Решение № 3А-12/2017 3А-12/2017(3А-564/2016;)~М-307/2016 3А-564/2016 М-307/2016 от 19 января 2017 г. по делу № 3А-12/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

<данные изъяты><данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Власовой М.Г.,

при секретаре Чолак Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а– 12/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свиньин и партнеры» ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Новый Земельный» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свиньин и партнеры» ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Новый Земельный» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости входящего в состав имущества фонда земельного участка, расположенного в <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что кадастровая стоимость названного земельного участка, установленная в результате государственной кадастровой оценки, значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке по состоянию на <данные изъяты> (дату кадастровой оценки) в размере 139 479 100 рублей (т. 1 л.д. 3-5, т.2 л.д.133-135).

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием административным ответчиком - Министерством имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке, судом, в связи с существенностью замечаний Министерства, была назначена экспертиза для проверки данного отчета на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определения, в случае такого несоответствия, действительной величины рыночной стоимости земельного участка (т. 2 л.д. 173-176).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка была определена в размере отличном от размера определенного в отчете об оценке.

Представители административного истца – ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании по-прежнему настаивали на требованиях своего доверителя, полагая величину рыночной стоимости земельного участка, определенную в отчете об оценке, достоверной. Выводы эксперта о нарушении оценщиком при составлении отчета об оценке законодательства об оценочной деятельности представители административного истца считают необоснованными. Кроме того, по мнению указанных представителей истца, экспертное заключение не соответствует законодательству об оценочной деятельности в части примененной экспертом методологии оценки – некорректный подбор объектов-аналогов, неправильное применение либо неприменение корректировок по ценообразующим факторам, а также их определение в рамках используемых экспертом подходов к оценке. Вследствие этого, полагают представители истца, установленная по результатам экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка является завышенной.

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных отношений <данные изъяты> – ФИО3 в судебном заседании не возражал против частичного удовлетворения требований административного истца, полагая возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости определенной по результатам судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

Суд, выслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ управляющие компании признаются налогоплательщиками в отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд. Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений пунктов 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> (в редакции Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты><данные изъяты>) при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от <данные изъяты> № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (до <данные изъяты> – государственный кадастр недвижимости) кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности плательщика земельного налога.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО <данные изъяты>).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что ООО «Управляющая компания «Свиньин и партнеры» ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Новый Земельный» является управляющей компанией Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Новый Земельный» в состав имущества которого входит, принадлежащий на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев, земельный участок с кадастровым номером 50:21:060103:0241, общей площадью 61060 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения зданий, строений, сооружений для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <данные изъяты>, сельское поселение Молоковское, д. Мисайлово, ферма, уч. 76ю, что подтверждается копией свидетельства о регистрации права, кадастровым паспортом земельного участка, выпиской из реестра паевых инвестиционных фондов, изменениями и дополнениями <данные изъяты> в Правила доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным фондом «Новый Земельный» (т. 1 л.д. 8, 11, 50, 51).

Судом также установлено, что распоряжением Министерства экологии и природопользования <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов <данные изъяты>, была определена, в том числе, кадастровая стоимость спорного земельного участка. Кадастровая стоимость данного земельного участка указанным распоряжением Министерства экологии и природопользования <данные изъяты> была установлена по состоянию на <данные изъяты> (дату формирования перечня земельных участков, подлежащих кадастровой оценке).

Постановлением <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты> все полномочия Министерства экологии и природопользования <данные изъяты> в сфере государственной кадастровой оценки объектов недвижимости переданы Министерству имущественных отношений <данные изъяты>.

Как следует из кадастровой справки, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 307 260 636,6 рублей (т. 1 л.д. 10)

Перед обращением в суд данная кадастровая стоимость земельного участка была оспорена в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> (дата обращения в Комиссию – <данные изъяты>). Решением данной Комиссии от <данные изъяты> заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков было отклонено (т. 1 л.д. 48-49, 51). Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора административным истцом соблюден.

Административным истцом в подтверждение установления рыночной стоимости спорного земельного участка на дату кадастровой оценки представлен отчет об оценке <данные изъяты> от <данные изъяты>, составленный оценщиком ООО «КОНСУЛ ГРУПП-ОЦЕНКА» и положительное экспертное заключение <данные изъяты>-st от <данные изъяты> экспертного совета Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации – Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (т. 2 л.д. 6-107, 108-117). Рыночная стоимость земельного участка в отчете определена в размере 139 479 100 рублей.

Согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всех необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу положений ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта № СЭ-178/2016 от <данные изъяты> Общества с ограниченной ответственностью «ИОЛА. Объективная оценка» ФИО5, которой судом было поручено проведение экспертизы по проверке отчета об оценке спорного земельного участка на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости участка, оценщиком при составлении отчета об оценке были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость по состоянию на <данные изъяты> (дату кадастровой оценки) составляет 241 177 023 рубля (т. 2 л.д. 184-240).

Исследовав указанное заключение эксперта, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответ на поставленные судом вопросы.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять данному заключению эксперта не имеется, сомнений в его правильности и обоснованности у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Доводы представителей административного истца о необоснованности выводов эксперта, о допущенных им методологических ошибках при оценке земельного участка и завышении вследствие этого его рыночной стоимости, суд находит несостоятельными.

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости земельного участка представителем административного истца суду не представлено.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО5 поддержала выводы заключения и отклонила все замечания представителя истца с убедительной аргументацией своих доводов. Экспертом представлены также соответствующие письменные пояснения (т. 2 л.д. 302-310).

Суд, оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, приходит к выводу о том, что определенная экспертом рыночная стоимость спорного земельного участка является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект мог быть отчужден на открытом рынке по состоянию на <данные изъяты>, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

Поскольку законодательство о налогах сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений административного истца относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Исходя из изложенного, административное исковое заявление ООО «Управляющая компания «Свиньин и партнеры» ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Новый Земельный» подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свиньин и партнеры» ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Новый Земельный» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:21:060103:241, общей площадью 61 060 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения зданий, строений, сооружений для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <данные изъяты>, сельское поселение Молоковское, д. Мисайлово, ферма, уч. 76ю, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 241 177 023 (двести сорок один миллион сто семьдесят семь тысяч двадцать три) рубля.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного земельного участка, включая дату подачи заявления о пересмотре его кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <данные изъяты> – <данные изъяты>.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с <данные изъяты>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Власова М.Г.