Решение № 3А-1074/2020 3А-60/2021 3А-60/2021(3А-1074/2020;)~М-762/2020 М-762/2020 от 12 января 2021 г. по делу № 3А-1074/2020

Дело № 3а-60/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 января 2021 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.

секретарь Хлебникова А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной,

установил:

АО «Тандер» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 11 254,9 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, по состоянию на 20 января 2020 года равной рыночной стоимости в размере 156 343 000 рублей; установить, что кадастровая стоимость равная рыночной стоимости подлежит применению для целей налогообложения и иных, установленных законодательством целей, с 20.01.2020г.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налогов.

В судебном заседании представитель АО «Тандер» по доверенности ФИО1 настаивал на удовлетворении заявленных требований, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> равной рыночной стоимости в размере, установленном заключением судебной экспертизы.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», администрации Краснодарского края в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Ранее от представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 поступил отзыв, в котором указал на отсутствие у департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочий по проверке достоверности сведений, указанных в отчетах, правильности применяемых при оценке методик, а также иные полномочия, направленные на проверку сведений, влияющих на определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 в возражениях на административный иск указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями действующего законодательства. Просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что нежилое здание с кадастровым номером <№...> площадью 11 254,9 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...> принадлежит на праве собственности административному истцу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 20 января 2020 года в размере 217 589 360,42 рублей определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 03.07.2016г. № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», на основании поступивших из Управления Росреестра по Краснодарскому краю сведений об объектах недвижимости, в отношении которых был осуществлен государственный кадастровый учет изменений их количественных и (или) качественных характеристик.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 20 января 2020 года верной датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

В соответствии с отчетом об оценке № 33/К-20-190 от 15 мая 2020 года, подготовленного ИП <ФИО>7, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 20 января 2020 года определена в размере 156 343 000 рублей.

Принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 12 августа 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 18 ноября 2020 года, выполненной экспертным учреждением ООО «Южная независимая оценочная компания» экспертом <ФИО>8, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> на дату определения кадастровой стоимости (20 января 2020 года) составляет 155 004 000 рублей.

Заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относится спорный объект недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимого имущества проведена на основании материалов дела. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

При оценке объекта недвижимости был применен доходный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснованна).

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных им. Экспертиза проведена по материалам дела.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

С данным заключением судебной экспертизы не согласился представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 и заявил ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы. В обоснование ходатайства указал, что эксперт принял необоснованное решение об отказе от использования затратного подхода при расчете стоимости объекта экспертизы. Кроме того, подобранные экспертом объекты аналоги для доходного подхода № 1,3,4 не соответствуют сегменту рынка объекта оценки и не могут быть признаны объектами аналогами, поскольку это недорогие офисные и торговые помещения и помещения не установленного назначения, несопоставимые по площади, назначению, классу качества здания. Также указывает, что экспертом введена корректировка на площадь в размере 31%, что привело к снижению итоговой стоимости, а учитывая, что площадь объекта оценки 11 254,9 кв.м, то такие объекты сдаются в аренду по частям.

В судебном заседании была допрошена эксперт <ФИО>8, подготовившая заключение судебной экспертизы. Эксперт пояснила, что на основании п.24 ФСО № 7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка. Информация, использованная в заключении при применении доходного подхода, достоверна и ее достаточно для определения рыночной стоимости. Все подобранные объекты - аналоги и объект исследования относятся к объектам коммерческой недвижимости. Различие в выявленных характеристиках корректировалось коэффициентами из применяемых справочников. Термина «помещение свободного назначения» в законодательстве нет. Помещение свободного назначения означает, что на этапе строительства помещение не было определено под конкретную цель дальнейшего использования. Помещения свободного назначения приняты как аналоги и использованы при расчете. При использовании доходного подхода значение имеет площадь, которая может генерировать доход. Во время расчетов применялась корректировка ко всей площади, так как объект сдается целиком. При этом, при расчете по методу, который предлагает департамент имущественных отношений, необходимо в расчет брать только арендопригодную площадь. Если бы в аренду отдельно сдавались площади, то тогда не применяли корректировку на площадь, что привело бы к уменьшению стоимости объекта недвижимости.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером <№...> на дату определения кадастровой стоимости (20 января 2020 года) составляет 155 004 000 рублей.

Доказательств того, что рыночная стоимость указанного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта капитального строительства рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению и установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 08 июля 2020 года, сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в материалах дела не содержится. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 08 июля 2020 года.

Согласно абзацу 5 части 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Согласно письму Федеральной налоговой службы от 27 ноября 2018 года № БС-4-21/22899@ «О применении для налогообложения сведений о кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда с 1 января 2019», кадастровая стоимость, измененная на основании решений комиссии или суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятых после 1 января 2019 года (в том числе по искам/заявлениям, поданным до 1 января 2019 года), и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, будет учитываться при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

С учетом приведенной правовой нормы и разъяснений Федеральной налоговой службы, и поскольку, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> внесена в реестр 04 февраля 2020 года, установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не может быть применена ранее указанной даты, которая и является началом применения для целей налогообложения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости, а также была предметом оспаривания по рассматриваемому административному иску.

При вышеизложенных обстоятельствах, учитывая объем административных исковых требований, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной – удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером <№...> площадью 11 254,9 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...> кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 20 января 2020 года в размере 155 004 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> считать 08 июля 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19.01.2021 года.

Судья краевого суда: