Решение № 2-284/2025 2-3511/2024 2-36/2026 2-36/2026(2-284/2025;2-3511/2024;)~М-2601/2024 М-2601/2024 от 12 апреля 2026 г. по делу № 2-284/2025

Дело № 2-36/2026

УИД- 09RS0001-01-2024-004371-28


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 апреля 2026 года город Черкесск КЧР

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Турклиевой Ф.М., при помощнике судьи Сариевой Д.И.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 со следующими требованиями: признать недействительным договор купли - продажи от 24 мая 2024 г., заключенный между ФИО2 и ФИО3, предметом договора являлось недвижимое имущество в виде жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>; применить последствия недействительности сделки, а именно: аннулировать записи регистраций права в ЕГРН на недвижимое имущество в виде жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>: от 28.05.2024г. № жилой дом; от 28.05.2024г. № земельный участок, за ФИО3. Считать решение суда основанием для записи регистрации в ЕГРН права на недвижимое имущество в виде жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, за ФИО2.

В обоснование иска указала, что она являлась собственником жилого дома, общей площадью 41,7 кв.м., этажность: 1, назначение: жилое, кадастровый № и земельного участка, общей площадью 604 кв. м, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, кадастровый №, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>. В виду своего возраста, а так же ухудшающегося состояния здоровья она нуждается в постоянном уходе. 15.06.2024 ей стало известно от ее знакомой соседки, что между нею и ФИО3 заключен договор купли продажи ее домовладения, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, ул. <адрес>. То есть она якобы продала ответчику свой дом и земельный участок. При этом ей неизвестно, при каких обстоятельствах это произошло. Указанный договор является незаконным и недействительным, поскольку в момент совершения сделки она в виду своего преклонного возраста, а так же в силу имеющихся у нее заболеваний, находилась в болезненном состоянии и не была способна понимать значение своих действий и руководить ими. Она не осознавала сути сделки, более того, у нее никогда не было намерения продавать свой дом и земельный участок, с учетом того, что у нее другого жилья нет. Из - за выше указанных обстоятельств ей приходится проживать у знакомых. Как именно произошло подписание договора, она не помнит, но предполагает, что в период подписания договора она находилась в состоянии прогрессирования ее заболевания, принимала различные лекарственные препараты, у нее очень плохая память, она многое забывает. Ей некому помочь, она осталась одна в виду тяжелого стечения обстоятельств. Ответчик воспользовался данной ситуацией и ее тяжелым состоянием здоровья. Она предполагает, что ответчик знала о том, что она одна и у нее имеются заболевания, связанные с ее психическим здоровьем, предложила какую-то помощь, и она стала ей доверять. Примерно в это же время она стала замечать присутствие посторонних людей у себя дома, которые стали делать ремонт и проводить различные работы по реконструкции домовладения. Она стала переживать о своих вещах и своем здоровье. Она рассказывала об указанных событиях соседям, но никто не мог ей помочь, в связи с чем она приняла решение уйти из дому. После чего соседи забили тревогу и обратились в правоохранительные органы. Она плохо помнит указанный период и события, которые происходили, но она и ее соседи обратились с заявлением в полицию о происходящем, где указали обо всех обстоятельствах. Никаких денег по договору купли-продажи домовладения она не получала, у нее были свои сбережения, которые она хранила в доме, в настоящее время она состоит на учете у врача-психиатра с диагнозом деменция. Никаких документов, а именно договора купли-продажи недвижимого имущества и прилагающейся к нему документации у нее нет.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о нем уведомлена, что также подтвердил в судебном заседании ее представитель, при таких данных суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца с участием ее представителя.

Представитель истца ФИО1 поддержал исковые требования, просил их удовлетворить, поддержал доводы иска в полном объеме, дополнительно к доводам иска просил учесть, что оспариваемая сделка носит притворный характер со стороны ответчика, согласно ее пояснениям сделка имеет признаки договора пожизненного содержания с иждивением. Оспариваемая сделка для истца носит заведомо невыгодный характер, реальная стоимость только земельного участка в центра города на тот момент оценивалась в 8 млн.руб. Значения сделки истец не понимала, деменция у нее развилась не позднее 2023 года.

Ответчик ФИО3, ее представитель ФИО4 в судебное заседание не явились, о нем надлежаще уведомлены, от ответчика поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела по причине нахождения ее представителя на лечении, однако никаких доказательств невозможности явки представителя не представлено, в материалах дела они отсутствуют. Суд, с учетом мнения представителя истца, возражавшего против отложения дела по причине злоупотребления ответчиком процессуальным правом, ее повторной неявки без уважительных причин, ссылавшегося на длительные сроки рассмотрения дела, стадию судебного разбирательства после поступления дела с повторной экспертизы, неоднократное изложение сторонами позиции по делу, а также на тяжелое состояние здоровья истца, которая может в любой момент покинуть этот мир, руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика и его представителя, поскольку не представлены доказательства уважительности причин неявки представителя, в силу части 6 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка представителя стороны не является безусловным основанием для отложения судебного разбирательства, обстоятельств, препятствующих явке в судебное заседание ответчика, не установлено, прошлое судебное заседание было отложено по ходатайству ответчика, согласно части 1 статьи 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в судах и исполнение судебного постановления осуществляется в разумные сроки, производство по гражданскому делу возобновлено в связи с проведением по делу повторной экспертизы, с заключением повторной экспертизы сторона ответчика ознакомлена заблаговременно, возражения в материалы дела ранее представлялись, пояснения выслушивались, на необходимость представления новых доказательств ответчик в ходатайстве не ссылается, в виду изложенного, а также принимая во внимание тяжелое состояние здоровья истца, предусмотренных законом оснований для отложения заседания не имеется.

В устных и письменных возражениях ответчик ссылается, что между нею и истцом договор купли-продажи недвижимого имущества заключен по настоянию истца, по ее доброй воле, в связи со сложившимися между ними добрыми близкими отношениями на фоне того, что истец ранее была учителем ее сына. Денежные средства по договору она передача наличным расчетом, оснований к признанию договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным не имеется, на момент заключения договора истец осознавала характер и последствия договора.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, Управления Росреестра по КЧР и РГБУ «Уполномоченный многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг КЧР» в судебное заседание не явились, о нем надлежаще извещены, от последнего поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. При таком положении, суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Выслушав в судебном заседании участников процесса, изучив представленные материалы, суд приходит к следующему выводу.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (пункт 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

На основании пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Исходя из требований пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Таким образом, сделка - это осознанное волевое правомерное действие одного или нескольких субъектов права (граждан и юридических лиц), направленные на достижение определенного правового результата. Юридический состав сделки - это совокупность объективных и субъективных признаков, которые выражаются в соответствующих требованиях законодательства к сделке, обуславливает действительность сделки и наступление желаемых для ее субъекта (субъектов) последствий, свойственных сделкам данного вида.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (абзац первый пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации именно на истца, обратившегося в суд, возложена обязанность по представлению доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для признания сделки недействительной.

Как следует из материалов дела ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, являлась собственником жилого дома, общей площадью 41,7 кв.м., этажность: 1, назначение: жилое, наименование: жилой дом с надворными постройками, кадастровый № и земельного участка, общей площадью 604 кв. м, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, кадастровый №, расположенных по адресу: КЧР, <адрес>.

24 мая 2024 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества.

Согласно данному договору, цена отчуждаемой недвижимости определена соглашением сторон и составляет 3500000 руб., передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется путем наличного расчета до подписания договора.

В указанной недвижимости на момент заключения договора зарегистрирована по месту жительства продавец ФИО2, которая сохраняет за собой право проживания.

Согласно сведениям ЕГРН право собственности ФИО3 на жилой дом площадью 41,7 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок площадью 604 кв. м. с кадастровым номером №23, расположенные по адресу: КЧР, <адрес>, зарегистрировано с 25 мая 2024 года.

Настоящим иском продавец ФИО2 на основании статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации оспаривает указанную сделку – договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3, предметом которого являлось принадлежащее истцу недвижимое имущество в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: КЧР, <адрес>, указывая, что на момент его совершения она не понимала значения своих действий.

Как видно из представленных материалов и истребованной судом медицинской книжки ФИО2, она состоит на консультативном учете в РГЛПУ «Республиканская психиатрическая больница» диспансерное отделение г.Черкесска с 2024 года с диагнозом: деменция в связи с неуточненными заболеваниями, освидетельствована психиатром 11 июля 2024 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", во всех случаях, когда по обстоятельствам дела необходимо выяснить психическое состояние лица в момент совершения им определенного действия, должна быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, например, при рассмотрении дел о признании недействительными сделок по мотиву совершения их гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указано, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, комплексная экспертиза назначается судом, если установление обстоятельств по делу требует одновременного проведения исследований с использованием различных областей знания или с использованием различных научных направлений в пределах одной области знания.

Как следует из содержания части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Данные сведения могут быть получены в том числе из заключений экспертов.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по настоящему делу являются, в том числе, наличие или отсутствие психического расстройства у ФИО2 на момент совершения сделки, степень его тяжести, а для их установления необходимы специальные познания в области психиатрии и психологии.

Определением суда от 13.12.2024 года по делу по ходатайству представителя истца назначена психолого-психиатрическая экспертиза, производство которой поручено РГЛПУ «Республиканская психиатрическая больница» (диспансерное отделение).

Из заключения комиссии экспертов РГЛПУ «Республиканская психиатрическая больница» (диспансерное отделение) от 27.02.2025 года №378 следует, что ФИО2 страдает хроническим психическим расстройством - сосудистой деменцией (по МКБ-10 F 01.80). Об этом свидетельствуют данные анамнеза и медицинской документации, подтверждающей наличие у подэкспертной гипертонической болезни, возникновении не позднее декабря 2023 года дезориентировки во времени, окружающей обстановки, эмоциональной лабильности, результатами освидетельствования психиатром 11.07.2024 года. Указанное расстройство подтверждается и данными настоящего психиатрического обследования, выявившие, грубые нарушения в интеллектуально- мнестической и эмоционально-волевой сферах (ответ на вопрос № 1). Поскольку имеющееся у ФИО2 психическое расстройство носит хронический (сравнительно медленно прогрессирующий) характер, психические нарушения, имевшиеся у ФИО2 на момент заключения договора купли-продажи от 24 мая 2024 года, были выражены столь значительно, что лишали ее способности понимать значение своих действий и руководить ими (ответ на вопросы №№ 2-3). ФИО2 в виду психического заболевания (интеллектуально-мнестическая утрата, сочетающаяся с утратой прогностических возможностей, повышенной внушаемостью и управляемостью без возможности критически оценить ситуацию и понять последствия своих действий, либо действий другого человека) в момент подписания и заключения договора купли-продажи от 24.05.2024 года не могла осознать значение своих действий и руководить ими, так же не могла понять существо сделки и ее последствия.

Допрошенные в судебном заседании от 25.06.2025 года эксперты ФИО5 и ФИО6 поддержали заключение от 27.02.2025 года №378, разъяснили, что столь выраженная деменция ФИО2 носит хронический характер, диагноз был установлен спустя незначительный промежуток времени после заключения договора, на момент заключения договора ФИО2 не могла понимать характер и последствия сделки.

В виду неполноты исследовательской части заключения комиссии экспертов РГЛПУ «Республиканская психиатрическая больница» (диспансерное отделение) от 27.02.2025 года №378 определением суда от 30.06.2025 года по делу по ходатайству ответчика по правилам статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации назначена повторная экспертиза, производство которой поручено ГБУЗ Ставропольского края «Ставропольская краевая клиническая специализированная психиатрическая больница №1».

09.09.2025 года дело возвратилось в суд без исполнения в связи неявкой ФИО2 для производства экспертизы.

Определением суда от 14.10.2025 года по делу по ходатайству ответчика вновь назначена повторная психолого-психиатрическая экспертиза, производство которой поручено ГБУЗ Ставропольского края «Ставропольская краевая клиническая специализированная психиатрическая больница №1» с возложением на экспертов обязанности провести амбулаторную судебно-психиатрическую экспертизу по месту жительства (пребывания) ФИО2 по адресу: КЧР, <адрес>, а.Псыж, <адрес>.

10.11.2025 года от и.о.зав. АОСПЭ ГБУЗ Ставропольского края «Ставропольская краевая клиническая специализированная психиатрическая больница №1» поступило заявление о том, что выездные комплексные психолого-психиатрические экспертизы комиссия судебно-психиатрических экспертиз не осуществляет, заседания экспертной комиссии проходят еженедельно на базе отделения амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы.

Определением суда от 27.11.2025 года проведение повторной психолого-психиатрической экспертизы по настоящему делу, назначенной определением суда от 14.10.2025 года, поручено по поставленным вопросам по материалам дела без участия ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Заключением экспертизы ГБУЗ Ставропольского края «Ставропольская краевая клиническая специализированная психиатрическая больница №1» №189 от 04.02.2026 года установлено, что в настоящее время ФИО2 обнаруживает признаки хронического психического расстройства в виде деменции (слабоумия) в связи с неуточненными заболеваниями. На это указывают сведения о выставленном ей впервые 11.07.2024г. при психиатрическом освидетельствовании, указанном диагнозе, с последующем описанием в представленной медицинской документации интеллектуально-мнестической несостоятельности подэкспертной, вплоть до указания в записях врачебных консультаций в сентябре- октябре 2025г. сведений о том, что ФИО2 «глубоко дементна», имеет разрушенные навыки социально-бытового функционирования и самообслуживания (ответ на часть вопроса №1). Анализ представленной медицинской документации ФИО2 № г.р. не позволяет установить точные причины наступления у нее деменции, а также дать ответ на часть вопроса №1 о времени возникновения данного расстройства психики. Проведенный анализ материалов гражданского дела и медицинской документации не позволяет ответить на вопросы о психическом состоянии ФИО2 в период составления и подписания договора купли продажи от 24.05.2024г., являющегося предметом судебного спора, так как отсутствуют объективные сведения в медицинской документации о состоянии истицы ФИО2 в данный период, а показания свидетелей, самой истицы, ответчицы, о состоянии когнитивных функций подэкспертной в этот период времени, противоречивы (ответ на вопросы №2,3). Анализ представленных медицинских документов и материалов гражданского дела (кроме сведений в объяснении истицы ФИО2 в КУСП МВД России по г. Черкесску за №12118 от 11.06.2024 о том, что ответчица давала ей неизвестные лекарственные средства, от которых ФИО2 чувствовала себя плохо) не содержит сведений об употреблении ФИО2 психоактивных или наркотических средств, что не позволяет дать ответ на вопрос №5. Разноречивость в показаниях опрошенных, отсутствие медицинской документации сведений на период заключенной сделки не позволяют сделать категорический вывод о способности ФИО2 в юридически значимый период с 24 по 25 мая 2024 года, в период оформления договора купли-продажи от 24 мая 2024 года, свободно и осознанно формировать и выражать свою волю, понимать суть совершенной сделки, её правовые последствия, ответ на вопрос №4.

В силу приведенной нормы (статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации) сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле. При этом не имеет правового значения дееспособность лица, поскольку тот факт, что лицо обладает полной дееспособностью, не исключает наличия порока его воли при совершении сделки.

С учетом проведенных по делу судебных экспертиз и совокупности представленных доказательств, в том числе показаний свидетелей, суд приходит к выводу, что в момент заключения оспариваемого договора ФИО2 не могла понимать значение сделки.

Как установлено судом, ФИО2 проживала в жилом доме, расположенном по адресу: КЧР, <адрес>, одна, ее сын погиб, других членов семьи нет. Она являлась собственником жилого дома и земельного участка с 13.03.2003 года на основании свидетельства о праве на наследство до отчуждения недвижимого имущества ФИО3 Зарегистрирована по месту жительства по данному адресу с ДД.ММ.ГГГГ. Работала учителем в СОШ №9, после выхода на пенсию занималась репетиторством.

Из истребованного из ОМВД России по г.Черкесску отказного материала №2070 от 11.07.2024 (КУСП №12118 от 11.06.2024) следует, что подруга ФИО2 ФИО7 11.06.2024 обратилась в ОМВД России по г.Черкесску с заявлением о преступлении ФИО3, которая завладела имуществом ФИО2

В рапорте следователя СО ОМВД России по г.Черкесску от 11.06.2024 указано, что сама ФИО2 присутствовала вместе с заявителем ФИО7, однако пребывала в неадекватном состоянии, не ориентировалась во времени и месте, не могла представится, отобрать у нее объяснения не удалось.

В объяснениях соседки ФИО2 -ФИО8 от 13.06.2024 года указано, что в последнее время у ФИО2 заторможенное состояние, 01.06.2024 года соседи обнаружили, что в ее дворе ведутся строительные работы, 10.06.2024 года ей сообщили, что рядом с домом ФИО2 собрались ее ученики и требовали ее увидеть, в тот же 10.06.2024 года ночью она узнала, что ФИО3 разыскивает ФИО2

В объяснениях ФИО9, ФИО10 от 13.06.2024 года указаны аналогичные сведения относительно состояния здоровья ФИО2, также ссылаются, что последняя около полугода страдала провалами в памяти.

К данному материалу 17.06.2024 года присоединен материал КУСП №12095 от 10.06.2024 года по заявлению ФИО3 о пропаже ФИО2

В рапорте ст.следователя СО ОМВД России по г.Черкесску от 18.06.2024 указано, что сама ФИО2 по состоянию здоровья не в состоянии дать объяснения и образцы почерка.

В объяснениях специалиста МФЦ ФИО11 от 18.06.2024 года указано, что по талону к нему обратились ФИО3 и ФИО2 с договором купли-продажи, подписали договор при нем, в договоре указано и ФИО3 пояснила, что денежные средства за объекты недвижимости переданы до подписания договора, ФИО2 подтвердила тоже самое, он составил заявления на переход права собственности.

В объяснениях ФИО2 от 20.06.2024 года указано, что примерно осенью 2023 года к ней начала захаживать ФИО3 (мама ее ученика вначале 2000-х), стала приглашать к себе домой, давать какие-то лекарства. С прошествием некоторого времени она начала понимать, что мысли ее начали нарушаться, начались проблемы с координацией и памятью. В один раз Асият забрала у нее денежные средства в размере 550000 руб., которые она накопила в виде сбережений и повела ее в банк, где на ее имя открыли счет и положили данные денежные средства, зачем она это сделала, объяснить не может, слепо слушала Асият. В другой раз она ее отвела в МФЦ к специалисту знакомому Асият, они беседовали на разные темы, затем он распечатал документы, Асият дала ей их расписаться, что это был за документ, она не поняла. После спустя некоторое время Асият под предлогом присмотра за детьми забрала ее к себе домой, где она находилась около двух дней. После от сотрудников полиции ей стало известно, что ее домовладение переоформлено на ФИО3 Никакие денежные средства за продажу дома ей не отдавали. Просит привлечь ФИО3 к уголовной ответственности за мошеннические действия.

Объяснения ФИО2 от 09.07.2024 года аналогичного содержания.

В объяснениях ФИО3 от 26.06.2024 года указано, что у нее возникли близкие отношения с ФИО2 Зимой 2023 года ФИО2 сильно заболела, у нее было повышенное давление, начались проблемы с речью и памятью. В это время она взяла на себя полную заботу о ней, возила по врачам, давала лекарства. К марту 2024 году ей стало лучше, ее рассудок пришел в себя. Она ей предлагала купить у нее дом и проживать вместе. Поскольку она была настойчива, они договорились, она покупает дом и земельный участок за 3500000 руб., делает в ее доме ремонт, указывает в договоре на пожизненное проживание ФИО2, построит на ее земельном участке дом себе и они будут проживать вместе. Данные средства она получила от продажи квартиры в <адрес>, которую продала своей сестре, сестра передала ей денежные средства в размере 3500000 руб., а оформила она переход права собственности по договору дарения. В МФЦ они с ФИО2 оформили договор купли-продажи дома и земельного участка. Далее 28.05.2024 она пошла с Верой Михайловной в офис ПАО «Сбербанк» по <адрес> и они открыли на ее имя вклад с наилучшими условиями и положили на счет 500000 рублей, в счет покупки дома. Оставшиеся 3000000 руб. она передала Вере Михайловне 27.05.2024 находясь в своей квартире по <адрес>. Они с нею вместе посчитали денежные средства, находясь в ее спальне на кровати, и Вера Михайловна при ней положила данные денежные средства к себе в красный кошелек и положила в пакет. В последующие дни носила денежные средства с собой. 10.09.2024 года ФИО2 находилась у нее, так как в ее доме они затеяли ремонт, вечером ее не оказалось дом, забеспокоившись, она написала заявление в полицию. В доме ФИО2 она сделала ремонт из своих денежных средств на сумму 300000-400000 руб. 20.06.2024 года, придя в дом к ФИО2 она заметила в старом шкафе пакет, внутри которого находилась металлическая посуда с денежными средства, кошелек ФИО2 и ее документы, всего 1675000 руб. крупными купюрами и 5775 руб. мелочами, за день до этого данного пакета там не было.

В объяснениях ФИО12 от 26.06.2024 года указано, что его супруга ФИО3 и ФИО2 заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: КЧР, <адрес>, за 3500000 руб. и прописали пункт о пожизненной ренте, они отремонтировали ее дом и вывезли мусор.

Постановлением следователя СО ОМВД России по г.Черкесску от 28.06.2024 назначена амбулаторная психиатрическая экспертиза в отношении ФИО2 Ответом от 01.07.2024 РГЛПУ «Республиканская психиатрическая больница» отказало в проведении экспертизы, поскольку уголовное дело еще не возбуждено и ФИО2 не занимает никакого процессуального статуса.

К данному материалу 10.07.2024 года присоединен материал КУСП №13655 от 03.07.2024 года по заявлению ФИО13 о незаконном завладении домовладением, расположенным по адресу: КЧР, <адрес>, принадлежащем ее сестре ФИО2

Постановлением следователя СО ОМВД России по г.Черкесску от 11.07.2024 года в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО3 по сообщению о совершении преступления, предусмотренного ст.159 УК РФ отказано за отсутствием в ее деяниях события преступления.

Свидетель ответчика ФИО14 в судебном заседании от 13.12.2024 года показала, что когда она со своим доверителем ФИО15 обратились к ФИО2 по вопросу продажи части земельного участка, та на все их вопросы она отводила к ФИО3 У ФИО2 была последовательная речь, она адекватно воспринимала все, что они спрашивали. Ее доверительница даже позвала работать у нее педагогом с детьми. Она рассказывала, что готовит детей к ЕГЭ и какой-то мальчик сдал на 100 балов.

Свидетель нотариус ФИО16 в судебном заседании от 25.06.2025 года показала, что при удостоверении доверенности от имени ФИО2 10.07.2024 года она не усмотрела у истца признаков состояния, препятствующего пониманию сути совершаемого действия.

Свидетель ФИО10 в судебном заседании от 25.06.2025 года показала, что была ученицей ФИО2 Ее дочери ходили несколько лет на дополнительные занятия к истцу. В 2023 году дочери свидетеля стали отказываться от посещения занятий у ФИО2, поскольку она начала забываться, но так как она знала способности ФИО2, не поверила. После этого она услышала, что соседи стали говорить о том, что ФИО2 стала «заговариваться», и перестала узнавать людей. При встрече, когда истец не могла ей объяснить ситуацию в течение 15 минут, она убедилась в словах своих дочерей и соседей и в 2023 году ее дочери перестали ходить к ФИО2 на занятия. Кроме детей ФИО2 в своей дом никого не пускала, никто из родителей не заходил, но ответчик ФИО3 посещала истца регулярно, наводила порядок.

При оспаривании сделки в связи с пороком воли, а именно, совершением ее стороной сделки, в данном случае продавцом, в состоянии, когда она не могла отдавать отчет своим действиям и руководить ими, юридическое значение имеет психическое и психологическое состояние дарителя на момент совершения сделки.

Заключением экспертизы ГБУЗ Ставропольского края «Ставропольская краевая клиническая специализированная психиатрическая больница №1» №189 от 04.02.2026 года установлено, что в настоящее время ФИО2 обнаруживает признаки хронического психического расстройства в виде деменции (слабоумия) в связи с неуточненными заболеваниями.

В заключении судебной экспертизы эксперты не смогли дать окончательную оценку степени выраженности расстройства и его влияния на способность к волеизъявлению в юридически значимый период из-за недостаточности медицинской документации и противоречивости свидетельских показаний.

Как указано выше, ФИО2 состоит на консультативном учете в РГЛПУ «Республиканская психиатрическая больница» диспансерное отделение г.Черкесска с 2024 года с диагнозом: деменция в связи с неуточненными заболеваниями, освидетельствована психиатром 11.07.2024 года.

В материалах дела содержится консультация невролога ООО ДЦ «Доктор-М» от 21.01.2024 года, где ФИО2 помимо основного выставлен под вопросом диагноз «когнитивное расстройство», в описании состояния указано, что на вопросы отвечает с трудом, плохо понимает вопросы.

В письме РГБУЗ «Карачаево-Черкесский Многопрофильный медицинский центр» суду сообщила, что с 25.09.2025 года ФИО2 прикреплена на медицинское обслуживание в РГБУЗ «Абазинская центральная районная больница».

Письмом от 24.11.2025 года РГБУЗ «Абазинская центральная районная больница» суду сообщило, что ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированная по адресу: <адрес>, проживающая по адресу: КЧР, <адрес>, а.Псыж, <адрес> прибыла с <адрес> на проживание к знакомым, прикрепилась для медицинского обслуживания к РГБУЗ «Абазинская ЦРБ» 25.09.2025 года. Была осмотрена врачом терапевтом-участковым на дому 30.09.2025 года, осмотрена неврологом и психиатром на дому 09.10.2025 года. В виду выраженной деменции участие в процессуальных действиях невозможно.

В представленной медицинской карте больного №38075 наличествуют указанные осмотры, в которых в описании состояния ФИО2 отражено, что состояние тяжелое, она дезориентирована, не узнает родных, не знает, где находится, критика к своему состоянию у нее отсутствует, она находится в постельном положении, обслуживать себя не может, нуждается в постороннем постоянном уходе, страдает недержанием мочи (находится в подгузниках).

Из пояснений сторон, показаний свидетелей и материалов дела судом установлено, что на момент совершения сделки ФИО2 проживала одна, пережила смерть сына, не позднее зимы 2023 года у нее нарушилась память. Сама ФИО3 в своих объяснениях от 26.06.2024 года указывает, что зимой 2023 года у истца наблюдались проблемы с речью и памятью. К таким же выводам пришли эксперты РГЛПУ «Республиканская психиатрическая больница» (диспансерное отделение) в заключении от 27.02.2025 года №378. Диагноз «деменция в связи с неуточненными заболеваниями» выставлен ФИО2 11.07.2024 года, то есть по прошествии небольшого промежутка времени после заключения оспариваемой сделки, при этом до указанной даты она не обращалась к врачу психиатру, хотя при консультировании 21.01.2024 года неврологом в диагнозе помимо основного указано когнитивное расстройство. Сотрудники полиции в рапортах от 11.06.2024 и от 18.06.2024 ссылаются на невозможность отбора у ФИО2 объяснений в виду ее неадекватного состояния, отсутствии ориентации во времени и месте.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, в том числе заключения судебных психиатрических экспертиз, где комиссия экспертов РГЛПУ «Республиканская психиатрическая больница» (диспансерное отделение) в заключении от 27.02.2025 года №378 пришла к однозначному выводу о том, что на момент заключения оспариваемой сделки истец была лишена возможности понимать значение и последствия совершаемого действия по заключению договора, а эксперты ГБУЗ Ставропольского края «Ставропольская краевая клиническая специализированная психиатрическая больница №1» в заключении №189 от 04.02.2026 года не опровергли данный вывод, при этом согласились в части выявленного диагноза, учитывая медицинскую документацию, вышеприведенные показания свидетелей и имеющиеся в отказном материале объяснения ответчика ФИО3 от 26.06.2024 года о состоянии истца задолго до заключения оспариваемого договора, рапорта сотрудников полиции и объяснения ФИО2 о ее состоянии спустя небольшой промежуток времени после заключения оспариваемого договора, суд приходит к выводу, что в момент подписания и заключения договора купли-продажи от 24.05.2024 года ФИО2 не могла осознать значение своих действий и руководить ими, не могла понять существо сделки и ее последствия.

Об указанном также свидетельствует то обстоятельство, что характер сделки носил для ФИО2 заведомо невыгодный характер, объекты недвижимости в договоре оценены в 3500000 руб., в то время как их рыночная стоимость согласно оценке ИП ФИО17 от 12.08.2024 года составляла 7508000 руб.

Надлежащих доказательств, опровергающих доказательства, на основании которых суд приходит к выводу об удовлетворении иска, материалы дела не содержат. Представленные ответчиком фото и видеоматериалы, на которых изображена ФИО2, и показания ФИО14 не свидетельствуют о способности ФИО2 понимать и анализировать информацию, сложные ситуации и принимать осознанные решения в силу состояния здоровья.

Кроме того, является для истца заведомо неразумным и продажа единственного жилья без цели приобретения иного жилого помещения, тем более, по спорному адресу истец проживала с 1975 года, никогда не меняла места жительства, данный адрес был известен всему ее окружению, родственникам, соседям, друзьям, знакомым, ученикам.

Со стороны ответчика же исходя из ее пояснений имело место притворная сделка, она полагала, что спорное невидимое имущество приобретается ею по сниженной цене, в остальной части является ее материальным вознаграждением за определенные услуги -заботу и присмотр за истцом, ремонт ее дома.

В силу статьи 583 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

В силу пункта 1 статьи 601 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Статьи 596 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1) предусмотрено, что пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

В соответствии с пунктом 1 статьи 597 Гражданского кодекса Российской Федерации пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

В силу пункта 2 статьи 597 Гражданского кодекса Российской Федерации размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Учитывая, что прикрываемая сделка (договор пожизненного содержания) нарушает требования закона, поскольку не содержит всех необходимых существенных условий, в том числе соответствующих интересам собственника жилого помещения условий о денежной сумме в размере не менее установленного законом предельного размера, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни, то прикрываемая сделка в силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации также является недействительной.

Поскольку суд приходит к выводу об удовлетворении иска имеются основания для удовлетворения требования о применении последствий недействительности договора и аннулирования в ЕГРН записи о регистрации за ответчиком права на недвижимое имущество в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: КЧР, <адрес>, указании, что настоящее решение является основанием для записи регистрации в ЕГРН права на недвижимое имущество за истцом.

Так, согласно пункту 3 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если сделка признана недействительной по указанным основаниям, применяются правила, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 171 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данные правила закрепляют обязанность каждой из сторон такой сделки возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.

Таким образом, при удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Согласно пункту 4 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе не применять последствия недействительности сделки в случае, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Для применения двусторонней реституции не требуется предъявление соответствующего иска стороной, которая возражает против признания сделки недействительной.

Таким образом, при разрешении вопроса о применении последствий недействительности сделки подлежит установить юридически значимое обстоятельство: получала ли реально продавец ФИО2 от покупателя ФИО3 денежные средства по спорному договору.

Текст договора содержит информацию о передаче денежных средств в размере 3500000 руб. до подписания договора, расписка о передаче денежных средств по договору не составлялась.

В материалы дела представлены приходный кассовый ордер от 28.05.2024 и выписка по счету об открытии 28.05.2024 ФИО2 банковского счета и внесении наличных денежных средств в размере 500000 руб., и расписка ФИО2 от 06.08.2024 о получении от ФИО3 денежных средств в размере 1680775 руб. в присутствии ФИО9 и ФИО18, отобранная следователем по ОВД СЧ по РОПД СУ МВД по КЧР ФИО19 (л.д.239 том 3).

Истец отрицает получение денежных средств от ответчика по договору купли-продажи, в своих объяснениях от 20.06.2024 и от 09.07.2024 указывает, что ФИО3 забрала у нее денежные средства в размере 550000 руб., которые она накопила в виде сбережений и повела ее в банк, где на ее имя открыли счет и положили данные денежные средства.

Ответчик поясняет, что передала ФИО2 денежные средства в размере 3000000 руб. 27.05.2024 у себя в квартире по ул. Пушкинской <...> руб. 28.05.2024 по ее настоянию истец положила на банковский счет в Сбербанке.

Поскольку судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи ФИО2 была лишена возможности понимать значение и последствия совершаемых действий, у нее имелись нарушения речи, дезориентация в месте, времени, собственной личности, наличие записи в договоре не свидетельствуют о фактическом получении истцом денежных средств за проданную квартиру, реальная передача денежных средств от покупателя продавцу подтверждается только распиской от 06.08.2024 в размере 1680775 руб., оснований не доверять которой у суда не имеется, поскольку она составлена в присутствии ФИО9 (подруги истца) и ФИО18 и отобрана следователем по ОВД СЧ по РОПД СУ МВД по КЧР ФИО19, иные доказательства передачи денежных средств, в том числе наличие у ответчика собственных денежных средств на приобретение спорного имущества, ответчиком не представлены.

При таком положении, суд полагает необходимым применить двухстороннюю реституцию и обязать истца ФИО2 возвратить денежные средства, переданные в качестве оплаты стоимости спорного имущества в размере 1680775 руб.

Требований о распределении судебных расходов в части уплаченной государственной пошлины истцом не заявлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 (паспорт серии 9101 №) к ФИО3 (паспорт серии 9123 №) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли - продажи от 24 мая 2024 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3, предметом которого является недвижимое имущество в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: КЧР, <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки, а именно: аннулировать записи регистрации права в ЕГРН на недвижимое имущество в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: КЧР, <адрес>: от 28.05.2024 г. № -жилой дом; от 28.05.2024 г. № -земельный участок, за ФИО3.

Считать настоящее решение основанием для записи регистрации в ЕГРН права на недвижимое имущество в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: КЧР, <адрес>, за ФИО2.

Взыскать с ФИО2 по вступлению в законную силу решения суда в пользу ФИО3 денежные средства, переданные в качестве оплаты стоимости имущества, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, в сумме 1 680 775 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме с подачей жалобы через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики. В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 13 апреля 2026 года.

Судья Черкесского городского суда КЧР Ф.М. Турклиева