Решение № 2-1873/2019 2-233/2020 2-233/2020(2-1873/2019;)~М-1758/2019 М-1758/2019 от 16 июля 2020 г. по делу № 2-1873/2019

61RS0045-01-2019-002730-75

Дело № 2-233/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июля 2020 года

с. Покровское, Неклиновского района Ростовской области

Неклиновский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Говоровой О.Н.,

при секретаре Лутанюк И.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств по договору,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств, в котором указал что 05.03.2019 года между сторонами заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа земельного участка и жилого дома с надворными постройками расположенных по адресу: <адрес>. 30.08.2019 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, которым изменен срок окончательного расчёта, установлен новый срок - 31.12.2019. До заключения договора купли-продажи, ответчик сообщил истцу, что в домовладении отсутствует электроснабжение, подача которого приостановлена, в связи с неоплатой задолженности. Осмотр дома, на дату подписания договора, происходил в вечернее время суток, в одной комнате только горел свет, что не позволило истцу увидеть все скрытие дефекты. При заключении договора купли-продажи ответчик сообщил истцу, что отопление жилого дома исправно, электроснабжение и проводка также исправны. После заключения договора купли-продажи истец, в ходе проведения ремонтных работ жилого дома, обнаружил скрытые дефекты, о которых ответчик не сообщал, и в ходе осмотра дома, которые не были обнаружены истцом. Приобретенный жилой дом является непригодным для проживания. Повреждение стен и перегородок являются неустранимыми, физический износ домовладения значительный. Ссылаясь на изложенное, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа, заключенный 05.03.2019 между ФИО2 и ФИО1, взыскать с ответчика в свою пользу, уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 190 000 руб.

Ответчик ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи от 03.05.2019. В обоснование встречного иска указал, что 05.03.2019 года между сторонами заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>. Продажная стоимость установлена сторонами в размере 400 000 руб.

Пунктом 3 договора установлено, что ответчик передает 120 000 руб. до подписания договора, остальную сумму в размере 280 000 руб., ответчик передаёт в срок до 01.09.2019.

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи от 30.08.2019 пункт 3 договора купли-продажи от 05.03.2019 изменен в части срока передачи денежных средств в размере 280 000 руб. Сторонами определен срок окончательного расчета по договору 31.12.2019. Однако, до настоящего времени ответчик не произвел расчет с истцом и не передал денежные средства в размере 280 000 руб. Просит суд взыскать с ФИО1 в свою пользу задолженность по договору купли-продажи от 05.03.2019 в размере 280 000 руб.

В судебном заседании истец по первоначальному иску ФИО1 и его представитель адвокат Козодерова Г.А. поддержали исковые требования, суду пояснили, что при оформлении договора купли-продажи земельного участка с расположенном на нем жилым домом и надворными постройками истец был введен в заблуждение относительно технического состояния дома и его пригодности для проживания. Существующие дефекты не были оговорены сторонами при заключении договора купли-продажи. В свою очередь, продавец знал о всех недостатках, продаваемого имущества, однако скрыл от покупателя данную информацию. Требования просили удовлетворить. В удовлетворении встречного иска ФИО2 просили отказать, так как фактически по договору было передано истцу в счет оплаты стоимости недвижимого имущества 190 000 руб., что подтверждается записью в договоре.

Представитель ответчика по первоначальному иску ФИО2 адвокат Быкин В.И. в удовлетворении иска ФИО1 просил отказать, суду пояснил, что между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в соответствии с требованиями закона в письменной форме. Договор купли-продажи подписан истцом собственноручно, договор прошел государственную регистрацию, переход права собственности состоялся. В договоре купли-продажи сторонами согласованы все существенные условия, четко выражены его предмет и цена. Кроме того, истец был свободен при заключении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком и имел возможность отказаться от его заключения на предложенных продавцом условиях. В иске просил отказать полностью. Встречный иск поддержал в полном объеме, просил взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 в счет оплаты стоимости имущества по договору купли-продажи 280 000 руб.

Выслушав стороны и их представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу содержащегося в норме п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требования о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушений.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости об ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 05.03.2019 года между сторонами заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа земельного участка и жилого дома с надворными постройками, расположенными по адресу: <адрес>.

Продажная стоимость установлена сторонами в размере 400 000 руб.

Пунктом 3 договора установлено, что ответчик передает 120 000 руб. до подписания договора, остальную сумму в размере 280 000 руб., ответчик передаёт в срок до 01.09.2019.

07.03.2019 зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, выдано свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи от 30.08.2019, пункт 3 договора купли-продажи от 05.03.2019, изменен в части срока передачи денежных средств в размере 280 000 руб. Сторонами определен срок окончательного расчета по договору 31.12.2019.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 05.03.2019, фактически передано истцу и находится в его владении, т.е. договор купли-продажи ответчиком исполнен.

В судебном заседании истец указал, что после совершения сделки и ее регистрации им были обнаружены недостатки жилого дома, а именно: все несущие стены дома имеют трещины, задняя стена дома заваливается и не подлежит ремонту и восстановлению, отсутствует отопление, выпал счетчик по учету электроэнергии, в служебных пристройках провалена крыша и падают стены, нет подачи воды в домовладение, не оплачены долги по ЖКХ, высыпание кирпича под окнами и над ними, поэтому он считают, что указанное жилое помещение не пригодно для проживания.

При этом, в судебном заседании истец указал, что перед совершением сделки он осматривал спорный дом и жилые помещения дома, состояние дома его устраивало, так как он планировал делать ремонт. Ремонтные работы стал проводить после заключения сделки.

Судом установлено, что сторонами сделки условия о качестве жилого дома оговорены, в связи с чем характер имеющихся в нем дефектов не является скрытым, так как указанные дефекты могли быть обнаружены покупателем, как при предварительном осмотре дома, так и при осмотре при заключении сделки.

В силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ истец должен доказать наличие обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности и (или) неразумности действий (бездействия) продавца, повлекших неблагоприятные последствия для покупателя.

В судебном заседании истец подтвердил, что препятствий для осмотра дома со стороны продавца не чинилось.

В судебном заседании обсуждалось ходатайство истца о проведении судебной строительно-технической экспертизы, однако данное ходатайство истцом отозвано, в связи с отказом оплаты услуг эксперта.

Исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований, поскольку между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в соответствии с требованиями закона в письменной форме. Договор купли-продажи подписан ФИО1 собственноручно, договор прошел государственную регистрацию, переход права собственности состоялся. В договоре купли-продажи сторонами согласованы все существенные условия, четко выражены его предмет и цена. Кроме того, истец был свободен при заключении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком и имел возможность отказаться от его заключения на предложенных продавцом условиях. Волеизъявление истца на заключение договора купли-продажи соответствовало в момент заключения договора его действительной воле, действия ФИО1 свидетельствуют о намерении заключить договор купли-продажи, что также подтверждается заключением дополнительного соглашения 30.08.2019.

Истец не представил допустимые и относимые доказательства того, что при оформлении договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом и надворными постройками он был введен в заблуждение относительно технического состояния дома и его пригодности для проживания. До заключения договора купли-продажи истец имел возможность осмотреть указанный объект недвижимости и отказаться от заключения договора.

Кроме того, суд учитывает, что жилой дом находился во владении истца с момента его передачи при составлении договора купли-продажи от 05.03.2019, в связи с чем, истец не доказал, что все выявленные недостатки были на момент приобретения дома.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется, при этом у покупателя имеются иные способы защиты нарушенного права, предусмотренные ст. 475 ГК РФ.

Поскольку судом не установлено оснований для расторжения договора купли-продажи от 05.03.2019, то отсутствуют основания для взыскания уплаченной по договору денежной суммы в размере 190 000 руб.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 данного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3).

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 05.03.2019 года между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость объекта составляет 400 000 руб. Покупатель оплачивает продавцу наличные денежные средства в размере 120 000 рублей до подписания договора. Оставшуюся сумму, в размере 280 000 рублей, покупатель оплачивает продавцу до 01.09.2019.

30.08.2019 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 05.03.2019, согласно которому стороны установили следующий порядок расчета: покупатель оплачивает продавцу денежные средства в размере 120 000 рублей до подписания договора, оставшуюся сумму в размере 280 000 рублей, покупатель оплачивает продавцу до 31.09.2019.

В судебном заседании представитель истца по встречному иску адвокат Быкин В.И. суду пояснил, что обязательство по оплате покупной цены, переданного имущества во исполнение договора купли-продажи от 05.03.2019 в сумме 280 000 рублей, в установленный соглашением от 30.08.2019 срок, ответчиком не исполнено, указанная сумма не уплачена до настоящего времени.

Вместе с тем, как следует из договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 05.03.2019, покупатель ФИО1 передал продавцу ФИО2 в счет оплаты стоимости недвижимого имущества по договору 120 000 руб., до подписания договора и 70 000 руб., 06.09.2019, всего 190 000 руб.

При таких обстоятельствах, учитывая, что договор купли-продажи от 05.03.2019 и дополнительное соглашение от 30.08.2019 не изменены, не расторгнуты, не признаны недействительными, а также принимая во внимание, что продавец свои обязательства по договору купли-продажи от 05.03.2019 исполнил, передал имущество покупателю, произведена государственная регистрация перехода прав собственности, при этом покупатель свои обязательства по полной оплате по договору не исполнил, суд приходит к выводу, что имеются основания для взыскания с ответчика в пользу ФИО2 задолженности по договору в размере 210 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств, отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств по договору, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 в счет задолженности по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 05.03.2019 денежную сумму в размере 210 000 рублей.

В остальной части в удовлетворения встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Неклиновский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий

Решение в окончательной форме изготовлено 23.07.2020 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>