Апелляционное определение № 02-5207/2025 02-5207/2025~М-2421/2025 М-2421/2025 от 10 марта 2026 г. по делу № 02-5207/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

адрес 11 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Чубаровой Н.В.,

судей фио фио,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гармаш А.Ф.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Чубаровой Н.В. гражданское дело по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Бабушкинского районного суда адрес от 20 августа 2025 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры - отказать.

По вступлении в законную силу решения по настоящему делу, отменить обеспечительные меры, наложенные определением судьи Бабушкинского суда адрес от 19.05.2025 в виде ареста на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер: 77:02:0006003:1813, а также в виде запрета Управлению Росреестра по адрес осуществлять регистрационные действия с квартирой, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер: 77:02:0006003:1813, и запрета Управлению по вопросам миграции ГУ МВД России производить регистрацию по месту жительства или по месту пребывания в квартире по адресу: адрес,

УСТАНОВИЛА:

фио обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры № 5 в доме 15 по адрес в адрес от 19 октября 2022 года, заключенного между сторонами, ссылаясь на неоплату ответчиком стоимости квартиры в сумме сумма, что, по мнению истца, является существенным нарушением договора.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене просит истец фио по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Изучив материалы дела, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие ответчика ФИО2, представителя третьего лица Управления Росреестра по адрес, выслушав объяснения истца ФИО1 и ее представителя по доверенности фио, представителя ответчика ФИО2 по доверенности фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 450, 453, 485-486, 549, 551 Гражданского кодекса РФ, положениями Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, фио продала ФИО2 квартиру № 5 в доме 15 по адрес в адрес за сумма по договору купли-продажи от 19 октября 2022 года.

В соответствии с п. 5 договора расчеты за квартиру покупатель обязался произвести после государственной регистрации договора купли-продажи.

Договор заключен в простой письменной форме, переход права собственности к ответчику зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 26 октября 2022 года.

1 марта 2025 года истец уведомил ответчика о расторжении договора в связи с тем, что оплата за квартиру не произведена.

Решением Бабушкинского районного суда адрес от 18 апреля 2024 года между теми сторонами разрешен спор по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным по основаниям ст. 170 ГК РФ и в удовлетворении иска отказано. В апелляционном и кассационном порядке 6 февраля 2025 года и 21 мая 2025 года решение суда было проверено на соблюдение закона и оставлено без изменения. Судом установлено, что условия сделки сторонами исполнены в полном объеме.

Поддерживая требования, истец указала, что в рамках дела о расторжении соглашения об уплате алиментов фио утверждал, что его заработок составляет сумма, что исключает оплату за квартиру по спорному договору, доказательств оплаты им не представлено.

Ответчик, возражая против иска, указал, что перед сделкой продал земельный участок и здание по цене сумма по договору купли-продажи от 20 сентября 2022 года, в связи с чем имел денежные средства для оплаты квартиры, которые перечислил истцу 23 сентября 2022 года в сумме сумма, остальные средства передал наличными, что обосновано договором купли-продажи от 20 сентября 2022 года и выпиской по счету ответчика.

Из анализа содержания условий договора, обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств, оценив которые в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что расчеты между сторонами договора произведены как до подписания договора, так и после, и в отсутствии иных доказательств, вопреки доводам истца, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом заявленных требований. Факт оплаты квартиры установлен судом по ранее рассмотренному спору между сторонами о признании недействительным договора купли-продажи от 19 октября 2022 года, регистрация права собственности ответчика произведена более 2,5 лет назад, он проживает в квартире, несет расходы по содержанию имущества

Суд первой инстанции отметил, что в силу ст. 486 ГК РФ истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, в связи с чем он не лишен возможности требовать оплаты от ответчика по договору.

Поскольку в удовлетворении иска ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры отказано, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что необходимость в сохранении мер по обеспечению иска, принятых определением Бабушкинского районного суда адрес от 19 мая 2025 года отпала.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска о расторжении договора, поскольку существенность нарушения договора покупателем не была доказана в суде первой инстанции.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ).

На основании норм ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.т 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2).

Пунктом 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. Данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

Необходимо отметить, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Следовательно, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Судом установлено, что стороны начали исполнять договор купли-продажи, право собственности на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке за фио, фио передала, а фио фактически принял жилое помещение, в котором в настоящее время продолжает проживать.

Согласно материалам делам, 23 сентября 2025 года фио перечислены денежные средства на счет фио в счет будущего обязательства (л.д. 139).

В п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Следовательно, право на возврат переданного покупателю имущества в натуре возникает только у продавца, не получившего оплаты указанного имущества, в случае расторжения договора купли-продажи этого имущества.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

Принимая во внимание частичное исполнение обязательств по оплате проданного по спорному договору купли-продажи объекта недвижимости, фактическую передачу продавцом и принятие покупателем недвижимости, судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, поскольку, по мнению судебной коллегии, договор купли-продажи подлежит расторжению при существенном нарушении договора другой стороной, в частности, в случае неоплаты товара, тогда как в рамках настоящего дела судом установлен факт оплаты части суммы договора купли-продажи, что исключает возможность квалифицировать отсутствие доказательств оплаты остальной части денежных средств по договору купли-продажи как существенное нарушение, позволяющее требовать расторжения договора в судебном порядке.

С учетом содержания ранее состоявшегося решения суда по спору о признании договора недействительным, а также документов, представленных по настоящему делу, следует признать, что ответчиком подтвержден факт перечисления истцу денежной суммы в размере сумма. Указанная сумма погашает обязательство покупателя в значительной степени, поэтому оснований для расторжения договора по указанному в иске основанию не имеется.

Истец, не оспаривая получение указанной суммы денежных средств, указывает на то, что денежные средства были перечислены ответчиком до регистрации перехода права собственности на имущество. При этом стороны состояли в браке, поэтому перечисление указанной суммы не обусловлено обязательством материально-правового характера, а основано на семейных отношениях. Судебная коллегия приходит к выводу о том, что сам по себе факт перечисления денежных средств до регистрации права собственности на квартиру не является основанием для отклонения утверждения ответчика об относимости платежа именно к исполнению спорного договора, поскольку истцом не приведено сведений о наличии иных денежных обязательств ответчика. При этом практика перевода супругами друг другу денежных средств в сопоставимых размерах также не доказана. Кроме того, в судебном заседании ответчик ссылался на то, что часть денежных средств передана истцу в наличной форме, поскольку стороны состояли в браке и их связывали доверительные отношения. Поскольку указанное обстоятельство также формально документами не подтверждено, судебная коллегия считает не доказанным передачу оставшейся суммы денежных средств. В этой связи вывод суда первой инстанции о том, что истец вправе использовать иные способы защиты права, в том числе иск о взыскании, не противоречит выводу суда об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора.

Нарушений норм материального права и гражданско-процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по настоящему делу судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Бабушкинского районного суда адрес от 20 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО1 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 23 марта 2026 года

Председательствующий:

Судьи: