Решение № 3А-66/2017 3А-66/2017~М-37/2017 М-37/2017 от 20 марта 2017 г. по делу № 3А-66/2017

Дело № 3а-66/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 21 марта 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 16 ноября 2016 года № 23,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 16 ноября 2016 года № 23, которым на основании заявления ФИО2 определена кадастровая стоимость земельных участков, расположенных по адресу <адрес>:

с кадастровым номером №, площадью 4223 кв.м (далее – земельный участок № 1), равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.07.2016г. в размере 1 378 027 руб.;

с кадастровым номером №, площадью 4212 кв.м (далее – земельный участок № 2), равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.07.2016г. в размере 1 374 494 руб.;

с кадастровым номером №, площадью 4211 кв.м (далее – земельный участок № 3), равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.07.2016г. в размере 1 374 169 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка № 1 установлена в размере 7 286 279,74 руб., земельного участка № 2 - 7 267 300,56 руб., земельного участка № 3 - 7 265 575,18 руб.

Отчет об оценке земельных участков, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельных участков. Осуществлен некорректный подбор аналогов. Приватизация объекта-аналога № 4 (<адрес>) осуществлялась с выкупной ценой 16 426 000 руб., затем земельный участок был снят с торгов и передан в аренду. Объект-аналог № 5 (<адрес>Б) был продан по минимальной цене, поскольку расположенное на земельном участке здание находилось в неудовлетворительном состоянии. Объекты-аналоги существенно отличаются от объектов оценки по элементам сравнения, при этом, корректировки не применены или не обоснованны. Разрешенное использование объектов оценки – объекты промышленности, объекты –аналоги №№ 2,7,8,9,10 не являются землями промышленности. Не приведен полный и подробный анализ сравниваемых объектов по всем ценообразующим факторам. Не обоснован отказ от проведения корректировок, влияющих на определение рыночной стоимости объекта оценки. Не применена корректировка на торг, тогда как объект-аналог № 5 (<адрес>) продан Комитетом путем публичного предложения по сниженной цене, с ценой отсечения 50% от начальной цены. По объекту-аналогу № 7 не обоснованно указано, что половина земельного участка находится в аренде, половина в собственности, соответственно неверно выбрана величина корректировки на вид права. Отсутствует информация о кадастровых номерах объектов-аналогов №№ 7, 8. В рамках доходного подхода не использована информация об объектах-аналогах, по которым было продано право аренды в 2016 году по действительной, а не заниженной цене, сведения о которых имеются в свободном доступе. Рыночная стоимость земельного участка № 1 может составлять – 6 989 909,6 руб., земельного участка № 2 – 6 971 744,52 руб., земельного участка № 3 – 6 970 089,31 руб. Установлена путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента формирования земельного участка, среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу.

В дополнении к административному исковому заявлению административный истец указал, что по заданию администрации г. Комсомольска-на-Амуре оценщиком ООО «Центр экономического содействия» (г. Тюмень) итоговая рыночная стоимость земельного участка № 1 была определена в размере 5 532 000 руб., земельного участка № 2 – 5 517 720 руб., земельного участка № 3 – 5 516 410 руб., в подтверждение чего к указанному дополнению приложена ксерокопии Отчета № 98/17 об определении рыночной стоимости земельных участков.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации г. Комсомольска-на-Амуре, представителей административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица ФИО2, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

Из письменного отзыва Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Комиссия заявленные требования не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельных участков по состоянию на дату, на которую была определена их кадастровая стоимость. Виды разрешенного использования объектов оценки и объектов-аналогов идентичны, относятся к ВРИ-9, утвержденному постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.

Из письменного отзыва заинтересованного лица ФИО2 следует, что он считает заявленные требования не обоснованными. Объект оценки и все объекты-аналоги относятся к одному виду разрешенного использования, в связи с чем, корректировка по данному фактору не требуется. По остальным ценообразующим факторам применены корректировки. Оформление и содержание Отчета об оценке полностью соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки.

Допросив в качестве свидетеля исполнительного директора ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО1, утвердившего Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что ФИО2 является сособственником (доля в праве 1/2) земельных участков №№ 1, 2, 3, расположенных по адресу: <адрес>.

Записи о государственной регистрации №, №, № от 21.07.2016г.

Согласно данным кадастровых паспортов на кадастровый учет земельные участки №№ 1, 2, 3 были поставлены 01.07.2016г. Разрешенное использование – объект промышленности – нежилые здания административного и главного производственного корпуса.

Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.07.2016г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края», и составляла у земельного участка № 1 – 7 286 279, 74 руб., земельного участка № 2 – 7 267 300,56 руб., земельного участка № 3 – 7 265 575,18 руб.

31.10.2016г. ФИО2 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 624/ОН-2016 об оценке, составленный 30.09.2016г., оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО3, согласно которому по состоянию на 01.07.2016г. рыночная стоимость земельного участка № 1 составляет 1 378 027 руб., земельного участка № 2 – 1 374 494 руб., земельного участка № 3 – 1 374 169 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № 99/2016/ХАБАРОВСК/1 от 27.10.2016г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет ФИО4

На заседании Комиссии от 16.11.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости земельных участков №№ 1, 2, 3 от кадастровой стоимости составляет 81%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.07.2016г. земельного участка № 1 - 1 378 027 руб., земельного участка № 2 – 1 374 494 руб., земельного участка № 3 – 1 374 169 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок), в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 09.02.2017г. № П-0058, действует в составе: председатель комиссии – ФИО5 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО6 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО7 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО8 – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО5, заместителя председателя ФИО6, члена комиссии ФИО7, при участии секретаря комиссии ФИО9

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

В соответствии с положениями пункта 20 Порядка, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности. Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 624/ОН-2016 об оценке объектов оценки, Положительного экспертного заключения на отчет № 99/2016/ХАБАРОВСК/1 от 27.10.2016г.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 624/ОН-2016 следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.07.2016г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, доходный подход, в рамках которого применен метод капитализации земельной ренты. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного подхода и иных методов в рамках сравнительного и доходного подходов.

Проведен подбор аналогов по следующим элементам сравнения: условия продажи, дата предложения/аукциона, реализуемое право и ограничения (обременения) этих прав, условия финансирования, разрешенное использование, местоположение, масштаб (на общую площадь земельного участка), категория земель, наличие улучшений, экологическая обстановка.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из данных архива частных объявлений http://khabarovsk.farpoost.ru, официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru, официального сайта Росреестра http://portal.rosreestr.ru/, научно-практического журнала «Дальневосточный оценщик» № 4 (53) от 2015г., Публичной кадастровой карты http://pkk5.rosreestr.ru/.

Скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

В рамках сравнительного подхода отобрано 7 объектов-аналогов, сопоставимых по критериям отбора с оцениваемыми участками.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки: на условия продажи для объектов-аналогов №№ 2, 7, 8 (предложенных к продаже); на дату продажи; на вид права для объекта-аналога № 7; на площадь; на местоположение. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете.

Корректировка на условия продажи объектов-аналогов №№ 5, 9, 10 не произведена с указанием, что по данным аналогам информация представлена о свершенной сделки.

Корректировка на вид права для объектов-аналогов №№ 2, 4, 5, 8-10 не произведена со ссылкой на отсутствие различий по данному фактору.

Корректировка на обременения не произведена ввиду их отсутствия.

Корректировки на условия финансировании, на категорию земель не произведены с указанием, что все объекты-аналоги соответствуют объектам оценки по данному параметру.

Корректировка на разрешенное использование для объектов-аналогов не произведена со ссылкой на соответствие вида разрешенного использования объектов-аналогов виду разрешенного использования объектов оценки.

Корректировка на наличие улучшений не произведена с указанием на отсутствие улучшений.

После проведенных корректировок произведен расчет надежности полученных результатов. Исключены аналоги, не вошедшие в доверительный интервал.

Рыночная стоимость земельного участка № 1 определена в размере 1 213 817 руб., земельного участка № 2 – 1 210 782 руб., земельного участка № 3 – 1 210 494 руб.

В рамках доходного подхода отобрано 7 объектов-аналогов.

Произведены корректировки на дату продажи, на площадь, на местоположение. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете.

Корректировка на условия продажи не произведена с указанием, что все объекты-аналоги были проданы на аукционе.

Корректировка на вид права и ограничения обременения этих прав не произведена с указанием на отсутствие обременений, идентичность вида права всех объектов-аналогов.

Корректировки на категорию земель, на наличие улучшений не произведены с указанием, на отсутствие различий по данным факторам.

Корректировка на разрешенное использование для объектов-аналогов не произведена со ссылкой на соответствие вида разрешенного использования объектов-аналогов виду разрешенного использования объектов оценки.

Корректировка на экологическое состояние не произведена с указанием, что все объекты-аналоги и оцениваемые земельные участки расположены в районах с удовлетворительной экологической обстановкой.

После проведенных корректировок произведен расчет надежности полученных результатов. Исключены аналоги, не вошедшие в доверительный интервал.

Рыночная стоимость земельного участка № 1 определена в размере 1 535 133 руб., земельного участка № 2 – 1 531 134 руб., земельного участка № 3 – 1 530 768 руб.

После согласования результатов итоговая рыночная стоимость составила: земельного участка № 1 – 1 378 027 руб., земельного участка № 2 – 1 374 494 руб., земельного участка № 3 – 1 374 169 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № 99/2016/ХАБАРОВСК/1 от 27.10.2016г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет ФИО4

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объектов оценки, признаны обоснованными.

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что по объекту-аналогу № 4 информация о выставке объекта на продажу получена с официального сайта г. Комсомольска-на-Амуре. Использование цены предложения к продаже допускается ФСО № 7. Все объекты-аналоги и объекты оценки относятся к одной группе видов разрешенного использования – ВРИ-9, расположены в промышленных зонах в соответствии с Правилами застройки и землепользования, на территории которых разрешено строительство объектов промышленной недвижимости. По различающимся ценообразующим факторам произведены корректировки. Аналог № 5 реализован администрацией г. Комсомольска-на-Амуре в рамках Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» в силу его статьи 12 по рыночной стоимости. Корректировка на торг в отношении аналога № 5 не применялась, поскольку использована цена сделки. Аналог № 7 представляет собой 2 смежных земельных участка, которые реализовывались одним лотом, один из них находится в собственности, другой – в аренде. Передаваемые права приняты в соответствии с источником информации. Перечисленные административным истцом земельные участки, которые, по мнению административного истца могли быть использованы в качестве аналогов, не относятся к одному с объектами оценки сегменту рынка.

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, Положительного экспертного заключения, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из Отчета следует, что объекты оценки и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка, сопоставимы по ценообразующим факторам.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 22 ФСО № 9 в качестве аналогов могут выступать объекты с известными ценами, как сделок, так и предложений к продаже.

В силу приведенной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о том, что объект-аналог № 4 был снят с торгов, поскольку в Отчете использована цена предложения с последующей корректировкой на торг.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о расположении на объекте-аналоге № 5 низколиквидных объектов недвижимости. Поскольку по данному объекту использована цена сделки, корректировка на торг не требуется.

Передаваемые по объекту-аналогу № 7 права приведены в Отчете в соответствии с источником информации.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

В силу пунктов 4, 5 части 2 статьи 246 КАС РФ надлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка является отчет и положительное экспертное заключение на указанный отчет.

Заверенная специалистом администрации г. Комсомольска-на-Амуре копия отчета об оценке земельных участков, выполненного ООО «Центр экономического содействия» (г. Тюмень) по заданию административного истца, не соответствуют требованиям части 2 статьи 70 КАС РФ, не является относимым доказательством (статья 60 КАС РФ), поскольку не подтверждает несоответствия требованиям федеральных стандартов оценки Отчета, на основании которого Комиссией было вынесено оспариваемое решение, не принята судом в качестве доказательства по делу.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 16 ноября 2016 года № 23 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 24 марта 2017 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз