Решение № 2-137/2024 2-137/2024~М-57/2024 М-57/2024 от 3 апреля 2024 г. по делу № 2-137/2024

Дело № 2-137/2024

УИД: №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сергач 04 апреля 2024 года

Сергачский районный суд Нижегородской области в составе: председательствующего судьи Кирюкова О.В., единолично,

при секретаре судебного заседания Новиковой Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Сергачского муниципального округа Нижегородской области о признании права собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Сергачский районный суд Нижегородской области с исковым заявлением к администрации Сергачского муниципального округа Нижегородской области о признании права собственности на объекты недвижимости.

В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ он приобрел по договорам купли-продажи объекты недвижимости сельскохозяйственного назначения у СПК «Шубинский», в том числе двухэтажных многоквартирный жилой дом, ДД.ММ.ГГГГ постройки, расположенный по адресу: <адрес>. Вышеуказанный объект недвижимости был ему продан в частную собственность на основании решения общего собрания членов СПК «Шубинский» от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость дома в размере <данные изъяты> руб. им полностью оплачена. Объект фактически передан ему. Договор купли-продажи объекта недвижимости никем не оспаривался. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № № СПК «Шубинский» признан банкротом и в отношении него завершилось конкурсное производство, что является отдельным основанием для внесения в ЕГРЮЛ записи о ликвидации должника. Это обстоятельство указано также в п. 18-19 выписки из ЕГРЮЛ в отношении СПК «Шубинский» (сведения о прекращении юридического лица). До момента ликвидации (банкротства) СПК «Шубинский» он (истец) и продавец (СПК «Шубинский») не успели обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности на указанный объект недвижимости. В ДД.ММ.ГГГГ началась процедура банкротства продавца. Сделать это в настоящее время не представляется возможным, поскольку СПК «Шубинский» исключен из ЕГРЮЛ. Из имеющихся документов, в том числе архивных, следует, что все проданные объекты недвижимости перешли к СПК «Шубинский» в порядке универсального правопреемства при реорганизации ООО «Шубинское» в форме преобразования в СПК «Шубинский». Так, на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ передающей стороной выступает ООО «Шубинское», а принимающей – СПК «Шубинский», при преобразовании ООО в СПК, на основании, в том числе в отношении проданного ему объекта недвижимости, 4-х квартирного жилого дома. В свою очередь, к ООО «Шубинское» указанные объекты недвижимости перешли от колхоза «Шубинский», который был реорганизован в ООО на основании распоряжения администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р, что также следует из выписки из ЕГРЮЛ на ООО «Шубинское». Учитывая период постройки проданных ему объектов (80-е годы XX века), их строительство изначально осуществлялось колхозным («хозяйственным») способом, без каких-либо разрешений на строительство и актов ввода в эксплуатацию. Какие-либо колхозные документы о строительстве объекта в те годы безвозвратно утеряны. На протяжении более десяти лет он добросовестно и открыто владел и пользовался этим объектом, осуществлял его ремонт и поддерживал в рабочем состоянии. В доме никто не проживал и не проживает, зарегистрированные лица отсутствуют. Своими силами ему удалось восстановить объект как внешне, так и его внутреннее убранство (4 квартиры, по 2 квартиры на каждом этаже). Он заинтересован в приобретении законных прав на данный жилой дом, поскольку в рамках своей сельскохозяйственной деятельности планирует предоставлять квартиры в служебное жилье семьям работников села Шубино. Привлечение молодых специалистов в село в настоящее время невозможно без предоставления их семьям жилья. Для этого необходимо все оформить. Осенью ДД.ММ.ГГГГ ему удалось поставить указанный объект недвижимости на государственный кадастровый учет в качестве «ранее учтенного» на основании технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, найденного в архиве БТИ (Сергачском филиале ГП НО «Нижтехинвентаризация»), с присвоением многоквартирному жилому дому кадастрового номера <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этажность 2, год постройки – ДД.ММ.ГГГГ, без зарегистрированных прав на объект недвижимости и его обременения. Согласно экспликацие к поэтажному плану технического паспорта на дом от ДД.ММ.ГГГГ всего в доме учитываются четыре квартиры: <адрес> (этаж 1) общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м.; <адрес> (этаж 1) общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м.; <адрес> (этаж 2) общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м.; <адрес> (этаж 2) общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м. Истец заинтересован в приобретении прав и на указанные жилые помещения внутри многоквартирного дома, поскольку дом состоит из отдельных жилых помещений (квартир) и юридическая значимость дома обусловлена возможностью проживания в каждой из его квартир. Законные права отдельно на каждое из жилых помещений дает право подключать к квартирам коммунальные услуги и отдельно их учитывать через лицевые счета. Перечисленные квартиры на государственном кадастровом учёте в настоящее время не состоят, технические паспорта на помещения отсутствуют. При этом он считает, что право собственности продавца на объект недвижимости является ранее возникшим по смыслу ст. 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку возникло оно до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до даты вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Такие права признаются юридически действительными и при отсутствии сведений о них в ЕГРН; они не требуют дополнительного признания, а регистрация ранее возникших прав проводится по желанию их правообладателей. В тоже время СПК «Шубинский» до момента ликвидации свои ранее возникшие права не зарегистрировал. В связи с этим он вынужден обратиться в суд с настоящим иском за защитой своего права собственности. Кроме того, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> четыре квартире в спорном многоквартирном доме ДД.ММ.ГГГГ поставлены на государственный кадастровый учет с присвоением им следующих кадастровых номеров: <адрес> - кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; <адрес> - кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; <адрес> - кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; <адрес> - кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

С учетом изложенного истец отказался от своих исковых требований в отношении многоквартирного жилого дома и просит суд признать за ним право собственности на следующие объекты недвижимости:

- жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, этаж 1, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №;

- жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, этаж 1, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №;

- жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, этаж 2, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №;

- жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, этаж 2, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен судом о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В судебное заседание представители ответчика - администрации Сергачского муниципального округа <адрес> и третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не явились, извещены судом о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел настоящее гражданское дело в отсутствие сторон, третьего лица.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1

В судебном заседании установлено, что в соответствии с заверенной надлежащим образом копией распоряжения главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р зарегистрировано общество с ограниченной ответственностью «Шубинское», являющееся правопреемником колхоза «Шубинский» (л.д. 38).

Общим собранием участников ООО «Шубинское» (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) произведено преобразование ООО «Шубинское» в сельскохозяйственный производственный кооператив «Шубинский». Указанным общим собранием утвержден передаточный акт, по которому ООО «Шубинское» передало свои имущество, права и обязанности СПК «Шубинский», последний их принял (л.д. 39-42).

СПК «Шубинский» зарегистрирован в качестве юридического лица, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве правопредшественника указано ООО «Шубинское» (л.д. 22-25).

Из ксерокопии протокола общего собрания членов СПК «Шубинский» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что решено продать ФИО1 4-х квартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> руб. (л.д. 43-45).

ДД.ММ.ГГГГ между СПК «Шубинский» и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости №, предметом которого являлся двухэтажных, 4-х квартирный многоквартирный жилой дом, ДД.ММ.ГГГГ постройки, расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> руб. (л.д. 13-14). ДД.ММ.ГГГГ между ними подписан акт приема-передачи данного объекта недвижимости, из которого следует, что покупатель оплатил продавцу полную стоимость объекта недвижимости, указанную в договоре купли-продажи жилого дома (л.д. 15).

Кроме того, в материалах дела имеется ксерокопия квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ о принятии СПК «Шубинский» от ФИО1 денежных средств за проданный объект недвижимости в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 16).

В соответствии с определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № <данные изъяты> конкурсное производство в отношении СПК «Шубинский» завершено, что явилось основанием для внесения в ЕГРЮЛ записи о ликвидации должника (л.д. 20-21).

Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы следующие объекты недвижимости, не имеющие правообладателя:

- двухэтажных многоквартирный жилой дом, ДД.ММ.ГГГГ постройки, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес> (л.д. 17-19);

- жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж №, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № (л.д. 110-111);

- жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж №, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № (л.д. 116-117);

- жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж №, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № (л.д. 112-113);

- жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж №, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № (л.д. 114-115).

В материалах дела имеется ксерокопия технического паспорта на двухэтажных многоквартирный жилой дом, в котором расположены 4 квартиры (л.д. 46-58).

Согласно справке №, выданной ДД.ММ.ГГГГ Шубинским территориальным отделом администрации Сергачского муниципального округа <адрес>, в указанном многоквартирном жилом доме, в квартирах № никто не зарегистрирован (л.д. 60).

Из ксерокопии паспорта истца следует, что ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец <адрес>, гражданин РФ, зарегистрирован по адресу: <адрес>, паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес><адрес> в <адрес>, код подразделения <данные изъяты> (л.д. 99).

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из ч. 1 ст. 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Из буквального содержания приведенной нормы закона следует, что передача недвижимости новому собственнику осуществляется путем оформления сторонами сделки письменного документа, который подтверждает исполнение продавцом обязанности по передаче отчуждаемого имущества.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с ч. 1 ст. 58 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решение суда может являться основанием для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации права.

В судебном заседании установлено, что объекты недвижимости (квартиры) состоят на государственном кадастровом учёте (имеют кадастровые номера). Договор купли-продажи многоквартирного жилого дома, в котором расположены 4 квартиры, от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия для подобного рода сделок (стороны, предмет, цена). Указанный договор никем не оспорен. Объектами (квартирами) фактически владеет и пользуется истец. ФИО1 оплатил стоимость многоквартирного жилого дома в полном объёме.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Право собственности продавца, то есть СПК «Шубинский», на объект недвижимости (многоквартирный жилой дом) не зарегистрировано в ЕГРН, но в то же время оно возникло за продавцом сделки до вступления в силу указанного Закона о регистрации, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. До ликвидации СПК «Шубинский» и истец не успели обратиться в Росреестр за государственной регистрацией права собственности и перехода права собственности на покупателя, то есть истца. Однако это не лишает истца права требовать признания права собственности за ним в судебном порядке.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 о признании права собственности на приобретенные у СПК «Шубинский» объекты недвижимости (квартиры) подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, гражданином РФ, зарегистрированным по адресу: <адрес>, паспорт <данные изъяты>, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес><адрес> в <адрес>, код подразделения <данные изъяты>, право собственности в отношении:

- жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж №, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №;

- жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж №, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №;

- жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж №, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №;

- жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж №, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Нижегородский областной суд путем подачи жалобы через Сергачский районный суд.

Судья О.В. Кирюков