Решение № 2-1910/2017 2-1910/2017~М-1641/2017 М-1641/2017 от 6 августа 2017 г. по делу № 2-1910/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 августа 2017 года г.о. Самара

Советский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Топтуновой Е.В.,

при секретаре Сундыревой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли- продажи жилого помещения и предварительного договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли- продажи, ссылаясь на то, что ФИО1 на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

В Управление Росреестра по Самарской области на государственную регистрацию по заявлению № от ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ФИО1 продает, а ФИО3 покупает в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

Ввиду того, что никаких денежных средств за отчуждаемую квартиру ни до подписания, ни в момент подписания договора купли-продажи, ни после подачи документов в Управление Росреестра по Самарской области ФИО1 не получил, ДД.ММ.ГГГГ им было подано заявление № о прекращении регистрационных действий.

При подаче указанного заявления сотрудники Управления Росреестра по Самарской области уверили ФИО1, что при наличии заявления о прекращении регистрационных действий и возврате документов, регистратор не вправе принимать решение о проведении гос.регистрации, а возникший спор между сторонами сделки в отношении недвижимости будет решаться при желании сторон исключительно в судебном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 от сотрудников паспортного стола ЖЭУ № узнал о том, что он уже не является собственником квартиры и что в данной квартире уже зарегистрирован ФИО3

Незамедлительно ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Самарской области с требованием разъяснить произошедшее. После долгих поисков его заявления о прекращении регистрационных действий, спустя длительное время ему было вручено Уведомление №, датированное ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, ФИО1 в Управление Росреестра по Самарской области были также поданы заявления с требованием письменного разъяснения того, ввиду чего, государственным регистратором был зарегистрирован переход права собственности на квартиру при сложившихся обстоятельствах.

Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ на его обращения от ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ поступил ответ Управления Росреестра по Самарской области, согласно которого ФИО1 сообщалось, что в отношении регистратора, принявшего такое решение в настоящее время проводится служебная проверка, по результатам которой государственный регистратор будет привлечен к дисциплинарной ответственности в соответствии с трудовым законодательством, а зарегистрированное право ФИО3 может быть оспорено им только в судебном порядке.

В ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Самарской области (сообщение от ДД.ММ.ГГГГ. №) признало тот факт, что при проведении перехода права собственности на спорную квартиру от ФИО1 к ФИО3 государственным регистратором имело место превышение (злоупотребление) должностными полномочиями, за что в результате проведенной служебной проверки государственный регистратор был привлечен к дисциплинарной ответственности.

Поскольку существенное условие договора купли-продажи об оплате недвижимости не было исполнено покупателем, денежных средств ФИО1 от ФИО3 не получал, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ФИО1 продает, а ФИО3 покупает в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес><адрес><адрес>; возвратить квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, <адрес> собственность ФИО1

В ходе судебного разбирательства истец ФИО1 уточнил исковые требования, просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры с внесением задатка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ФИО1 намеревается продать, а ФИО3 купить в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, <адрес>; расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ФИО1 продает, а ФИО3 покупает в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Возвратить квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> собственность ФИО1 Указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО3 на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, <адрес><адрес> государственной регистрации права собственности ФИО1 на этот объект недвижимости.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель -ФИО4, действующая на основании нотариально оформленной доверенности, поддержали уточненный иск, при этом дополнительно пояснили, что органами прокуратуры в адрес Росреестра вынесено представление, в котором указано на нарушение нормы проведения регистрации. Кроме того, утверждают, что квартира была передана за долговые обязательства сына истца- ФИО5. Договор купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ. истец подписал под моральным и психологическим давлением, и угрозой жизни и здоровью со стороны кредиторов сына и в частности под влиянием ФИО3, которому сын тоже должен был деньги, хотели продать спорную квартиру и купить другую, однако денежных средств истец не получил. Сын с ДД.ММ.ГГГГ года проживает в <адрес>. Истец подлинность подписи в договоре купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ. не оспаривает, как и не оспаривает наличие и подписание предварительного договора и договора купли – продажи, однако оспаривает факт передачи денежных средств.

Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО6, действующая на основании нотариально оформленной доверенности, исковые требования не признали в полном объеме по основаниям, изложенным в письменных отзывах на исковые требования и уточненные исковые требования. При этом пояснили, что в службе ОСП <адрес> возбуждено исполнительное производство по факту выселения ФИО1 из спорной квартиры на основании вступившего в законную силу заочного решения Советского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ Просили суд отказать в удовлетворении заявленных уточненных требований. Ответчик не отрицал факт знакомства с истцом и его сыном, а также наличием денежного долга по расписке, однако к оспариваемой сделке этот факт не соотносит. ФИО1 ему сообщил, что хочет взять ипотеку с первоначальным взносом № тыс. руб. из денег, которые получит от продажи, остальными он погасит долг сына. Угроз в адрес истца со стороны ответчика не совершалось.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области - ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, ранее в ходе рассмотрения дела пояснила, что переход права собственности был произведен на основании заключенного договора, однако для заявленных требований о расторжении договора купли- продажи, данное обстоятельство не имеет значения, то есть регистрация перехода права не влияет на возможность расторжения договора в судебном порядке. Удовлетворение исковых требований оставила на усмотрение суда.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о дне слушания.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В материалы дела предоставлена копия предварительного договора купли-продажи квартиры ( со внесением задатка) от ДД.ММ.ГГГГ., сторонами по которому выступают ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель), предметом договора является квартира по адресу: <адрес>

В соответствии с п. № данного договора, стоимость квартиры установлена сторонами в размере № руб., п. № договора предусмотрено, что покупатель передал продавцу в счет оплаты стоимости квартиры задаток в размере № руб., оставшаяся сумма по договору в размере № руб. передается продавцу в день подписания основного договора купли-продажи квартиры. Дата совершения сделки купли-продажи установлена сторонами в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ

При этом стоимость квартиры, размер задатка и оставшаяся сумма по договору написаны собственноручно ФИО1, что им в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Довод истца о том, что предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. был оформлен в момент составления основного договора купли-продажи, т.еДД.ММ.ГГГГ., материалами дела не подтвержден.

ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком был заключен договор купли- продажи квартиры <адрес> (л.д.№

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. указано, что расчет произведен между покупателем и продавцом до подписания договора, в самом тексте договора отсутствует какое- либо условие о порядке, сроках, размере оплаты покупателем денежных средств продавцу, а также условие о расторжении договора в связи с неоплатой стоимости товара покупателем. п. № договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ. предусмотрено, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи.

В соответствии с п. № данного договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, стоимость квартиры составила № рублей.

Право собственности ФИО3 на спорное помещение в установленном законом порядке зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации, что подтверждается выпиской (л.д.№

Истец, заявляя требование о расторжении вышеуказанного договора купли-продажи, ссылается на то, что никаких денежных средств за отчуждаемую квартиру ни до подписания, ни в момент подписания договора купли-продажи, ни после подачи документов в Управление Росреестра по Самарской области, ФИО1 не получил.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

По смыслу приведенных разъяснений в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате продавцу предоставлено не только право требовать оплаты по договору и уплаты процентов, но и право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором

В силу пункта 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

В подтверждение своих доводов о неполучении оплаты по договорам, о расторжении которых просит истец, он ссылается на то обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Самарской области им было подано заявление № о прекращении регистрационных действий, при этом сотрудники Росреестра уверили ФИО1, что при наличии заявления о прекращении регистрационных действий и возврате документов, регистратор не вправе принимать решение о проведении гос.регистрации, а возникший спор между сторонами сделки в отношении недвижимости будет решаться при желании сторон исключительно в судебном порядке.

Кроме того, ФИО1 в Управление Росреестра по Самарской области были также поданы заявления с требованием письменного разъяснения того, ввиду чего, государственным регистратором был зарегистрирован переход права собственности на квартиру при сложившихся обстоятельствах.

Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ на его обращения от ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ поступил ответ Управления Росреестра по Самарской области, согласно которого ФИО1 сообщалось, что в отношении регистратора, принявшего такое решение в настоящее время проводится служебная проверка, по результатам которой государственный регистратор будет привлечен к дисциплинарной ответственности в соответствии с трудовым законодательством, а зарегистрированное право ФИО3 может быть оспорено им только в судебном порядке.

В ДД.ММ.ГГГГ года Управление Росреестра по Самарской области (сообщение от ДД.ММ.ГГГГ. №) признало тот факт, что при проведении перехода права собственности на спорную квартиру от ФИО1 к ФИО3 государственным регистратором имело место превышение (злоупотребление) должностными полномочиями, за что в результате проведенной служебной проверки государственный регистратор был привлечен к дисциплинарной ответственности.

Однако, данные обстоятельства не могут служить бесспорным подтверждением отсутствия оплаты квартиры со стороны ответчика, рассмотрение вопроса о ненадлежащем исполнении должностных обязанностей предметом спора в настоящий момент не является.

Истец не оспаривает наличие и подписание предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. и договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ., однако оспаривает факт передачи денежных средств.

В соответствии с пояснениями ответчика, оплата как по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ., так и по договору купли продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. производилась путем передачи наличных денежных средств, денежная сумма, достаточная для совершения сделки, у него имелась, поскольку ему принадлежит рекламный бизнес, кроме того, ранее им была продана принадлежавшая ему недвижимость. В подтверждение данного довода ответчиком предоставлена копия сберегательной книжки.

Со слов ответчика денежные средства за спорную квартиру передавались у истца дома, по предварительному договору купли – продажи ответчик передал сумму в № рублей, в присутствии Факт передачи денежных средств подтверждает допрошенная в судебном заседании риэлтор - ФИО2, которая пояснила, что присутствовала при заключении предварительного договора, по квартире на <адрес>, деньги передавались лично в руки, № и № рублевыми купюрами, ФИО8 их лично сам пересчитал, заполнил расписку и поставил личную подпись в договоре. Вторая часть передачи денежных средств тоже проходила в ее присутствии.

Факт передачи денежных средств также подтверждается устным удостоверением истца получения оплаты в полном объеме сотруднику Росреестра по Самарской области при подаче документов и подписании при нем в Учреждении при камерах видеонаблюдения.

Дополнительных доказательств, подтверждающих факт совершения сделки, нормы действующего законодательства не требуют.

Неоспоримых документов, подтверждающих отсутствие факта передачи денежной суммы за квартиру по договору купли-продажи недвижимости, истец суду не представил, кроме устных заявлений.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ были прослушаны произведенные ФИО1 аудиозаписи деловых переговоров с ФИО3, связанные с отчуждением спорной квартиры, произведенные ФИО1 в квартире по адресу: <адрес><адрес>: ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на сотовый телефон <данные изъяты> модель №, место сохранения записи флеш-накопитель -карта памяти №; ДД.ММ.ГГГГ на планшет <данные изъяты>, модель №, IMEI №, место сохранения записи флеш-накопитель - карта памяти <данные изъяты>.

Однако, данные записи, по мнению суда, не содержат фрагментов, которые неоспоримо свидетельствовали бы о неполучении истцом оплаты за спорную квартиру.

Вместе с тем, записи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ произведены за ДД.ММ.ГГГГ до совершения сделки купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ.) и не могут подтверждать обстоятельства ее заключения.

Довод стороны истца, что ответчиком в его адрес и в адрес его сына высказывались угрозы, которые зафиксированы на данных записях, мог бы иметь значение в случае рассмотрения требований о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. и договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. недействительными, однако такое требование истцом заявлено не было.

Как установлено судом, вышеуказанные договоры никем не оспорены, в установленном порядке недействительными либо ничтожными не признаны, подлинность подписей ФИО1 в них не оспаривается.

Таким образом, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ.

Заключенный между ФИО1 и ФИО3 договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры с внесением задатка от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы истца о том, что ответчик принудил совершить спорную сделку из-за долгов сына опровергаются совершенными действиями самого ФИО1, поскольку на сайтах по продаже недвижимости: <данные изъяты> было размещено объявление о продажи спорной квартиры с личного кабинета истца, зарегистрированном на указанном сайте, что было бы не логичным при наличии устной договоренности между сторонами о передаче квартиры ответчику в счет долговых обязательств сына истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд в порядке ст. 321 ГПК РФ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательном виде изготовлено 14.08.2017 года.

Судья : подпись Е.В. Топтунова