Решение № 3А-153/2018 3А-153/2018 ~ М-39/2018 М-39/2018 от 25 февраля 2018 г. по делу № 3А-153/2018

Дело № 3А-153/2018

098а


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 февраля 2018 года г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Дорошковой М.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-153/2018 по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что он является собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:52:№:517, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, <адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 08 декабря 2017 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 469 939 рублей 56 копеек.

По итогам независимой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:52:№:517, выполненной ООО «Инвент» и представленной в отчете № 251 (учетный № ОЦ-251/7/12/17) от 19 января 2018 года, рыночная стоимость указанного земельного участка, по состоянию на 08 декабря 2017 года, составляет 164 000 рублей.

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права истца, поскольку истец как собственник нежилого здания, имеет исключительное право на выкуп земельного участка в собственность или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, а цена выкупа земельного участка или арендная плата будут определяться исходя из его кадастровой стоимости.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:52:№:517 в размере его рыночной стоимости – 164 000 рублей, определенной по состоянию на 08 декабря 2017 года.

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам.

В письменных возражениях на административное исковое заявление представитель Комитета по управлению муниципальной собственностью города Лесосибирска ФИО3, действующая на основании доверенности, против удовлетворения административного иска возражала указав на то, что ФИО1 не может оспаривать кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:52:№:517, поскольку земельные участки с кадастровыми номерами 24:52:№:517 и 24:52:№:518 входят в состав земельного участка с кадастровым номером 24:52:№:191, который предоставлен в аренду ФИО4 При этом земельный участок с кадастровым номером 24:52:№:191 не был снят с кадастрового учета и все земельные участки с кадастровыми номерами 24:52:№:191, 24:52:№:517 и 24:52:№:518 стоят на кадастровом учете, поскольку на вновь образованные земельные участки право собственности или иные вещные права не зарегистрированы. Ходатайствовала о рассмотрение дела в отсутствие представителя комитета по управлению муниципальной собственностью города Лесосибирска.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительство Красноярского края, администрация города Лесосибирска Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Красноярского края, администрации города Лесосибирска Красноярского края, Комитета по управлению муниципальной собственностью города Лесосибирска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель ФИО1 – ФИО2 не возражала.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3).

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 30.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Судом установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02 октября 2007 года является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:52:№:8892 (инвентарный номер 04:422:№:0001), расположенного по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, <адрес> (л.д. 7-8).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08 декабря 2017 года следует, что вышеуказанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 24:52:№:517, находящимся по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, <адрес> (л.д. 8-9).

Земельный участок с кадастровым номером 24:52:№:517 общей площадью 1 182 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: производственная деятельность.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 января 2018 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:52:№:517 по состоянию на 08 декабря 2017 года составляет 469 939 рублей 56 копеек, которая определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года № 708-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края» (л.д. 6).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 251 (учетный № ОЦ-251/7/12/17) от 19 января 2018 года, выполненный ООО «Инвент» (оценщик ФИО5.), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:52:№:517 по состоянию на 08 декабря 2017 года составляет 164 000 рублей (л.д. 11-64).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчета об оценке № 251 (учетный № ОЦ-251/7/12/17) от 19 января 2018 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:52:№:517 по состоянию на 08 декабря 2017 года составляет 164 000 рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения, для определения выкупной цены либо арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Доводы представителя Комитета по управлению муниципальной собственностью города Лесосибирска, что ФИО1 не может оспаривать кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:52:№:517 основаны на ошибочном токовании закона. Материалами административного дела подтверждено, что ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:52:№:8892, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 24:52:№:517, и, как лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его (земельного участка) кадастровую стоимость.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:52:№:517 должна быть определена по состоянию на 08 декабря 2017 года равной его рыночной в размере 164 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:52:№:517 следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 25 января 2018 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:52:№:517, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 164 000 рублей, определенной по состоянию на 08 декабря 2017 года.

Датой обращения ФИО1 с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:52:№:517 считать 25 января 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 27 февраля 2018 года.