Апелляционное определение № 33А-43027/2025 от 30 ноября 2025 г.

Судья: Шевченко С.Н. Дело № 33а-43027/2025(2а-2339/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск

Судебная коллегия по административным делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Редченко Е.В.,

судей Балабан К.Ю., Мазур В.В.,

при помощнике судьи Ефимовой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 декабря 2025 года апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве на решение Коломенского городского суда Московской области от <данные изъяты> по делу по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по г. Москве, Отделу государственной регистрации недвижимости жилого назначения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве о признании незаконным решения от <данные изъяты> о приостановлении государственной регистрации прав,

заслушав доклад судьи Редченко Е.В.,

объяснения ФИО1, его представителя адвоката Урываевой М.Б., представителя Управления Росреестра по г.Москве – ФИО2,

установила:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по г.Москве, отделу государственной регистрации недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по г.Москве о признании незаконным решения о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от <данные изъяты> № <данные изъяты>.

В обоснование требований указывалось, что ФИО1 является победителем торгов по продаже залогового имущества – квартиры, общей площадью 60,3 кв.м, местонахождение (адрес) объекта: <данные изъяты>, с К<данные изъяты>, принадлежащего должнику-банкроту – ФИО3 <данные изъяты> между финансовым управляющим ФИО3 – ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества. <данные изъяты> в Управление Росеестра по г.Москве участники сделки направили заявления о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, приложив все необходимые документы.

По результатам рассмотрения заявлений Управление Росреестра по <данные изъяты> вынес решение о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации перехода прав, о чем указывалось в направленном в адрес заявителя уведомлении от <данные изъяты> № КУВД-001/2025-25797292/1, в соответствии с которым основанием для приостановления кадастрового учета и государственной регистрации прав послужило то, что заявление на переход права было подано финансовым управляющим от имени должника, но не от других сособственников жилого помещения, нарушено преимущественное право покупки жилого помещения, одна из долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему лицу, в связи с чем требуется нотариальная форма сделки.

Данное решение административный истец считал незаконным и нарушающим его права, поскольку в данном случае имущество реализовано в рамках дела о банкротстве и нотариального удостоверения сделки не требовалось.

Решением Коломенского городского суда Московской области от <данные изъяты> требования удовлетворены частично. Оспариваемое решение Управления Росреестра по г.Москве признано незаконным, на данный регистрирующий орган возложена обязанность повторно рассмотреть заявление. В удовлетворении требований к отделу - отказано

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по г.Москве просит об отмене решения суда, ссылаясь на наличие оснований для принятия оспариваемого решения – отсутствие нотариального удостоверения договора и согласия правообладателей на переход права собственности на квартиру, которая к тому же приобретена за счет средств материнского капитала, на практику арбитражных судов, разъяснения Минюста России и Росреестра, правовые позиции высших судебных инстанций.

Возражения на апелляционную жалобу поданы стороной административного истца, в которых указывается, что финансовый управляющий действует от имени всех собственников, положения о преимущественной покупке доли не применяются ввиду продажи объекта целиком, нотариального удостоверения сделки не требуется ввиду принудительной реализации имущества и невозможности получить согласие органов опеки ввиду непредставления несовершеннолетним иного жилья.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 14 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1). Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2).

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости (пункт 3 части 1 статьи 15 данного Федерального закона).

В соответствии с частью 1 статьи 42 этого Федерального закона государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на машино-место и (или) нежилое помещение в гаражном комплексе и обременения таких машино-места и (или) нежилого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на гараж, расположенный в границах территории гаражного назначения, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на общее имущество, расположенное в границах такой территории. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. При государственной регистрации права (перехода права) на земельный участок и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (перехода права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). В случае передачи земельного участка, права на который включаются в состав общего имущества в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора при государственной регистрации права (перехода права) собственности на объект индивидуального жилищного строительства и аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект, одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (переход права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности) и аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, права на который входят в состав общего имущества.

В силу части 2 статьи 54 названного Федерального закона сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Статьей 26 указанного Федерального закона предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 37) в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (часть 1). Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета, о возврате залога залогодателю либо об обращении залога в доход государства, а также предоставления в орган регистрации прав передаточного акта федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" либо выписки из Единого федерального реестра юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности и копии свидетельства об удостоверении факта возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности в соответствии со статьей 84.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1. Одновременно с государственной регистрацией прав акционерного общества "Почта России" на объекты недвижимости, указанные в настоящей части, осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав, предусмотренных судебным актом или актом уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество либо о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации (часть 6).

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что решением Арбитражного суда города Москвы от <данные изъяты> ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введена процедура реализации, финансовым управляющим утверждена ФИО4

Определением Арбитражного суда города Москвы от <данные изъяты> в третью очередь реестра требований кредиторов должника ФИО3 включено требование ТКБ БАНК ПАО в размере 3 889 357,61 руб., как обеспеченное залогом имущества: квартира, назначение: жилое, площадь 60,3 кв.м, этаж 15, адрес (местонахождение) объекта: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>.

Указанное имущество находилось в общей долевой собственности ФИО3 (97/200 долей в праве), ФИО5 (97/200 долей в праве), ФИО6, ФИО7, <данные изъяты> года рождения.

В рамках процедуры реализации имущества должника финансовым управляющим проведены мероприятия по реализации заложенного имущества должника – квартиры, составляющей конкурсную массу, в соответствии с Порядком и условиями проведения торгов, утвержденным залоговым кредитором –ТКБ БАНК ПАО.

По итогам торгов, назначенных в форме публичного предложения: - по лоту <данные изъяты>: квартира, победителем торгов признан ФИО1 Между должником ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи <данные изъяты>/МА/12 от <данные изъяты>, по условиям которого вышеуказанное жилое помещение продано покупателю по общей стоимости 8 110 671,00 руб.

В материалы административного дела представлены письменные заявления ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах ФИО7, ФИО6 об отсутствии каких-либо нарушений их прав вследствие реализации квартиры с публичных торгов по договору купли-продажи от <данные изъяты>.

<данные изъяты> в Управление Росреестра по г.Москве участники сделки направили заявления о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, приложив все необходимые документы.

По результатам рассмотрения заявлений отдел государственной регистрации недвижимости жилого назначения Управление Росреестра по г.Москве вынесло решение о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации перехода прав, о чем указывалось в направленном в адрес заявителя уведомлении от <данные изъяты> № <данные изъяты>, в соответствии с которым основанием для приостановления кадастрового учета и государственной регистрации прав послужило то, что договор купли-продажи составлен без участия всех собственников, заявления правообладателей, выражающие волеизъявление на переход права собственности, в регистрирующий орган не представлены, нарушено преимущественное право покупки жилого помещения, одна из долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему лицу, в связи с чем требуется нотариальная форма сделки, <данные изъяты> на имущество наложен запрет на регистрационные действия судебным приставом-исполнителем ОСП по Новомосковскому АО (106315/25/77041-ИП).

Признавая оспариваемое решение незаконным, городской суд отметил, что в рассматриваемом случае, предмет залога составляла квартира, находящаяся в общей долевой собственности должника, супруга и детей, в том числе несовершеннолетних, которая реализована как единый объект недвижимости по одной сделке, основания для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме отсутствовали. Предписания статьи 42 названного Федерального закона об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли, в то время как реализация указанного права в данном случае невозможна в силу принудительного отчуждения заложенного имущества во исполнение судебного акта в рамках процедуры банкротства должника. В то же время нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 названного Федерального закона предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе. В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов (финансовый управляющий), полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта, по данному делу таким судебным актом является определение арбитражного суда о включении в реестр требований кредиторов ФИО3 требований ТКБ БАНК ПАО с очередностью удовлетворения в составе третьей очереди как обеспеченное залогом имущества должника. Определение о включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов несостоятельного гражданина в его деле о банкротстве, как обеспеченного залогом его имущества, по существу является судебным актом о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, обремененное залоговыми правами кредитора. Последующие действия залогового кредитора по разработке, утверждению Положения о порядке продажи залогового имущества и финансового управляющего по его реализации, по сути, являются принудительным исполнением такого судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, который обуславливает недобровольное распоряжение участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру. Исходя из того, что предметом торгов в ходе процедуры реализации имущества должника и договора купли-продажи от <данные изъяты> являлась квартира, как объект недвижимости, являющийся предметом залога, отчуждаемый в рамках процедуры реализации имущества ФИО3, признанного банкротом, применительно к положениям части 1, 3, 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве, отсутствие нотариального удостоверения этой сделки, а также отсутствие отдельного судебного акта об обращении взыскания на спорное имущество не могло служить препятствием для осуществления регистрационных действий. Кроме того, в силу положений ГК РФ, названного Федерального закона, Федерального закона от <данные изъяты> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закона о банкротстве покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

В качестве способа защиты нарушенных прав администартивного истца городской суд возложил обязанность на административного ответчика повторно рассмотреть заявления ФИО1 и финансового управляющего должника ФИО3 – ФИО4 об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи <данные изъяты>/МА/12 от <данные изъяты> в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении требований, предъявленных к отделу государственной регистрации недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по г.Москве отказано, поскольку данный отдел является лишь структурным подразделением Управления Росреестра по г.Москве.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с решением городского суда.

Оспариваемое решение принято в пределах полномочий регистрирующего органа и в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», Административным регламентом по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (утвержден приказом Минэкономразвития России от <данные изъяты> N 278), Порядком ведения ЕГРН (утвержден приказом Росреестра от <данные изъяты> N П/0514).

Несмотря на то, что наличие ограничений на спорное имущество не подтверждено материалами дела (в возражениях в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе регистрирующий орган данное основание не поддерживает, сейчас ограничений нет), возможность обращения финансового управляющего за регистрацией перехода прав на имущество, реализованное в ходе торгов, и отсутствие необходимости подачи сособственниками имущества своих заявлений, следует из вышеприведенных положений законодательства, судебная коллегия приходит к выводу, что, по крайней мере, одно из вышеуказанных оснований для приостановления регистрации прав (отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи) подтверждено материалами дела.

Требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы предусмотрены статьями 158 - 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Пункт 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

Согласно части 2 статьи 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину на торгах в рамках дела о банкротстве Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" каких-либо исключений не предусматривает.

Федеральный закон от <данные изъяты> N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", регулируя порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Федеральном законе "О государственной регистрации недвижимости".

По вопросу о том, подлежат ли применению правила о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения к сделкам с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемым на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве также даны являющиеся для судов обязательными разъяснения в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты>.

Подхода о том, что исключения об общего правила нотариального удостоверения сделок обязательно должны быть оговорены, а при отсутствии специально оговоренных ограничений – применяется общее правило, придерживается также высшая судебная инстанция при рассмотрении конкретного дела (кассационное определение <данные изъяты>-КАД21-1-К3).

В силу вышеуказанных разъяснений, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения Гражданского кодекса Российской Федерации о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению, поскольку в данном случае не оговорены исключения.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи заключен по итогам торгов с имуществом, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему (и, к тому же, приобретена за счет средств материнского капитала), согласия на отчуждение имущества несовершеннолетнего орган опеки не выдает (что следует из возражений на апелляционную жалобу и позиции административного истца в суде апелляционной инстанции), сведений о том, что при продаже заложенного имущества, находящегося в общей собственности, без согласия сособственников, были бы возмещены денежные средства (в том числе несовершеннолетнему) соразмерно доли в праве в общем имуществе, в материалах дела не имеется, следует прийти к выводу, что у регистрирующего органа имелись основания для приостановления государственной регистрации прав.

Кроме того, необходимо учесть, что при нотариальном удостоверении договора купли-продажи имущества, одним из сособственником которого являлся несовершеннолетний, именно нотариусом проверялись бы вышеуказанные обстоятельства, связанные с имущественными правами несовершеннолетнего, что следует из письма Федеральной нотариальной палаты от <данные изъяты><данные изъяты>.

Финансовый управляющий вышеуказанные вопросы защиты имущественных прав несовершеннолетнего не выяснял.

С учетом изложенного, решение суда, которым оспариваемое решение признано незаконным, подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении административного иска.

Руководствуясь статьями 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Коломенского городского суда Московской области от <данные изъяты> отменит, постановить по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении административного иска ФИО1 к Управлению Росреестра по г. Москве, Отделу государственной регистрации недвижимости жилого назначения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве о признании незаконным решения от <данные изъяты> о приостановлении государственной регистрации прав.

Кассационная жалоба (представление) может быть подана в Первый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи