Решение № 3А-5/2026 3А-5/2026(3А-58/2025;)~М-44/2025 3А-58/2025 М-44/2025 от 22 января 2026 г. по делу № 3А-5/2026

УИД 48OS0000-01-2025-000129-39

Дело № 3а-5/2026

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 января 2026 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Амбарцумян Н.В.,

при секретаре Пересыпкиной П.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО «Эдельвейс Л» к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконным решения № ОРС-48/2025/000002 от 19 февраля 2025 г. и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Эдельвейс Л» обратилось в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением, указывая, что является собственником доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого, по мнению административного истца, установлена в завышенном размере, что нарушает его права при оплате налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости.

24 января 2025 года в ОБУ «Центр кадастровой оценки» подано заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости на основании отчёта об оценке рыночной стоимости № 302-2024 от 5 августа 2024 года, выполненного АО «Воронежстройинформ». Однако решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 19 февраля 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Полагая указанное решение незаконным и необоснованным, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 августа 2024 года в соответствии с вышеназванным отчётом об оценке.

Определением от 9 июня 2025 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Липецка.

Определением суда от 3 июля 2025 года производство по административному делу было приостановлено для проведения судебной оценочной экспертизы с целью проверки соответствия отчета об оценке стоимости земельного участка № 302-2024 от 5 августа 2024 года, выполненного АО «Воронежстройинформ», требованиям Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, а в случае отсутствия такового – для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу ООО «Эдельвейс Л», по состоянию на 1 августа 2024 года. Проведение судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО3

Определением суда от 29 сентября 2025 года производство по административному делу было приостановлено для проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу ООО «Эдельвейс Л», по состоянию на 1 августа 2024 года. Проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО3

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержала, ссылаясь на доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Уточнила заявленные административные требования, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 августа 2024 года в размере рыночной стоимости 31915830 рублей, определенной в дополнительном заключении эксперта № В-250802/С/1 от 21 ноября 2025 года, выполненном экспертом ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО3 Ходатайств о назначении дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы не заявляла.

Представитель административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки» и Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО2 в судебном заседании 29.09.2024 года возражала против удовлетворения требований административного истца, полагая оспариваемое решение бюджетного учреждения законным и обоснованным ввиду наличия в отчете об оценке № 302-2024 от 5 августа 2024 года, выполненного АО «Воронежстройинформ», нарушений Федеральных стандартов оценки и федерального законодательства об оценочной деятельности, существенно влияющих на итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка.

В телефонограмме от 14.01.2026 года представитель административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки» и Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО2 просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной по результатам дополнительной судебной экспертизы № В-250802/С/1 от 21 ноября 2025 года, выполненной экспертом ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО3, оставила на усмотрение суда. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявляла.

В судебное заседание представитель административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки» и Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области, представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Липецкой области, филиала ППК «Роскадастр» по Липецкой области, ООО «Липецккурортресурсы», ПАО «Сбербанк России», администрации г. Липецка не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, представители заинтересованных лиц о причинах неявки суд не уведомили.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителя административного истца, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции, действующей на момент обращения с заявлением) заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции, действующей на момент обращения с заявлением) определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент обращения с заявлением) до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17 декабря 2021 года №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 января 2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29 мая 2017 года №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 1 января 2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит доля земельного участка с кадастровым номером №, площадью 29 737 +/- 60 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> (л.д. 29-47 Т.2).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области № 131 от 9 ноября 2022 года, по состоянию на 1 января 2022 года составляла 35504193, 78 рубля и применялась с 1 января 2023 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 декабря 2024 года (л.д. 23 Т.1).

Согласно ответу Филиала ППК «Роскадастр» по Липецкой области от 30 июня 2025 года № 03849/25 вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № действует с 1 января 2023 года по настоящее время (л.д. 50 Т.2).

Полагая кадастровую стоимость земельного участка, действующую в период с 1 января 2023 года по настоящее время, завышенной, административный истец 24 января 2025 года обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке № 302-2024 от 5 августа 2024 года, выполненный АО «Воронежстройинформ».

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 19 февраля 2025 года № ОРС-48/2025/000002 административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке № 302-2024 от 5 августа 2024 года, а именно:

- нарушение требований пп.2 п. 2 ФСО VI. Не подтверждена существенная информация о сопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов по ценообразующему фактору – наличие ж/д ветки. Не подтверждена существенная информация о сопоставимости объекта оценки и объекта-аналога №1 по ценообразующему фактору – форма земельного участка. Не подтверждена существенная информация об обеспеченности коммуникациями объекта-аналога №1 (водоснабжение, теплоснабжение, канализация).

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявлений причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет, членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом определением от 3 июля 2025 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО3

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО3 от 8 августа 2025 года № В-250802/С, отчет АО «Воронежстройинформ» № 302-2024 от 5 августа 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 29 737 +/- 60 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 августа 2024 года, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 августа 2024 года определена в размере 28833 887 рублей.

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № 302-2024 от 5 августа 2024 года, выполненный оценщиком АО «Воронежстройинформ» на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО3, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Как следует из заключения эксперта ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО3 от 8 августа 2025 года № В-250802/С при составлении отчета об оценке № 302-2024 от 5 августа 2024 года выявлены следующие нарушения:

1. В нарушение п.11в ФСО №7 «Оценка недвижимости» Оценщик в отчете анализирует лишь часть объектов-аналогов, представленных на рынке, без соответствующего обоснования. При этом на рынке имеются иные предложения, относящиеся к сегменту рынка Объекта исследования (земельные участки под промышленную застройку), необоснованно не использованные Оценщиком при расчете рыночной стоимости Объекта исследования. В результате Оценщиком фактически проигнорирована часть сопоставимых объектов из сегмента рынка Объекта исследования, что оказало влияние на итоговый результат определения рыночной стоимости.

2. В нарушение положений пп. 11г и 22в ФСО №7 Оценщик необоснованно применяет при обосновании ряда корректировочных поправок данные из неактуального на дату оценки (01.08.2024г.) Справочника оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Части 1,2. Полная версия, под ред. ФИО4, Нижний Новгород, 2022 (стр.48-57 отчета). По состоянию на дату оценки выпущена актуальная версия данного справочника - Справочник оценщика недвижимости - 2024. Земельные участки. Часть 2. Полная версия, под ред. ФИО4, Нижний Новгород, 2024. Эксперт в своих расчетах руководствовался данными из актуального справочника (см. раздел 2.5.4 Заключения).

3. В нарушение положений п.22д ФСО №7 в отчете об оценке Оценщик не исследовал и необоснованно не применил к объекту-аналогу №1 корректировку по ценообразующему фактору «форма земельного участка», что в результате оказало влияние на итоговую величину рыночной стоимости Объекта исследования. Обоснование применения данной корректировочной поправки подробнее приведено Экспертом в разделе 2.5.4 Заключения.

4. В нарушение положений п.22д ФСО №7 Оценщик ошибочно применил повышающую корректировку на удаленность объекта от автомагистрали для объекта-аналога №1. Обоснование отсутствия необходимости применения данной корректировочной поправки для данного объекта приведено Экспертом в разделе 2.5.4 Заключения.

Таким образом, эксперт приходит к выводу, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости № 302-2024 от 5 августа 2024 года, выполненного АО «Воронежстройинформ» были нарушены требования Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости, не соответствуют приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Факт несоответствия отчета об оценке № 302-2024 от 5 августа 2024 года, выполненного оценщиком АО «Воронежстройинформ» требованиям действующего законодательства отражен и в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» № ОРС-48/2025/000002 от 19 февраля 2025 года (т. 1, л.д. 124).

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 19 февраля 2025 года № ОРС-48/2025/000002, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной оценочной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При изложенных обстоятельствах у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

Вместе с тем, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка в размере равном его рыночной стоимости. Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав административного истца, как собственника доли земельного участка, при оплате земельного налога, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением эксперта по дополнительной судебной экспертизе от 21 ноября 2025 года № В-250802/С/1, выполненной экспертом ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО3, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 29 737 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 августа 2024 года составляет 31915830 рублей.

Суд проверяет заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Анализируя заключение эксперта ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО3 от 8 августа 2025 года № В-250802/С и заключение эксперта по дополнительной судебной экспертизе от 21 ноября 2025 года № В-250802/С/1, суд считает, что они соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечают требованиям ст. 82 КАС РФ, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертные заключения содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключениях выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее - ФСО N 7) предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела.

Экспертом для определения рыночной стоимости земельного участка был применен сравнительный подход, обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО №V)» при применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов. В случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты с учетом факторов, указанных в пункте 2 настоящего федерального стандарта оценки. Не следует применять среднюю арифметическую величину или иные математические правила взвешивания в случае существенных расхождений промежуточных результатов методов и подходов оценки без такого анализа. В результате анализа оценщик может обоснованно выбрать один из полученных результатов, полученных при использовании методов и подходов, для определения итоговой стоимости объекта оценки.

Согласно п. п. 4, 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Согласно подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7)» утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО №7 утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость, описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта, выполненного с учетом поступивших замечаний, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Учитывая замечания административных ответчиков от 4 сентября 2025 года и 10 сентября 2025 года к заключению эксперта №В-250802/С, эксперт в дополнительном экспертом исследовании пояснил, что объект исследования обеспечен водоснабжением, газоснабжением и электроэнергией.

Все подобранные объекты-аналоги обеспечены электроэнергией, газоснабжением, т. к. имеют техническую возможность подключения к сетям газоснабжения и электросетям (материалы дела №3а-58/2025, Том 4, стр. 108-109).

Экспертом учтено, что объект-аналог №1 имеет фактическое присоединение к электрическим сетям, объекты-аналоги №2,3,4 и 5 имеют техническую возможность к подключению, т. к. в непосредственной близости от участков проходят воздушные линии (материалы дела №3а-58/2025, Том 3, стр. 123,187,241).

Объекты-аналоги №1 и №4 обеспечены водоснабжением, т.к. подтверждена техническая возможность подключения к водоснабжению (материалы дела №3а-58/2025, Том 3, стр. 141).

Объекты-аналоги №2 и №3 находятся в городской черте, но не имеют документально подтвержденной информации о коммуникациях. Объект-аналог 5 находится в городской черте, но не имеет свободных мощностей для централизованного водоснабжения, однако обладает альтернативным вариантом обеспечения водоснабжением путём обустройства собственной скважины (материалы дела №3а-58/2025, Том 3, стр. 237), Учитывая городское расположение объектов-аналогов №2,3 и 5, а также наличие функциональной замены центральным сетям, к данным земельным участкам применялась повышающая корректировка на уровне верхнего значения расширенного интервала в размере 17,65%.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО, в части не противоречащей КАС РФ.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленного заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленным истцом отчёту об оценке рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости, кроме заключения судебной оценочной экспертизы от 8 августа 2025 года № В-250802/С и заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы от 21 ноября 2025 года № В-250802/С/1 не имеется, учитывая, что данными заключениями подтвержден размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 29 737 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 августа 2024 года составляет 31915830 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Датой обращения административного истца в ОБУ «Центр кадастровой оценки» является 24 января 2025 года.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки». В удовлетворении административного иска к Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области, надлежит отказать.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 70 000 рублей в пользу ООО «АКГ «ИнвестОценка» суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (в редакции, действующей на момент спорных правоотношений) эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 19 февраля 2025 года № ОРС-48/2025/000002, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного, с ООО «Эдельвейс Л» в пользу ООО «АКГ «ИнвестОценка» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 70 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

В удовлетворении заявленных административных исковых требований ООО «Эдельвейс Л» к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконным решения № ОРС-48/2025/000002 от 19 февраля 2025 года отказать.

Административное исковое заявление ООО «Эдельвейс Л» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 29 737 +/- 60 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 августа 2024 года – 31915 830 (тридцать один миллион девятьсот пятнадцать тысяч восемьсот тридцать) рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 24 января 2025 года.

В удовлетворении требований ООО «Эдельвейс Л» к Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости отказать.

Взыскать с ООО «Эдельвейс Л» в пользу ООО «АКГ «ИнвестОценка» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 70 000 (семьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Амбарцумян

Решение в окончательной

форме принято 23 января 2026 года.