Решение № 3А-187/2025 3А-187/2025~М-128/2025 М-128/2025 от 24 декабря 2025 г. по делу № 3А-187/2025

Дело № 3а-187/2025 ****

УИД 33OS0000-01-2025-000262-15


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 25 декабря 2025 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Мерзловой Ю.А.,

с участием представителей административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1,

государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости 20 663 000 руб.

В обоснование требований указал, что является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ****. Кадастровая стоимость данного объекта утверждена в размере 45 392 251,02 руб. и не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете **** №**** от 11 февраля 2025 г. в размере 20 663 000 руб., чем нарушены его права, как плательщика налога на имущество.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, определенной оценщиком.

ФИО3, его представитель ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (т.2, л.д. 137, 166-167).

В судебном заседании представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1, государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2 поддержали позицию, изложенную в письменных отзывах, согласно которой Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта **** Г.Т.Г. №**** от 26 ноября 2025 г. Вместе с тем полагали, что определенный экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является недостоверным, поскольку проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы (т.2, л.д. 141-156, 157-161).

Заинтересованные лица филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация г. Коврова Владимирской области, Министерство финансов Владимирской области своих представителей в судебное заседание не направили, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

В соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Исходя из положений ст. 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 401 настоящего Кодекса.

В силу подп. 6 п. 1 ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.

Пунктом 1 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Установлено, подтверждается письменными доказательствами, что административному истцу ФИО3 на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером ****, площадью 923,2 кв.м, расположенное по адресу: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – магазин (т.1, л.д. 19-27, 183-185).

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером **** утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области от 11 октября 2023 г. №101-н по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 45 392 251,02 руб. (т.1, л.д. 18).

ФИО3 при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о превышении упомянутой кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества над его рыночной стоимостью представлен отчёт **** №**** от 11 февраля 2025 г., согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 20 663 000 руб. (т.1, л.д. 38-123).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д. 238-247).

Согласно заключению эксперта **** Г.Т.Г. №**** от 26 ноября 2025 г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 22 967 166 руб.

Относительно соответствия отчёта об оценке **** №**** от 11 февраля 2025 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости здания с кадастровым номером ****, а также имеются иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неверно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, недостоверна и недостаточна. Допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Нарушений в выполненных математических действиях не выявлено (т.2, л.д. 1-132).

В связи возражениями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «ЦГКО ВО» относительно результатов экспертного заключения №**** от 26 ноября 2025г., экспертом ФИО5 даны письменные пояснения, в которых указано на следующее.

Эксперт при проведении экспертизы не находился в зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт провел исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, что подтверждается определенным сегментом рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (раздел 3.1.7. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, стр. 29-31 заключения); обоснованным выбором отобранных для расчетов аналогов (раздел 3.1.11. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, табл. 3.18-3.19, стр. 44-48 заключения).

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, что подтверждается приведенными в экспертизе ссылками на использованные при проведении исследования методики, скриншотами объявлений цен предложений о продаже и аренде объектов, аналогичных исследуемому, а также скриншотами информации, полученной из внешних источников. Таким образом, приведенные Учреждением и Министерством данные о нарушении Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не состоятельны.

Представленные Учреждением объекты №№ 1,2,3 и цены их предложений (табл. на стр.3 отзыва) не могут доказывать недостоверность анализа цен предложений, проведенного экспертом.

Эксперт для определения рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода использовал 8 аналогов (цены предложений от 19 000 руб. до 65 217 руб. за 1 кв.м.), сопоставимых с объектом оценки по местоположению и назначению. Цены предложений аналогов входят в диапазон цен, представленных Учреждением и Министерством.

Результат проведенных расчётов по определению рыночной стоимости, основанный на большом количестве аналогов и высокой сопоставимости по ценообразующим факторам, имеет, по мнению эксперта, наиболее достоверное значение, основанное на более широком исследовании рынка.

Эксперт в своем заключении установил возможность сравнения объекта оценки с другими аналогами и сдачи в аренду его помещений под торговлю. Экспертом были обоснованно применены 2 подхода – сравнительный и доходный. При применении метода продаж в рамках сравнительного подхода и доходного подхода к ценам аналогов применяются корректировки, учитывающие их различия с объектом оценки. Разница в цене за 1 кв.м., на которую указано Учреждением и Министерством, и цене, полученной в заключении эксперта, имеет следующие основания: применение доходного подхода; цена эксперта получена с учётом корректировок на различие в рамках сравнительного подхода и применением доходного подхода, в том числе и расположение помещений объекта оценки на различных этажах здания; все объекты - аналоги, использованные для расчета рыночной стоимости, представляли собой единые объекты недвижимости, состоящие из здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на их площадь. Согласно вопросу суда, необходимо было определить рыночную стоимость только объекта недвижимости - здания. В связи с этим полученная стоимость была отделена от стоимости земельного участка (т.2, л.д. 162-163).

Лицами, участвующими в деле, ходатайств о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, не заявлено.

Заключение эксперта №**** от 26 ноября 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что экспертиза проведена экспертом ФИО5, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2005 года, стаж работы судебного эксперта с 2013 года, предупреждённой об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и её письменных пояснениях не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, о соответствии отчёта об оценке **** №**** от 11 февраля 2025 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение №**** от 26 ноября 2025г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта №**** от 26 ноября 2025г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость указанного выше объекта недвижимого имущества.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный **** №**** от 11 февраля 2025 г., суд не принимает в качестве доказательства по данному делу.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости 22 967 166 руб.

Датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 27 августа 2025 г., то есть дату обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ****, площадью 923,2 кв.м, расположенного по адресу: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – магазин, по состоянию на 1 января 2023 г., в размере его рыночной стоимости 22 967 166 (двадцать два миллиона девятьсот шестьдесят семь тысяч сто шестьдесят шесть) руб.

Считать датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 27 августа 2025 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий **** Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 16 января 2026 г.

****

****

****

****

****

****

****