019

Дело № 2-1776/2019


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Ломоносов 28 ноября 2019 года

Ломоносовский районный суд Ленинградской области

в составе председательствующего судьи Смирнова А.С.,

при секретаре Васёнкиной В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности и восстановлении права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, указывая, что 21.12.2018 г. между ними был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> (далее - Договор).

По условиям Договора ответчик обязался выплатить истцу денежную сумму в размере 3 200 000 рублей в следующем порядке: 520 000 рублей в день государственной регистрации права собственности, 2 680 000 рублей ежемесячными платежами по 40 000 рублей.

Ответчик ФИО2 в день заключения договора выплатила 520 000 рублей, а также до апреля 2019 г. выплатила еще 100 000 рублей четырьмя платежами, после чего оплату не производила.

ФИО1, ссылаясь на невыполнение ФИО2 условий договора в части оплаты недвижимого имущества, полагает, что она допустила существенное нарушения договора, в связи с чем 06.05.2019 г. направил ей претензию с требованием о погашении задолженности, которая осталась без ответа.

Истец просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 21.12.2018 г., прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым № с исключением соответствующей записи о праве в ЕГРН, а также восстановить его право собственности на этот участок.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал исковые требования по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела была извещена, направила в суд своих представителей.

Представители ответчика – адвокат Абрамов А.Д., действующий на основании ордера и доверенности, а также ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просили отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск, приобщенном к материалам дела.

В отзыве отмечается, что 08.11.2019 г. ФИО2 оплатила задолженность по договору купли-продажи по декабрь 2019 г. в размере 380 000 рублей, в связи с чем общая сумма оплаты составила 1 000 000 рублей. Ответчик полагает, что истцом не представлено доказательств не выплаты оставшейся суммы до 01.08.2024 г. Поскольку ФИО1 не отказался от принятия суммы в размере 380 000 рублей, учитывая отсутствие задолженности по договору, то полагает, что договор купли-продажи не подлежит расторжению.

Выслушав истца, представителей ответчика, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а заключенным считается, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 данного Кодекса.

Пунктом 1 ст. 489 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В п. 2 названной статьи указано, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

По общему правилу, предусмотренному пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вместе с тем, ГК РФ предусмотрена специальная норма - п. 2 ст. 489, устанавливающая право продавца отказаться от исполнения договора и потребовать возврата товара, проданного в рассрочку, в случае, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебном заседании установлено, что 21 декабря 2018 г. по договору купли-продажи ФИО1 продал, а ФИО2 купила земельный участок с кадастровым номером №, площадью 951 кв.м, по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения индивидуальных жилых домов (л.д. 92-94).

Из содержания указанного договора купли-продажи от 21 декабря 2018 г. усматривается, что на участке зарегистрированных строений нет, стоимость участка определена сторонами в размере 3 200 000 рублей, из которых 520 000 рублей покупатель ФИО2 выплатила продавцу ФИО1 до подписания договора, а 2 680 000 рублей ФИО2 обязуется выплатить ФИО1 в срок до 01.08.2024 г., платежами по 40 000 рублей ежемесячно, с возможностью досрочного погашения долга. При этом стороны договорились, что отчуждаемый земельный участок в залоге у ФИО1 не находится.

В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи от 21 декабря 2018 г. ФИО1 передал ФИО2 земельный участок, а указанный договор является актом приема-передачи.

Право собственности покупателя ФИО2 в отношении названного земельного участка зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), запись №1 от 28.12.2018 г., о чем имеется отметка Управления Росреестра по Ленинградской области на договоре купли-продажи (л.д. 94), а также усматривается из выписки из ЕГРН от 24.09.2019 г. (л.д. 17-19).

ФИО1 в иске отмечает, что после заключения договора ФИО2 перевела на его карту Сбербанка следующие средства:

30.01.2019 г. – 20 000 рублей;

26.02.2019 г. – 40 000 рублей;

06.03.2019 г. – 20 000 рублей;

02.04.2019 г. – 20 000 рублей.

Таким образом, до обращения ФИО1 в суд ФИО2 выплатила 620 000 рублей (520000+20000+40000+20000+20000).

Поскольку ФИО2 нарушала условия договора купли-продажи в части сумм и сроков внесения ежемесячных платежей, то истец обратился к ответчику с письменной претензией о погашении возникшей задолженности, а в случае неудовлетворения требований или отсутствия ответа на претензию, ФИО1 сообщил о намерении обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи (л.д. 7).

06.05.2019 г. претензия направлена в адрес ФИО2, однако ответчиком не получена и возвращена 15.06.2019 г. по истечении срока хранения, что подтверждается описью с отметкой Почты России, а также отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором (л.д. 6, 8).

Таким образом, ФИО1 исполнил обязательства по договора купли-продажи, передал ФИО2 товар - земельный участок, тогда как покупатель надлежащим образом не исполняла свои обязательства по оплате этого товара в рассрочку, в связи с чем ФИО1, не получив ответ на претензию, по истечении тридцатидневного срока реализовал свое право и обратился 15.07.2019 г. в суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик ссылается на то, что лишь 06.11.2019 г. ей стало известно о претензии ФИО1 и предъявленном к ней иске, в связи с чем она оплатила оставшуюся часть задолженности по ежемесячным платежам по состоянию на декабрь 2019 г. включительно в размере 380 000 рублей, в подтверждение чего в материалы дела представлен чек от 08.11.2019 г. о перечислении указанных денежных средств на банковскую карту.

Истец ФИО1 не оспаривал факт поступления на его карту средств в размере 380 000 рублей, однако настаивал на удовлетворении его исковых требований, ссылаясь на нарушение ФИО2 условий договора, начиная с первого ежемесячного платежа, а также длительное неисполнение обязанности по внесению таких платежей, в связи с чем пояснил о готовности вернуть денежные средства, поступившие ему от ответчика.

Ссылка ФИО2 на то, что она исполнила требования ФИО1, изложенные в претензии, в течение предоставленного ей срока с того момента, когда она узнала о таких требованиях, отклоняется судом как не соответствующая положениям ст. 165.1 ГК РФ о том, что сообщение, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю, и такое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Таким образом, с 15.06.2019 г. претензия ФИО1 считается доставленной ФИО2, которая по зависящим только от неё самой обстоятельствам не получила эту претензию, учитывая, что доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

Действительно на момент рассмотрения дела ФИО2, осуществив перевод ФИО1 денежных средств в размере 380 000 рублей, погасила возникшую задолженность по ежемесячным платежам об оплате товара в рассрочку, предусмотренным договором купли-продажи, по декабрь 2019 г. включительно. Таким образом, всего ФИО2 в счет оплаты земельного участка выплатила ФИО1 1 000 000 рублей (620000+380000).

Вместе с тем, принимая во внимание, что общая сумма платежей, полученных от покупателя ФИО2, не превысила половину цены земельного участка, составляющей 3 200 000 рублей, при этом ответчик неоднократно нарушала установленный договором срок и размер очередного платежа за проданный в рассрочку и переданный ей товар, а именно, начиная с первого платежа в январе 2019 г., а также в марте 2019 г. и в апреле 2019 г. оплачивала вместо 40 000 рублей, только 20 000 рублей, а затем не производила оплату до ноября 2019 г., то суд находит обоснованными и правомерными исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 21 декабря 2018 года, заключенного между ним и ответчиком.

Не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ссылка ответчика на положения п. 5 ст. 450.1 ГК РФ, согласно которым если сторона, имеющая право на отказ от договора (исполнения договора), подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается, поскольку ФИО1 в судебном заседании сообщил о готовности вернуть полученные от ФИО2 денежные средства, а кроме того, поступление на его счет денежных средств в размере 380 000 рублей не зависло от воли истца, в связи с чем сам по себе факт перечисления этих средств не свидетельствует о принятии истцом исполнения обязательств.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от дата (редакция от дата) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В контексте указанных руководящих разъяснений подлежат удовлетворению исковые требования о прекращении право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 951 кв.м, по адресу: <адрес>, <адрес> категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения индивидуальных жилых домов, и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи №1 от 28.12.2018 г. о праве собственности ФИО2 на указанный земельный участок.

При этом также подлежит восстановлению право собственности ФИО1 на указанный земельный участок.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

То есть законодатель указанной нормой отсылает стороны по договору, который расторгнут в судебном порядке, к ст. 1103 ГК РФ, согласно которой, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Учитывая приведенные положения закона и то, что ответчиком ФИО2 по договору купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от 21.12.2018 г. были оплачены денежные средства в размере 1 000 000 рублей, то суд считает возможным возложить на ФИО1 обязанность вернуть ФИО2 указанную сумму.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 21 декабря 2018 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 951 кв.м, по адресу: <адрес>, <адрес> категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения индивидуальных жилых домов, и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись №1 от 28.12.2018 г. о праве собственности ФИО2 на указанный земельный участок

Восстановить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 951 кв.м, по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения индивидуальных жилых домов.

Обязать ФИО1 вернуть ФИО2 уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 1 000 000 (один миллион) рублей.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 05 декабря 2019 года.

Судья: А.С. Смирнов