Решение № 3А-51/2025 3А-51/2025~М-14/2025 М-14/2025 от 15 сентября 2025 г. по делу № 3А-51/2025

Дело №3а-51/2025

УИД 21OS0000-01-2025-000021-68


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 сентября 2025 года город Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Петрухиной О. А.,

при секретаре судебного заседания Жуковой Л. Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Бюджетному учреждению «Чуваштехинвентаризация» о признании незаконными решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики от 20 декабря 2024 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости, составляющей по состоянию на 19 августа 2024 года 191096831, 51 руб.

Требования административного иска мотивированы тем, что административный истец является собственником нежилого здания общей площадью 11318,7 кв. метра с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. В Едином государственном реестре недвижимости указано, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания составляет 371796657,6 руб. С такой оценкой кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец не согласен, полагая, что его стоимость составляет 191096831,51 руб., как это было определено в отчете об оценке № от 20 августа 2024 года, составленном частнопрактикующим оценщиком ФИО 22 ноября 2024 года административный истец в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обратился к ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества, представив в подтверждение своих доводов указанный отчет. Однако оспариваемым решением от 20 декабря 2024 года в удовлетворении заявления истцу отказано, с чем административный истец не согласен.

В последующем истец уточнил требования иска в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 19 августа 2024 года в размере его рыночной стоимости, равной 255558 000 рублей, как это было определено заключением судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 требования иска с учетом его последующего уточнения поддержал.

Представитель административного ответчика Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» ФИО3 в судебном заседании возражал против требований иска.

Прокурор Еремеева Г. З. полагала возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, принадлежащего истцу в размере, определенном судебной экспертизой.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о рассмотрении дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили.

Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

При этом, статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости судом такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Чувашской Республики установлена с 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 22 сентября 2021 года № 451 «Об установлении даты перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 22 сентября 2021 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Из анализа вышеприведенных законоположений следует, что именно с указанной даты, в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на территории Чувашской Республики, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, применяются положения ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке и не могут применяться ни положения ст. 22 этого же Федерального закона, ни положения ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, с 1 января 2021 года на территории Чувашской Республики кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктами 1, 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Так, судом установлено, что в собственности административного истца ФИО1 находится объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (2/3 доли в праве общей долевой собственности). Вторым сособственником данного объекта недвижимости является ФИО4

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2024 года определена в размере 371796657, 6 рублей.

Административный истец, полагая, что кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости не соответствует рыночной стоимости, 22 ноября 2024 года обратился с заявлением в БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

К заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» административным истцом был приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта № от 20 августа 2024 года, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО

Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 19 августа 2024 года составляет 191096831,51 рублей.

20 декабря 2024 года Бюджетным учреждением Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии было принято решение №, которым административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Из указанного решения административного ответчика следует, что основанием для отказа в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости послужило, по мнению административного ответчика, нарушение оценщиком требований ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также п. 2 ФСО № VI, п. 22 в, е, п. 23 в, д ФСО № 7.

В связи с указанными обстоятельствами судом в соответствии со статьей 77 КАС Российской Федерации по ходатайству представителя административного истца ФИО2 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО», с целью проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. В случае несоответствия отчета эксперту поручено определить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 19 августа 2024 года.

Как следует из заключения эксперта № от 23 июня 2025 года, отчет об оценке рыночной стоимости объекта № от 20 августа 2024 года, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО , не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 19 августа 2024 года составляет 255558 000 рублей.

Оценивая экспертное заключение, суд исходит из того, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим соответствующее образование и стаж работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Данное заключение полностью отвечает требованиям части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку является мотивированным и научно обоснованным, содержит подробное описание проведенных исследований и его результатов со ссылкой на использованные нормативные правовые акты, федеральные стандарты оценки и методическую литературу, экспертом даны конкретные ответы на поставленные судом вопросы.

Так, в заключении эксперта дана подробная характеристика объекта оценки с учетом локальных особенностей его расположения; приведена информация о текущем использовании и произведен анализ его наиболее эффективного использования, что соответствуют требованиям раздела VI ФСО № 7; учтены факторы и характеристики, влияющие на его стоимость; при проведении оценки были использованы объекты-аналоги, отнесенные к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, наиболее близких объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что отвечает требованиям раздела VII ФСО № 7; в соответствии с требованиями пункта 10, п. п. «в» пункта 11 ФСО № 7 изучен рынок объектов недвижимости в сегменте объекта оценки, из которого определены объекты-аналоги, сходные по ценообразующим факторам, а также приближенные к оцениваемому по иным условиям; в ходе оценки экспертом осуществлен сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта-аналога по элементам сравнения, предусмотренным пп. «е» пункта 22 ФСО № 7; экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода к оценке, в том числе, в части применения к аналогам необходимых корректировок с приведением необходимых расчетов; последовательно с изложением обоснования применены все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки; расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта; к заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети «Интернет». Кроме того, в заключении экспертизы приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом; к заключению приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности использованных рыночных предложений; в заключении приведены таблицы, описание расчетов и сами расчеты; выводы эксперта мотивированы, убедительны и соответствуют материалам дела.

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в заключении эксперта не является произвольным; эксперт в полной мере придерживался базовых принципов и специальных требований федеральных стандартов оценки; заключение основано на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом подхода является мотивированным и корректным; экспертом не допущено нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Тем самым при составлении заключения эксперта правильно определены факторы, влияющие на стоимость спорного объекта недвижимости, соблюдены базовые принципы научности, практичности, существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации.

При таком положении суд признает экспертное заключение № от 23 июня 2025 года, составленное экспертом ООО», надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая, что экспертным заключением было установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости № от 20 августа 2024 года, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО , не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также не подтверждается итоговая рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в данном отчете на дату оценки 19 августа 2024 года, то суд не усматривает оснований для удовлетворения требований административного иска о признании незаконным оспариваемого решения БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии от 20 декабря 2024 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Заключение судебной экспертизы подтвердило, что у административного ответчика имелись основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости по отчету об оценке № от 20 августа 2024 года, предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. Само оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы принятия.

В то же время, несмотря на факультативный и производный характер требований административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, с учетом диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, их разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требований о признании незаконными решений бюджетного учреждения.

При этом, суд учитывает, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, в связи с чем суд, учитывая, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, и, принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти, в целях реализации приведенной задачи судопроизводства провести в рамках рассмотрения дела вопрос об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит разрешению судом даже при условии отказа в удовлетворении требований о признании решения бюджетного решения незаконным.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта ООО», не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что его кадастровая стоимость должна быть установлена равной рыночной на основании заключения эксперта ООО», а именно в размере 255558 000 рублей по состоянию на 19 августа 2024 года.

Данное решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований административного истца ФИО1 о признании незаконным решения Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики № от 20 декабря 2024 года в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером № в размере их рыночной стоимости отказать.

Установить по состоянию на 19 августа 2024 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 255558 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 ноября 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (603022, Нижний Новгород, проспект Гагарина, дом 17 «А», пом. П1) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Верховный Суд Чувашской Республики.

Судья О. А. Петрухина

Мотивированное решение составлено 30 сентября 2025 года.