Апелляционное определение № 33-35403/2025 33-462/2026 от 8 февраля 2026 г.

Судья: Корниенко М.В. Дело № 33-462/2026

(№33-35403/2025)

50RS0040-01-2024-003707-92


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты><данные изъяты>

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Гордиенко Е.С.,

судей Тюшляевой Н.В., Пушкиной А.И.,

при помощнике судьи Фединой Н.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО к ФИО, ФИО АО «СВОЙ БАНК» о признании договора недействительным, о признании права собственности отсутствующим, о признании права залога (ипотеки) отсутствующим,

по апелляционной жалобе ФИО на решение Реутовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>

заслушав доклад судьи Тюшляевой Н. В., объяснения явившихся лиц,

у с т а н о в и л а:

ФИО обратился в суд с иском к ответчикам о признании отсутствующим права собственности на два нежилых помещения, относящихся к общедомовому имуществу собственников многоквартирного дома, возврате нежилых помещений в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома.

Уточнив исковые требования, просил признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи нежилых помещений с использованием кредитных средств <данные изъяты>-н/50-2023-10-294 от <данные изъяты>г., заключенный между ФИО и ФИО, признать отсутствующим право собственности ФИО на помещение по адресу: <данные изъяты>Б, пом. 1085, кадастровый <данные изъяты>, признать отсутствующим право залога (ипотеки) АО «СВОЙ БАНК» на помещение по адресу: <данные изъяты>Б, пом. 1085, кадастровый <данные изъяты>, признать отсутствующим право собственности ФИО на помещение по адресу: <данные изъяты>Б, пом. 1064, кадастровый <данные изъяты>, признать отсутствующим право залога (ипотеки) АО «СВОЙ БАНК» на помещение по адресу: <данные изъяты>Б, пом. 1064, кадастровый <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что является собственником <данные изъяты> многоквартирном жилом доме по адресу: <данные изъяты> (далее – «жилой <данные изъяты>»). ФИО является собственником нежилого помещения <данные изъяты> и нежилого помещения <данные изъяты>, находящихся по адресу: <данные изъяты>Б (далее – помещения <данные изъяты> и <данные изъяты>). Помещения <данные изъяты> и <данные изъяты> ФИО приобрел у ФИО на основании договора купли-продажи нежилых помещений с использованием кредитных средств от <данные изъяты>, с оплатой за счет полученных в АО «СВОЙ БАНК» кредитных денежных средств и передачей помещений <данные изъяты> и <данные изъяты> в залог (ипотеку) АО «СВОЙ БАНК».Истец полагал, что помещения <данные изъяты> и <данные изъяты> не могут находиться в собственности ФИО, поскольку в этих помещениях размещено инженерное оборудование (венткамеры коммерческих помещений), используемое, в том числе, для обслуживания помещений жилого <данные изъяты>, что в силу пункта 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ позволяет отнести помещения <данные изъяты> и <данные изъяты> к общему имуществу собственников помещений жилого <данные изъяты>. По этой причине помещения <данные изъяты> и <данные изъяты> не могли быть предметом купли-продажи по договору от <данные изъяты> и не могут быть предметом залога АО «СВОЙ БАНК» в обеспечение исполнения ФИО его обязательств по возврату кредита.

Решением Реутовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении иска отказано.

Не согласился с решением суда ФИО, в апелляционной жалобе просит решение отменить как незаконное и необоснованное.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец ФИО является одним из собственников <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>, находящейся в многоквартирном жилом доме по адресу: <данные изъяты> кадастровым номером <данные изъяты> (т.1, л.д. 31-33).

ФИО является собственником нежилого помещения <данные изъяты> площадью 66,3 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, назначение – нежилое помещение, этаж – минус 1, и нежилого помещения <данные изъяты> площадью 79,5 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, назначение – «нежилое помещение», этаж – минус 1, находящихся здании (подземном паркинге) с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>Б (далее – «подземный паркинг»), что подтверждается выписками из ЕГРН.

Согласно сведений из ЕГРН подземный паркинг расположен на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

Помещения <данные изъяты> и <данные изъяты> ФИО приобрел у ФИО на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи нежилых помещений с использованием кредитных средств от <данные изъяты>г.

Помещения <данные изъяты> и <данные изъяты> находятся в залоге (ипотеке) у АО «СВОЙ БАНК» в силу закона, о чем в ЕГРН <данные изъяты>г. сделаны записи регистрации <данные изъяты> и <данные изъяты>, соответственно.

ООО «УК «РеутКомфорт» является управляющей организацией, осуществляющей управление жилым домом <данные изъяты> на основании договоров управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <данные изъяты>, заключенных <данные изъяты>г. между ООО «УК «РеутКомфорт» и собственниками (нанимателями) помещений в жилом <данные изъяты>.

В приложении <данные изъяты> к указанному договору перечислен состав общего имущества жилого <данные изъяты>, в отношении которого ООО «УК «РеутКомфорт» будет осуществлять управление. Помещения <данные изъяты> и <данные изъяты> в данном списке не значатся.

В ответе ООО «УК «РеутКомфорт» от <данные изъяты>г. на запрос от <данные изъяты>г. указано, что здания по адресам: Носовихинское ш, <данные изъяты>Б и <данные изъяты> имеют общую (единую) систему коммуникаций, в связи с чем, в здании по адресу: <данные изъяты>Б может находиться инженерное оборудование (коммуникации), обслуживающие помещения по адресу: Носовихинское ш, <данные изъяты>.

В техническом паспорте на здание «подземная автостоянка» по адресу: <данные изъяты> Б, содержатся сведения, что с подземных этажей автостоянки имеются входы в помещения общего пользования многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: Носовихинское ш, <данные изъяты> и <данные изъяты>. На – 1 (минус первом) этаже автостоянки расположены помещения (ИТП, электрощитовые) для технического обслуживания указанных домов.

Для проверки доводов апелляционной жалобы по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено штатным экспертам АНО «Центра научных исследований и экспертизы».

Как следует из представленного заключения, в помещении <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>Б, кадастровый <данные изъяты> располагаются инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающее более одного помещения, а именно: трубопроводы систем ГВС, ХВС, отопления с расположенной на них запорно-регулирующей арматурой, обслуживающие помещения 4-го подъезда жилого многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>; трубопроводы системы канализации с ревизиями для доступа к внутренним частям трубопровода, обслуживающие помещения 4-го подъезда жилого многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>; трубопровод противопожарного водопровода с запорной арматурой, обслуживающий помещения 4-го подъезда жилого многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты> подземного паркинга по адресу: <данные изъяты>Б; приемный канализационный колодец с решеткой для сбора и отвода воды с расположенных в спорном помещении инженерных водонесущих коммуникаций обслуживающих помещения 4-го подъезда жилого многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>; воздухоотводы вентиляционной системы, обслуживающей помещения подземного паркинга по адресу: <данные изъяты>Б; шкаф управления системой автоматической пожарной сигнализацией, обслуживающей помещения подземного паркинга по адресу: <данные изъяты> Б.

Согласно представленному заключению, в помещении <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>Б располагаются инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающее более одного помещения, а именно: трубопроводы систем ГВС, ХВС с расположенной на них запорно-регулирующей арматурой, обслуживающие помещения 2-го подъезда жилого многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>; трубопроводы системы канализации с ревизиями для доступа к внутренним частям трубопровода, обслуживающие помещения 2-го подъезда жилого многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>.

Указанное заключение судебной экспертизы принимается судебной коллегией, поскольку оно соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, ссылки на нормативную документацию, научную обоснованность выводов по поставленным вопросам заключение выполнено экспертом, имеющим высшее техническое образование по соответствующей специальности, доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не имеется, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Как следует из заключения, непосредственный доступ эксперта к объекту исследования был предоставлен представителем ООО «Перспектива» и ООО «УК «РеутКомфорт», помещения были открыты (не заперты).

Вместе с тем, оценивая представленное заключение в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены правильного по существу решения суда, учитывая следующее.

Спорные нежилые помещения изначально сформированы застройщиком и поставлены на кадастровый учет как нежилые помещения, предназначенные для использования их приобретателями в качестве подсобных. Несмотря на наличие в них инженерных коммуникаций и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения, указанные нежилые помещения имеют самостоятельное назначение, их использование исключительно их собственником не нарушает права остальных собственников помещений многоквартирного дома, тем более, что как следует из экспертного заключения, на момент обследования помещений экспертом доступ в них у управляющей компании имелся.

Данных, свидетельствующих о чинении их собственником препятствий управляющей компании в обслуживании инженерных коммуникаций, иного оборудования, обслуживающего более одного помещения, сторонами не представлено и судом не добыто.

С учетом тех обстоятельств, что нежилые помещения <данные изъяты> и <данные изъяты> находятся в здании (подземном паркинге) по адресу: <данные изъяты>Б, а не в жилом доме по адресу: <данные изъяты>, суд, разрешая спор, пришел к выводу, что помещения <данные изъяты> и <данные изъяты> не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного <данные изъяты> по критерию, указанному в пункте 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ, а также по критерию, указанному в пункте 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, так как подземный паркинг и жилой <данные изъяты> находятся на разных земельных участках.

При этом суд учел, что наличие единой системы коммуникаций и оборудования для обслуживания одновременно трех объектов: жилых домов по адресу: Носовихинское ш, <данные изъяты>, а также подземного паркинга по адресу: <данные изъяты>Б, не позволяет отнести помещения подземного паркинга, в которых находятся такие коммуникации и оборудование, к общему имуществу одного из жилых домов.

Руководствуясь ст. 166, 168 ГК РФ, суд не нашел оснований для признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилых помещений с использованием кредитных средств от <данные изъяты>г., заключенного между ФИО и ФИО, а также признания отсутствующим права залога (ипотеки) в пользу АО «СВОЙ БАНК» на помещения <данные изъяты> и <данные изъяты>.

При этом суд исходил из того, что поскольку помещения <данные изъяты> и <данные изъяты> не являются общим имуществом собственников помещений жилого <данные изъяты>, то нарушений требований закона при заключении ФИО и ФИО договора купли-продажи нежилых помещений с использованием кредитных средств от <данные изъяты>г. допущено не было. ФИО, как собственник помещений <данные изъяты> и <данные изъяты>, в силу статьи 209 ГК РФ имел право распоряжаться данными объектами.

Поскольку ФИО (покупатель) произвел оплату нежилых помещений с использованием кредитных средств в размере 6 100 000 руб., предоставленных ему на основании кредитного договора <данные изъяты>-Д-ПК-Г от <данные изъяты>г, заключенного между ФИО и АО «СВОЙ БАНК», право залога (ипотеки) возникло у банка на законном основании.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, юридически значимые для разрешения спора обстоятельства судом определены правильно, процессуальных нарушений не было допущено, представленным в материалы дела доказательствам дана надлежащая правовая оценка в совокупности в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда относительно установленных обстоятельств подробно мотивированы со ссылками на нормы права, подлежащие применению при рассмотрении настоящего дела.

В целом доводы апелляционной жалобы содержат собственные суждения заявителя относительно доказательств по делу и направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.

руководствуясь ст.ст.199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Реутовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО – без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме <данные изъяты>.