Апелляционное определение № 33-755/2026 от 27 января 2026 г.

33-755/2026

2-506/2025

47RS0011-01-2024-000642-35

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 28 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Нестеровой М.В.,

судей Озерова С.А., Осиповой Е.А.,

при секретаре Тимофеевой А.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» на решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 10 апреля 2025 года, которым удовлетворены частично исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» о возмещении расходов по устранению недостатков, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Нестеровой М.В., объяснения представителя ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» по доверенности ФИО2, поддержавшей доводы апелялционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

установила:

ФИО1 обратилась в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с иском к ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт», в котором, уточнив заявленные требования в порядке, предусмотренном ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), просила взыскать с ответчика в свою пользу:

- в счет устранения выявленных недостатков в квартире сумму в размере 383 965 руб.;

- неустойку за неудовлетворение требований потребителя за период с 04.02.2024 по 12.02.2024 в размере 70 508 руб. и далее исходя из расчета – 3% от стоимости устранения недостатков в день;

- компенсацию морального вреда в размере 80 000 руб.;

- расходы по оплате экспертно-диагностического обследования в размере 30 000 руб.;

- неустойку за просрочку передачи квартиры в размере 434 004 руб.;

- почтовые расходы в размере 815 руб.;

- штраф в размере 50% от суммы присужденной судом (л.д. 4-10, 163 том 1).

В обоснование иска указано, что 27.12.2021 между ФИО1 и ООО «СЗ «Строй-Эксперт» был заключен договор участия в долевом строительстве №), по условиям которого застройщик обязался в срок до 31.08.2023 построить многоквартирный жилой дом и передать истцу объект долевого строительства – квартиру. 18.11.2023 квартира была принята истцом. Усомнившись в качестве выполненных застройщиком строительно-монтажных работ, ФИО1 обратилась в ООО «Многопрофильный центр строительства и экспертиз». Согласно заключению эксперта № от 25.12.2023 в квартире обнаружены недостатки, стоимость устранения которых составила 293 785 руб. Застройщиком были предприняты меры к устранению выявленных недостатков, однако в полном объеме устранены не были. 18.01.2024 истцом в адрес застройщика направлена досудебная претензия, оставленная последним без ответа. Кроме того, ответчиком нарушен срок передачи объекта долевого строительства. В связи с вышеизложенным истец полагает возможным взыскать с ответчика сумму, необходимую для устранения недостатков, неустойку как за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, так и за нарушение сроков устранения недостатков, компенсацию морального вреда, судебные и почтовые расходы, штраф.

Решением Ломоносовкого районного суда Ленинградской области от 10.04.2025, с учетом определения судьи от 25.09.2025 об исправлении описки, исковые требования ФИО1 к ООО «СЗ «Строй-Эксперт» удовлетворены частично (л.д. 188-197 том 1, л.д. 25-26 том 2).

Суд взыскал с ООО «СЗ «Строй-Эксперт» в пользу ФИО1 денежные средства в счет стоимости устранения дефектов и недостатков выполненных ремонтно-строительных работ в размере 383 965,20 руб.; неустойку за неудовлетворение требования потребителя в добровольном порядке начисленную за период с 04.02.2024 по 12.02.2024 в размере 70 508 руб. и далее из расчета 3% в день по день фактического исполнения обязательств; компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб.; в счет оплаты услуг по проведению экспертно-диагностического обследования в размере 30 000 руб.; неустойку за просрочку сдачи квартиры в размере 214 220,16 руб.; штраф в размере 314 092,68 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 было отказано.

Этим же решением ООО «СЗ «Строй-Эксперт» предоставлена отсрочка исполнения решения суда в части уплаты неустойки и штрафа до 31.12.2025.

Также с ООО «СЗ «Строй-Эксперт» в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 25 428 руб.

ООО «СЗ «Строй-Эксперт» не согласилось с законностью и обоснованностью решения суда первой инстанции, его представителем подана апелляционная жалоба, в которой ответчик просит решение суда от 10.04.2025 изменить в части взысканной судом неустоек и штрафа (л.д. 27-32, 51-56 том 2).

В обоснование доводов жалобы ответчиком указано на необоснованное взыскание судом суммы неустойки в размере, превышающем 3% от цены договора, что противоречит положениям ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Приводя собственный расчет полагают возможным взыскать в счет устранения недостатков сумму в размере 166 924,80 руб. Также указано, что в связи с введением моратория на взыскание неустойки с застройщика, неустойка за неустранение недостатков квартиры и просрочку передачи квартиры может быть взыскана только за период с 04.02.2024 по 31.12.2024, исчисленной на основании п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, с применением ключевой ставки не выше 7,5%. При этом взыскание неустойки на будущее время полагает необоснованным и преждевременным, также с учетом действующего моратория. В части взыскания судом штрафа в размере 50%, податель жалобы, со ссылкой на положения ч.ч. 3, 4 ст. 10 ФЗ «Об участия в долевом строительстве» указывает на максимальный размер такого штрафа – не более 5% от взысканной судом суммы, а также на общее ограничение взыскиваемой суммы в размере не более 3% от цены договора. В этой связи полагает взыскание штрафа необоснованным. Кроме того податель жалобы указывает, что в решении суда отсутствуют расчет взыскиваемой суммы в счет неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, приведенная сумма ничем не мотивирована. Просит применить положения ст.333 ГК РФ и снизить сумму данной неустойки до 120 000 руб.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» по доверенности ФИО2 поддержала доводы апелляционной жалобы, просила отменить решение по изложенным основаниям.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, явившихся в суд апелляционной инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 указанного Федерального закона (здесь и далее – в редакции, действовавшей на день вынесения решения судом первой инстанции – 10.04.2025), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

В силу ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 настоящей статьи, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) (ч. 8 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором (ч. 1 ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (ч. 2 ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (ч. 3 ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.12.2021 между ФИО1 (Дольщик) и ООО «СЗ «Строй-Эксперт» (Застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве № (л.д. 13-30 том 1).

Согласно п.п. 1.1, 3.1 Договора Застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный Договором срок построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать Дольщику жилое помещение – <данные изъяты> квартиру условный №, площадью <данные изъяты> кв.м, при условии оплаты Дольщиком полной стоимости указанной квартиры.

Согласно п. 5.1 Договора передача Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства и принятие его Участником осуществляется по подписываемому сторонами Передаточному акту по окончании строительства Объекта в период: начало – 01.07.2023, окончание – не позднее 31.08.2023.

Пунктом 5.8 Договора предусмотрено, что в случае выявления недостатков Объекта долевого строительства Стороны составляют Акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 дней.

В случае нарушения строка устранения недостатков (дефектов) Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Дольщику за каждый день просрочки неустойку, рассчитанной как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка.

Застройщиком установлен гарантийный срок на предъявление требований в связи с ненадлежащим качеством квартиры, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в ее состав, который составляет 5 лет и начинает исчисляться со дня передачи квартиры по акту. Гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 год (п. 6.2 Договора).

03.10.2023 сторонами был составлен Акт осмотра квартиры и оборудования, согласно которому истцом при осмотре выявлены недостатки, отраженные в Акте (л.д. 32 том 1).

18.11.2023 сторонами вновь произведен осмотр квартиры, составлен Акт с указанием на отсутствие выявленных недостатков (л.д. 33 том 1).

В этот же день сторонами подписан Передаточный акт, согласно которому Застройщик передал, а Участник долевого строительства принял квартиру (л.д. 31 том 1).

В ходе эксплуатации квартиры истцом был выявлен ряд недостатков, в связи с чем она обратилась в ООО «Многопрофильный центр строительства и экспертизы», специалистами которого произведен осмотр жилого помещения и составлено заключение от 25.12.2023 №, согласно которому выявлены неровности поверхностей стен, дефекты укладки керамической плитки, дефекты укладки пола, дефекты оконных конструкций, дефекты окраски откосов, дефекты межкомнатных дверей. Указано, что выявленные дефекты являются значительными и требуют устранений. Стоимость устранения определена специалистом в размере 293 785 руб. (л.д. 34-62 том 1).

18.01.2024 истцом в адрес ответчика направлена претензия, в которой просила возместить стоимость устранения выявленных недостатков в размере 293 785 руб., а также выплатить неустойку в связи с нарушением срока передачи квартиры (л.д. 66-70 том 1).

Данная претензия ответчиком получена не была, возвратилась отправителю 04.02.2024 (л.д. 71-73 том 1).

Определением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 18.09.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Спектр» (л.д. 115-118 том 1).

Согласно экспертному заключению от 13.12.2024 №, техническое состояние переданной истцу квартиры не соответствует нормам и правилам, требованиям технических регламентов, ГОСТов, СНиПов, СП, а также нарушает условия договора № от 31.10.2021.

Экспертом указано, что при проведении строительно-монтажных и отделочных работ Застройщиком были допущены недостатки, указанные в заключении, причинами которых являются нарушения технологии строительных процессов. Общая стоимость работ (включая замену материалов) по устранению всех дефектов определена экспертом в размере 383 965,20 руб. (л.д. 121-157 том 1).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, в том числе с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, пришел к выводу, что истцом доказан факт передачи Застройщиком квартиры с нарушением сроков ее передачи, предусмотренных Договором об участии в долевом строительстве, а также ненадлежащего качества, с недостатками, выявленными в период гарантийного срока, причиной возникновения которых является некачественное выполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве. В этой связи взыскал с ООО «СЗ «Строй-Эксперт» в пользу ФИО1 стоимость устранения выявленных недостатков, определенную на основании заключения эксперта; неустойку за неисполнение требования об устранении недостатков за период с 04.02.2024 по 12.02.2024 в размере, указанном истцом, а также неустойку за период с 13.02.2024 по день фактического исполнения обязательств, из расчета 3% в день от стоимости устранения недостатков; неустойку за нарушение сроков передачи Дольщику Объекта долевого строительства; компенсацию морального вреда; расходы за составление досудебного технического заключения; штраф.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 10.04.2025 не соответствует.

Определяя подлежащую взысканию сумму неустойки за неудовлетворение законного требования потребителя о возмещении стоимости выявленных недостатков объекта долевого строительства за период с 04.02.2024 по 12.02.2024, суд первой инстанции, согласился с представленным истцом расчетом, указав также на обоснованность требования о взыскании неустойки на будущее время.

Вместе с тем, при исчислении суммы данной неустойки истец исходила из положений п. 5 ст. 28, п. 3 ст. 31 Закона «О защите прав потребителей», согласно которым в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги).

При этом судом первой инстанции проигнорированы положения ч. 8 ст. 7, ч. 1 ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», согласно которым за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 настоящей статьи, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

При этом, со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Более того, ранее действовавшая редакция ФЗ «Об участии в долевом строительстве» также не предусматривала возможность расчета неустойки за нарушение застройщиком сроков устранения недостатков переданного помещения либо за нарушение сроков возмещения дольщику стоимости устранения таких недостатков по правилам п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» в размере 3% от суммы устранения недостатков.

Так, до внесения изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» Федеральным законом от 08.08.2024 № 266-ФЗ, ч. 8 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предусматривала расчет неустойки по правилам п. 1 ст.23 Закона «О защите прав потребителей», то есть в размере 1% от стоимости устранения недостатков.

Таким образом, ссылка истца на положения п. 5 ст. 28, п. 3 ст. 31 Закона «О защите прав потребителей», безоговорочно принятая судом первой инстанции, является необоснованной и не подлежала применению при расчете подлежащей взысканию неустойки.

Не учтены судом первой инстанции также положения ч. 4 ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», согласно которой общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Федеральным законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 21 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом № 214-ФЗ.

Указанные изменения, внесенные в ч. 4 ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» вступили в силу с 01.01.2025.

В силу п. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ положения ч. 4 ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.

Поскольку требования истца были удовлетворены судом после 01.01.2025 (решение постановлено 10.04.2025), и договором участия в долевом строительстве, заключенном между сторонами, не предусмотрены иные, отличные от предусмотренных законом, условия ответственности сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при принятии решения судом первой инстанции подлежала применению действующая редакция ч. 4 ст.10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Так, согласно п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Пунктом 2 ст. 4 ГК РФ предусмотрено, что отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как указано выше, в п. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ прямо указано на применение к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025. Иных указаний названная норма не содержит.

В связи с этим судебная коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что права и обязанности по выплате расходов на устранение недостатков при удовлетворении требований судом возникают не в момент нарушения застройщиком обязанности по добровольному удовлетворению претензии, а в момент присуждения судом денежных сумм в пользу истцов - участников долевого строительства, поскольку между истцом и ответчиком возник спор по поводу размера возмещаемых расходов.

Таким образом, поскольку между сторонами по настоящему делу возник спор в части размера сумм, необходимых для устранения недостатков, и данный спор разрешен судом после 01.01.2025, то и обязанность Застройщика по выплате указанных сумм возникает в момент вынесения судом решения по такому спору.

В этой связи в рассматриваемом случае, с учетом стоимости переданной истцу квартиры в размере 5 564 160 руб., в счет возмещения расходов на устранение недостатков, выявленных в данной квартире, может быть взыскана сумма, не превышающая 3% от цены Договора, то есть в размере 166 924,80 руб., исходя из расчета: 5 564 160 руб. * 3%.

Поскольку стоимость подлежащих взысканию расходов на устранение недостатков уже взыскана в размере 3% от цены договора, в силу вышеуказанной нормы – ч. 4 ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», оснований для взыскания с ответчика неустойки свыше указанной суммы, не имеется, поскольку в 3%-ный размер взыскиваемой суммы помимо суммы на устранение недостатков входит также и подлежащая взысканию неустойка за нарушение сроков устранения таких недостатков, а также штраф.

Таким образом, требование о взыскании неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, а также штрафа удовлетворению не подлежит. В связи с чем, решение суда в данной части подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о взыскании с ООО «СЗ «Строй-Эксперт» денежных средств в счет устранения выявленных недостатков в размере 166 924,80 руб. и отказе в удовлетворении требований о взыскании неустойки за нарушение срока выплаты денежных средств в счет возмещения недостатков, в том числе на будущее время, а также штрафа.

При этом судебная коллегия отмечает, что ограничение суммы взыскания в размере 3% не распространяется по неустойку, подлежащую взысканию за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

Судом первой инстанции в пользу истца также была взыскана неустойка за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства в размере 214 220,16 руб.

Вместе с тем, мотивировочная часть решения не содержит сведений за какой период и в соответствии с каким расчетом суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании именно такой суммы, при том, что в соответствии с представленным истцом расчетом размер такой неустойки определен истцом за период с 01.09.2023 по 17.11.2023 и составлял 434 004,48 руб. (л.д. 8 том 1).

Согласно условиям заключенного между ФИО1 и ООО «СЗ «Строй-Эксперт» договора, квартира должна была быть передана истцу не позднее 31.08.2023. Вместе с тем, фактически квартира передана по акту 18.11.2023. Таким образом, ответчиком допущено нарушение сроков передачи объекта долевого строительства на 79 дней.

Заявляя требование о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, истцом приведен следующий расчет: 5 564 160 руб. * 78 дней * 2 * 1/300 *15% (л.д. 8 том 1).

Как указано выше, в соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Однако Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 установлены особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1 данного Постановления, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 2 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2025 включительно.

Пунктом 2 Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 предусмотрено, что в период с 01.07.2023 до 31.12.2025 включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч.ч. 2, 6 ст. 9, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные п. 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка РФ, действовавшей по состоянию на 01.07.2023.

Согласно информационному сообщение Банка России от 16.09.2022, размер ключевой ставки по состоянию на 01.07.2023 составлял 7,5%.

В этой связи судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанным истцом периодом, за который подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, с 01.09.2023 по 17.11.2023 (с учетом заявленного истцом периода и невозможности выхода за рамки заявленных требований).

Вместе с тем, с учетом приведенных выше положений п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 и информационного сообщения Банка России от 16.09.2022, полагает неверным применение в расчете значения ключевой ставки, равной 15%.

В этой связи расчет указанной неустойки должен быть произведен следующим образом: 5 564 160 руб. * 78 дней * 1/150 * 7,5% = 217 002,24 руб. Данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении положений ст. 333 ГК РФ и снижении суммы взыскиваемой неустойки.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как разъяснено в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определениях от 15.01.2015 № 6-О и № 7-О, не допускается возможность решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, и без обсуждения этого вопроса в судебном заседании.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Помимо заявления о явной несоразмерности суммы неустойки, подлежащей взысканию, последствиям нарушения обязательства ответчик в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ обязан представить суду доказательства, подтверждающие такую несоразмерность, а суд - обсудить данный вопрос в судебном заседании и указать мотивы, по которым он пришел к выводу об удовлетворении названного заявления.

Вместе с тем ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие о несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, а также доказательства проявления ООО «СЗ «Строй-Эксперт» той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, принятие ООО «СЗ «Строй-Эксперт» всех мер для надлежащего исполнения обязательств в срок установленный договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, учитывая, что строительство объекта долевого строительства завершено в мае 2023 г., а акт осмотра объекта долевого строительства составлен только 18.11.2023.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что основания для снижения неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ отсутствуют.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Принимая во внимание установленный факт нарушения ответчиком прав истца с ответчика также подлежит взысканию компенсация морального. Определяя подлежащую взысканию сумму в счет компенсации морального вреда, судебная коллегия, с учетом обстоятельств заключения между сторонами Договора, степени вины ответчика в нарушении прав истца, периода нарушения прав ФИО1, полагает возможным снизить взыскиваемую сумму компенсации морального вреда до 30 000 руб., которая будет отвечать принципам разумности и справедливости.

Также, с учетом частичного удовлетворения требований ФИО1, руководствуясь положениями ст. 98 ГПК РФ, судебная коллегия находит обоснованным требование о возмещении истцу расходов по оплате досудебного заключения специалиста об оценке стоимости устранения недостатков.

Определяя подлежащую взысканию сумму в счет возмещения указанных затрат, судебная коллегия, руководствуясь принципом пропорциональности возмещения судебных расходов, исходя из удовлетворения иска на 43,2% от заявленной истцом, полагает возможным взыскать с ООО «СЗ «Строй-Эксперт» в пользу ФИО1 в счет возмещения расходов по оплате заключения специалиста, а также почтовых расходов общую сумму в размере 13 312,08 руб.

Кроме того, в силу ст. 103 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец освобождена, в размере 15 098 руб.

Поскольку решение суда первой инстанции постановлено с нарушением норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, оно подлежит отмене на основании п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении заявленных ФИО1 требований.

Ответчик просил также о предоставлении отсрочки исполнения решения суда.

В соответствии с абз. 10 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абз. 2, 7-9 настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2026 включительно.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия полагает возможным предоставить ООО «СЗ «Строй-Эксперт» отсрочку исполнения решения суда в части взысканной неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства в размере 217 002,24 руб. до 31.12.2026 включительно.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

определила:

решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 10 апреля 2025 года отменить. Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» о взыскании убытков, неустойки, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт № № выдан ДД.ММ.ГГГГ) денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков в размере 166 924,80 руб.; неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 214 220,16 руб.; в счет возмещения расходов по оплате заключения специалиста, а также почтовых расходов в общем размере 13 312,08 руб.; компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб.

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» в доход бюджета Ломоносовкого муниципального района Ленинградской области государственную пошлину в размере 15 098 руб.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства в размере 217 002,24 руб. до 31 декабря 2026 года включительно.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 29.01.2026.

Судья: Полторака Е.Г.