Решение № 3А-1227/2020 3А-1227/2020~М-218/2020 М-218/2020 от 17 августа 2020 г. по делу № 3А-1227/2020

3а-1227/20


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 августа 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Кехтер А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-1227/20 по административному исковому заявлению <данные изъяты>» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

<данные изъяты> обратилось в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости- торгового центра, назначение: нежилое здание 2-этажное общей площадью 1 445,5 кв.м., лит. <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает права истца, как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, административный истец просит суд установить в отношении объекта недвижимости- торгового центра, назначение: нежилое здание 2-этажное общей площадью 1 <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты> кадастровую стоимость в размере <данные изъяты> рублей, что соответствует его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты>г.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности настаивал на удовлетворении первоначально заявленных исковых требованиях; заключению судебного эксперта просил дать критическую оценку, исключить его из числа доказательств.

Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ Мо «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились; представили письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебного эксперта не оспаривают, с выводами эксперта согласны, оставляют решение на усмотрение суда, просят рассмотреть дело в их отсутствие.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения явившегося лица, допросив эксперта ФИО2, приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что <данные изъяты>» является собственником объекта недвижимости- торгового центра, назначение: нежилое здание 2-этажное общей площадью <данные изъяты> кв.м., лит. <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты><данные изъяты>д от <данные изъяты>г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на <данные изъяты> установлена в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от <данные изъяты><данные изъяты>-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статей 373,388 и 400 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.

Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого же Кодекса, подпунктом 6 пункта 1 которой предусмотрены иные здание, строение, сооружение, помещение.

Согласно пункту 1 статьи 374 названного Кодекса объектами налогообложения для Р. организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Пунктом 3 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 названного Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 этого же Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.

Положения статей 378.2 (кроме подпункта 4 пункта 1) и 382 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающие особенности обложения налогом недвижимости, в отношении которой налоговая база определяется как ее кадастровая стоимость, не устанавливают иных признаков объекта налогообложения по сравнению с тем, как они определены статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 этого кодекса.

Федеральный законодатель в статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации указал, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении такого вида недвижимого имущества, как административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (подпункт 1 пункта 1) и нежилые помещения (подпункт 2 пункта 1).

Нежилое помещение, как это предписано подпунктом 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, признается недвижимым имуществом, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости, если его назначение, разрешенное использование или наименование в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

По смыслу приведенных правовых норм, уплата налога от кадастровой стоимости недвижимости выступает в этом случае одной из составляющих бремени содержания имущества, которое лежит на юридическом и физическом лицах - собственниках имущества.

Из материалов дела усматривается, что административный истец является собственником нежилого помещения, являющегося объектом налогообложения, исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

Считая кадастровую оценку принадлежащего объекта недвижимости завышенной, истец обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, к которому приложил Отчет ООО «Айби-Консалт» <данные изъяты> от <данные изъяты>г об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с КН <данные изъяты>, из которого следует, что рыночная стоимость вышеуказанного нежилого помещения по состоянию на <данные изъяты>г. определена в размере <данные изъяты> рублей.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от <данные изъяты>г. 2020 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Светлоярский», заключением которого было установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Также экспертом установлена рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты>г. в размере <данные изъяты> рубля.

Представитель административного истца с выводами, содержащимися в заключении эксперта не согласился.

Суд, исследовав материалы дела, заключения оценщика и судебного эксперта, приходит к выводу о возможности принять заключение судебного эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу, как отвечающего признакам относимости и допустимости доказательств; по тем же основаниям не усматривает оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Светлоярский» № Э-10281/20 от <данные изъяты>г. выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта (в том числе приведены мотивы и выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости).

Экспертное заключение и пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием трех основных подходов: затратного, сравнительного и доходногоявляется мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов.

Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из типа объекта и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого объекта и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, скидке на торг, площади объектов, пешеходному трафику.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка нежилых зданий, в том числе сегмента рынка объектов коммерческого назначения, к которому относится объекты оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость нежилого здания.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В обоснование выводов о том, что Отчет оценщика ООО «Айби-Консалт» <данные изъяты> от <данные изъяты>г об оценке рыночной стоимости нежилого помещения не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» <данные изъяты>- ФЗ от <данные изъяты>г., федеральным стандартам оценки эксперт ФИО2 в судебном заседании пояснил, что в нарушение требований ФСО оценщиком не проведен анализ ценообразующих факторов, п. 4.5.4 «Анализ основных ценообразующих факторов» (ст. 37) отражает только характеристики технического состояния здания и внутренней отделки; информация, представленная в Отчете (стр. 37) не позволяет делать обоснованные выводы о степени влияния ряда ценообразующих параметров (местоположение, качество прав на земельный участок в составе единого объекта недвижимости, обеспеченности парковкой, этажности, материалов конструктивных элементов и пр.) на стоимость торговой недвижимости в том сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Отсутствие описания ряда ценобобразующих факторов по причине наименьшего вклада в стоимость не является обоснованным. Удельный показатель рыночной стоимости объекта исследования, полученный оценщиком в отчете (20 292 руб./кВ.м.) не проанализирован на соответствие среднерыночным данным. Кроме того, цены предложения используемых в отчете объектов-анаоогов в рамках сравнительного подхода (28 000-40 299 руб. /кВ.м.) не соответствуют среднерыночным данным по торговой недвижимости в зоне расположения объекта исследования (50 700 руб. /кВ.м.), согласно сведениям анализа рынка, проведенного Оценщиком. Полученное расхождение является существенным (порядка 60%), что значительно превышает учет доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта (22%) и корректировку на торг (9.7%), указываемые оценщиком. Отсутствие корректировки на качество прав на земельный участок в составе единого объекта недвижимости, а также отсутствие анализа фактора обеспеченности земельным участком объекта оценки и объектов-аналогов привело к получению недостоверного результата стоимости. На странице 48 Отчета оценщик необоснованно не принимает корректировку на тип объекта. Аналог <данные изъяты> представляет собой пристроенное здание к жилому дому, в отличии от объекта исследования, представляющего собой отдельно стоящее здание. Фактор этажности учитывается оценщиком при определении стоимости в рамках доходного подхода, но игнорируется при определении стоимости объекта в рамках сравнительного подхода. При этом аналоги не являются сопоставимыми по данному параметру, требуется введение корректировки. При определении рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов (стр. 48, стр. 58 Отчета) оценщик необоснованно не принимает корректировку на условия рынка (дату предложения), при этом период от даты предложения части аналогов до даты оценки составляет до 11 месяцев, что значительно превышает средний срок экспозиции объектов недвижимости сегмента рынка объекта исследования (6 мес.).К ценам предложений необходимо введение корректировки по данному фактору. Используемые объекты-аналоги в рамках сравнительного подхода являются торговыми зданиями /помещениями, по назначению принадлежат к одному сегменту рынка с объектом исследования. Однако оценщиком на стр. 48 Отчета введена корректировка на функциональное назначение объекта, учитывающая отношение цен высококлассных торговых объектов к ценам торгово-офисных объектов свободного назначения, при этом используемые аналоги не принадлежат к категории торгово- офисных объектов. Все объекты являются недвижимостью торгового назначения, корректировки определена ошибочно.

Таким образом, по мнению эксперта отсутствие в расчетах необходимых в ряде случаев корректировок, а также применение ошибочных корректировок ввиду недостоверного приведения содержания информации об объектах-аналогах повлекло получение искаженного результата оценки.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать дату <данные изъяты>г.

руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

р е ш и л:

административное исковое заявление <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости- торгового центра, назначение: нежилое здание 2-этажное общей площадью <данные изъяты> кв.м., лит. <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исковые требования <данные изъяты> об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости, определенной в Отчете ООО «Айби-Консалт» <данные изъяты> от <данные изъяты>г в размере <данные изъяты> рублей оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина