Решение № 3А-11/2017 3А-11/2017(3А-81/2016;)~М-237/2016 3А-81/2016 М-237/2016 от 20 марта 2017 г. по делу № 3А-11/2017

Дело № 3а – 11/17


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 21 марта 2017 года

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Михайловой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Деловой Центр «Металлист» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Деловой Центр «Метеаллист» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить в отношении недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности – нежилого здания, площадью 15009,1 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб.Обводного канала, д.150, корп.1, лит.А с кадастровым номером 78:32:0008007:1026 кадастровую стоимость, в размере равном рыночной стоимости 382 360 000 рублей.

В обоснование своих требований административным истцом представлен отчёт ООО «Петербургская экспертная компания» №169-ОН\2015-1 об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 28.05.2014 года (далее – отчёт об оценке), положительное экспертное заключение №703 от 18.03.2016 года Саморегулируемой организации оценщиков «Международная палата оценщиков». В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца требования уточнил, просит установить рыночную стоимость объекта в размере определенном первой судебной экспертизой – 412 750 793 рубля (т.2 л.д.204-205).

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, против удовлетворения заявления возражает, считает, что требования административного истца должны быть удовлетворены частично, кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной, установленной повторной судебной экспертизой -502 560 000 рублей.

Представители ответчиков: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу о слушании дела извещены, в суд не явились, сведений о причинах неявки не представили, в связи с чем с согласия сторон дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости (т.1 л.д.10).

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена в размере 764 730 905,47 руб. и утверждена Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.11.2014 года №390 (т.1 л.д.25).

Согласно отчету №169-ОН\2015-1 об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, его рыночная стоимость составляет 382 360 000 руб. по состоянию на 28.05.2014 (т.1 л.д.27-205). На указанный отчет некоммерческим партнерством Саморегулируемая организация оценщиков «Международная палата оценщиков» дано положительное экспертное заключение 18.03.2016 года (т.1 л.д.206-215).

22.04.2016 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу административным истцом было подано заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (т.1 л.д.218).

Решением №86 от 20.05.2016 года Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющей функции по государственной кадастровой оценке заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено (т.1 л.д.222-224).

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика на отчет, представленный административным истцом, по ходатайствам сторон, судом назначена судебная экспертиза данного отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости (т.2 л.д.55-60).

Согласно заключению эксперта ФИО1 отчет составлен с нарушением требований законодательства РФ в области оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость составляет 412 750 793 рубля по состоянию на 28.05.2014 года (т.2 л.д.68-160).Как указывалось выше, административный истец уточнил требования и просит установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной, определенной данным заключением судебной экспертизы (т.2 л.д.402).

Однако, в связи с неисполнением экспертом обязанности по извещению всех участников процесса об осмотре объекта, наличий сомнений в обоснованности экспертного заключения (отсутствие анализа рынка; наличие технической ошибки при определении доли производственно-складских помещений; необоснованность отнесения объекта к определенному сегменту рынка) судом назначена повторная экспертиза (т.3 л.д.114-119).

Согласно заключению повторной судебной экспертизы отчет не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой (т.3 л.д.141-346).

После повторной экспертизы сторонами ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлялось.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности суд находит, что рыночная стоимость объекта должна быть установлена исходя из заключения повторной экспертизы. При этом, суд исходит из следующего.

Рыночная стоимость здания не может быть определена из отчета об оценке, поскольку данный отчет составлен с существенными ошибками, на что указана в заключениях первой и повторной судебных экспертиз: искажение технико-экономических показателей объекта; математическая ошибка при расчете арендопригодной площади объекта; расчет площадей объекта с различными типами отделки не подтвержден соответствующими документами (акт осмотра и т.д.); неверно определено фактическое использование объекта; в стоимости земельных участков ошибочно учтен НДС; в рамках сравнительного подхода не подобрано ни одного сопоставимого объекта по назначению и общей площади; допущены иные нарушения и ошибки при определении корректировок на местоположение, на удаленность от станций метро, также допущены иные ошибки объективно влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Также суд не находит оснований для установления рыночной стоимости объекта, исходя из заключения первой судебной экспертизы. Содержание данного заключения эксперта, его пояснения в судебном заседании (т.2 л.д.208-221), не позволяют отнестись к представленному им заключению как к достаточно обоснованному.

Так, при проведении экспертизы эксперт не принял достаточных мер для извещения об осмотре представителя административного ответчика (КИО СПб) – указанное лицо извещения эксперта не получало, доказательств противного не представлено. По итогам осмотра соответствующий акт или иной документ экспертом не составлялся. Кроме того, экспертом была допущена ошибка в расчете величины арендно-пригодной площади помещений промышленно-складского назначения, им не проводился анализ рынка объекта оценки и не проводилась корректировка по фактору «местоположение». Указанные обстоятельства послужили основанием для назначения повторной экспертизы, а также свидетельствуют о недостаточной обоснованности данного экспертного заключения.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО2 суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: стажем работы экспертом в оценочной деятельности с 1997 года.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

При этом, как указывалось выше представитель административного истца, ссылается на то, что с заключением повторной экспертизы он не согласен, поскольку экспертом некорректно применен затратный метод, для оценки здания, являющегося историческим.

Указанный довод несостоятелен в связи с тем, что экспертом выбор подхода при проведении оценки достаточно обоснован.

В частности им указано, что применение сравнительного подхода невозможно ввиду того, что отдельного рынка продажи объектов капитального строительства (только зданий) не существует; при использовании сравнительного подхода необходимо вычесть стоимость земельных участков, доля которых различна в зависимости от местоположения; невозможно найти объекты-аналоги с таким же функциональным назначением как и у объекта оценки; оцениваемый объект не типовой. Указанные обстоятельства с большой долей вероятности приведут к существенной погрешности расчетов.

Отказываясь от применения доходного подхода, эксперт сослался на то, что при его использовании возможны существенные неточности ввиду неоднородности функций объекта (офисные помещения, производственно-складские, торговые, автосервис); необходимость учета большого количества факторов, изменение которых приводит к существенному изменению итоговой рыночной стоимости; объектом оценки является часть объекта недвижимости (только здание).

В то же время, обосновывая применение затратного подхода, эксперт обоснованно сослался на положения п.24, «а» ФСО №7 согласно которого затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - … объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений». Экспертом также принято во внимание, что методы затратного подхода в данном случае являются методами «прямого расчета» стоимости объекта капитального строительства, поскольку не требуют расчета стоимости земельного участка.

Учитывая изложенное, объяснения участников процесса, иные представленные доказательства, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объекта, руководствоваться заключением повторной судебной экспертизы.

При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ЗАО «Деловой центр «Металлист» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб Обводного канала, д.150, корп. 1, лит.А, общей площадью 15 009,1 кв.м., кадастровый номер 78:32:0008007:1026, принадлежащих ЗАО по состоянию на 28.05.2014 года в размере рыночной стоимости равной 502 560 000 рублей

Датой обращения ЗАО «Деловой центр «Металлист» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Санкт-Петербургу считать 22.04.2016 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья подпись С.А.Леонтьев

Копия верна

Судья С.А.Леонтьев