Решение № 2А-2046/2020 2А-2046/2020~М-1616/2020 М-1616/2020 от 4 октября 2020 г. по делу № 2А-2046/2020

УИД 03RS0006-01-2020-002724-37 Дело № 2а-2046/2020
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

05 октября 2020 года город Уфа

Орджоникидзевский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Чирухиной Е.В.,

при секретаре Юсуповой Р.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Валеева А. Д. к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании отказа в продлении срока договора аренды земельного участка либо заключении нового договора аренды земельного участка незаконным, обязании осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка

у с т а н о в и л:

Валеев А.Д. обратился в суд с исковым заявлением (с учетом уточнений) к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании отказа в продлении срока договора аренды земельного участка либо заключении нового договора аренды земельного участка незаконным, обязании осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка и направлении с предложением указанный проект в срок 14 дней с даты вступления решения в законную силу.

В обосновании исковых требований указал, что согласно договору уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, он принял в полном объеме права требования, принадлежащие Хакимову А.Л. (арендатору) по договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> за домом №, площадью № кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки. ДД.ММ.ГГГГ он обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, в котором указал о наличие на земельном участке фундамента. ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в продлении договора аренды в связи с тем, что «отсутствует перечень в заявлении всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке».

Истец Валеев А.Д. в суд не явился, извещен надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представители ответчиков в суд не явились, извещены надлежащим образом, причина неявки не известна.

Суд, в порядке ст. 150 КАС РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст.218Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов илинанихнезаконновозложены какие-либо обязанности.

Согласно решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан №44/14 от 22.04.2015 года, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортсотан является органом, выполняющим функции владения, пользования и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии со ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В силу положений п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом пятой той же статьи.

Согласно положениям подпункта 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с положениями п. 1, подпункта 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Судом установлено, что на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № от ДД.ММ.ГГГГ утверждено образование земельного участка с кадастровым номером №, местоположение земельного участка за домом № по <адрес> городского округа <адрес> Республики Башкортостан, общей площадью № кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома. Согласно п. 2 данного постановления, земельный участок предоставлен Никитину Ю.С. в аренду без проведения торгов на 10 лет. Согласно п. 4 постановления - Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заключить договор аренды земельного участка с Никитиным Ю.С.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и Никитиным Ю.С. (арендатор) был заключен договор № аренды земельного участка. Предметом договора указано, что на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № от ДД.ММ.ГГГГ Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома, общей площадью 522 кв. м. со сроком аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно акту приема-передачи к договору аренды земельного участка№ от ДД.ММ.ГГГГ, Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок в аренду из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью № кв. м., расположенный по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома (разрешенное использование по договору). Участок передан в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением. Арендатор не имеет претензий к Арендодателю в отношении состояния участка на момент его передачи.

Данный договор был зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан ДД.ММ.ГГГГ за №.

ДД.ММ.ГГГГ между Никитиным Ю.С. и Хакимовым А.Л. был заключен договор уступки права аренды земельного участка №б/н, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан ДД.ММ.ГГГГ за №.

ДД.ММ.ГГГГ между Хакимовым А.Л. и Валеевым А.Д. был заключен договор уступки права аренды земельного участка №б/н, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан ДД.ММ.ГГГГ за №.

На основании вышеуказанного договора уступки права аренды земельного участка, а также заявления № № от ДД.ММ.ГГГГ Хакимова А.Л. и Валеева А.Д., было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений № в договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно уведомлению о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № внесены изменения в почтовый адрес ориентира: <адрес> на <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ Валеев А.Д. подал в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства (дома) на земельном участке с кадастровым номером №, площадь земельного участка, занятая под фундаментом № кв. м.(№ кв. м. х № кв. м.).

Согласно представленной квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ Валеевым А.Д. оплачена арендная плата за землю, административный истец продолжает пользоваться данным земельным участком по сегодняшний день, что не отрицается сторонами.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ был подготовлен технический паспорт объекта незавершенного строительства и технический паспорт домовладения, назначение объект незавершенного строительства.

Таким образом, судом установлено, что Валеев А.Д. на данном земельном участке возвел объект незавершенного строительства, но данный объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре недвижимости, не зарегистрирован.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ истек срок аренды земельного участка

В соответствии с ч.1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

ДД.ММ.ГГГГ Валеев А.Д. обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды указанного выше земельного участка для индивидуальной жилой застройки (для завершения строительства) на максимально возможный срок.

На данное обращение, Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа № № от ДД.ММ.ГГГГ дан ответ, что в продлении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ либо заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов Валееву А.Д. отказано, ввиду того, что не приложен документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, административным истцом в иске было указано, что в устной беседе с сотрудником Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан ему сообщили, что договор аренды закончил свое действие до обращения к ним с заявлением о продлении срока договора аренды.

В соответствии со ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301-304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Согласно положениям подпункта 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Пунктом 21 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности следует, что лицо, являющееся на законных основаниях застройщиком земельного участка, вправе претендовать на заключение договора аренды того же участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и в том случае, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома по договорам аренды, заключенном до 01.03.2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

В связи с чем, истец имеет право на реализацию возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Для разрешения настоящего спора юридически значимыми обстоятельствами по делу являлись, предусмотренные подпунктом 2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ условия заключения договора аренды земельного участка с собственником объекта незавершенного строительства.

Материалами дела подтверждается наличие на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства. Требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявлялось.

Валеев А.Д. не лишен возможности обратиться за государственной регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на арендованном земельном участке, учитывая правовую позицию, изложенную в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", согласно которой истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах, отказ в продлении срока аренды, истребуемого административным истцом земельного участка, является незаконным, поскольку он лишает административного истца в полной мере реализовать право на защиту. Валеев А.Д. имеет право на продление срока аренды земельного участка.

В силу части 2, 3 ст. 227 КАС РФ, по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца. При этом, выбор способа восстановления нарушенных прав административного истца является правом суда.

С учетом изложенного, на Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан необходимо возложить обязанность подготовить проект договора аренды земельного участка кадастровый № для завершения строительства незавершенного строительства объекта.

Поскольку Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан является органом, выполняющим функции владения, пользования и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, то в удовлетворении требований административного истца к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об обязании подготовить проект договора аренды земельного участка, следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании отказа в продлении срока договора аренды земельного участка либо заключении нового договора аренды земельного участка незаконным, обязании осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка, удовлетворить частично.

Признать решение в виде ответа Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным.

Обязать Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...> на условиях, предусмотренных законом.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Орджоникидзевский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Чирухина

Решение21.01.2021