Апелляционное определение № 33-7892/2026 от 20 апреля 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

УИД: 78RS0016-01-2024-010142-80

Рег. № 33-7892/2026

Судья: Зубанов К.В.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Кудасовой Т.А.,

судей

ФИО3,

ФИО4

при помощнике

ФИО5

рассмотрела в открытом судебном заседании 21 апреля 2026 года гражданское дело №2-752/2025 по апелляционной жалобе ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 02 июля 2025 года по иску ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» о взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО6 обратился в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» (далее - ООО «ЛСР Недвижимость – Северо-Запад»), в котором, уточнив исковые требования, просил взыскать с ответчика стоимость устранения выявленных недостатков в квартире в размере 339 816 руб., неустойку за период с 15 сентября 2024 года по 31 декабря 2024 года в размере 50 043, 57 руб., неустойку, исчисляемую в размере 1/150 текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей в соответствующий период нарушения, начисляемой на сумму долга до момента выплаты задолженности, а также компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, расходы на оплату суждения специалиста в размере 35 680 руб., на оформление нотариальной доверенности в размере 2200 руб., почтовые расходы в размере 814 руб.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что квартира по адресу: <адрес> была приобретена по договору участия в долевом строительстве №102468/0221-ЦГ26/6-ЭС от 11 февраля 2021 года, принята у застройщика 16 августа 2023 года по акту приема-передачи, после передачи объекта долевого строительства были обнаружены недостатки, подтвержденные заключением специалиста № 5-08/24-358-ММ.

Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 02 июля 2025 года исковые требования ФИО6 удовлетворены частично.

Постановлено взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛСР Недвижимость – Северо-Запад» в пользу ФИО6 денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков в размере 339 816 руб., неустойку в размере 49 409,25 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., расходы на оплату суждения специалиста в размере 35 680 руб., почтовые расходы в размере 814,32 руб., в удовлетворении остальной части требований отказать.

В части взыскания суммы устранения недостатков и неустойки предоставить отсрочку исполнения до 31.12.2025, в случае отмены Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 в части моратория на уплату штрафных санкций, при неисполнении обществом с ограниченной ответственностью «ЛСР Недвижимость – Северо-Запад» обязанности по оплате суммы долга в размере 339 816 руб., взыскание неустойки со следующего дня после отмены моратория на уплату штрафных санкций производить по 1/150 текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств начисляемой на сумму долга до момента выплаты денежных средств в размере 339 816 руб.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «ЛСР Недвижимость – Северо-Запад» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 15 231 руб.

Не согласившись с указанным решением суда, ООО «ЛСР Недвижимость – Северо-Запад» подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, считая незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.

ФИО6, ООО «ЛСР Недвижимость – Северо-Запад» на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела и документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили, в связи с чем, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ФИО1 и ООО «ЛСР Недвижимость – Северо-Запад» заключен договор №102468/0221-ЦГ26/6-ЭС.

Согласно условиям данного договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить на земельном участке с кадастровым номером №... по адресу: <адрес> объект строительства и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в установленный договором срок квартиру по акту приема-передачи.

Согласно п. 6.2.7. договора гарантийный срок объекта долевого строительства составляет 5 лет, что соответствует п. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.

Согласно договору от 31.03.2022 ФИО1 уступила несовершеннолетнему ФИО6 с согласия его матери ФИО2 права требования к ООО «ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ - СЕВЕРО-ЗАПАД» по договору № 102468/0221-ЦГ26/6-ЭС участия в долевом строительстве от 11.02.2021.

16 августа 2023 года квартира №№... по адресу: <адрес>, была передана застройщиком участнику долевого строительства по акту приема-передачи объекта долевого строительства.

Согласно п. 4 акта приема-передачи объекта долевого строительства цена договора определена сторонами в размере 4 312 440 рублей.

После передачи квартиры в процессе эксплуатации истцом были обнаружены недостатки (дефекты), которые подтверждаются заключением специалиста ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза» № 5-08/24-358-ММ от 31.07.2024.

29 августа 2024 года истцом в адрес ответчика в порядке досудебного урегулирования спора направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире, претензия ответчиком получена 4 сентября 2024 года. Требования, содержащиеся в претензии, ответчиком не удовлетворены.

Определением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 13 января 2025 года по ходатайству стороны ответчика назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Технополис» № 04-752/2025 от 25 февраля 2025 года в ходе осмотра квартиры по адресу: <адрес> был выявлен ряд недостатков, указанных истцом в исковом заявлении и отраженных в суждении специалиста, данные недостатки не являются следствием нарушения эксплуатации квартиры, а являются следствием строительно-монтажных дефектов, возникших в процессе строительно-монтажных работ. Стоимость устранения выявленных недостатков на дату составления экспертного заключения с учетом стоимости материалов и работ составляет 339 816 руб.

Суд первой инстанции указал, что данное заключение судебной строительно-технической экспертизы соответствует принципам относимости и допустимости, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы эксперта сторонами не опровергнуты.

Заключение судебной строительно-технической экспертизы суд первой инстанции принял в качестве достоверного доказательства в подтверждение наличия строительных дефектов принадлежащей истцу квартиры, рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для их устранения.

Суд первой инстанции полагал подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании стоимости устранения недостатков, поскольку в добровольном порядке указанная сумма не выплачена, при этом суд первой инстанции не усмотрел оснований для её снижения, согласно доводам ответчика, до 3% от общей суммы договора согласно ч.4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ не имеется, в обоснование указав, что соответствующая претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения, соответственно на возникшие правоотношения данная норма не распространяется, в связи с чем пришел к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков в размере 339 816 руб.

На основании п. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в редакции Федерального закона от 08 августа 2024 года № 266-ФЗ, учитывая, что выявленные недостатки в объекте долевого строительства не влекли невозможность его использования по назначению, квартира была принята у застройщика истцом по акту приема-передачи, с учетом требований разумности и справедливости, суд первой инстанции полагал подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании компенсации морального вреда в размере 10000 руб., находя данную сумму соразмерной нарушенному обязательству.

Разрешая заявленные требования о взыскании неустойки, принимая во внимание, что Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 не установлен мораторий на начисление неустойки, предусмотренной ч. 8 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, с учетом указанных выше изменений действующего законодательства, а также принимая во внимание, что ответчиком стоимость устранения строительных недостатков до настоящего времени не выплачена, суд первой инстанции полагал, что данные требования подлежат удовлетворению по праву, в связи с чем полагает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 15 сентября 2024 года по 24 октября 2024 года в размере 49 409,25 руб.

Также суд первой инстанции полагал необходимым указать, что в случае отмены Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 в части моратория на уплату штрафных санкций, при неисполнении обществом с ограниченной ответственностью «ЛСР Недвижимость – Северо-Запад» обязанности по оплате суммы долга в размере 339 816 руб., взыскание неустойки со следующего дня после отмены моратория на уплату штрафных санкций производить по 1/150 текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, начисляемой на сумму долга до момента выплаты денежных средств в размере 339 816 руб.

Разрешая заявленное ответчиком ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ к неустойке, суд первой инстанции, учитывая, что при расчете неустойки применены ключевые ставки Банка России, действующие в соответствующие периоды, не усмотрел оснований для снижения рассчитанной неустойки, полагает, что размер данной неустойки является соразмерным последствиям нарушениям обязательств по возмещению истцу стоимости устранения недостатков в квартире.

Принимая во внимание, что согласно абз. 11 п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени) и возмещения застройщиком убытков предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно, суд первой инстанции пришел к выводу, что сумма устранения недостатков в размере 339816 руб. и сумма неустойки в размере 49 409, 25 руб. подлежат отсрочке исполнения до 31 декабря 2025 года.

Принимая во внимание, что претензия о выплате стоимости устранения строительных недостатков направлена застройщику в период действия моратория и обязанность по добровольному удовлетворению претензии возникла у ответчика в период действия моратория, суд первой инстанции пришел к выводу, что основания для взыскания штрафа отсутствуют.

Руководствуясь ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, учитывая, что истцом подтверждено несение расходов на оплату суждения специалиста в размере 35 680 руб., а также почтовые расходы в размере 814,32 руб. пришел к выводу, что данные требования подлежат удовлетворению, однако в части взыскания расходов на оплату нотариальной доверенности суд первой инстанции полагал возможным отказать, в виду того, что оригинал доверенности к материалам дела не приобщен.

В соответствии с п. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 3 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что с ответчика в доход бюджета подлежит государственная пошлина в размере 15 231 руб. пропорционально размеру удовлетворенных требований имущественного и неимущественного характера.

Судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции в части стоимости устранения недостатков, неустойки, государственной пошлины подлежит изменению.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что сумма удовлетворенных требований в части взыскания стоимости устранения недостатков, неустойки, морального вреда не может превышать 3% от цены договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Положения статьи 10 названного Федерального закона дополнены частью 4 в соответствии с Федеральными законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В соответствии с ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Исходя из изложенного, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Таким образом, по общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 1 января 2025 г., так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

Согласно п. 4 акта приема-передачи объекта долевого строительства цена договора определена сторонами в размере 4 312 440 рублей.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца суммы на устранение недостатков, неустойки в общем размере трех процентов от цены договора, что составляет 129 373 рубля 20 копеек, исходя из расчета: 4 312 440 руб. (цена договора) х 3%.

На основании изложенного, учитывая, что истцу подлежит взысканию сумма в размере 3% от цены иска, то решение суда первой инстанции также подлежит отмене в части взыскания неустойки на будущий период.

Вместе с тем, довод апелляционной жалобы ответчика о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для взыскания с ответчика суммы, в том числе с учетом морального вреда, превышающей 3% от цены договора, отклоняется судебной коллегией в части отнесения к данной сумме компенсации морального вреда, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в редакции от 08.08.2024), моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Включение суммы компенсации морального вреда в ограничение взыскиваемой суммы основных требований в размере 3% от цены договора, в соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не предусмотрено действующим законодательством, в связи с чем оснований для изменения решения суда первой инстанции в части компенсации морального вреда не имеется.

Доводов относительно постановленного размера компенсации морального вреда апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем в указанной части решение суда первой инстанции не является предметом проверки судебной коллегии.

В остальной части решение суда первой инстанции ответчиком не оспаривается, в связи с чем решение суда первой инстанции в не обжалуемой части не является предметом проверки судебной коллегии.

При таком положении судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскания стоимости строительных недостатков, отмене в части взыскания неустойки на будущее время.

В остальной части решение является законным, обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 02 июля 2025 года изменить в части взыскания стоимости строительных недостатков, неустойки, отменить в части взыскания неустойки на будущее время.

Взыскать с ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в пользу ФИО6 денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков, неустойки в общем размере 129 373 рублей 20 копеек.

В удовлетворении требований о взыскании неустойки на будущее время – отказать.

В остальной части решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 02 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23.04.2026