Решение № 2-11125/2025 2-11125/2025~М-8383/2025 М-8383/2025 от 4 декабря 2025 г. по делу № 2-11125/2025

№


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

5 ноября 2025 года г.о. Люберцы, <адрес>

Люберецкий городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Шиткова А.В.,

при секретаре судебного заседания Мамедовой К.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 АнатО.чу, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, передаче квартиры и регистрации права собственности на квартиру,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд к ответчикам ФИО4, ФИО2, ФИО3 с настоящим иском и первоначально просила расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО5, ФИО6, передать квартиру ФИО1, зарегистрировать право собственности на квартиру за истцом. В ходе судебного заседания истец уточнила исковые требования, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес><адрес>. Договор зарегистрирован в ЕГРН. Квартира передана ответчикам, истец в квартире не проживает. Стоимость квартиры составила 2 100 000 руб., которая оплачиваются в момент подписания договора. Квартира передана ответчикам в обмен на помощь по хозяйству, по дому и на земельном участке 3 дня в неделю. Никакой оплаты по договору не предполагалось. Однако, никакой помощи истец от ответчиков не получила, в связи с чем в адрес ответчиков была направлена претензия с требованиями либо вернуть квартиру, либо оплатить денежные средства в размере 2 100 000 руб. Сделка купли-продажи являлась притворной, чтобы прикрыть сделку пожизненного содержания с иждивением, в связи с чем является ничтожной. Отсутствие какой-либо физической и материальной помощи со стороны ответчиков в течение двух лет является существенным нарушением условий договора пожизненного содержания с иждивением, в силу чего у истца возникло право требовать возврата квартиры. ДД.ММ.ГГ между ФИО4, ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Поскольку отчуждение квартиры произошло без согласия рентополучателя ФИО1, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ является недействительным.

Истец в рамках уточненных требований просит суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ФИО1, ФИО5, ФИО6, зарегистрированный Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии ДД.ММ.ГГ, запись регистрации перехода права № признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ФИО4, ФИО2 и ФИО3, зарегистрированный Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии ДД.ММ.ГГ, запись перехода права №; прекратить право ФИО3 на квартиру по адресу: <адрес>, рп. Малаховка, <адрес>, кадастровый №; признать право собственности ФИО1 на квартиру по указанному адресу; взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 46 700 руб.

Определением суда к участию в деле в качестве ответчика привлечен ФИО3

Истец ФИО1 и её представитель в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали.

Ответчики ФИО4, ФИО2, ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения иска.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по Московской области - в лице представителя о времени и месте судебного заседания извещалось, но в судебное заседание не явилось.

Судебное разбирательство в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ проведено в отсутствие не явившихся лиц, своевременно извещенных о времени и месте судебного заседания и не представивших сведений о причинах неявки в суд.

Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему выводу.

Согласно положениям ст.ст. 309, 310 и 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, обязательство должно быть исполнено в срок, установленный обязательством.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО5, ФИО6 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в долевую собственность в равных долях по ? доле каждому, принадлежащую продавцу на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, рп. Малаховка, <адрес>, общей площадью 28 кв.м, кадастровый №, состоящую из одной комнаты, с условием пожизненного и безвозмездного проживания в указанной квартире (л.д. 13-16).

Согласно п. 1.3. договора стороны договорились, что стоимость квартиры составляет 2 100 000 руб., которую покупатели оплачивают в момент подписания договора.

В силу п. 1.7. договора покупатель сохраняет за продавцом право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой. При изменении собственника квартиры право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой сохраняется за ФИО1

ДД.ММ.ГГ указанная квартира зарегистрирована за ФИО5, ФИО6 на праве общей долевой собственности (по ? доли), регистрационная запись № что подтверждается выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости (л.д. 21-22), выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 23-27, 109-111).

Поскольку ответчики не исполнили обязательство по оплате цены договора в размере 2 100 000 руб., ДД.ММ.ГГ истец направила досудебную претензию с требованиями оплатить стоимость квартиры, а также выплатить проценты за неправомерное удержание денежных средств, начисленных в порядке ст. 395 ГК РФ (л.д. 27-28, 29, 30).

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что ФИО5 сменил имя, фамилию, отчество на ФИО4 АнатО.ч (л.д. 66), ФИО6 сменила фамилию на ФИО7 (л.д. 67), что подтверждается соответствующими свидетельствами (л.д. 66, 67, 112, 113).

На основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ ФИО4, ФИО2 передали в собственность ФИО3 квартиру по адресу: <адрес>, рп. Малаховка, <адрес>, общей площадью 28 кв.м, кадастровый № (л.д. 48-49).

Из условий договора (п.п. 1.3., 1.4., 1.5.) следует, что стоимость квартиры составила 2 300 000 руб., из которых 1 000 000 руб. покупатель оплачивает продавцу в день подписания договора купли-продажи квартиры, оставшаяся часть в размере 1 300 000 руб. выплачивается в течение одного рабочего дня после перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю.

С ДД.ММ.ГГ за ФИО3 зарегистрировано право собственности на указанную квартиру, регистрационная запись №, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 50-51).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГ ФИО3 передал ФИО4, ФИО2 денежные средства в размере 2 300 000 руб. в качестве оплаты квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, рп. Малаховка, <адрес>.

Возражая против исковых требований, ответчики в письменном отзыве указали на незаконность требований истца, ссылаясь на то, что стороны достигли договоренности о передаче денежных средств в момент подписания договора и факт подписания договора свидетельствует о выполнении покупателями своих обязательств. Отсутствие в договоре указания на способ оплаты (наличные или безналичные средства) не ставит под сомнение факт произведенных расчетов, поскольку договором предусмотрен момент передачи денежных средств – момент подписания договора. В течение длительного времени после заключения сделки истец не предпринимала попыток по возврату квартиры или оспариванию сделки, что свидетельствует о принятии условий договора и согласии с его исполнением. Ранее между сторонами сложились доверительные взаимоотношения, истец на основании доверенности предоставлял ФИО5 полномочия по управлению принадлежащей ей квартирой, в том числе принимать от арендаторов оплату и осуществлять перевод денежных средств. Доказательств, свидетельствующих о нарушениях со стороны ответчиков, истцом не представлено (л.д. 73-75).

В подтверждение вышеуказанных доводов стороной ответчика представлена доверенность от ДД.ММ.ГГ, согласно которой ФИО1 уполномочивает ФИО5 управлять квартирой, принадлежащей на праве общей долевой собственности и находящейся по адресу: <адрес>, р-н Люблино, <адрес>, а также квартирой по адресу: <адрес>, рп. Малаховка, <адрес> (л.д. 96).

На основании указанной доверенности ФИО5 (ФИО4) получал денежные средства от арендатора жилого помещения и перечислял их на расчетный счет истца, о чем представлены справки по операциям о переводе денежных средств (л.д. 90-93), а также чеки за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ (л.д. 85-87).

В качестве доказательств оплаты стоимости квартиры по договору в размере 2 100 000 руб. ответчики ссылаются на наличие достаточных денежных средств для оплаты покупной стоимости спорной квартиры.

Так, в материалы дела представлена расписка, данная ФИО8 (бывший супруг ответчика ФИО2) о том, что им передана ФИО2 денежная сумма в размере 1 500 000 руб. в качестве компенсации за общее имущество, без судебного раздела имущества и без предъявления каких-либо требований.

Из представленной банковской выписки по операциям за период с февраля 2023 по август 2023 усматривается наличие денежных средств на счете ответчика ФИО4

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 57 ГПК РФ установлено, что доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Анализируя приведенные обстоятельства заявленного спора, реализуя представленные законом дискреционные полномочия по оценке доказательств, суд находит доводы истца не состоятельными и подлежащими отклонению в силу следующего.

Определяя существенность нарушения условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, допущенного покупателем, суд исходит из установленного обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Доказательств передачи ответчиками ФИО4 и ФИО2 денежных средств во исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ не представлено.

Из представленных расписки и банковской выписки не следует, что ответчиками исполнено обязательство по оплате стоимости квартиры в размере 2 100 000 руб., в связи с чем указанные документы не могут быть приняты судом в качестве доказательств оплаты цены договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.

Из буквального толкования п. 3 ст. 486 ГК РФ не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет право требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ.

Между тем, истцом предъявлено уточненное исковое заявление, в котором изменено основание иска. В качестве способа защиты права истец ссылается на недействительность сделки по мотиву её притворности.

На основании п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, ничтожна.

Указанной нормой предусмотрены последствия недействительности сделки по признаку притворности: к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена не на возникновение правовых последствий, вытекающих из заключенной сделки (договора купли-продажи), а на заключение иной (прикрываемой) сделки со всеми существенными условиями такой сделки.

Согласно правовой позиции, приведенной в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Особенность доказывания оснований для признания сделки притворной заключается в том, что на заявителе лежит обязанность подтвердить, что воля обеих сторон была направлена не на возникновение правовых последствий, вытекающих из заключенной сделки, а на совершение иной прикрываемой сделки с установлением всех существенных условий договора.

Таким образом, по данному делу юридически значимым обстоятельством является выяснение вопроса о том, была ли воля всех участников сделки (покупателя и продавца) направлена на достижение иных правовых последствий, а именно заключение договора пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий, как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

Суд учитывает, что истцом совокупность указанных обстоятельств не подтверждена и не обеспечена допустимыми и достаточными доказательствами, которые бы позволяли установить направленность воли сторон договора купли-продажи на заключение договора пожизненного содержания с иждивением. Также истцом не приведены сведения о фактах, позволяющих установить существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением. Включение в договор купли-продажи условия о сохранении за истцом права пожизненного безвозмездного пользования спорной квартирой (п. 1.7 договора), само по себе не указывание на притворность сделки по указанному в уточненном иске правовому основанию.

Вместе с тем, при неустановлении судом на основании представленных доказательств существенных условий договора пожизненного содержания с иждивением применение установленного п. 2 ст. 170 ГК РФ последствия недействительности ничтожной сделки невозможно. При этом, требования уточненного иска о признании за истцом права собственности на спорную квартиру не согласуются с избранным способом защиты и установленными законодателем последствиями признания оспариваемого договора недействительными по мотиву притворности.

Согласно ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

Как указано в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Суд исходит из того, что обстоятельства заключения оспариваемого договора купли-продажи, в том числе обеспечение личной явки продавца в орган регистрационного учета для перерегистрации права собственности на квартиру, указывают на направленность его воли на сохранение сделки.

При таких обстоятельствах, с учетом избранного истцом способа защиты права, оснований для признания договора купли-продажи недействительным, даже в условиях отсутствия оплаты по договору со стороны ответчика, не имеется.

Ссылки ответчиков на добросовестное исполнение поручений ФИО4 от имени ФИО1 в рамках выданной от ее имени доверенности судом не принимаются, поскольку не имеют юридического значения для разрешения существа спора.

Представленные расшифровки телефонных переговоров (л.д. 99-105) судом оценены, однако не могут быть положены в основу судебного решения, поскольку не имеют юридического значения для разрешения существа спора. В случае наличия реальной угрозы ответчики имеют право на обращение в правоохранительные органы с соответствующим заявлением.

В силу ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Из разъяснений, содержащихся в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (ст. 398 ГК РФ). Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника. По смыслу ст. 398 ГК РФ при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Оценивая доводы о недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ суд учитывает, что к моменту обращения с иском и рассмотрения данного дела спорная квартира уже была передана добросовестному приобретателю ФИО3 и не может быть у него истребована по следующим основаниям.

До уточнения исковых требований истец, заявляя требования о расторжении договора купли-продажи, считал сделку от ДД.ММ.ГГ действительной. На момент заключения последующего договора купли-продажи ДД.ММ.ГГ оспариваемый договор от ДД.ММ.ГГ расторгнут не был и недействительным не признан.

Исходя из положений абз. 2 п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются прекращенными.

Следовательно, в отсутствие признания договора недействительным на основании судебного акта, правовым последствием расторжения спорного договора в связи с неоплатой со стороны покупателя является прекращение обязательств сторон, что исключает применение к спорным правоотношениям ст. 302 ГК РФ, в том числе в отношении соответчика ФИО3, являющегося собственником спорного имущества, поскольку имущество последнему продано лицом, обладающим правом на его отчуждение, действительность оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГ на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГ не образует совокупности условий, установленных п. 1 ст. 302 ГК РФ, при которых вопрос о добросовестности приобретения имущества ФИО3 подлежит оценке судом.

С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований о признании за истцом права собственности на спорную квартиру.

Отказ в удовлетворении уточненных требований не лишает истца права требовать от ответчиков ФИО4 и ФИО2 возмещения убытков, причиненных неисполнением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, с учетом установленных судом обстоятельств.

Принимая во внимание отказ в удовлетворении исковых требований, в силу положений ст. 98 ГПК РФ не подлежат удовлетворению и требования о взыскании с ответчиков понесенных истцом расходов по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО4 АнатО.чу, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, передаче квартиры и регистрации права собственности на квартиру – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято ДД.ММ.ГГ.

Судья А.В. Шитков