Решение № 3А-124/2025 3А-124/2025(3А-886/2024;)~М-905/2024 3А-886/2024 М-905/2024 от 27 августа 2025 г. по делу № 3А-124/2025

административное дело № 3а-124/2025 (3а-886/2024)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 августа 2025 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О.

при секретаре

судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2024-001282-02) по административному исковому заявлению ООО «Икар» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Икар» обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 34 459 000 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, это нарушает права ООО «Икар», поскольку влечет необходимость внесения арендных платежей в завышенном размере.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объекта определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки.

От Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района поступили возражения на административный иск, в котором администрация просит отказать в его удовлетворении.

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть заявленные требования административного истца ООО «Икар», вынести законное и обоснованное решение.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело по существу в отсутствие его представителя.

От представителя административного истца ООО «Икар» по доверенности ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Протокольным определением от 25 августа 2025 года произведено процессуальное правопреемство заинтересованных лиц - администрации муниципального образования Туапсинский район и администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района на их правопреемника - муниципальное образование Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края.

В судебное заседание 25 августа 2025 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем извещения электронной почтой, Почтой России и путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО «Икар» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договора аренды от 02 марта 2020 года, расчета годовой арендной платы от 02 марта 2020 года, административный истец является плательщиком арендной платы за земельный участок, размер которой определяется в соответствии с его кадастровой стоимостью.

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

По состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом в размере 55 215 135, 36 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2022 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

В соответствии с отчетом об оценке № О-1830/2024 от 30.09.2024 года, подготовленным ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы» («ФБОЭ»), по состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составила 34 459 000 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда назначена судебная экспертиза по определению соответствия отчета об оценке № О-1830/2024 от 30.09.2024 года, подготовленного ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы» («ФБОЭ») законодательству об оценочной деятельности и определению по состоянию на 01.01.2022 года рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «АКАДЕМИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ» № 124/2025 от 30.05.2025 года отчет об оценке № О-1830/2024 от 30.09.2024 года, подготовленный ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы» («ФБОЭ»), не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Допущенные нарушения повлияли на определение рыночной стоимости недвижимого объекта с кадастровым номером .........

По состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 49 864 000 руб.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости экспертом применен сравнительный подход. Невозможность применения доходного и затратного подходов экспертом обоснована (стр.66-70 заключения).

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверным.

Доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о несопоставимости объектов-аналогов № 1 и № 3 с расположением исследуемого объекта по инвестиционной привлекательности и транспортной доступности, а также об отсутствии в экспертизе анализа рыночных данных, подтверждающих корректировку в размере 2% на разницу в местоположении между объектом исследования и объектами-аналогами, несостоятелен. На листах 65-66 заключения эксперта представлено обоснование введения корректирующего коэффициента на местоположение по фактору численности населения, а также расположению в пределах города согласно Справочника оценщика недвижимости – 2022. Объекты-аналоги № 1 и № 3 полностью сопоставимы с объектом оценки по транспортной доступности, так как расположены на первой линии дорог с высокой и оживленной проходимостью.

Ссылка департамента имущественных отношений Краснодарского края на отличие объекта-аналога № 2, выбранного экспертом при расчете рыночной стоимости, по площади от исследуемого объекта является необоснованной. Эксперт проанализировал рынок предложений земельных участков, относящихся к объекту экспертизы. Экспертом были подобраны максимально сопоставимые объекты с последующей корректировкой на площадь с применением коэффициента торможения для определения наиболее точной стоимости каждого кв.м площади.

Административный ответчик ссылается на то, что эксперт в заключении не привел никаких доказательств сопоставимости рыночной стоимости застроенных земельных участков с рыночной стоимостью земельных участков, свободных от застройки. Указывает, что отсутствие корректировки необоснованное.

С данным доводом суд согласиться не может, поскольку объект-аналог № 1 свободен от строений. Указанное в выкопировке объявление строения объекта-аналога № 1 является проектом, описанным продавцом в самом объявлении.

В своих возражениях административный ответчик указывает на отсутствие корректирующих коэффициентов, учитывающих разницу в соотношении цен предыдущего периода к текущему периоду, так как дата размещения объявлений объектов-аналогов № 1 и № 3 – январь и апрель 2021 года, а дата оценки – 01 января 2022 года. Данный довод опровергается материалами дела. Эксперт в своем заключении представил обоснованное введение корректирующего коэффициента на дату предложения. Согласно сборнику корректирующих коэффициентов Статриелт, который основывается на анализе собранной информации рыночных данных, типичный срок экспозиции земельных участков под торговые и офисные здания составляет 9 месяцев. Таким образом, для объекта-аналога № 1 применен корректирующий коэффициент в размере 4%, для объекта-аналога № 3 введение корректирующего коэффициента не требуется.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как арендатора объекта недвижимости. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ООО «Икар» подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 24 ноября 2024 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 24 ноября 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Икар» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить в части.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01.01.2022 года, в размере 49 864 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 24 ноября 2024 года.

В остальной части административное исковое заявление ООО «Икар» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28 августа 2025 года.

Судья Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова