Решение № 2-609/2025 2-609/2025~М-377/2025 М-377/2025 от 4 ноября 2025 г. по делу № 2-609/2025

Дело № 2-609/2025 47RS0007-01-2025-000897-80


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 августа 2025 года г. Кингисепп

Кингисеппский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Башковой О.В.,

при секретаре Шабалиной А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Финнранта Строй», ООО «К.О.Т.» об обязании произвести осмотр жилого помещения, об обязании провести работы по устранению мокрых пятен и плесени, о взыскании неустойки, штрафа, о компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ :

ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с иском, заявленным к ООО «Финнранта Строй», ООО «К.О.Т.»:

- об обязании произвести совместный осмотр жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> на предмет установления причин образования мокрых пятен и плесени, с последующим составлением акта, фиксирующего вред, причиненный имуществу потребителя;

- об обязании провести совместные работы по устранению причин образования мокрых пятен и плесени в квартире №, расположенной по адресу: <адрес> течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу;

- о взыскании с ответчиков в солидарном порядке в пользу ФИО2 морального вреда в размере 20 000 рублей;

- о взыскании с ответчиков в солидарном порядке в пользу ФИО2 штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя от суммы, присужденной судом в пользу потребителя;

- о взыскании с ответчиков в солидарном порядке в пользу ФИО2 судебной неустойки в размере 2 000 рублей, за каждый день неисполнения решения суда до даты его исполнения,

указав в обоснование иска, что ООО «Финнранта Строй» являлся застройщиком указанного жилого дома, а он (истец) является участником долевого строительства, приобретший по договору участия в долевом строительстве спорную квартиру. Дом был введен в эксплуатацию с ДД.ММ.ГГГГ, с указанного момента управляющей компанией данного жилого дома была назначена ООО «К.О.Т.», он (истец) является собственником квартиры в указанном доме с ДД.ММ.ГГГГ. С момента начала эксплуатации указанного жилого дома его жильцами были выявлены существенные дефекты, в том числе в квартире истца, в виде образования мокрых пятен в зоне примыкания потолка и стен, плесени и черного грибка, причиной чего является некачественная гидроизоляция кровли козырька и проникновение дождевых осадков со стороны пожарного перехода. УК и застройщик от составления совместного акта осмотра дома уклонились. ДД.ММ.ГГГГ собственником жилого помещения в присутствии его представителя и третьего лица был произведен осмотр жилого помещения в виде квартиры №, расположенной в указанном доме, в ходе осмотра было установлено наличие в указанном жилом помещении признаков протечки на стенах в угловой зоне, выраженных в виде темных пятен и очагов плесени, сопровождающихся отслоением штукатурного слоя, предполагаемой причиной указано нарушение герметичности узлов примыкания несущих конструкций, обусловившее проникновение атмосферных осадков. На досудебную претензию ответчики не отреагировали. Полагает, что застройщик отвечает перед потребителем за указанные недостатки в соответствии с требованиями статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, поскольку не истек гарантийный срок после сдачи дома в эксплуатацию, а управляющая компания в соответствии со ст. 161 ЖК РФ и правилами Госстроя N 170 (п. 4.2.4.2, 4.10.2.7, 4.10.2.8, 4.6.1.2), также полагает что ему как потребителю действиями ответчиков причинен моральный вред (л.д.4-13).

В судебном заседании истец и его представитель не участвовали, просили дело рассмотреть в их отсутствие, просят иск удовлетворить в полном объеме (л.д.51).

Представитель ответчика ООО «К.О.Т.» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом л.д. 70), о причинах неявки не сообщил, из представленных отзывов на иск (л.д. 58) усматривается, что иск не признает, ссылается на то, что истцом нарушен претензионный порядок урегулирования настоящего спора, требования истца о проведении ответчиками совместного осмотра квартиры истца не основано на законе и нарушает права управляющей компании, поскольку законом не предусмотрено такое понятие как осмотр спорной квартиры, так и совместный осмотр застройщиком и УК после залива квартир, в рамках договора управления МКД УК обязана зафиксировать залив по заявке собственника, тогда как истец с таким заявлением в УК не обращался; вместе с тем, УК провела осмотр спорной квартиры по результатам которого ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт осмотра, согласно которому обнаружены старые следы намокания стен (отслоение обоев, плесень), новых следов намокания не обнаружено, что исключает наличие строительных дефектов, указанных в акте, представленном истцом ДД.ММ.ГГГГ; при этом просит учесть, что истец от подписания составленного УК акта осмотра дома отказался. Указывает, что поскольку причина намокания стены не установлена, истец не доказал вину УК в намокании стены в квартире истца, также указывает, что истцом не представлены и доказательства ненадлежащего исполнения или неисполнения УК своих обязательств по договору управления домом, не доказан также факт нарушения прав потребителя, истец не представил в материалы дела доказательства направления в адрес УК требований, основанных на положениях договора и действующего законодательства, которые не были бы исполнены ответчиком в установленные законом сроки, что, по мнению ответчика исключает его ответственность по заявленному иску, ссылается также на чрезмерность заявленной суммы морального вреда, просит применить ст. 333 ГК РФ к заявленным требованиям.

Представитель ответчика ООО «Финнранта Строй» в судебном заседании не участвовал, о месте и времени слушания дела извещался надлежащим образом (л.д. 63), просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, представил письменные возражения на иск (л.д. 59), в которых указал, что с иском не согласен, поскольку полагает, что выявленные у истца в квартире намокания не относятся к строительным дефектам, за которые отвечает застройщик, ссылается на то, что у застройщика отсутствует установленная законом обязанность составлять акта осмотра квартир, также указывает, что истец не является дольщиком, поскольку приобрел свою квартиру у третьего лица, поэтому на него не распространяются гарантии, установленные в Федеральном законе N 214-ФЗ, ссылается на то, что истец не представил в материалы дела доказательств нарушения его прав застройщиком, нет доказательств наличия строительных дефектов, за которые должен отвечать застройщик, также указывает, что в настоящее время домом управляет управляющая компания, обязанность по составлению актов осмотра действующим законодательством возложена на УК.

Определив рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником квартиры <адрес> в <адрес>, указанную квартиру истец приобрел по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у гражданина ФИО4

Из материалов дела также следует, что указанный МКД введен в эксплуатацию на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ на ввод дома в эксплуатацию, после ввода дома в эксплуатацию управление спорным жилым домом осуществляет ООО «К.О.Т.» (л.д. 14-32).

Из пояснений истца следует, что ДД.ММ.ГГГГ им были зафиксированы в квартире признаки протечки на стенах в угловой зоне, выраженных в виде темных пятен и очагов плесени, сопровождающихся отслоением штукатурного слоя, предполагаемой причиной является нарушение герметичности узлов примыкания несущих конструкций, обусловившее проникновение атмосферных осадков (л.д. 33-34).

После составления данного акта ФИО2 обратился с претензиями в ООО «К.О.Т.» и ООО «Финнранта Строй», в которых указал, что несмотря на неоднократность доведения до указанных лиц информации о систематических протечках в его квартире и образовании плесени, которые возникают по причине некачественной гидроизоляции кровли козырька и затекания дождевых осадков со стороны пожарного перехода, указанные протечки не устраняются, в связи с чем нарушены права потребителя ФИО2, что дает ему право требовать безвозмездного устранения недостатков, просит незамедлительно провести совместный осмотр, составить соответствующий акт и выполнить работы по устранению дефектов, претензии получены ответчиками, но проигнорированы ими (л.д. 35-42).

Также из материалов дела следует, что после подачи истцом иска в суд управляющая компания ООО «К.О.Т.» совершила выход в квартиру истца, по результатам выхода в квартиру составлен акт осмотра квартиры N <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому квартира осмотрена на предмет намокания угла стены, на момент осмотра визуальный осмотр показал отслоение обоев от стены в верхнем правом углу, следы плесени, размер поражения плесени приблизительно 0.4-0.5 кв.м., следы плесени старые, при осмотре новых следов не обнаружено, при осмотре промышленным альпинистом с наружной стороны нарушений или отклонений влекущих образование намокания или образования плесени не обнаружено, вывод: отслоение обоев и образование плесени имеют старое происхождение, причина появления не установлена, в результате наблюдений в дождливую погоду и ветреную погоду следов образования новых очагов и повторного намокания не обнаружено (л.д.55-57,61), акт подписан представителем ООО «К.О.Т.», подпись собственника квартиры отсутствует в акте, как следует из пояснений представителя ООО «К.О.Т.» истец от подписи акта отказался.

При обстоятельствах настоящего спора отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

Таким образом, действующим законодательством установлена презумпция вины исполнителя соответствующей услуги перед потребителем за причинение ему вреда, причиненного ненадлежащим исполнением услуг, связанных с управлением многоквартирным домом, пока не доказано иное, при этом доказательства отсутствия вины в причинении вреда при обстоятельствах настоящего спора лежит на исполнителе соответствующей услуги.

Согласно разъяснениям "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021) (пункт 30), сам по себе факт выявления ненадлежащего исполнения обязанностей третьими лицами и наличия у них обязанности по устранению допущенных нарушений не освобождает управляющую организацию от исполнения обязанностей, установленных законодательством и договором управления многоквартирным домом, по содержанию общего имущества такого дома в надлежащем состоянии.

Как указал ВС РФ в указанном Обзоре, часть 2.3 ст. 161 ЖК РФ предусматривает, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

В данном случае, ни закон, ни договор не возлагает на застройщика и управляющую организацию обязанность солидарной ответственности перед истцом.

При этом истцом представлен акт осмотра его квартиры, из которого следует, что в квартире имеются следы протечек, причиной протечек указано нарушение герметичности узлов примыкания несущих конструкций, обусловившее проникновение атмосферных осадков.

Сведения о причинах протечки, указанные в акте, представленном истцом, ответчика не опровергнуты допустимыми и достоверными средствами доказывания, их доводы о том, что характер протечек в квартире истца обусловлен иными причинами, ничем объективно не подтверждены, ходатайств о проведении судебных экспертиз по вопросу о причинах возникновения протечек в квартиру истца, в материалы дела от ответчиков не поступало.

Составленный ответчиком ООО «К.О.Т.» акт осмотра квартиры от 19 мая 2025 года суд не может считать допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим, что дефекты возникли по иным причинам, не связанным с виной ответчика, поскольку данный акт имеет односторонний характер, составлен представителем ответчика и в пользу правовой позиции ответчика, с учетом того, что подписи истца в нем нет, а иные доказательства отсутствия вины ответчика, которые носили бы объективный характер, в том числе заключения специалиста, совместный акт, подписанный обеими сторонами спора либо результаты судебной экспертизы – в материалы дела не представлены.

Согласно статье 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

2.1) соблюдение требований к безопасному использованию и содержанию внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено);

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, установленными Правительством Российской Федерации.

1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно требованиям Постановления Правительства РФ N 491 от 13.08.206 (п. 2) в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Согласно требованиям Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества многоквартирных домов» в соответствии с частью 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые:

минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;

Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;

изменения, которые вносятся в акты Правительства Российской Федерации по вопросам содержания общего имущества в многоквартирном доме.

2. Установить, что перечень и Правила, утвержденные настоящим постановлением, применяются к правоотношениям, вытекающим из договоров управления многоквартирным домом и договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме и возникшим после дня вступления в силу настоящего постановления.

Согласно п.п. 3-7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме:

3. Работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов:

выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств;

выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков;

выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней;

выявление в элементах деревянных конструкций рубленых, каркасных, брусчатых, сборно-щитовых и иных домов с деревянными стенами дефектов крепления, врубок, перекоса, скалывания, отклонения от вертикали, а также наличия в таких конструкциях участков, пораженных гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, с повышенной влажностью, с разрушением обшивки или штукатурки стен;

в случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение.

4. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов:

выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, выявления прогибов, трещин и колебаний;

выявление наличия, характера и величины трещин в теле перекрытия и в местах примыканий к стенам, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из монолитного железобетона и сборных железобетонных плит;

выявление наличия, характера и величины трещин, смещения плит одной относительно другой по высоте, отслоения выравнивающего слоя в заделке швов, следов протечек или промерзаний на плитах и на стенах в местах опирания, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из сборного железобетонного настила;

выявление наличия, характера и величины трещин в сводах, изменений состояния кладки, коррозии балок в домах с перекрытиями из кирпичных сводов;

выявление зыбкости перекрытия, наличия, характера и величины трещин в штукатурном слое, целостности несущих деревянных элементов и мест их опирания, следов протечек на потолке, плотности и влажности засыпки, поражения гнилью и жучками-точильщиками деревянных элементов в домах с деревянными перекрытиями и покрытиями;

проверка состояния утеплителя, гидроизоляции и звукоизоляции, адгезии отделочных слоев к конструкциям перекрытия (покрытия);

при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

5. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания колонн и столбов многоквартирных домов:

выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, потери устойчивости, наличия, характера и величины трещин, выпучивания, отклонения от вертикали;

контроль состояния и выявление коррозии арматуры и арматурной сетки, отслоения защитного слоя бетона, оголения арматуры и нарушения ее сцепления с бетоном, глубоких сколов бетона в домах со сборными и монолитными железобетонными колоннами;

выявление разрушения или выпадения кирпичей, разрывов или выдергивания стальных связей и анкеров, повреждений кладки под опорами балок и перемычек, раздробления камня или смещения рядов кладки по горизонтальным швам в домах с кирпичными столбами;

выявление поражения гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, расслоения древесины, разрывов волокон древесины в домах с деревянными стойками;

контроль состояния металлических закладных деталей в домах со сборными и монолитными железобетонными колоннами;

при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

6. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания балок (ригелей) перекрытий и покрытий многоквартирных домов:

контроль состояния и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, устойчивости, прогибов, колебаний и трещин;

выявление поверхностных отколов и отслоения защитного слоя бетона в растянутой зоне, оголения и коррозии арматуры, крупных выбоин и сколов бетона в сжатой зоне в домах с монолитными и сборными железобетонными балками перекрытий и покрытий;

выявление коррозии с уменьшением площади сечения несущих элементов, потери местной устойчивости конструкций (выпучивание стенок и поясов балок), трещин в основном материале элементов в домах со стальными балками перекрытий и покрытий;

выявление увлажнения и загнивания деревянных балок, нарушений утепления заделок балок в стены, разрывов или надрывов древесины около сучков и трещин в стыках на плоскости скалывания;

при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

7. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов:

проверка кровли на отсутствие протечек;

проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше;

выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока;

проверка состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах;

проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке;

контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек;

осмотр потолков верхних этажей домов с совмещенными (бесчердачными) крышами для обеспечения нормативных требований их эксплуатации в период продолжительной и устойчивой отрицательной температуры наружного воздуха, влияющей на возможные промерзания их покрытий;

проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;

проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи;

проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов, окраска металлических креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами;

проверка и при необходимости восстановление насыпного пригрузочного защитного слоя для эластомерных или термопластичных мембран балластного способа соединения кровель;

проверка и при необходимости восстановление пешеходных дорожек в местах пешеходных зон кровель из эластомерных и термопластичных материалов;

проверка и при необходимости восстановление антикоррозионного покрытия стальных связей, размещенных на крыше и в технических помещениях металлических деталей;

при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Согласно пункту "в" части 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290, в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных правовых норм в их правовом единстве следует, что в обязанности управляющей компании, принявшей в управление соответствующий многоквартирный жилой дом, входит выявление имеющихся отклонений, в том числе обнаруженных после окончания строительства дома застройщиком, и с целью обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания собственников помещений в указанном жилом доме обязана немедленно после выявления дефектов принять меры к их устранению.

Следовательно, то обстоятельство, что залив произошел в период действия гарантийных обязательств застройщика, не является основанием, освобождающим управляющую компанию от исполнения возложенных на нее законом обязательств по выявлению и устранению выявленных дефектов, при этом суд отмечает, что истец не является участником долевого строительства дома, в связи с чем на него гарантии, предусмотренные Законом «Об участии в долевом строительстве» не распространяются (1-й кассационный суд общей юрисдикции N 88-23291/2024 от 05.09.2024; 4-й кассационный суд общей юрисдикции N 88-26280/2023 от 12.09.2023; 6-й кассационный суд общей юрисдикции N 88-16720/2024 от 16.07.2024; 1-й кассационный суд общей юрисдикции N 88-25840/2024 от 04.09.2024; 7-й кассационный суд общей юрисдикции N 88-3785/2024 от 29.02.2024).

При этом суд ранее уже отмечал, что солидарная ответственность управляющей компании и застройщика применительно к обстоятельствам настоящего спора действующим законодательством не установлена.

С учетом того, что исковые требования истец заявил к обоим ответчикам, при этом право заявления исковых требований исключительно к застройщику в соответствии с требованиями ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" истец не реализовал, тогда как солидарная ответственность обоих ответчиков законом не предусмотрена, суд приходит к выводу о том, что по заявленным требованиям должна отвечать управляющая компания ООО «К.О.Т.» (Определение Верховного суда РФ 48-КГ18-22 от 18.11.2018).

Поскольку залив квартиры истца произошел в период обслуживания многоквартирного дома ответчиком, учитывая, что в силу п. 4 ст. 13 и п. 4 ст. 14 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» доказательства отсутствия вины в причинении вреда потребителю ответчиком не представлено, суд приходит к выводу об обоснованности искового требования об обязании ответчика провести работы по устранению причин протечек в квартиру истца, при этом, устанавливая срок для устранения нарушений, суд учитывает характер и обстоятельства допущенных нарушений, и период нарушений, индивидуальные особенности потерпевшего, степень вины ответчика, то, что нарушены права потребителя, и считает возможным установить срок для устранения нарушений, указанный истцом.

Соответственно, исковое требование об обязании ООО «К.О.Т.» провести работы по устранению причин образования протечек в квартире истца <адрес> в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу - подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании судебной неустойки в случае нарушения ответчиком срока исполнения решения суда.

Согласно ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Защита кредитором своих прав в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи не освобождает должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (глава 25).

Согласно разъяснениям п.п. 28-34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).

Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

На основании судебного акта о понуждении к исполнению обязательства в натуре и о присуждении судебной неустойки выдаются отдельные исполнительные листы в отношении каждого из этих требований.

Судебный акт в части взыскания судебной неустойки подлежит принудительному исполнению только по истечении определенного судом срока исполнения обязательства в натуре.

Факт неисполнения или ненадлежащего исполнения решения суда устанавливается судебным приставом-исполнителем. Такой факт не может быть установлен банком или иной кредитной организацией.

Истец просит взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 2000 рублей ежедневно.

Вместе с тем размер взыскиваемой неустойки подлежит определению судом исходя из принципов справедливости и соразмерности, в связи с чем учитывая характер нарушения и обстоятельства устранения недостатков суд полагает соразмерным характеру и обстоятельствам допущенных нарушений размер судебной неустойки, равный 100 рублей ежедневно, при этом суд отмечает, что в соответствии с вышеизложенными разъяснениями Верховного Суда РФ судебный акт в части взыскания судебной неустойки подлежит принудительному исполнению только с момента окончания определенного судом срока исполнения обязательства в натуре.

Доводы ответчика о том, что заявленный иск необходимо оставить без рассмотрения, поскольку истец не направлял в адрес ответчика досудебную претензию, судом отклоняются, поскольку, как было установлено судом, претензию в адрес ответчика истец направлял и она была получена ответчиком, тогда как устранение причин протечек ответчик не произвел.

Отклоняются судом и доводы ответчика о том, что в удовлетворении иска необходимо отказать, так как истец не представил доказательств вины ответчика в причинении ему вреда, поскольку как уже ранее было отмечено судом, в данном случае доказательства отсутствия вины в нарушении прав потребителя лежит на ответчике, таких доказательств ответчик в материалы дела не представил, в силу чего возложение бремени доказывания наличия вины ответчика противоречит существу правового регулирования спорных правоотношений.

Истец также просит обязать ответчиков произвести совместный осмотр квартиры истца на предмет установления причин образования мокрых пятен и плесени с последующим составлением соответствующего акта.

Вместе с тем, действующим законодательством обязанность совместного осмотра квартиры застройщиком и управляющей компании не установлена.

Кроме того, суд учитывает, что ДД.ММ.ГГГГ управляющая компания провела осмотр квартиры истца, что исключает актуальность заявленного искового требования и необходимость его удовлетворения, а с учетом того, что суд обязал управляющую компанию устранить причины протечек, удовлетворение указанного требования также свидетельствует об отсутствии необходимости осуществления осмотра квартиры истца.

При разрешении требований о компенсации морального вреда следует отметить, что в соответствии с положениями статьи 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

В соответствии со статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические и нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающие на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Поскольку судом установлен факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя, предусмотренных Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», учитывая фактические обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, степень вины ответчика, которому известно о нарушении прав потребителя, но нарушения не устраняются длительное время, исходя из установленного судом факта нарушения прав потребителя, характера причинения истцам морального вреда, выразившегося в нравственных переживаниях, связанных с нарушением его прав, суд находит, что в пользу истца подлежит компенсация морального вреда в размере 5 000 рублей, по мнению суда, такой размер денежной компенсации отвечает требованиями разумности и справедливости, в части компенсации морального вреда в размере 15 000 рублей суд считает возможным отказать.

Статья 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусматривает ответственность продавца за нарушение прав потребителей, согласно которым при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п. 6).

Аналогичная позиция высказана и в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Судом установлено, что требования потребителя ответчиком ООО «К.О.Т.» не были удовлетворены, при этом из правовой позиции указанного ответчика очевидно, что он не намерен исполнять свои обязательства, поскольку считает, что не нарушал их.

Таким образом, с учетом положений пункта 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», с ответчика ООО «К.О.Т.» в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от присужденной суммы, таким образом, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию штраф за отказ в удовлетворении требований потребителя, в размере 2500 рублей (5000:2), правовых оснований для еще большего уменьшения суммы штрафа по ходатайству ответчика о необходимости применения к сумме штрафа нормативных положений ст. 333 ГК РФ, суд не усматривает, поскольку его размер соответствует требованиям разумности и справедливости, а также объему нарушений прав истца ответчиком.

Всего в пользу истца подлежит взысканию: 5 000 + 2500 = 7500 рублей.

В силу статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию госпошлина, от которой истец был освобожден, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Иск удовлетворен в полном объеме, в связи с чем с ответчика ООО «К.О.Т.» в доход МО «Кингисеппский муниципальный район» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3000 рублей – моральный вред + 3 000 – обязание устранить недостатки, а всего 6 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО2 к ООО «Финнранта Строй», ООО «К.О.Т.» об обязании произвести осмотр жилого помещения, об обязании провести работы по устранению мокрых пятен и плесени, о взыскании неустойки, штрафа, о компенсации морального вреда, удовлетворить частично.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «К.О.Т.» (<данные изъяты> провести работы по устранению причин образования протечек в квартире № в доме № <адрес>, зафиксированных после осмотра квартиры <адрес> и указанных в акте осмотра указанной квартиры, составленного ООО «К.О.Т.» ДД.ММ.ГГГГ, в течение 1 (одного) месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения указанной обязанности в установленный судом срок с Общества с ограниченной ответственностью «К.О.Т.» (<данные изъяты> в пользу ФИО1 (ИНН <данные изъяты> подлежит взысканию судебная неустойка в размере 100 (сто) рублей за каждый день неисполнения обязанности по устранению недостатков, начиная со дня, следующего за днем вступления решения суда в законную силу и по день фактического исполнения решения суда.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «К.О.Т.» (<данные изъяты>) в пользу ФИО1 <данные изъяты> компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 2500 рублей, а всего взыскать 7500 рублей.

В остальной части иска ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью "К.О.Т." об обязании произвести осмотр квартиры на предмет установления причин протечек с последующим составлением акта осмотра, о компенсации морального вреда в размере 15 000 рублей - отказать.

В иске ФИО1 к ООО «Финнранта Строй» об обязании в солидарном порядке с ООО «К.О.Т.» произвести осмотр жилого помещения, провести работы по устранению мокрых пятен и плесени, о взыскании неустойки, штрафа, о компенсации морального вреда, отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «К.О.Т.» (<данные изъяты>) в доход бюджета МО «Кингисеппский муниципальный район» Ленинградской области государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кингисеппский городской суд Ленинградской области.

Судья

Решение в окончательной форме принято 05 ноября 2025 года.