Решение № 2-410/2017 2-410/2017~М-316/2017 М-316/2017 от 3 октября 2017 г. по делу № 2-410/2017

Отметка об исполнении решения____________________________________________________________________


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«04» октября 2017 года с. Ремонтное

Ремонтненский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Шафоростова В.А.

при секретаре Межиевой З.Л.,

с участием: ФИО3, ФИО4, ФИО5

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело № 2-410/2017 по исковому заявлению ФИО3, выступающей также в интересах несовершеннолетних детей ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 выступающей также в интересах несовершеннолетних детей ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО4 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Свою просьбу к суду истцы мотивировали теми обстоятельствами, что 01.03.2017 г. между ними и в интересах детей - ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО2ДД.ММ.ГГГГ. и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 5 360 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома общей площадью 54,2 кв.м. (жилой-42,8 кв.м.) с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Сразу после регистрации договора они стали проживать в доме, при обустройстве дома и после дождей были обнаружены существенные недостатки в качестве дома, о которых ответчица знала, однако, при продаже дома скрыла их от них.

Данные недостатки дома невозможно обнаружить при визуальном осмотре дома, так как часть из них были скрыты фундаментом, а часть - штукатуркой и побелкой, предметами обихода. Они вынуждены были обратиться к эксперту, в результате проведенной экспертизы обнаружены скрытые под штукатуркой и фундаментом недостатки дома, которые невозможно определить визуально.

Ответчица, прожила в доме много лет, делала ремонт в доме и пользовалась им, знала о данных недостатках в качестве дома, но умышленно скрыла их.

Вышеперечисленные недостатки создают препятствия в нормальном проживании их семьи, у них нет средств, чтобы произвести капитальный ремонт дома. В доме нет нормальных условий, создающих безопасность проживания малолетних детей.

Оформлением договора купли-продажи дома и земельного участка занималась ответчица, в силу юридической безграмотности они полностью доверили составление договора купли - продажи продавцу, и теперь как выяснилось, договор купли - продажи был составлен полностью в интересах продавца, акт приема передачи недвижимости не составлялся умышленно.

Они обратилась к ответчице с предложением в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи дома, но в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи ответчица не желает, поэтому они вынуждены обратиться в суд за защитой своих интересов.

Просят суд, 1. Расторгнуть договор купли -продажи земельного участка площадью 5 360 кв.м. с кадастровым номером 61:32: 0040201:177 и жилого дома общей площадью 54,2 кв.м. (жилой -42, 8 кв.м.) с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

2. Прекратить право долевой собственности по ? на земельный участок площадью 5 360 кв.м. с кадастровым номером 61:32: 0040201:177 и жилой дома общей площадью 54,2 кв.м. (жилой - 42, 8 кв.м.) с кадастровым номером № по адресу: <адрес> ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2.

3. Возвратить земельный участок площадью 5 360 кв.м. с кадастровым номером 61:32: 0040201:177 и жилой дома общей площадью 54,2 кв.м. (жилой - 42, 8 кв.м.) с кадастровым номером 61:32: 0040201:691 по адресу: <адрес> ответчику.

4. Взыскать с ответчика в пользу ГУ УПФ России в <адрес> денежные средства в сумме 433 026 руб. 00 коп.

В судебное заседание уведомленные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания представители органа опеки и попечительства Ремонтненского отдела образования Администрации Ремонтненского района, УПФР Ремонтненского района Ростовской области не прибыли, УПФР г.Читы, не представили суду уважительных причин своей неявки, просили дело рассмотреть в их отсутствие.

С учетом мнения сторон в отношении вышеуказанных лиц дело рассмотрено в порядке ч.5 ст.167 ГПК РФ.

В судебном заседании ФИО3 и ФИО4 поддержали исковые требования по доводам, изложенным в иске.

В судебном заседании ФИО5 просила иск оставить без удовлетворения, пояснила, что Я-вы проживали в данном жилом доме с 29 января 2017 года, то есть в течение месяца до заключения договора купли продажи жилого дома и земельного участка, следовательно они имели полную возможность для ознакомления с состоянием жилого дома, хозяйственных построек. При заключении договора купли-продажи каких-либо претензий по состоянию и качеству жилого дома не имелось. Истцы обратились в суд по истечении 6 месяцев как стали проживать в данном жилом доме. Имеющиеся по мнению истцов недостатки в жилом доме могли возникнуть из-за ненадлежащего ухода и эксплуатации жилого дома, имеющееся недостатки являются устранимыми, не требуют значительных расходов и могут быть устранены самими истцами.

В судебном заседании свидетель ФИО6 пояснила суду, что является знакомой ответчицы, регулярно приезжала к ней в гости вплоть до 1 марта 2017 года. Жилой дом в котором проживала ответчица по её мнению находился в исправном состоянии, каких-либо дефектов и повреждений она не видела.

Исследовав материалы дела, исследовав заключение органа опеки и попечительства Ремонтненского отдела образования Администрации Ремонтненского района(л.д.166,167), выслушав истцов, ответчика, свидетеля, суд приходит к следующему:

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Как установлено в судебном заседании 01 марта 2017 года между ФИО3, выступающей также в интересах несовершеннолетних детей ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи жилого дома, площадью 54,2 кв. м и земельного участка, площадью 5360 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>(л.д.12-16), данный договор прошел государственную регистрацию(л.д.17), право собственности на указанные объекты было зарегистрировано за ФИО3, выступающей также в интересах несовершеннолетних детей ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4., что подтверждается выпиской из ЕГРН на недвижимое имущество т ДД.ММ.ГГГГ и спорное имущество фактически перешло во владение истцов(л.д.54-56).

Обратившись в суд с настоящим иском, ФИО3 выступающей также в интересах несовершеннолетних детей ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО4 сослалась на ненадлежащее качество приобретенного по договору купли-продажи от 01.03.2017 г. жилого дома, наличие недостатков, не оговоренных продавцом при заключении сделки. В частности, истцы указали, что фундаменты находятся в неудовлетворительном техническом состоянии (марка бетона ниже нормативных - класс бетона В7,5), глубина заложения фундаментов 600 мм., наружные стены основного здания частично облицованы в дворовой части кирпичом на ребро, облицовка произведена недавно, перед возможно перед продажей дома керамическим кирпичом, не предназначенным для наружных облицовочных работ, так как марка по морозостойкости такого кирпича не соответствует требуемым нормам и составляет F10 при норме F 35, полы находятся в неудовлетворительном состоянии, имеются щели между досками, здание эксплуатируется без ремонта более 60 лет. Полы в пристройке неровные имеется уклон к наружной стене. Согласно заключению эксперта неровность пола произошла в результате неровностей балки в перекрытии над техническим подпольем или осадки фундамента, двери технически изношены, имеют нестандартные размеры, не все закрываются плотно вследствие перекосов кирпичной кладки, на дверных блоках имеются следы пожара, из -под краски просматривается сажа, на потолке имеются разводы от протечки кровли, обои отклеиваются, чердачное перекрытие находится в неудовлетворительном техническом состоянии. Общий физический износ здания составляет 45 %.

Как следует из договора купли- продажи п.14,15 «Покупатели» удовлетворены качественным состоянием земельного участка и расположенного на нем жилого дома с хозяйственными постройками и сооружениями, установленным осмотром. При осмотре не обнаружено каких-либо недостатков, о которых не сообщил им «Продавец».

Переданный «Покупателям» жилой дом находится в состоянии пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроен, отвечает техническим и санитарным требованиям. Претензий к качеству приобретаемого имущества к «Покупателей» нет.(л.д.15)

Доказательств того, что истцы желали осмотреть дом с привлечением специалистов, и им было отказано, материалы дела не содержат, также как не содержат достоверных доказательств того, что истцы были ограничены в доступе в какие-либо помещения спорного дома, в том числе на чердак.

Суд принимает во внимание, что спорный жилой дом был изучен сотрудниками УПФР в Ремонтненском районе Ростовской области, которые одобрили распоряжение средствами материнского капитала, чего в случае неудовлетворительного состояния спорного жилого дома не произошло бы.

Как установлено в судебном заседании и не отрицалось всеми сторонами, истцы на момент заключения договора купли-продажи знали о техническом состоянии недвижимого имущества, так как в течение более месяца проживали в данном жилом доме, пользовались отоплением АГВ, хозяйственными постройками, следовательно должны были действовать с учетом той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от них по характеру договора.

В соответствии со ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом обязанность представить в суд соответствующие доказательства законом возложена на стороны и лиц, участвующих в деле.

Суд полагает, что истцами не было доказано, что при заключении договора купли-продажи он не знал и не мог знать об указываемых им недостатках приобретаемого недвижимого имущества, поскольку, исходя из п. 14,15 договора, они ознакомились с характеристиками и фактическим состоянием приобретаемого строения, визуально осмотрели приобретаемый объект, а значит, имели возможность установить имеющиеся дефекты несущих стен, потолка, отделки и инженерных коммуникаций и т.д. Поэтому покупатели должны были проявить необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность при заключении сделки, в т.ч. отказаться от заключения договора, в случае несогласия с техническим состоянием приобретаемых строений.

Исходя из объема, характера и степени выраженности имеющихся у спорного жилого помещения конструктивных недостатков и дефектов, на которые указывает истцы, они, осматривая и принимая недвижимое имущество от продавца до заключения договора не могли не знать о существовании таковых, поскольку данные недостатки могли быть установлены им с достаточной степенью очевидности, специальных познаний в сфере строительства для этого не требовалось, и такие недостатки не могут быть признаны скрытыми.

Исследованные в суде доказательства, наряду с иными установленными обстоятельствами, вопреки позиции истцов, не подтверждают факт наличия у приобретенного ими имущества таких недостатков, которые бы одновременно носили как скрытый, так и существенный характер, а видимые недостатки, исходя из буквального содержания договора купли-продажи, не могут быть признаны в качестве достаточных оснований для его расторжения.

Суд не может принять доводы истцов об определяющей роли в качестве доказательства представленный ими отчёт по техническому обследованию частей здания (л.д.24-57), поскольку юридически значимым обстоятельством при рассмотрении настоящего спора является не фактическое состояние дома в настоящее время и его стоимость, а тот факт имел ли спорный дом существенные недостатки на момент заключения договора купли-продажи от 01.03.2017, о которых истцу не было известно, а таких доказательств истцом суду не представлено, так же как и не представлено доказательств существенного нарушения условий договора продавцом.

На основании вышеизложенного, суд с учётом установленных в судебном заседании обстоятельств считает, исковые требования ФИО3, выступающей также в интересах несовершеннолетних детей ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли -продажи земельного участка площадью 5 360 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома общей площадью 54,2 кв.м. (жилой -42, 8 кв.м.) с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, прекращении права долевой собственности по ? на земельный участок площадью 5 360 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дома общей площадью 54,2 кв.м. (жилой - 42, 8 кв.м.) с кадастровым номером № по адресу: <адрес> ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2, возвращении земельного участка площадью 5 360 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома общей площадью 54,2 кв.м. (жилой - 42, 8 кв.м.) с кадастровым номером 61№ по адресу: <адрес> ответчику, взыскании с ответчика в пользу ГУ УПФ России в <адрес> денежные средства в сумме 433 026 руб. 00 копеек – оставить без удовлетворения

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3, выступающей также в интересах несовершеннолетних детей ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли -продажи земельного участка площадью 5 360 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома общей площадью 54,2 кв.м. (жилой -42, 8 кв.м.) с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, прекращении права долевой собственности по ? на земельный участок площадью 5 360 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дома общей площадью 54,2 кв.м. (жилой - 42, 8 кв.м.) с кадастровым номером № по адресу: <адрес> ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2, возвращении земельного участка площадью 5 360 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома общей площадью 54,2 кв.м. (жилой - 42, 8 кв.м.) с кадастровым номером № по адресу: <адрес> ответчику, взыскании с ответчика в пользу ГУ УПФ России в Ремонтненском районе Ростовской области денежные средства в сумме 433 026 руб. 00 копеек – оставить без удовлетворения

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ремонтненский районный суд Ростовской области в течении десяти дней со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 06.10.2017 года.

Судья Шафоростов В.А.