Решение № 2-2718/2023 2-432/2024 2-432/2024(2-2718/2023;)~М-2717/2023 М-2717/2023 от 29 октября 2024 г. по делу № 2-2718/2023

УИД: 91RS0009-01-2023-003955-47

Дело № 2-432/2024


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 октября 2024 года г. Евпатория

Евпаторийский городской суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Лантратовой А.И.

при секретаре судебного заседания Досмамбетовой Л.М.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

представителя третьего лица ООО «Агентство недвижимости «Квадратный метр» ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО11, третьи лица Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, РНКБ (ПАО), Общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Квадратный метр», о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки и взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО11, третьи лица Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, РНКБ (ПАО), ООО «Агентство недвижимости «Квадратный метр», о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки и взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины

В обоснование искового заявления истец ФИО1 указывает, что с целью покупки объекта недвижимости в г. Евпатории она обратилась в агентство недвижимости «Квадратный метр», где ей подыскали объекты недвижимости: квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, и летнюю кухню литер «Д» по тому же адресу. Она встретилась с продавцом ФИО11, посмотрела объекты недвижимости, они ей понравились, продавец ФИО11 заверил её, что на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, есть правоустанавливающий документ, а на летнюю кухню литер «Д» - нет, так как она реконструирована. Также ФИО11 сообщил, что при заключении договора купли-продажи летняя кухня литер «Д» перейдет в её пользование как дополнение к квартире, в подтверждение чего ответчик представил акты и мировые соглашения, подписанные с соседями.

Так, 21 сентября 2023 года межу ФИО1 Покупатель) и ФИО11 (Продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого стороны обязались в срок до 21 октября 2023 года (включительно) заключить договор отчуждения (основной договор) объекта недвижимости, представляющего собой квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, на условиях, установленных этим предварительным договором.

03 октября 2023 года между сторонами был заключен основной Договор купли-продажи квартиры, согласно которому на условиях, предусмотренных данным договором, Продавец продал, а ФИО2 купил, квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>

Согласно пункту 2.1. Договора по соглашению сторон стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей (шесть миллионов пятьсот пятьдесят тысяч рублей 00 копеек). Первая часть денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей (сто пятьдесят тысяч рублей 00 копеек) переданы покупателем продавцу до подписания данного договора. Вторая часть денежных средств в размере <данные изъяты> рублей (шесть миллионов четыреста тысяч рублей 00 копеек) передаются после государственной регистрации перехода права собственности с использованием счета Эскроу (РНКБ Банк (ПАО)).

03 октября 2023 года заключён договор на открытие Счета Эскроу, согласно которому Депонент (ФИО1) просит заключить Договор Эскроу на его имя в пользу ФИО6 (Бенефициар), и открыть Счет Эскроу с целью проведения расчетов по сделке с недвижимостью в Российском национальном коммерческом банке (публичное акционерное общество).

Как указывает истец, с подписанием Договора купли-продажи квартиры 3 октября 2023 года на счет Эскроу № по Договору Эскроу № № она внесла денежные средства в размере <данные изъяты> рублей (шесть миллионов четыреста тысяч рублей 00 копеек).

Однако позже, после подписания основного Договора купли-продажи квартиры и перевода денежных средств на Счет Эскроу (РНКБ Банк (ПАО)) (№), ей стало известно, что в отношении реконструированного строения лит. «Д» уже имеются иные акты, а именно:

решение Евпаторийского городского суда Республики Крым от 09 ноября 2022 года по делу №, согласно которому было решено обязать ФИО11 устранить препятствие во владении и пользовании жилым домом и хозяйственными постройками, принадлежащими ФИО5 на праве собственности, расположенными по адресу: <адрес>, путем приведения строения лит. «Д». расположенного по адресу: <адрес>, к первоначальным размерам общей площадью 9,1 кв.м. (решение не обжаловано и вступило в законную силу).

Таким образом, как считает истец, продавец ввел ее в заблуждение, поскольку одну квартиру без двухэтажной летней кухни она бы не покупала за <данные изъяты> рублей, в связи с чем, в результате недобросовестных действий продавца она лишилась того, на что рассчитывала заключая договор купли-продажи.

Ссылаясь на ст. 167 Гражданского кодекса РФ, истец ФИО1 указывает, что договор купли-продажи недвижимого имущества заключен ею вследствие заблуждения, выраженная в нем её воля повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые она действительно имела ввиду. Под влиянием заблуждения она помимо своей воли составила неправильное мнение и осталась в неведении относительно обстоятельств, имеющих для неё существенное значение, под их влиянием совершила сделку, которую она не совершила бы, если бы не заблуждалась. Обращает внимание на то, что на момент заключения договора ФИО11 знал о наличии судебных актов в отношении летней кухни литер «Д», но скрыл от покупателя информацию об этом, указав заведомо ложную информацию.

Таким образом, истец ФИО1 просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 03 октября 2023 года, заключенный между ней и ФИО6; применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры от 03 октября 2023 года, заключенного между ней и ФИО6, обязав каждую из сторон возвратить другой все полученное по сделке.

В судебном заседании истец ФИО1, её представитель ФИО3 заявленные исковые требования поддержали, просили удовлетворить по доводам и основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании с исковым заявлением не согласился, возражал против удовлетворения исковых требований. Указал, что ответчик ФИО11 до настоящего времени денежные средства, за исключением задатка в размере 150000 рублей, в качестве покупной цены за проданную недвижимость в размере 6400000 рублей, так и не получил. Банк отказал в перечислении причитающихся ему денежных средств с Эскроу-счёта, в связи с технической ошибкой в документах. При этом государственная регистрация перехода права собственности к ФИО1 была осуществлена 10 октября 2023 года. Обратил внимание на то, что согласно передаточному акту, подписанному сторонами в день заключения договора купли-продажи, со стороны покупателя отсутствовали какие-либо претензии к переданному в её собственность объекту недвижимости, его качеству, каким-либо другим характеристикам. Кроме того, сама истец не отрицает, что при покупке квартиры ей было известно об отсутствии правоустанавливающих документов на реконструированную летнюю кухню. Также ФИО1 было известно, что она приобретает один объект недвижимости - квартиру. Перед заключением договора купли-продажи ответчик представил в АН «Квадратный метр» все имеющиеся у него правоустанавливающие и технические документы, а также решение суда об обязании ФИО11 привести реконструированный предыдущим собственником литер «Д» к первоначальным размерам.

Представитель третьего лица ООО «Агентство недвижимости «Квадратный метр» ФИО7 в судебном заседании просил разрешить исковые требования на усмотрение суда, принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Представители третьих лиц Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, РНКБ (ПАО) в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО8 пояснил суду, что ему известна ФИО1, она как клиент обращалась в ООО «Агенство недвижимости «Квадратный метр» для покупки недвижимости. Ей необходимо было приобрести два здания с отдельными входами для проживания и для сдачи. Было подобрано около трех объектов, отвечающих этому условию. В итоге, ФИО1 остановила свой выбор на объекте, расположенном по адресу: <адрес>. Супруга собственника показывала объект, она обратила внимание на второй неузаконенный дом, пояснила, что они его сдают, и, в случае покупки, покупатель может перезаключить договор аренды на себя. При заключении предварительного договора купли-продажи продавец пояснил, что на сдачу второго дома имеется согласие соседей, и никаких проблем с этим не будет. О том, что имеется решение о сносе, представитель агентства недвижимости предупрежден не был, об этом стало известно уже после сделки.

Свидетель ФИО9 в судебном заседании суду пояснила, что в ООО «Агенство недвижимости «Квадратный метр», где она работала, обратилась ФИО1, которая хотела приобрести объект недвижимости. Из всех предложенных вариантов ФИО1 понравился объект недвижимости по адресу: <адрес>, он находился в собственности ФИО11 и представлял собой домовладение и двухэтажную летнюю кухню, которая сдавалась в аренду. Объекты показывала супруга ФИО11, она пояснила, что один объект узаконен, а второй на этапе узаканивания, его можно будет узаконить в дальнейшем, на что уже имеется согласие соседей. После осмотра объектов договорились о задатке. Цена по договору купли-продажи была определена с учётом стоимости летней кухни, цена одного объекта недвижимости площадью 30 кв.м. была ниже, но у покупателя было намерение приобрести именно два объекта недвижимости. Поскольку на летнюю кухню лит. «Д» не имелось правоустанавливающих документов, она не была указана ни в предварительном, ни в основном договорах. Но в объявлении на «Авито» было указано, что продается квартира и к ней предоставляется в пользование вторая, к объявлению были приложены фотографии и первого помещения площадью 30 кв.м. и второго площадью 50 кв.м. Также с супругой ФИО11 велась переписка в мессенджере о том, какая мебель и техника остается покупателю, эта переписка касалась двух объектов.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО7 пояснил суду, что он работает юристом в ООО «Агенство недвижимости «Квадратный метр», он оформлял предварительный договор, заключенный между ФИО11 и ФИО1, а затем - основной договор. При подготовке договоров был представлен технический паспорт на квартиру, в нем был заштрихован один объект, который является самовольным. После того, как сделка была проведена, и право собственности зарегистрировано за ФИО1, она обратилась в агентство и сообщила, что по одному из приобретенных ею объектов приходил судебный пристав. До этого о наличии судебного решения по этому объекту не было известно. Какие-либо мировые соглашения между предыдущим собственником и соседями также не представлялись. Объектом продажи по договору была квартира, так как только на неё имелись правоустанавливающие документы.

Свидетель Свидетель №1 в судебном заседании пояснил суду, что он является учредителем ООО «Агенство недвижимости «Квадратный метр». Он знаком с ФИО1, как клиентом агентства. Непосредственно он оформлением сделки между сторонами не занимался, но ему известно, что уже после заключения договора ФИО1 решила отказаться от приобретенного ею объекта недвижимости, так как он её не устроил.

Выслушав стороны, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд считает исковые требования ФИО1 к ФИО11 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Из материалов дела следует, что 21 сентября 2023 года между ФИО11, выступающим на стороне продавца, и покупателем ФИО1 заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязуются в срок до 21 октября 2023 года (включительно) заключить договор отчуждения (основной договор) объекта недвижимости, представляющего собой квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> на условиях, установленных этим предварительным договором (Т. 1: л.д. 12-13).

03 октября 2023 года ФИО11 и ФИО1 заключили договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец (ФИО11) продал, а покупатель (ФИО1) купил квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>. Согласно п. 2.1. Договора по соглашению сторон стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей. Первая часть денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей переданы покупателем продавцу до подписания настоящего договора. Вторая часть денежных средств в размере <данные изъяты> рублей передаются после государственной регистрации перехода права собственности с использованием счета Эскроу (РНКБ Банк (ПАО)) ((Т. 1: л.д. 14-15).

Согласно платежному поручению № 1 от 03 октября 2023 года ФИО1 были внесены денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей на счет Эскроу № <данные изъяты>, открытый в РНКБ Банк (ПАО) (Т. 1: л.д. 16-17, 18, 48, 49).

Как следует из передаточного акта от 03 октября 2023 года, Продавец в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 03 октября 2023 года, заключенным в простой письменной форме, передал, а Покупатель принял в собственность квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную по адресу: <адрес>; Продавец передал, а Покупатель принял объект надлежащего качества, ключи от объекта, домовую книгу, технический паспорт; претензий по состоянию передаваемого имущества стороны не имеют, передаточный акт ими подписан добровольно (Т. 1: л.д. 107).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости квартира с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 32,6 кв.м., на праве собственности зарегистрирована за ФИО1; дата осуществления государственной регистрации права - 10 октября 2023 года (Т. 1: л.д. 133-135).

В своём исковом заявлении ФИО1 указывает, что при заключении договора купли-продажи квартиры от 03 октября 2023 года между ней и продавцом ФИО11 было достигнуто соглашение о том, что с квартирой к покупателю переходит летняя кухня литер «Д». Однако ответчик скрыл наличие решения суда, принятого в отношении данной летней кухни.

Решением Евпаторийского городского суда Республики Крым от 09 ноября 2022 года по делу № 2-490/2022 удовлетворено исковое заявление ФИО5 к ФИО11, третье лицо Администрация г. Евпатории Республики Крым, об устранении препятствий во владении и пользовании имуществом. На ФИО11 возложена обязанность устранить препятствия во владении и пользовании жилым домом и хозяйственными постройками, принадлежащими ФИО5 на праве собственности, расположенными по адресу: <адрес>, путем приведения строения лит. «Д», расположенного по адресу: <адрес> к первоначальным размерам, общей площадью 9,1 кв.м. При рассмотрении указанного гражданского дела на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы судом установлено, что реконструированное строение лит. «Д» нарушает права и законные интересы владельца соседнего жилого дома <адрес>. Со стороны надподвального помещения в лит. «Д» створки оконного блока в единственном световом проеме помещения №1 (кухни) жестко заблокированы металлическими накладками, в результате чего у владельца ФИО5 жилого дома лит. «А» отсутствует возможность выполнять естественное проветривание помещения кухни, что нарушает требования СП 402.1325800.2018 Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления [25] 5.9 Вентиляция помещений, предназначенных для установки газоиспользующего оборудования, должна быть естественной. Для устранения нарушения права владельца жилого дома <адрес>, в части отсутствия возможности естественного проветривания помещения кухни, увеличения противопожарного разрыва между строением лит. «Д» и жилым домом лит. «А», необходимо демонтировать часть строения лит. «Д» в виде надподвального помещения с лестницей на всю высоту, в которое выходит окно помещения кухни и закладкой образованного проема глухой наружной стеной из негорючих материалов на всю высоту здания лит. «Д» (Т. 1: л.д. 23-30).

Решение Евпаторийского городского суда Республики Крым от 09 ноября 2022 года по делу № 2-490/2022 вступило в законную силу 12 декабря 2022 года, то есть до заключения между сторонами по настоящему делу договора купли-продажи квартиры от 03 октября 2023 года.

07 ноября 2023 года ФИО1 обратилась в ОМВД России по г. Евпатории с заявлением о привлечении к ответственности ФИО11, который, как указала ФИО1, обманным путем завладел её денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей, так как скрыл от нее информацию об объекте недвижимости, в связи с чем, причинил ей соответствующий ущерб (Т. 1: л.д. 154-155).

Постановлением ОМВД России по г. Евпатории от 14 ноября 2023 года в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО11 отказано, в связи с отсутствием состава преступления, отношения, возникшие между ФИО1 и ФИО11 квалифицированы как гражданско-правовые (Т. 1: л.д. 152-153).

На основании статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ).

В силу п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст. 167 ГК РФ).

Сторона ответчика ссылается на то, что строение лит. «Д» не является объектом сделки по оспариваемому истцом договору, указывает, что между сторонами не имелось ни устных, ни письменных договорённостей по поводу перехода права собственности в отношении данного строения.

Согласно вышеуказанному решению суда от 09 ноября 2022 года при рассмотрении гражданского дела № 2-490/2022 судом было установлено, что между ФИО10 и ФИО11 04 октября 2016 года был заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>. Из содержания договора следует, что квартира состоит из двух жилых комнат, имеет общую площадью 32,6 кв.м., кадастровый №. Сведения о праве собственности ФИО11 на квартиру внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Из технического паспорта на <адрес><адрес><адрес>, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следует, что квартира состоит из 2 жилых комнат, общая площадь квартиры составляет 32,6 кв.м. Отмечено, что согласно акту КП «Жилищник-2» от ДД.ММ.ГГГГ в пользовании собственника квартиры № 3 находится летняя кухня лит. «Д». Имеется отметка, что летняя кухня лит. «Д» увеличена по площади застройки.

Таким образом, несмотря на то, что самовольно реконструированная летняя кухня лит. «Д» не является самостоятельным объектом гражданских прав, фактически данное строение находилось в пользовании ФИО11, к которому в свою очередь право пользования на него, как на принадлежность к <адрес>, перешло от предыдущего фактического владельца. В связи с этим, обязанность привести строение лит. «Д» в его первоначальное состояние была возложена именно на ФИО11

Показаниями свидетелей ФИО8, ФИО9 подтверждается довод истца ФИО1 о том, что у нее имелось намерение на приобретение <адрес>, <адрес>

При этом истец не отрицает тот факт, что ей было известно о самовольной реконструкции строения лит. «Д» и отсутствии правоустанавливающих документов на него. Но утверждает, что покупатель умолчал о том, что решением суда на него возложены обязанности по приведению строения лит. «Д», расположенного по адресу: <адрес> к первоначальным размерам, общей площадью 9,1 кв.м.

То обстоятельство, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи от 03 октября 2023 года покупателю ФИО1 не было сообщено о наличии вышеуказанного решения суда подтверждается показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО8, ФИО9, ФИО7, Свидетель №1

Из представленной суду переписки между супругой ФИО11 и ФИО9 в мессенджере «WhatsApp» следует, что между сторонами сделки обговаривалось условие о передаче ФИО1 строения лит. «Д» с находящейся в нем определенной мебелью и техникой, по которому было достигнуто соответствующее соглашение (Т. 2: л.д. 85-105).

В соответствии со статьёй 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов.

Согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

В ходе судебного разбирательства по делу проведена судебная оценочная экспертиза, обоснование и выводы которой изложены в заключении эксперта № 432-Т от 27 августа 2024 года.

Так, по результатам судебной оценочной экспертизы сделаны следующие выводы:

рыночная стоимость <адрес> общей площадью 32,6 кв.м., расположенной в <адрес>, по состоянию на 03 октября 2023 года составляет <данные изъяты> рублей;

рыночная стоимость <адрес> общей площадью 32,6 кв.м. с нежилым строением - летней кухней лит. «Д» площадью 32,4 кв.м., расположенных в домовладении <адрес>, по состоянию на 03 октября 2023 года составляет <данные изъяты> рублей;

рыночная стоимость <адрес> общей площадью 32,6 кв.м. с нежилым строением - летней кухней лит. «Д» площадью 9,1 кв.м., расположенных в домовладении № <адрес>, по состоянию на 03 октября 2023 года составляет <данные изъяты> рубля.

В судебном заседании эксперт ФИО16 пояснила суду, что в выводах заключения № 432-Т от 27 августа 2024 года допущена техническая ошибка (опечатка) в части стоимости <адрес> общей площадью 32,6 кв.м., расположенной в <адрес>, по состоянию на 03 октября 2023 года. Правильная стоимость квартиры составляет <данные изъяты>, расчет приведен на странице 40 экспертного заключения.

Рыночная стоимость квартиры с нежилым строением - летней кухней лит. «Д» определялась затратным способом.

Указанное экспертное заключение, с учётом уточнений эксперта ФИО16, данных ею в судебном заседании, в полной мере отвечает требованиям законодательства в области экспертной деятельности и положениям ст. ст. 84, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылки на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные вопросы, является последовательным, эксперт до начала производства исследования был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, а потому заключение эксперта принимается судом как допустимое доказательство по делу.

Таким образом, судом установлено, что рыночная стоимость <адрес> общей площадью 32,6 кв.м., расположенной в <адрес> составляет <данные изъяты> рублей, что значительно ниже стоимости квартиры указанной в оспариваемом договоре.

Кроме этого, допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО9 (работник агентства недвижимости) пояснила, что в объявлении на «Авито» было указано о продаже квартиры и с правом пользования двухэтажного домика, к объявлению были приложены фотографии и первого помещения площадью 30 кв.м. и второго площадью 50 кв.м.. Стоимость объекта недвижимости по договору купли-продажи квартиры от 03 октября 2023 года, заключенному между ФИО1 и ФИО11, определялась с учётом стоимости строения лит. «Д», иначе стоимость объекта сделки была ниже.

На основании собранных по делу доказательств суд приходит к выводу о том, что воля сторон по договору купли-продажи квартиры от 03 октября 2023 года, заключенному между ФИО1 и ФИО11, была направлена именно на переход от продавца к покупателю права собственности на <адрес> общей площадью 32,6 кв.м., расположенную в <адрес>, а также фактическую передачу покупателю строения лит. «Д», на которое отсутствуют правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, при этом цена сделки определена была с учетом обоих объектов.

На основании изложенного, судом установлено, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры от 03 октября 2023 года в действительности прикрывает собой сделку на иных условиях в части состава имущества, приобретаемого покупателем.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

В пункте 2 статьи 222 ГК РФ установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании изложенного сделка по распоряжению самовольно реконструированным строением лит. «Д» по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, предусматривающая передачу его во владение покупателя, нарушает требования закона, и с учетом обстоятельств, установленных решением Евпаторийского городского суда Республики Крым от 09 ноября 2022 года по делу № 2-490/2022, также нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Довод истца ФИО1 о том, что договор купли-продажи квартиры от 03 октября 2023 года был подписан ей под влиянием заблуждения также нашел своё подтверждение в ходе разбирательства дела, поскольку на основании показаний свидетелей ФИО8, ФИО9, ФИО17 Свидетель №1 установлено, что ФИО1 не было известно о наличии судебного решения об обязании ответчика ФИО11 привести строение лит. «Д», расположенное по адресу: <адрес>, к первоначальным размерам, общей площадью 9,1 кв.м.

О том, что ФИО11 скрыл от ФИО1 наличие решения суда о сносе строения лит. «Д», расположенное по адресу: <адрес>, подтвердил в судебном заседании и представитель ФИО11

Таким образом, судом установлены правовые основания для признания договор купли-продажи квартиры от 03 октября 2023 года недействительной сделкой. При таких обстоятельствах, оценивая относимость и допустимость, достоверность каждого представленного доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд полагает, что исковые требования ФИО1 к ФИО11 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки подлежат удовлетворению.

Положениями части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судом установлено, что при подаче искового заявления истцом была уплачена государственная пошлина на общую сумму 40950 рублей (Т. 1, л.д. 1).

Принимая во внимание, что исковые требования истца подлежат полному удовлетворению, и оснований для освобождения ответчика от уплаты государственной пошлины не установлено, суд полагает необходимым взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО11, третьи лица Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, РНКБ (ПАО), Общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Квадратный метр», о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки и взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес><адрес>, кадастровый №, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 ФИО2 и ФИО6.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи <адрес><адрес><адрес>, кадастровый №, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 ФИО2 и ФИО6, возвратив их в первоначальное положение.

Возвратить ФИО1 ФИО2 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты>), внесенные ею на счёт в РНКБ Банк (ПАО) по договору банковского вклада «Договор счета Эскроу» № (Договор № №) от 03 октября 2023 года.

Прекратить право собственности на <адрес><адрес><адрес>, кадастровый №, за ФИО1 по договору купли продажи от 03 октября 2023 года, восстановить запись о праве собственности на <адрес><адрес><адрес>, кадастровый №, за ФИО11.

Решение суда является основанием для внесения Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым сведений в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности ФИО1 на <адрес><адрес><адрес>, кадастровый №, и восстановления записи о праве собственности на <адрес><адрес><адрес>, кадастровый №, за ФИО11.

Взыскать с ФИО11 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 40950 (сорока тысяч девятьсот пятидесяти) рублей.

Определение суда об обеспечении иска от 05 декабря 2023 года отменить по вступлению решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Евпаторийский городской суд Республики Крым.

Судья А.И. Лантратова

Мотивированное решение изготовлено 08 ноября 2024 года.